審理法院：景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)人民法院
案號(hào)：（2016）贛0203民初1179號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-09-27審理經(jīng)過
原告齊新平與被告景德鎮(zhèn)市城都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“城都房地產(chǎn)公司”）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2016年11月4日立案后，依法適用普通程序，于2017年4月19日公開開庭進(jìn)行了審理，原告齊新平及訴訟代表人鐘祥云到庭參加訴訟，被告城都房地產(chǎn)公司經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。審理期間，本案因被告城都房地產(chǎn)公司及其法定代表人、股東均下落不明而呈報(bào)批準(zhǔn)延長(zhǎng)審理期限六個(gè)月。
原告訴稱
原告齊新平向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告城都房地產(chǎn)公司交付房屋；2.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2009年10月27日，原告與被告城都房地產(chǎn)公司簽訂《房屋安置合同》，被告將景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)為宇路第4幢安置房二單元304室安置給原告。面積83平方米，每平方米1200元，總價(jià)款99600元，房屋竣工交付鑰匙前房款付清。雙方在合同后補(bǔ)充約定：此房23平方米由徐堂的轉(zhuǎn)讓給原告，徐堂的安置房多余面積與被告全部算清。余下60平方米的房款由原告付給被告，暫時(shí)預(yù)付40000元，余款在10天內(nèi)全部付清。原告于合同簽訂當(dāng)日交付購(gòu)房款40000元，于2009年10月29日支付20000元。被告至今仍未履行交房義務(wù)。為維護(hù)自身的合法權(quán)益，原告故訴至法院。
原告齊新平圍繞其訴訟請(qǐng)求，向本院提交了證據(jù)：
1.齊新平身份證，證明原告訴訟主體資格；
2.《房屋安置合同》、城都房地產(chǎn)公司出具的收據(jù)二份，證明原告購(gòu)買景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)為宇路第四幢安置房二單元304室，已支付購(gòu)房款60000元的事實(shí)；
3.《承諾書》，證明劉德福代表被告承諾在2015年6月底交房，逾期交房，由劉德福本人負(fù)責(zé)；
4.城都房地產(chǎn)公司工商注冊(cè)信息，證明被告身份信息及主體資格。
被告辯稱
被告城都房地產(chǎn)公司辯稱，訴爭(zhēng)的安置房原址景德鎮(zhèn)市為民瓷廠西十四棟并不在其公司開發(fā)的陶玉新都地塊紅線范圍內(nèi)，是該棟宿舍住戶要求被告公司拆遷的。2006年拆的，當(dāng)時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)建7+1層安置房。施工過程中，安置房地基遇到流沙，重新設(shè)計(jì)打樁；又因周邊居民不同意建，造成停工。現(xiàn)在安置房只有4+1層，起訴的有五十多戶，不夠分配。希望購(gòu)買的能夠退房，留下安置房分給真正的拆遷戶。
被告城都房地產(chǎn)公司在舉證期限內(nèi)，向法院提交了證據(jù)：
1.景德鎮(zhèn)市國(guó)土資源局在2004年9月18日頒發(fā)的建設(shè)用地許可證，景德鎮(zhèn)市房產(chǎn)管理局在2004年9月29日頒發(fā)的房屋拆遷許可證，景德鎮(zhèn)市為民瓷廠在2005年4月10日制作的《關(guān)于籌建安置房的請(qǐng)示》，景德鎮(zhèn)市為民瓷廠、城都房地產(chǎn)公司在2007年6月27日制作的《關(guān)于要求解決為民危房拆遷安居建設(shè)的請(qǐng)示報(bào)告》，景德鎮(zhèn)市國(guó)土資源局《關(guān)于市為民瓷廠市城都房地產(chǎn)公司的意見》；
2.城都房地產(chǎn)公司在2003年11月11日發(fā)布的房屋拆遷通知，景德鎮(zhèn)市為民瓷廠與城都房地產(chǎn)公司在2004年4月1日簽訂的協(xié)議，城都房地產(chǎn)公司與景德鎮(zhèn)市為民瓷廠在2008年12月28日制作的《關(guān)于申請(qǐng)籌建安置房的請(qǐng)示報(bào)告》，2009年6月30日拆遷戶座談會(huì)記錄。
本院認(rèn)為
