案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2021）皖08民終3402號(hào)
上訴人宿松鼎和福興置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱鼎和公司)因與被上訴人王某1、桂某 2商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服安徽省宿松縣人民法院（2021）皖0826民初3001號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年10月8日立案后，依法組成合議庭，公開開庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。上訴人鼎和公司的委托訴訟代理人陳文、張超錦到庭參加訴訟，被上訴人王某1、桂某 2共同的委托訴訟代理人梅娟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鼎和公司上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求二審法院撤銷原判，發(fā)回重審或改判駁回王某1、桂某 2的一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一審認(rèn)定上訴人承擔(dān)交房逾期50天的事實(shí)與客觀實(shí)際情況不符，系事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。上訴人未在《商品房預(yù)售合同》約定的時(shí)間內(nèi)交付房屋并非主觀原因,而是因?yàn)樵谏姘阜课萁ㄔO(shè)期間遭遇全國(guó)爆發(fā)新型冠狀病毒感染肺炎疫情，該疫情屬于不可抗力。依據(jù)《商品房預(yù)售合同》的約定，遭遇不可抗力，交房時(shí)間可以據(jù)實(shí)順延。另根據(jù)宿松縣往房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《關(guān)于宿松縣地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)建議的回復(fù)》明確表明按照省市疫情指揮部文件要求，未能按期交地、動(dòng)工、竣工和交房的，疫情期間不計(jì)入違約期…。結(jié)合臨縣《望江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議2020年第四次會(huì)議紀(jì)要》精神:疫情期間在實(shí)施房屋主體工程……等影響到驗(yàn)收交付的在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，可適度延長(zhǎng)合同約定交房時(shí)間，延期交房時(shí)間原則上控制在5個(gè)月以內(nèi)。綜合以上事實(shí)和證據(jù)材料，上訴人逾期完全是因?yàn)橐咔樵?，該逾期天?shù)符合本地疫情影響的客觀事實(shí)，也未超過(guò)臨縣延期交房控制天數(shù)。依據(jù)安徽省高級(jí)人民法院《涉新冠肺炎疫情房地產(chǎn)糾紛案件審判指引》第十二條規(guī)定，因疫情導(dǎo)致逾期交付房屋，實(shí)質(zhì)上是因不可抗力導(dǎo)致逾期交付房屋，當(dāng)事人請(qǐng)求免除或者減輕相應(yīng)責(zé)任的，應(yīng)予支持，上訴人不存在違約行為，故一審法院認(rèn)定延期交房構(gòu)成違約錯(cuò)誤，請(qǐng)二審予以改判駁回被上訴人請(qǐng)求。二、一審判決中第一項(xiàng)判決按照已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一計(jì)算違約金過(guò)高，且未做到類案類判，有失公平。在本案訴訟過(guò)程中，上訴人已向一審法院申請(qǐng)，經(jīng)法院準(zhǔn)許后依法就被上訴人所購(gòu)買房屋同地段租金價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，依據(jù)安慶市中恒房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司提交的宜恒房字（2021）1018號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》認(rèn)定同地段房屋的月租金為每平方5.5元。被上訴人要求按照合同約定的比例承擔(dān)違約金，明顯高于其實(shí)際損失。一審法院也認(rèn)可雙方合同約定的違約金過(guò)高，上訴人要求調(diào)減違約金，符合法律規(guī)定。被上訴人購(gòu)買涉案房屋主要目的是用于居住，其逾期交房產(chǎn)生損失應(yīng)當(dāng)為不能使用涉案房屋而租房居住的租金損失，故一審法院即便認(rèn)定逾期交房，也應(yīng)調(diào)減損失標(biāo)準(zhǔn)，按照同地段租金予以確認(rèn)。在一審法院判決的其他商品房預(yù)售合同糾紛中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出要求調(diào)整過(guò)高的違約金，在訴訟過(guò)程中進(jìn)行同地段房屋租金鑒定，法院在判決中都依照同地段房屋租金予以采信，而本案中則未采用同地段房屋的租金，明顯出現(xiàn)同案不同判。據(jù)此，一審法院也應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于統(tǒng)一法律適用加強(qiáng)類案檢索的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的立法精神，踐行司法實(shí)踐中的同案同判原則，基于案涉訴訟在一審法院類案中從基本事實(shí)、爭(zhēng)議焦點(diǎn)、法律適用問(wèn)題均具有同一性的情況下，就涉案案件與一審法院類案作出相同判決。綜上，請(qǐng)求二審支持上訴人的請(qǐng)求。
