案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀10民終3509號(hào)
上訴人潘虹與被上訴人固安縣中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中鼎公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省固安縣人民法院（2020）冀1022民初536號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
潘虹上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第二項(xiàng)，依法改判。事實(shí)和理由：1、上訴人實(shí)際上已經(jīng)履行了“商品房買賣合同”和“個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同”約定的全部首付款義務(wù)，故上訴人尚欠首付款的事實(shí)和法律依據(jù)不存在。2、被上訴人負(fù)有向上訴人退還所收取差價(jià)的法定義務(wù)，但被上訴人拒不退還，又未按“商品房買賣合同”約定期限交付房屋已構(gòu)成違約。
中鼎公司辯稱，1、在具備了法律規(guī)定的條件后，商品房認(rèn)購(gòu)書也可以認(rèn)定為商品房買賣合同，對(duì)當(dāng)事人雙方產(chǎn)生約束力。2、《信息單》是雙方真實(shí)意思表示，所記載實(shí)際成交價(jià)格應(yīng)作為雙方在交易過(guò)程中真實(shí)交易價(jià)格認(rèn)定。3、合同雙方應(yīng)秉承誠(chéng)信原則，方能保證交易進(jìn)行。
潘虹向一審法院起訴請(qǐng)求：一、判令被告向原告交付房屋并自2018年7月1日至實(shí)際交房之日止，按日向原告支付已交房款萬(wàn)分之一的違約金；二、判令被告退還原告多支付的房款5508元；三、判令被告承擔(dān)本案所有訴訟費(fèi)。
中鼎公司向一審法院反訴請(qǐng)求：一、判令被反訴人交納首付款欠款350000元人民幣；二、判令被反訴人交納逾期支付首付款的同期銀行貸款利息，具體數(shù)額計(jì)算至實(shí)際支付日；三、判令被反訴人承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年5月18日，潘虹在中鼎公司處認(rèn)購(gòu)了由該公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于固安縣，認(rèn)購(gòu)單價(jià)25540元、總價(jià)2357128元，并簽訂了“學(xué)府錦園認(rèn)購(gòu)書”。2017年5月19日，雙方就上述商品房簽訂“學(xué)府錦園認(rèn)購(gòu)簽約信息單”及“商品房買賣合同”。“學(xué)府錦園認(rèn)購(gòu)簽約信息單”約定：面積為92.29㎡，表單價(jià)25540元、總價(jià)2357128元；實(shí)際成交單價(jià)22398.18元、實(shí)際成交總價(jià)2067128元；合同單價(jià)18546.10元、合同總價(jià)1711620元；優(yōu)惠政策電商4萬(wàn)抵8萬(wàn)、一等獎(jiǎng)21000元、借款70萬(wàn)、差價(jià)355508元；合同數(shù)據(jù)填寫首付比例50%、首付金額861620元、貸款比例50%、貸款金額850000元。交款數(shù)據(jù)填寫首付比例50%、首付金額1217128元、貸款比例50%、貸款金額850000元；另記載合計(jì)已收款2017年5月18日定金20000元、2017年5月19日首付款1217128-20000-700000＝（355508、141620）；備注交款填寫欄中的首付金額＝實(shí)際成交總價(jià)-合同貸款金額。該信息單由雙方當(dāng)事人及負(fù)責(zé)人簽字、捺印?！吧唐贩抠I賣合同”約定：商品房單價(jià)18546.10元，總價(jià)為1711620元，付款方式為首付款861620元、商業(yè)按揭貸款850000元；買受人逾期付款的違約責(zé)任，……逾期超過(guò)60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的0.1%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金。出賣人應(yīng)當(dāng)在2018年6月30日前，將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付買受人使用。