本院組織當(dāng)事人進(jìn)行證據(jù)質(zhì)證。經(jīng)審核齊新平身份證、房屋安置合同和收據(jù)、城都房地產(chǎn)公司工商注冊(cè)信息、用地許可證，房屋拆遷許可證、關(guān)于籌建安置房的請(qǐng)示、關(guān)于要求解決為民危房拆遷安居建設(shè)的請(qǐng)示報(bào)告、景德鎮(zhèn)市國(guó)土資源局《關(guān)于市為民瓷廠市城都房地產(chǎn)公司的意見》、房屋拆遷通知、為民瓷廠與城都房地產(chǎn)公司簽訂的協(xié)議、關(guān)于申請(qǐng)籌建安置房的請(qǐng)示報(bào)告的真實(shí)性、與案件事實(shí)關(guān)聯(lián)性，予以采信，并在卷佐證。至于承諾書、拆遷戶座談會(huì)記錄，本院認(rèn)為，原告不是拆遷戶，該承諾書、拆遷戶座談會(huì)記錄中有關(guān)拆遷安置事項(xiàng)，與本案待證事實(shí)不具有關(guān)聯(lián)性，故不作定案依據(jù)。
依據(jù)當(dāng)事人陳述和審核確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2009年10月27日，原告齊新平與被告城都房地產(chǎn)公司下設(shè)非獨(dú)立核算部門為宇路項(xiàng)目部經(jīng)協(xié)商簽訂《房屋安置合同》一份，約定：甲方（城都房地產(chǎn)公司為宇路項(xiàng)目部）將位于景德鎮(zhèn)市為宇路（為民瓷廠北門西邊）的第四幢安置房二單元304室安置給乙方（齊新平）。乙方按每平方米1200元付給甲方，面積83平方米，總價(jià)款99600元。房屋竣工交付鑰匙前（余）房款必須全部付清。另，城都房地產(chǎn)公司為宇路項(xiàng)目部在合同上寫明：實(shí)際收款按60平面方計(jì)算。此房23平面方由徐堂的轉(zhuǎn)讓給齊新平，徐堂的安置房多余面積與城都房地產(chǎn)公司全部算清，余下60平面方的房款由齊新平付給城都房地產(chǎn)公司。暫時(shí)預(yù)付40000元，余款在10天內(nèi)全部付清。原告齊新平在合同簽訂當(dāng)日即支付購(gòu)房款40000元，另在2009年10月29日支付20000元。城都房地產(chǎn)公司為宇路項(xiàng)目部收到預(yù)付款后，分別向齊新平出具收據(jù)。原告現(xiàn)向被告催促交房無(wú)果，故訴至法院。
還確認(rèn)，景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)為宇路3號(hào)地塊（具體范圍以規(guī)劃紅線為準(zhǔn)），占地面積15079㎡，由被告城都房地產(chǎn)公司招標(biāo)競(jìng)得。2004年4月1日，被告與景德鎮(zhèn)市為民瓷廠協(xié)商簽訂《協(xié)議》一份，約定：安置房地塊由甲方（景德鎮(zhèn)市為民瓷廠）提供，乙方（城都房地產(chǎn)公司）全額投資承建。房屋及土地產(chǎn)權(quán)歸屬甲方。甲方所提供的場(chǎng)地發(fā)生的直接、間接損失，如誤工費(fèi)、搬遷費(fèi)、水電安裝等均由乙方承擔(dān)。安置房單套面積原則上不得突破拆遷面積，等等。此后，被告城都房地產(chǎn)公司取得該地塊建設(shè)用地許可證、房屋拆遷許可證。2005年4月10日，景德鎮(zhèn)市為民瓷廠制作《關(guān)于籌建安置房的請(qǐng)示》向江西省陶瓷工業(yè)公司、景德鎮(zhèn)市國(guó)土資源局報(bào)告，要求：在為民瓷廠紅線范圍內(nèi)劃出一塊地，由城都房地產(chǎn)公司投資新建職工安置房，用于安置3號(hào)地塊的拆遷困難戶。拆遷戶一經(jīng)入住，就由城都房地產(chǎn)公司向?yàn)槊翊蓮S辦理交管手續(xù)，作為為民瓷廠西區(qū)宿舍進(jìn)行編號(hào)，納入為民瓷廠統(tǒng)一管理，土地、房屋產(chǎn)權(quán)隨即歸屬為民瓷廠。2011年7月，被告城都房地產(chǎn)公司計(jì)劃開工建設(shè)7+1層，每層六個(gè)單元12戶的為宇路第4幢安置戶。該第4幢安置房因與周邊已建成房屋間距不能達(dá)到建筑規(guī)劃許可的標(biāo)準(zhǔn)，至2015年2月，僅建成五層（底層車庫(kù)），每層五個(gè)少半個(gè)單元9戶建筑物。
另確認(rèn)，訴爭(zhēng)的位于景德鎮(zhèn)市為民瓷廠北門西邊第四幢安置房，至今窗戶僅裝有外框，樓梯扶手未安裝，水電未接通，且未取得人民政府建設(shè)部門的規(guī)劃許可，未經(jīng)竣工驗(yàn)收。
