案??由 商品房預售合同糾紛
案??號 （2020）冀11民終2130號
上訴人河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱嘉熙房地產(chǎn)公司）因與被上訴人馬新琴商品房預約合同糾紛一案，不服河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2020）冀1102民初2325號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年10月27日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人李景松、被上訴人馬新琴到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
嘉熙房地產(chǎn)公司上訴請求：依法改判一審判決第二項利息損失數(shù)額和計算方式，即上訴人應賠付被上訴人利息損失17101元（已計算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息146531元為基數(shù)，按人民銀行公布的同期同類存款基準利率計算至全部房款還清之日止）事實和理由：一、一審按中國人民銀行同期貸款基準利率計算被上訴人的損失沒有事實和法律依據(jù)。一審被上訴人并未舉證證明其損失，故被上訴人的利息損失僅為存款利息，人民銀行公布的3年以上定期存款利率為2.75%，被上訴人2013年7月28日至2019年8月19日的利息損失應為24431元。扣除已支付的租金7330元，應支付利息17101元。2019年8月20日之后的利息應以146531元為基數(shù)，按人民銀行公布的同期同類存款基準利率計算至全部房款還清之日止。二、即便按中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算2013年7月28日至2019年8月19日期間的利息損失，中國人民銀行對該期間內(nèi)的貸款利率也是有多次調(diào)整的。一審按6.55%的利率計算至2019年8月19日是錯誤的。按照中國人民銀行發(fā)布的貸款基準利率（五年以上），2012年7月6日至2014年11月21日期間的貸款利率為6.55%，2014年11月22日至2015年2月28日期間的貸款利率為6.15%，2015年3月1日至2015年5月10日期間的貸款利率為5.9%，2015年5月11日至2015年6月27日期間的貸款利率為5.65%，2015年6月28日至2015年8月25日期間的貸款利率為5.4%，2015年8月26日至2015年10月23日期間的貸款利率為5.15%，2015年10月24日至2019年8月19日期間的貸款利率為4.9%。因此，2013年7月28日至2014年11月21日期間（481日）的利息損失應為12648元；2014年11月22日至2015年2月28日期間（98日）的利息損失應為2419元；2015年3月1日至2015年5月10日期間（70日）的利息損失應為1658元；2015年5月11日至2015年6月27日期間（47日）的利息損失應為1066元；2015年6月28日至2015年8月25日期間（58日）的利息損失應為1257元；2015年8月26日至2015年10月23日期間（58日）的利息損失應為1199元；2015年10月24日至2019年8月19日期間（1395日）的利息損失應為27441元。綜上，被上訴人自2013年8月28日至2019年8月19日的利息損失為47688元?？鄢显V人已支付的租金，應支付利息損失40358元。綜上，請二審法院支持上訴人的上訴請求。
馬新琴答辯稱，河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理人陳述的利息計算方式?jīng)]有根據(jù)，一審判決正確。
馬新琴向一審法院起訴請求：1．請求依法判令解除雙方簽訂的《嘉熙財富廣場商鋪認購協(xié)議書》（以下簡稱《認購協(xié)議書》）、《派克廣場補充協(xié)議》（以下簡稱《補充協(xié)議》）；2．請求判令嘉熙房地產(chǎn)公司返還購房款146531元及賠償利息（以146531元為基數(shù)按年利率10%自2013年7月28日起計算至退清該房款之日止）；3．請求判令嘉熙房地產(chǎn)公司承擔本案的訴訟費。
一審法院經(jīng)審理查明，2013年7月28日，案涉雙方簽訂《認購協(xié)議書》一份、約定馬新琴作為乙方購買嘉熙房地產(chǎn)公司作為甲方開發(fā)的嘉熙財富廣場三層23號商鋪，商鋪建筑面積約為17.77㎡，該商鋪成交單價為8246元/㎡，總房款為146531元。該認購協(xié)議書第五條約定“甲方應當在2014年5月1日前。將商鋪交付乙方”。同日，案涉雙方簽訂《派克廣場補充協(xié)議》一份，約定嘉熙房地產(chǎn)公司作為甲方在本物業(yè)開業(yè)之前每月30日支付馬新琴733元租金收益、租金支付時間為2013年8月30日至2014年5月1日止。另查明馬新琴于2013年7月28日向嘉熙房地產(chǎn)公司一次性繳納146531元房款。嘉熙房地產(chǎn)公司按《補充協(xié)議》的規(guī)定已支付馬新琴10個月的租金收益7330元。嘉熙房地產(chǎn)公司于2019年4月30日獲得派克公館商業(yè)樓預售許可證，未于2014年5月1日向馬新琴交付房屋。馬新琴購買的嘉熙財富廣場三層23號因規(guī)劃由商鋪變更為公寓，商鋪系虛擬分割，公寓由墻體分割，且同一號碼的商鋪與公寓位置不能一一對應。嘉熙財富廣場與派克公館、派克廣場為同一地點。