王某1、桂某 2辯稱，一、一審認(rèn)定上訴人承擔(dān)交房逾期50天的事實(shí)與客觀實(shí)際相符，認(rèn)定事實(shí)正確。上訴人未按照與被上訴人之間簽訂的《商品房預(yù)售合同》約定的交付時(shí)間交付房屋即逾期交房是既定事實(shí)，且上訴人主張的涉案房屋建設(shè)期間遭遇全國(guó)爆發(fā)新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響屬于不可抗力，一審法院在被上訴人主張的逾期交房期中扣除了80天，上訴人以疫情來(lái)規(guī)避自己的全部違約責(zé)任于理于法不合。一審法院查明2020年1月24日春節(jié)因全國(guó)爆發(fā)新冠疫情，安徽省啟動(dòng)重大公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)。2020年4月9日，安徽省新冠肺炎疫情指揮部發(fā)出通知要求全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，上述該期間的計(jì)算時(shí)間為76天。原本約定2020年9月30日前向被上訴人完成交房，并未在延遲的76天后即2020年12月16日完成交房，實(shí)際上涉案房屋是在2021年2月7日才通過(guò)綜合驗(yàn)收完成交房，即便是不計(jì)算疫情期間延誤的時(shí)間，2020年12月16日至2021年2月7日的時(shí)間是真實(shí)存在上訴人逾期交房的違約期。事實(shí)上宿松縣新冠疫情防控指揮部是在2020年1月27日才發(fā)布關(guān)于啟動(dòng)宿松縣突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)的緊急通知，鼎和公司作為全縣建筑行業(yè)復(fù)工的風(fēng)向標(biāo)是在2020年2月29日獲得恢復(fù)施工通知書后于2020年3月8日正式復(fù)工。綜上可見(jiàn)，一審將逾期交房事件定為50天是非常公允的，也正是依據(jù)安徽省高級(jí)人民法院《涉新冠肺炎疫情房地產(chǎn)糾紛案件審判指引》第十二條規(guī)定減輕了上訴人的違約責(zé)任。二、一審判決按照已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一計(jì)算違約金公平公正?！渡唐贩款A(yù)售合同》第九條逾期交房違約責(zé)任中對(duì)逾期違約金進(jìn)行了明確約定，是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，對(duì)當(dāng)事人具有約束力，且一審法院在原本需要承擔(dān)130天逾期的基礎(chǔ)上降級(jí)為50天按照逾期不超過(guò)90天按已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一計(jì)算違約金做到了絕對(duì)公允。上訴人以逾期交房產(chǎn)生的損失應(yīng)當(dāng)為不能使用案涉房屋而租用同地段房屋的租金損失有悖合同的對(duì)等原則，雖該房屋的用途是住宅，但因上訴人逾期給被上訴人造成的損失包含但不限于房屋的使用價(jià)值，甚至包含交易機(jī)會(huì)、解決孩子讀書等期待利益。且在涉案房屋未交房前，被上訴人租住的是其他地段的房屋，要以給被上訴人實(shí)際造成的損失來(lái)計(jì)算違約金，而不是用臆斷的同地段租金來(lái)確定被上訴人的損失。不然顯失公平。一審法院判決的其它商品房預(yù)售合同糾紛案件跟涉案案件不屬于同類案件，該涉案房屋建筑期間有部分處在全國(guó)爆發(fā)新冠疫情期間，跟以往的商品房預(yù)售合同糾紛案件有所不同，故不能按照上訴人所主張的進(jìn)行類案類判。綜上，請(qǐng)求二審駁回上訴，維持原判。
王某1、桂某 2向一審法院起訴請(qǐng)求：判令鼎和公司賠償逾期交房違約金22136.06元(851387元×0.0002/日×130日)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：鼎和公司系宿松縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)振興大道西側(cè)鼎和尚書苑小區(qū)開發(fā)商。王某1、桂某 2系夫妻關(guān)系。2019年7月9日，王某1、桂某 2與鼎和公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定王某1、桂某 2購(gòu)買鼎和尚書苑7幢1單元1102室商品房，房屋建筑面積125.44平方米，單價(jià)6787.21元，房屋總價(jià)款851387元。合同第八條約定鼎和公司應(yīng)于2020年9月30日前完成符合合同約定條件的商品房交付,合同約定的交付條件第5項(xiàng)為“該商品房經(jīng)綜合查驗(yàn)合格”。