案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號 （2020）冀01民終7676號
被上訴人（原審被告）：吳玉方，男，1967年5月23日出生，漢族，住河北省晉州市。
上訴人河北卓創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱卓創(chuàng)公司）因與被上訴人吳玉方商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省晉州市人民法院（2020）冀0183民初305號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月10日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人卓創(chuàng)公司的委托訴訟代理人劉曉龍、趙云靜，被上訴人吳玉方到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
河北卓創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請求：1、撤銷晉州市人民法院(2020)冀0183民初305號民事判決書；2、將本案發(fā)回重審或依法改判；3、本案訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)為“被告（被上訴人）作為買房者處于弱勢地位，應(yīng)給予更多的保護(hù)”明顯不當(dāng)。民事法律關(guān)系是民法調(diào)整平等主體之間的財(cái)產(chǎn)和人身關(guān)系所形成的社會(huì)關(guān)系，不同于勞動(dòng)法律關(guān)系和行政法律關(guān)系上不平等主體之間的關(guān)系。上訴人與被上訴人在本案商品房預(yù)售合同關(guān)系中是平等的民事主體，法院應(yīng)當(dāng)予以平等保護(hù)。在本案中，房屋總價(jià)為37萬余元，而銀行從上訴人的保證金賬戶扣劃21萬余元，超過一半的價(jià)款被扣劃。而被上訴人在合同簽訂后很快就入住了房屋。本案中利益受損的是上訴人一方，法院應(yīng)當(dāng)保護(hù)上訴人的權(quán)益。二、一審法院認(rèn)為“原、被告簽訂的商品房買賣合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)”有誤。簽訂案涉商品房買賣合同的主要目的，對被上訴人來說，是取得房屋并居??；對上訴人來說，是取得作為房屋對價(jià)的價(jià)款。本案中，雖然被上訴人在合同簽訂后向上訴人支付了首付款，并從銀行貸款將房款付清，但被上訴人未按照合同約定償還銀行貸款，導(dǎo)致上訴人的保證金被銀行扣劃。按照合同約定，被上訴人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將扣劃的保證金償還給上訴人，但其迄今未償還。這使得上訴人損失了房屋的對價(jià)款。一審已經(jīng)查明，被上訴人無償還能力，但仍然認(rèn)定合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，明顯違反事實(shí)。三、一審法院未正確適用格式條款的相關(guān)規(guī)定。一審法院認(rèn)為“原、被告雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條明顯加重了被告的責(zé)任，免除了原告的責(zé)任”。補(bǔ)充協(xié)議的第2條約定的是被上訴人不能及時(shí)償還被扣保證金的責(zé)任，該條款并不涉及上訴人的義務(wù)，所以談不上“免除”上訴人的責(zé)任。而被上訴人不償還被扣保證金的行為導(dǎo)致上訴人取得的房屋對價(jià)減少，影響了上訴人主要合同目的的實(shí)現(xiàn)，故被上訴人不償還被扣保證金的行為是不履行合同的主要義務(wù)，補(bǔ)充協(xié)議第2條約定的違約責(zé)任是與違約行為匹配的，并未加重被上訴人的責(zé)任。一審法院未正確適用《合同法》第40條的規(guī)定。綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)和適用法律有誤，上訴人的權(quán)益未得到充分保護(hù)。請求二審法院將案件發(fā)回重審或依法改判，維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。
吳玉方答辯稱，維持一審判決。
河北卓創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向一審法院起訴請求：1、請求解除原告與被告之間簽訂的商品房買賣合同；2、請求判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。審理中，卓創(chuàng)公司增加訴訟請求：要求被告返還原告位于卓創(chuàng)金果苑小區(qū)6-1-502號房產(chǎn)，并按房屋總價(jià)款的日萬分之四支付違約金至買賣合同解除之日。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年7月12日，吳玉方與卓創(chuàng)公司簽訂商品房買賣合同一份，合同約定：吳玉方購買卓創(chuàng)公司建設(shè)的卓創(chuàng)·金果苑6-1-502號商品房，建筑面積143.48㎡，總價(jià)款為373048元。付款方式為銀行按揭貸款，簽訂本合同時(shí)首付房款123048元，其余按揭貸款250000元。交付期限為出賣人在2012年7月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付買受人使用。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360個(gè)工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。但對逾期辦證的違約損失未作約定。合同補(bǔ)充協(xié)議第2條約定：出賣人為發(fā)行擔(dān)保支出的款項(xiàng)，買受人保證在出賣人被貸款銀行從保證金賬戶扣劃出賣人款之日起三日內(nèi)全部償還給出賣人，否則出賣人有權(quán)拒交該房產(chǎn)鑰匙，并由買受人每日按房屋總價(jià)的萬分之四向出賣人支付違約金，同時(shí)，出賣人有權(quán)解除合同。如因買受人原因造成的出賣人為履行擔(dān)保責(zé)任而回購房屋的，買受人必須協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)、承擔(dān)所有費(fèi)用，并賠付給出賣人造成的損失。
