案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號 （2020）冀06民終4436號
上訴人李保國、程柳青因與被上訴人河北浩正方信房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（以下簡稱浩正方信房地產(chǎn)公司）商品房買賣合同糾紛一案，不服河北省保定高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2020）冀0691民初440號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月3日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李保國、程柳青上訴請求：1、請求撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審；2、全部訴訟費用由被上訴人承擔。事實與理由：1、根據(jù)雙方簽訂的購房合同，被上訴人應(yīng)于2018年12月31日交房，逾期超過三個月，上訴人可以解除合同，現(xiàn)被上訴人延期交房至今已有17個月多，上訴人訴請解除合同符合合同的約定，一審判決認定了合同效力，但是以房屋已具備交付條件，被上訴人已明確告知上訴人不同意解除合同并已通知上訴人為理由判決不予退房，一審判決違反合同約定；關(guān)于退房的約定系雙方真實意思表示，并不違反法律的強制性規(guī)定，沒有約定才適用根本性違約的法律規(guī)定；2、因被上訴人對上訴人購買的房號、房屋設(shè)計進行了變更，房屋面積由105.81平方米變更為115.6平方米，被上訴人構(gòu)成根本違約；被上訴人存在故意拖延行為，導(dǎo)致上訴人喪失了訴訟合同無效的期限，被上訴人具有過錯，解除購房認購協(xié)議應(yīng)予以支持；3、一審判決違反公平、誠實信用原則，破壞交易秩序。
浩正方信房地產(chǎn)公司辯稱，雙方簽訂的商品房認購協(xié)議是雙方的真實意思表示，并且案涉房屋已經(jīng)取得五證，具備交房條件，被上訴人延期交房系因不可抗力，被上訴人未構(gòu)成根本違約，不影響合同目的的實現(xiàn)，同時依據(jù)2019年《最高院民商事會議紀要》第47條規(guī)定，違約方的程度顯著輕微不影響守約方合同目的的實現(xiàn)，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
李保國、程柳青向一審法院起訴請求：判令解除李保國、程柳青與浩正方信房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房認購協(xié)議》，浩正方信房地產(chǎn)公司返還李保國、程柳青購房款391463元及利息、支付違約金并承擔本案訴訟費。
一審法院認定事實：2017年4月7日，浩正方信房地產(chǎn)公司（甲方）與李保國、程柳青（乙方）簽訂《商品房認購協(xié)議》，載明：“第一條房產(chǎn)整套售價及房屋面積乙方自愿購買渼林灣11號樓3單元3301室房屋、建筑面積105.81平方米、單價12300元、總價1301463元……第二條付款方式二、按揭貸款1、乙方首次于2017年4月8日交付房款391463元，其余房款91萬元辦理銀行按揭……第三條交房日期甲方應(yīng)在2018年12月31日將符合合同約定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、國家政策調(diào)整、地方及相關(guān)政府部門等原因，浩正方信房地產(chǎn)公司可據(jù)實予以延期，并及時通知乙方。如住宅樓提前竣工，甲方可提前交付乙方使用……第四條違約責(zé)任及負責(zé)事由二、除本合同第三條規(guī)定的特殊情況外，甲方如未按合同規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，按下列方式處理：自本合同第三條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款萬分之一的違約金，合同糾紛履行。房屋逾期三個月后不能交付乙方，乙方有權(quán)退房。乙方要求退房的，甲方返還乙方全部已交房款，本合同自行解除”。協(xié)議中還約定了房屋設(shè)施安裝標準、房屋交接、物業(yè)管理約定等，尾部甲方處加蓋浩正方信房地產(chǎn)公司公章、乙方處由李保國、程柳青簽字并按有指印。合同簽訂當日，浩正方信房地產(chǎn)公司給李保國、程柳青開具收據(jù)一張，載明收到李保國、程柳青渼林灣11-3-3301首付款391463元。