鼎和公司可據(jù)實(shí)予以延期的情形包括：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；……合同第九條約定出賣人逾期交房的違約責(zé)任按逾期時(shí)間分別處理：逾期不超過(guò)90日，自合同約定的最后交付期限的第二日起，出賣人按日向買受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過(guò)90日，合同繼續(xù)履行的，按每日萬(wàn)分之二支付違約金。合同簽訂后，王某1、桂某 2支付了首付款，并辦理按揭貸款付清全部房款，同時(shí)辦理了商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。2020年12月31日，案涉鼎和尚書苑小區(qū)通過(guò)工程竣工驗(yàn)收。2021年2月7日，鼎和尚書苑小區(qū)通過(guò)了綜合查驗(yàn)。另查，2020年1月24日時(shí)值農(nóng)歷春節(jié)，因全國(guó)爆發(fā)新型冠狀病毒感染肺炎疫情，安徽省啟動(dòng)重大公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)。2020年4月9日，安徽省新冠肺炎疫情防控應(yīng)急綜合指揮部發(fā)出通知要求全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
一審法院認(rèn)為，王某1、桂某 2與鼎和福興置業(yè)公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行相應(yīng)的合同義務(wù)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案中，王某1、桂某 2依約履行了支付全部購(gòu)房款的義務(wù)，鼎和公司應(yīng)按《商品房預(yù)售合同》的約定履行交房義務(wù)。合同約定的交房期限為2020年9月30日，但鼎和公司開發(fā)的鼎和尚書苑小區(qū)至2021年2月7日始經(jīng)綜合查驗(yàn)合格，滿足合同約定的交房條件。鼎和公司于2020年12月25日向王某1、桂某 2發(fā)送交房通知不符合合同約定，該交房通知對(duì)王某1、桂某 2沒(méi)有約束力，本院確認(rèn)鼎和公司向王某1、桂某 2交付房屋的日期為2021年2月7日。但在鼎和公司開發(fā)建設(shè)期間遭遇全國(guó)爆發(fā)新型冠狀病毒感染肺炎疫情，為疫情防控需要各行各業(yè)均須不同程度地停產(chǎn)停業(yè)，建筑業(yè)亦不例外。依據(jù)雙方合同的約定，鼎和公司可據(jù)實(shí)予以延期。鼎和公司提交的宜恒房估字（2021）1018號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》證明了雙方合同約定的違約金過(guò)高，本院予以采信，鼎和公司據(jù)此要求適當(dāng)調(diào)減違約金，符合《合同法》的規(guī)定，本院予以支持。自合同約定的交房期限2020年10月1日至2021年2月7日交房條件成就，逾期為130天，本院綜合考慮新型冠狀病毒感染肺炎疫情的影響和因此給王某1、桂某 2造成的租金等損失的事實(shí)，對(duì)王某1、桂某 2主張的逾期交房違約金，本院酌情予以支持由鼎和公司承擔(dān)交房逾期50天按照已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一計(jì)算的違約金，即為（851387元×0.0001/天×50天）=4256.93元。鼎和公司主張?jiān)谑┕み^(guò)程中本地政府相關(guān)文件通知在特殊時(shí)期予以停工及因雨雪、高溫等客觀原因?qū)е峦９?yīng)當(dāng)予以延期，本院認(rèn)為上述情形并不必然導(dǎo)致停工，即使確實(shí)導(dǎo)致短期停工，作為房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)予以考慮并扣除，故對(duì)鼎和公司提交《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)高考、中考期間建筑施工現(xiàn)場(chǎng)噪聲控制管理工作的通知》、《安慶市安全生產(chǎn)委員會(huì)緊急通知》、《延期交房告知函》、《氣象證明》等證據(jù)主張扣除該延誤的工期，本院不予支持。綜上所述，對(duì)王某1、桂某 2訴請(qǐng)鼎和公司支付違約金4256.93元予以支持，其余訴請(qǐng)予以駁回。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2003]7號(hào)）第十六條，《最高人民法院關(guān)于適用