本院認(rèn)為，本案訴爭(zhēng)的安置房，是被告城都房地產(chǎn)公司和景德鎮(zhèn)市為民瓷廠為解決為宇路3號(hào)地塊拆遷戶，采取單位集資合作建房形式應(yīng)當(dāng)納入景德鎮(zhèn)市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃管理的經(jīng)濟(jì)適用住房。原告齊新平不是拆遷安置對(duì)象，立案案由房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛不當(dāng)，應(yīng)變更為房屋買賣合同糾紛。原告齊新平與被告城都房地產(chǎn)公司平等民事主體之間協(xié)商簽訂的房屋安置合同，系雙方真實(shí)意思表示，因國(guó)家的相關(guān)法律、行政法規(guī)并沒有效力性規(guī)定禁止經(jīng)濟(jì)適用住房交易，故該房屋“安置”合同可成立。合同當(dāng)事人應(yīng)依約全面履行自己的義務(wù)。原告齊新平預(yù)付了購(gòu)房款，被告城都房地產(chǎn)公司應(yīng)履行按約交房義務(wù)。雙方簽訂的合同，未明確具體交房日期。原告據(jù)被告城都房地產(chǎn)公司代表人出具的《承諾書》，提出約定的交房時(shí)間是2015年6月底。但該承諾系向?yàn)槊翊蓮S西十四棟宿舍等拆遷戶作出的，原告非拆遷安置對(duì)象。該交房時(shí)間，本院不予采納。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條、第六十二條的規(guī)定，履行期限不明，在雙方未進(jìn)行補(bǔ)充協(xié)商達(dá)成一致意見的情況下，債權(quán)人可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。被告城都房地產(chǎn)公司自原告齊新平預(yù)付購(gòu)房款之日，至今已超過合理期限，仍未向原告交付使用房屋，違反法律規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約民事責(zé)任。被告城都房地產(chǎn)公司提出，所建的安置房因變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，不夠分配，要求非拆遷安置對(duì)象的原告退房。因原告齊新平現(xiàn)不同意退房，被告城都房地產(chǎn)公司，以及景德鎮(zhèn)市為民瓷廠未盡審慎義務(wù)所產(chǎn)生的后果，應(yīng)自行承擔(dān)。原告現(xiàn)主張被告城都房地產(chǎn)公司履行交付房屋義務(wù)，符合法律規(guī)定，本院予以支持。但本案所涉單位集資合作建房與同地段同類普通商品住房有關(guān)價(jià)格補(bǔ)差，因?yàn)閷儆诮?jīng)濟(jì)適用住房主管部門行政管理范疇，本院不宜處理。鑒于被告城都房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的為宇路第4幢安置房尚未竣工驗(yàn)收現(xiàn)狀，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”的規(guī)定，本院酌定交房時(shí)間為45日。對(duì)原告未付清的購(gòu)房余款，為減少當(dāng)事人訴累，節(jié)約司法資源，本案一并處理。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十一條、第六十二條第四項(xiàng)、第一百零七條、第一百三十條、第一百六十一條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條，并參照原建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)經(jīng)的通知》（建住房[2007]258號(hào)）第二十八條、第三十四條、第三十五條、第三十七條、第四十二條第三項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告景德鎮(zhèn)市城都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后45日內(nèi)將位于景德鎮(zhèn)市為宇路景德鎮(zhèn)市為民瓷廠第4幢安置房304室（建筑面積83㎡）交付原告齊新平使用；
二、原告齊新平在接受房屋后三日內(nèi)一次性向被告景德鎮(zhèn)市城都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付剩余購(gòu)房款39600元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1290元，由被告景德鎮(zhèn)市城都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江西省景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判長(zhǎng)伍建平
人民陪審員程園發(fā)
人民陪審員江青芳
裁判日期
二〇一七年九月二十七日
書記員
書記員徐娜