本案涉及房產(chǎn)于2019年7月8日取得了不動產(chǎn)權(quán)證書、于2019年8月19日取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、于2019年11月28日取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證、于2019年12月13日取得了建筑工程施工許可證、于2020年1月15日取得了商品房預(yù)售許可證。2020年5月20日，浩正方信房地產(chǎn)公司渼林灣售樓部向李保國、程柳青發(fā)出告知書，載明“尊敬的渼林灣李保國、程柳青業(yè)主：您好﹗您在小區(qū)購買的房屋已具備裝修條件，售樓部多次通知，您一直尚未辦理貸款手續(xù)。再次告知您7日內(nèi)辦理完畢貸款手續(xù)即可辦理領(lǐng)鑰匙裝修”。李保國、程柳青在庭審中認可收到上述未加蓋印章內(nèi)容相同的告知書，但強調(diào)是在本案立案以后收到告知書。
李保國、程柳青主張浩正方信房地產(chǎn)公司已將本案房屋重復(fù)出售，提交了2020年5月20日保定市房地產(chǎn)交易中心出具的證明，載明浩正方信房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的渼林灣二期11-3-3301號房產(chǎn)，購房人為王妍，預(yù)售面積89.48平米。李保國、程柳青另提交錄音，主張其購買的房屋面積從105.81平米變更為114.75平米，面積差距超過3%應(yīng)解除合同。浩正方信房地產(chǎn)公司提交王妍與浩正方信房地產(chǎn)公司2016年2月29日簽訂的購買渼林灣11號樓2單元3301室房屋的《商品房認購協(xié)議》、2020年2月27日簽訂的已經(jīng)登記備案的購買渼林灣11號樓3單元3301室房屋的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，提交王勃與浩正方信房地產(chǎn)公司2015年11月16日簽訂的購買渼林灣11號樓3單元2801室房屋的《商品房認購協(xié)議》、2020年3月17日簽訂的已經(jīng)登記備案的購買渼林灣11號樓4單元2801室房屋的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，用以證明以上王妍和王勃各自的兩份合同標的均系二人分別購買的同一套房屋，《商品房認購協(xié)議》中11號樓的單元號從起初的2單元變更為《商品房買賣合同（預(yù)售）》中的3單元、從起初的3單元變更為《商品房買賣合同（預(yù)售）》中的4單元。李保國、程柳青另提交錄音，錄音載明李保國與浩正方信房地產(chǎn)公司交涉退房的過程，2020年4月11日浩正方信房地產(chǎn)公司答復(fù)11號樓證件齊全，不辦理退房。
一審法院認為，首先，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條“商品房買賣合同應(yīng)當明確以下主要內(nèi)容:(一)當事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式；(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備標準承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;(十一)解決爭議的方法；(十二)違約責(zé)任;(十三)雙方約定的其他事項”及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第五條“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同”的規(guī)定，本案涉及的《商品房認購協(xié)議》具備買商品房買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)認定為商品房買賣合同。
其次，李保國、程柳青與浩正方信房地產(chǎn)公司所簽訂的《商品房認購協(xié)議》是雙方的真實意思表示，浩正方信房地產(chǎn)公司在審理中提交了其開發(fā)的本案涉及的渼林灣項目不動產(chǎn)權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等證明材料，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效”，本案中的《商品房認購協(xié)議》不存在違反法律強制性規(guī)定和合同法規(guī)定無效的情形，合法有效。