二審中，鼎和公司向本院提交了二份證據(jù)。證據(jù)一：望江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議2020年第四次《會(huì)議紀(jì)要》。證明內(nèi)容：依據(jù)鄰縣會(huì)議紀(jì)要的內(nèi)容表明因疫情原因，房屋交付可在5個(gè)月內(nèi)延長(zhǎng)合同約定交房時(shí)間；證明目的：上訴人逾期完全是因疫情所致，逾期天數(shù)實(shí)際就是因疫情影響，且未超過(guò)鄰縣延期交房控制天數(shù)，故上訴人不存在逾期的違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。證據(jù)二：安徽省宿松縣（2018）皖0826民初3470號(hào)、（2020）皖0826民初3231號(hào)民事判決書；證明內(nèi)容：依據(jù)一審法院判決認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出要求調(diào)整過(guò)高的違約金，在訴訟過(guò)程中進(jìn)行同地段房屋的租金鑒定，法院在判決中都依照同地段房屋租金予以調(diào)減。證明目的：宿松法院應(yīng)當(dāng)踐行司法實(shí)踐中的同案同判原則，就涉案案件與本院類案作出相同判決，即違約金應(yīng)當(dāng)依據(jù)鑒定的租金予以認(rèn)定。被上訴人質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議。因?yàn)樵摲菸募儆谕h疫情期間的會(huì)議紀(jì)要，與涉案宿松縣不存在關(guān)聯(lián)，無(wú)法達(dá)到上訴人所主張的證明目的。對(duì)證據(jù)二兩份判決書的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，因該兩份判決書所涉房屋及所屬情況與本案不是同一地段也不是同一時(shí)間，存在特殊性，故無(wú)法達(dá)到上訴人所主張的證明目的。本院審查認(rèn)為，上述證據(jù)與本案具有一定的關(guān)聯(lián)性，且真實(shí)性各方均無(wú)異議，故予以采納，至于能否完全達(dá)到證明目的需綜合全案予以考量。
本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。本院另查明，一審中，經(jīng)鼎和公司申請(qǐng)，一審法院委托安慶中恒房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司對(duì)宿松縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)振興大道西側(cè)鼎和尚書苑小區(qū)1幢1單元13A02室于2020年10月1日的市場(chǎng)月租金進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)論為5.5元/平方米。
本院認(rèn)為，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為鼎和公司是否存在逾期交房違約行為及應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任。
案涉房屋自合同約定的交房日期起至綜合驗(yàn)收合格滿足交付條件時(shí)止，客觀上逾期交付達(dá)130天為客觀事實(shí)，雙方當(dāng)事人對(duì)此亦無(wú)異議。因案涉房屋建設(shè)過(guò)程中遭遇新冠疫情影響，鼎和公司可以據(jù)此主張延期交房并要求免除或減輕違約責(zé)任。一審法院綜合考慮新冠疫情對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖ袠I(yè)的影響，支持了鼎和公司的部分主張，將案涉房屋逾期交付的時(shí)間酌減認(rèn)定為50天，已是依法減輕了鼎和公司逾期交房的違約責(zé)任。鼎和公司要求將逾期交房期限全部歸于新冠疫情這一不可抗力因素，全部免除其違約責(zé)任，證據(jù)并不充分，不予支持。
關(guān)于違約金的計(jì)算。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”。被上訴人因逾期交房產(chǎn)生的損失應(yīng)主要體現(xiàn)在不能使用涉案房屋而租房居住的租金損失，被上訴人未能舉證證明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他實(shí)際損失，故按同期同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定其因鼎和公司逾期交房產(chǎn)生的損失較為合理。被上訴人所購(gòu)房屋租金損失可參照本案評(píng)估的同期同地段月租金標(biāo)準(zhǔn)5.5元/平方米計(jì)算。參照上述標(biāo)準(zhǔn)，本案王某1、桂某 2因鼎和公司逾期交房的違約金按照租金損失的130%計(jì)算，應(yīng)為125.44元×5.5元/平方米÷30天×50天×130%=1494.8元。據(jù)此，對(duì)鼎和公司提出的調(diào)減違約金計(jì)算方式的上訴理由予以支持。
綜上所述，鼎和公司的部分上訴請(qǐng)求成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
一、撤銷安徽省宿松縣人民法院（2021）皖0826民初3001號(hào)等民事判決；
二、宿松鼎和福興置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向王某1、桂某 2支付逾期交房違約金1494.8元；
三、駁回王某1、桂某 2的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)354元，減半收取177元，由宿松鼎和福興置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)50元，由宿松鼎和福興置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 葉 武
審 判 員 金 京
審 判 員 陳 世 擁
二〇二一年十一月三日
法官助理 周健書記員柳麗君