一審法院認為，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可以解除合同。關(guān)于《認購協(xié)議書》及《補充協(xié)議》的效力及性質(zhì)問題。案涉雙方簽訂《認購協(xié)議書》及《補充協(xié)議》在形式上有雙方的簽字或蓋章，系雙方達成一致的意思表示，在內(nèi)容上不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，合同雙方當事人應按照合同約定享受合同權(quán)利，履行合同義務。《認購協(xié)議書》不等同于《商品房買賣合同》，案涉雙方簽訂《認購協(xié)議書》時嘉熙房地產(chǎn)公司未取得預售許可證，即嘉熙房地產(chǎn)公司不具備預售條件，故《認購協(xié)議書》的性質(zhì)為預約合同。關(guān)于馬新琴主張解除《認購協(xié)議書》及《補充協(xié)議》的問題。馬新琴與嘉熙房地產(chǎn)公司簽訂《認購協(xié)議書》的合同目的在于利用商鋪出租或從事經(jīng)營以獲得收益。馬新琴購買商鋪時，商鋪系虛擬分割，無明顯的邊界。嘉熙房地產(chǎn)公司通過變更設(shè)計將商鋪變更為公寓，變更后的公寓與馬新琴購買商鋪的位置、面積均不能一一對應，公寓的用途及功能與商鋪存在明顯差異，故馬新琴以合同目的不能實現(xiàn)主張解除《認購協(xié)議書》符合法律規(guī)定。本院予以支持。關(guān)于馬新琴主張的退還房款及支付利息的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！瘪R新琴要求嘉熙房地產(chǎn)公司應返還房款146531元的主張，本院予以支持。馬新琴要求嘉熙房地產(chǎn)公司應賠償利息損失，符合上述法律規(guī)定，本院予以支持，但馬新琴主張按年利率10%計算，于法無據(jù)，本院不予采納?？梢?46531元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款基準利率6.55%（五年以上）自2013年7月28日起計算至2019年8月19日（2213日）為58191.47元，2019年8月20日之后的利息按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算至全部房款還清之日止。馬新琴主張按年利率10%計算利息，于法無據(jù)，本院不予采納。因《補充協(xié)議》解除，馬新琴應返還嘉熙房地產(chǎn)公司已得租金7330元，為減少訴累，嘉熙房地產(chǎn)公司扣除租金后返還馬新琴購房款及賠償利息損失。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：一、解除馬新琴與河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年7月28日簽訂的《嘉熙財富廣場商鋪認購協(xié)議書》、《派克廣場補充協(xié)議》；二、河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還馬新琴購房款146531元及賠償利息損失50861.47元（已計算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息以146531元為基數(shù)，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算至全部房款還清之日止）；三、駁回馬新琴的其他訴訟請求。如果甲方未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費5200元，適用簡易程序減半收取計2600元，保全費1820元，共計4420元，由馬新琴負擔748元，由河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔3652元。
本院二審期間，當事人沒有提交新證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明的事實與一審法院查明的事實一致。
本院認為：關(guān)于一審判決嘉熙房地產(chǎn)公司賠償馬新琴利息的計算方式及計算數(shù)額是否正確問題。嘉熙房地產(chǎn)公司作為商業(yè)性機構(gòu)，自2013年7月28日馬新琴向其一次性繳納146531元購房款起，一直占用該筆資金，嘉熙房地產(chǎn)公司主張利息按照人民銀行公布的同期同類存款基準利率計算，既不符合現(xiàn)階段市場主體社會融資成本支出水平，也無法律依據(jù)。一審判決關(guān)于利息的計算方式，公平合理，本院予以支持。關(guān)于利息數(shù)額，因中國人民銀行同期貸款基準利率（五年以上）并非固定利率，一審按照利率6.55%計算不妥，經(jīng)本院計算2013年7月28日至2019年8月19日期間的利息應為48493.62元。嘉熙房地產(chǎn)公司關(guān)于該部分利息的計算方式正確，但利息數(shù)額47688元錯誤，應以本院計算數(shù)額為準。因馬新琴應返還河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已得租金7330元，故扣除該部分租金后，嘉熙房地產(chǎn)應給付馬新琴利息41163.62元。綜上所述，河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求部分成立，一審認定事實正確，但計算結(jié)果錯誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）、（二）項的規(guī)定，判決如下：
一、維持河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2020）冀1102民初2325號民事判決第一項、第三項；
二、變更河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2020）冀1102民初2325號民事判決第二項為“河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還馬新琴購房款146531元及賠償利息損失41163.62元（已計算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息以146531元為基數(shù)，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算至全部房款還清之日止）”。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費減半收取2600元，保全費1820元，共計4420元，由上訴人河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔3672元，由被上訴人馬新琴負擔748元；二審案件受理費644元，由上訴人河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司520元，由被上訴人馬新琴負擔124元。
本判決為終審判決。
審判長 張?zhí)礻?/p>
審判員 賈志英
審判員 劉 暢
二〇二〇年十一月十三日
書記員 陳 兵