2012年7月16日，該商品房買賣合同在房產(chǎn)管理部門辦理了合同備案。
2012年9月17日，吳玉方在中國工商銀行股份有限公司晉州支行辦理個(gè)人一手房貸款，貸款金額250000元，期限為180個(gè)月。吳玉方按月支付按揭貸款至2016年6月，即不再償還貸款。2018年6月28日，中國工商銀行股份有限公司晉州支行先后扣收卓創(chuàng)公司保證金210653.80元，結(jié)清了全部貸款本息。
另查明，2016年3月24日，本院作出（2016）冀0183民初968號民事裁定，查封了本案訴爭房產(chǎn)。2019年3月22日，本院作出（2018）冀0183執(zhí)47號執(zhí)行裁定，續(xù)行查封了上述房產(chǎn)。2018年1月24日，本院作出（2018）冀0183執(zhí)47號之一執(zhí)行裁定，裁定拍賣上述房產(chǎn)。本院先后通過京東網(wǎng)對上述房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，但至今未能成交。
一審法院認(rèn)為，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。被告未按照合同約定履行按期支付按揭貸款的還本付息義務(wù)，導(dǎo)致銀行提前收回全部貸款，原告為此承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任。原告基于雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條的約定，訴請解除雙方之間簽訂的商品房買賣合同，被告明確表示訴爭房產(chǎn)已實(shí)際交付，不同意解除合同，要求繼續(xù)履行合同。本院認(rèn)為，就本案而言，被告作為買房者處于弱勢地位，應(yīng)給予更多的保護(hù)。本案涉案房產(chǎn)已經(jīng)實(shí)際交付被告并辦理合同備案多年，原、被告簽訂的商品房買賣合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。從維護(hù)交易穩(wěn)定并兼顧公平原則的前提下，作為開發(fā)商的原告不能據(jù)此要求解除合同。原、被告雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條明顯加重了被告的責(zé)任，免除了原告的責(zé)任，該條款對被告明顯存在不公平，作為格式條款提供者的原告，其未舉證證明其已盡到提醒和注意義務(wù)，本院依法確認(rèn)該條款無效。原告依據(jù)該無效條款的約定主張解除合同，依法不予支持。鑒于原告已經(jīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，涉案房產(chǎn)已被另案查封、拍賣，原告可另案向被告主張清償墊付款并支付逾期付款的利息損失或直接向執(zhí)行機(jī)構(gòu)主張對涉案房產(chǎn)變價(jià)款優(yōu)先支付為宜。判決：駁回原告河北卓創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。案件受理費(fèi)80元，減半收取計(jì)40元，由原告河北卓創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。對當(dāng)事人二審爭議的事實(shí)，本院認(rèn)定同原審法院查明事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂商品房買賣合同后，被上訴人繳納了首付款，并辦理了按揭貸款，上訴人為被上訴人辦理了商品房備案手續(xù)并交付了房屋。對上述事實(shí)，各方均無異議，本院予以認(rèn)定。因被上訴人不能按時(shí)償還銀行貸款，貸款銀行從上訴人保證金賬戶中將剩余按揭貸款的本息全部扣劃，而被上訴人未在合同補(bǔ)充協(xié)議約定的期限內(nèi)將上訴人被扣劃的款項(xiàng)支付給上訴人，現(xiàn)上訴人按照買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定要求與被上訴人解除合同，符合合同約定和當(dāng)事人意思自治，本應(yīng)予以支持，但鑒于本案所涉房屋已由上訴人交付被上訴人占有使用，且該房屋因被上訴人與案外人之間的債務(wù)糾紛，已被法院另案查封，并進(jìn)入了執(zhí)行程序，如解除合同，勢必影響到另案債權(quán)人債權(quán)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，故本案不宜直接判決解除合同。上訴人可另案向被上訴人行使追償權(quán)，要求被上訴人向其支付拖欠的款項(xiàng)及違約金。
綜上所述，河北卓創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求不能成立，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人河北卓創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 常曉豐
審判員 尋 亞
審判員 李秀云
二〇二〇年九月一日
書記員 王西西