出賣人逾期交房的違約責(zé)任，……逾期超過(guò)60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的0.1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同另對(duì)商品房的基本情況、產(chǎn)權(quán)登記等內(nèi)容作了具體約定。上述合同簽訂后，潘虹分別于2017年5月18日、5月19日兩日向中鼎公司交納定金20000元、首付款141620元、房款差價(jià)355508元，中鼎公司為其開(kāi)具金額為161620元首付款收據(jù)一張、金額355508元房款差價(jià)款收據(jù)一張；2017年6月20日，潘虹作為借款人向固安縣農(nóng)村信用合作社申請(qǐng)并辦理了個(gè)人購(gòu)房商業(yè)貸款，固安縣農(nóng)村信用合作社向中鼎公司賬戶內(nèi)轉(zhuǎn)賬850000元；2018年5月19日，潘虹又向中鼎公司交納首付款350000元，同時(shí)中鼎公司向潘虹出具收款收據(jù)一張。2019年11月25日，中鼎公司為潘虹出具了總金額為1717128元的不動(dòng)產(chǎn)增值稅發(fā)票一張。因雙方尚對(duì)涉案商品房實(shí)際交易價(jià)格存在爭(zhēng)議，至今，中鼎公司未向潘虹交付房屋。潘虹訴至法院，請(qǐng)求判令被告向原告交付房屋并自2018年7月1日至實(shí)際交房之日止，按日向原告支付已交房款萬(wàn)分之一的違約金；判令被告退還原告多支付的房款5508元。一審過(guò)程中，中鼎公司提出反訴，請(qǐng)求判令被反訴人交納首付款欠款350000元人民幣；判令被反訴人交納逾期支付首付款的同期銀行貸款利息，具體數(shù)額計(jì)算至實(shí)際支付日。
一審法院認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)在于對(duì)房屋買賣雙方在交易過(guò)程中真實(shí)交易價(jià)格的認(rèn)定。潘虹與中鼎公司交易中先后簽訂“學(xué)府錦園認(rèn)購(gòu)書”、“學(xué)府錦園認(rèn)購(gòu)簽約信息單”、“商品房買賣合同”三份合同，三份合同記載交易價(jià)格有所差異。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。合同的成立即指當(dāng)事人就某特定事實(shí)意思表示一致，合同即成立?！皩W(xué)府錦園認(rèn)購(gòu)書”是雙方當(dāng)事人為確保簽訂商品房買賣合同而訂立，屬商品房預(yù)約合同。而與“商品房買賣合同”同時(shí)簽訂的“學(xué)府錦園認(rèn)購(gòu)簽約信息單”系潘虹與中鼎公司買賣雙方在公平協(xié)商基礎(chǔ)上訂立的合同，從其約定內(nèi)容明確的可以看出簽訂時(shí)的主要意圖就是為確定涉案商品房的實(shí)際成交單價(jià)、總價(jià)、首付款金額、貸款比例以及同時(shí)簽訂的“商品房買賣合同”中應(yīng)當(dāng)填寫的合同單價(jià)、總價(jià)等數(shù)據(jù)內(nèi)容，“商品房買賣合同”中記載的商品房單價(jià)、總價(jià)恰恰與該信息單上記載的“合同單價(jià)18546.10元、合同總價(jià)1711620元”數(shù)據(jù)一致，“商品房買賣合同”約定的單價(jià)、總價(jià)并非是雙方重新協(xié)商確定的價(jià)格，該信息單與“商品房買賣合同”也非屬預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系，信息單是雙方真實(shí)的意思表示，對(duì)雙方具有法律約束力，其約定的“實(shí)際成交單價(jià)22398.18元、實(shí)際成交總價(jià)2067128元”應(yīng)認(rèn)定為雙方真實(shí)交易價(jià)格?！吧唐贩抠I賣合同”亦為雙方因房屋的買賣協(xié)商一致簽訂，對(duì)雙方具有約束力，但為向行政部門辦理備案登記，雙方通過(guò)“學(xué)府錦園認(rèn)購(gòu)簽約信息單”合意另行確定了真實(shí)交易價(jià)格，該合同中第四條關(guān)于房屋價(jià)款約定并非真實(shí)意思表示，且行為損害國(guó)家利益，故該合同第四條應(yīng)為無(wú)效條款，雙方應(yīng)當(dāng)按照“學(xué)府錦園認(rèn)購(gòu)簽約信息單”約定真實(shí)交易價(jià)格履行義務(wù)。潘虹訴請(qǐng)判令中鼎公司向其交付房屋并自2018年7月1日至實(shí)際交房之日止，按日向其支付已交房款萬(wàn)分之一的違約金一節(jié)，中鼎公司自認(rèn)涉案商品房已具備交房條件，潘虹訴請(qǐng)向其交付房屋，符合合同約定，故予以支持；但潘虹尚有部分購(gòu)房首付款沒(méi)有交納，中鼎公司以此為由拒絕交納房屋，屬正當(dāng)履行不安抗辯權(quán)，本著誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則潘虹訴請(qǐng)關(guān)于違約金的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)不予支持。