第三，依照《中華人民共和國合同法》第六十條“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)”，本案中，雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議》第四條第二項雖約定“房屋逾期三個月后不能交付乙方，乙方有權(quán)退房。乙方要求退房的，甲方返還乙方全部已交房款，本合同自行解除”，但本案房屋現(xiàn)已具備交房條件，浩正方信房地產(chǎn)公司已明確告知李保國、程柳青不同意解除本案涉及合同且已通知李保國、程柳青辦理手續(xù)交房。本案涉及《商品房認購協(xié)議》中載明的11-3-3301房屋雖已備案為王妍，但備案房屋面積遠遠小于李保國、程柳青購買的本案房屋面積。依據(jù)浩正方信房地產(chǎn)公司提交的王妍、王勃的《商品房認購協(xié)議》及《商品房買賣合同（預(yù)售）》，可以認定《商品房認購協(xié)議》中11號樓的單元號從起初的2單元變更為《商品房買賣合同（預(yù)售）》中的3單元、從起初的3單元變更為《商品房買賣合同（預(yù)售）》中的4單元的事實，本案房屋并不存在重復(fù)出售的情形。李保國、程柳青另主張本案房屋面積超過《商品房認購協(xié)議》中面積，與其提交的保定市房地產(chǎn)交易中心中載明已備案的11-3-3301房屋遠遠小于二人購買的房屋面積的事實相互矛盾，二人提交的證據(jù)不能證明本案涉及房屋重復(fù)出售。因本案房屋并未交房，交房后房屋面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證明載明的面積為準，李保國、程柳青依據(jù)錄音主張本案房屋面積超過《商品房認購協(xié)議》中載明面積的3%繼而要求解除本案《商品房認購協(xié)議》沒有事實依據(jù)。浩正方信房地產(chǎn)公司已按照合同全面履行了基本的義務(wù)，其逾期交房不構(gòu)成根本性違約。房地產(chǎn)作為投資較大的商品，房地產(chǎn)公司在履行房地產(chǎn)買賣合同已將房屋建設(shè)至具備交房條件時，如將房地產(chǎn)買賣合同解除，不利于維護房地產(chǎn)交易市場的安全和秩序，有悖誠實信用原則，亦顯失公平。綜合以上事實，李保國、程柳青要求解除雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議》不應(yīng)得到支持。
綜上所述，李保國、程柳青的訴訟請求應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回李保國、程柳青的訴訟請求。案件受理費3586元，由李保國、程柳青負擔。
本院二審期間，上訴人提交錄音一份，證實案涉房屋面積由105.81平米增加到115.6平米。被上訴人質(zhì)證意見：對證據(jù)的真實性認可，對證明目的不認可，該錄音不能證明雙方解除條件成就，根據(jù)協(xié)議約定，房屋面積以實際面積為準，實行多退少補的原則，根據(jù)九民紀要的規(guī)定，建筑面積的變更不影響合同目的的實現(xiàn)，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同。
本院認定證據(jù)和事實如下：對上訴人提交的錄音證據(jù)，被上訴人對其真實性認可，故本院對該證據(jù)的真實性予以認可。二審查明的其他事實與一審查明認定的事實一致。
本院認為，上訴人李保國、程柳青與被上訴人浩正方信房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房認購協(xié)議》，上述協(xié)議是雙方的真實意思表示，且不存在違反法律強制性規(guī)定和合同法規(guī)定無效的情形；在一審審理中，被上訴人提交了渼林灣項目不動產(chǎn)權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等證明材料，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效”，一審判決據(jù)此認定涉訴的《商品房認購協(xié)議》合法有效，并無不當，予以維持。
因雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議》約定逾期三個月后不能交付的，有權(quán)退房，但是本案房屋現(xiàn)已具備交房條件，被上訴人逾期交房不構(gòu)成根本性違約，結(jié)合案涉房產(chǎn)施工實際，從有利于交易的穩(wěn)定性出發(fā)，一審判決雙方的《商品房認購協(xié)議》不予解除，并無不當。
上訴人關(guān)于被上訴人對上訴人購買的房號、房屋設(shè)計、房屋面積進行變更，被上訴人構(gòu)成根本違約的主張，因11號樓單元號發(fā)生變更，以及本案涉及的王妍、王勃購買房屋面積明顯小于上訴人所購房屋面積，本案房屋并不存在重復(fù)出售的情形；因本案房屋并未交房，依據(jù)《商品房認購協(xié)議》關(guān)于“實際面積以政府規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)實測面積為準，根據(jù)實測面積與合同約定面積的差額按合同約定單價實行總房款多退少補”的約定，上訴人以本案房屋面積超過協(xié)議中載明面積的3%要求解除本案協(xié)議沒有事實依據(jù)。
綜上所述，上訴人李保國、程柳青的上訴請求，不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費7171.94元，由上訴人李保國、程柳青負擔。
本判決為終審判決。
審判長 鄧彥威
審判員 錢 娜
審判員 鄭 東
二〇二〇年十一月十三日
書記員 林冠臣