關(guān)于潘虹請(qǐng)求判令中鼎公司退還其多支付的房款5508元一節(jié)，“學(xué)府錦園認(rèn)購(gòu)簽約信息單”明確約定房屋實(shí)際成交價(jià)格2067128元以及簽訂當(dāng)日潘虹應(yīng)當(dāng)交納的款項(xiàng)，即首付款141620元、房款差價(jià)355508元，且遂后潘虹實(shí)際也是按照該信息單約定交納各款項(xiàng)，中鼎公司收取潘虹交納的各款項(xiàng)均有合同依據(jù)，故該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，亦不予支持。關(guān)于中鼎公司請(qǐng)求判令潘虹交納首付款欠款350000元（2067128元-161620元-355508元-700000元-350000元＝350000元）一節(jié)，合法有據(jù)，應(yīng)予以支持。關(guān)于請(qǐng)求判令潘虹交納逾期支付首付款的同期銀行貸款利息一節(jié)，雙方對(duì)首付款履行期限未作具體約定，故其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求無(wú)合同依據(jù)，應(yīng)不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六條、第四十四條、第五十六條、第六十二條第四項(xiàng)、第六十六條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決一、本訴被告固安縣中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)將經(jīng)驗(yàn)收合格的位于固安縣交付于本訴原告潘虹；二、反訴被告潘虹于本判決生效后十日內(nèi)向反訴原告固安縣中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司交納購(gòu)房首付款350000元；三、駁回本訴原告潘虹的其他訴訟請(qǐng)求；四、駁回反訴原告固安縣中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司其他訴訟請(qǐng)求。本訴案件受理費(fèi)20204元，減半收取10102元，由本訴被告固安縣中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)6550元，減半收取3275元，由反訴被告潘虹負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。本院審理查明的事實(shí)與一審判決認(rèn)定事實(shí)相同。
本院認(rèn)為，上訴人潘虹為購(gòu)買被上訴人中鼎公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于固安縣，雙方先后簽訂了“學(xué)府錦園認(rèn)購(gòu)書”、“學(xué)府錦園認(rèn)購(gòu)簽約信息單”、“商品房買賣合同”三份交易價(jià)格不同的合同，其中“學(xué)府錦園認(rèn)購(gòu)書”是雙方當(dāng)事人就一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同而簽訂的協(xié)議，應(yīng)屬預(yù)約合同?！吧唐贩抠I賣合同”系為向行政部門辦理備案登記所簽訂，雙方通過(guò)“學(xué)府錦園認(rèn)購(gòu)簽約信息單”合意另行確定了真實(shí)交易價(jià)格，該合同中第四條關(guān)于房屋價(jià)款約定并非真實(shí)意思表示，且行為損害國(guó)家利益，故該合同第四條應(yīng)為無(wú)效條款，雙方應(yīng)當(dāng)按照“學(xué)府錦園認(rèn)購(gòu)簽約信息單”約定真實(shí)交易價(jià)格履行義務(wù)。涉案商品房已具備交房條件，中鼎公司有義務(wù)向潘虹交付房屋，但潘虹尚有部分購(gòu)房首付款未交納，此付款義務(wù)亦應(yīng)履行。潘虹主張中鼎公司退還其多支付的房款，因潘虹系按照“學(xué)府錦園認(rèn)購(gòu)簽約信息單”約定交納各款項(xiàng)，中鼎公司亦是依約收取潘虹交納的各款項(xiàng)，本院此主張不予支持。
綜上所述，上訴人的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)23479元，由上訴人潘虹負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 李 方
審 判 員 汪鐵剛
審 判 員 丁德松
二０二０年八月二十一日
法官助理 陳志勤
書 記 員 杜亞杰
