審理法院：寧波高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院
案號(hào)：（2019）浙0291民初1979號(hào)
案件類(lèi)型：民事 判決
審判日期：2020-04-20
案由：商品房預(yù)售合同糾紛律
審理經(jīng)過(guò)
原告羅維娜、**與被告寧波意創(chuàng)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)意創(chuàng)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2019年8月6日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年9月19日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告羅維娜、**的委托訴訟代理人陳劍明，被告意創(chuàng)公司的委托訴訟代理人鄭克到庭參加訴訟。后因案件復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為普通程序，并于2020年4月17日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱(chēng)
原告羅維娜、**向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.被告支付逾期交房違約金92828.65元（自2018年10月1日計(jì)算至2019年7月17日，計(jì)算方法：401508元*0.0008*289日）；支付逾期交付權(quán)屬證書(shū)違約金約8672.57元（自2019年3月31日計(jì)算至2019年7月17日，計(jì)算方法：401508*0.0002*108日），合計(jì)支付違約金約101501.22元；2.被告賠償原告為本次維權(quán)而支付的律師費(fèi)1萬(wàn)元；3.被告交房給原告，原告直接支付剩余尾款房款并直接扣除違約金和協(xié)助原告交房。同時(shí)，被告需要在原告付清尾款房款后60天內(nèi)交付原告該商品房所有權(quán)證書(shū)（即土地證、房產(chǎn)證等），延遲交付按原合同萬(wàn)分之二繼續(xù)支付原告違約金。庭審中，原告撤回第2、3項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：原、被告于2017年3月9日訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，原告向被告購(gòu)買(mǎi)印創(chuàng)廣場(chǎng)4號(hào)樓12-2房，合同總價(jià)款801508元，原告按約支付首付款401508元，并按要求與按揭銀行浦發(fā)銀行寧波江東支行聯(lián)系，被告知因樓盤(pán)沒(méi)有通過(guò)整體驗(yàn)收不能辦理按揭。直到2019年7月16日，原告再次收到按揭通知書(shū)和交付通知書(shū)，原告按要求于7月18日到被告售樓處交房，但沒(méi)有人員接待，后被告前臺(tái)人員告知辦理按揭的會(huì)再行通知。8月2日，原告自行前往售樓處，被告律師表示按銀行基準(zhǔn)利率的1.2倍計(jì)算違約金，原告不予認(rèn)同。
被告辯稱(chēng)
被告意創(chuàng)公司答辯稱(chēng)：本案的逾期交房可以分為三個(gè)階段，第一階段為2018年10月1日至2019年1月26日（被告第一次通知辦理按揭后7日），該階段中原告未付清另一半房款，被告有權(quán)拒絕交房并不承擔(dān)違約責(zé)任，但被告應(yīng)承擔(dān)占有資金損失。第二階段為2019年1月27日至7月12日，因原告未付清房款，被告除依法有權(quán)拒絕交房外，因原告未按約提供按揭資料，應(yīng)承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任。本案項(xiàng)目于2018年12月27日通過(guò)竣工驗(yàn)收，依法符合辦理按揭貸款。2019年1月19日，被告將提供按揭資料的通知送達(dá)給原告，但原告在收到通知后七日內(nèi)未按要求提供按揭資料，應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。2019年7月12日至9月10日，被告第二次通知原告提供按揭資料，原告也確實(shí)于7月15日提交了按揭資料，該階段原告無(wú)需承擔(dān)逾期付款責(zé)任。因原告未付清房款，被告可拒絕交房，當(dāng)然也有權(quán)拒絕交付權(quán)屬證書(shū)，并不承擔(dān)違約責(zé)任，逾期交房和逾期辦證違約金不能同時(shí)兼得。另外，被告因規(guī)劃政策變化耽誤竣工驗(yàn)收四個(gè)月，按約可以延期交房。合同約定的逾期交房違約金過(guò)高，應(yīng)予調(diào)整按銀行同期貸款基準(zhǔn)利率尚的1.3倍計(jì)算。
本院查明
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年3月9日，原、被告簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，原告向被告購(gòu)買(mǎi)印創(chuàng)廣場(chǎng)4號(hào)樓12-2房，合同總價(jià)款801508元，買(mǎi)受人于合同簽訂日支付首付款401508元，余款向經(jīng)出賣(mài)人認(rèn)可的貸款銀行申請(qǐng)按揭方式付款。買(mǎi)受人須在接到出賣(mài)人通知后一周內(nèi)向出賣(mài)人提交符合按揭銀行要求的完整資料和相關(guān)費(fèi)用并辦妥按揭手續(xù)。因買(mǎi)受人原因未能在約定時(shí)間內(nèi)提供完整資料的，則視為買(mǎi)受人違約，出賣(mài)人有權(quán)按逾期付款處理。逾期付款不超過(guò)60日的，自本合同規(guī)定的應(yīng)付期限的第二天起按日支付應(yīng)付款萬(wàn)分之四的違約金，合同繼續(xù)履行；超過(guò)60日后，出賣(mài)人繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付期限的第二天起按日支付應(yīng)付款萬(wàn)分之八的違約金。出賣(mài)人應(yīng)在2018年9月30日前，將符合條件的商品房交付給買(mǎi)受人。因政策的改變，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)延期交房。交房期限屆滿，買(mǎi)受人應(yīng)支付的任何款項(xiàng)未付清的，出賣(mài)人有權(quán)拒絕交房，交付日期順延至買(mǎi)受人全部付清款項(xiàng)后7日內(nèi)，順延期限不視為交付逾期。出賣(mài)人逾期交房超過(guò)60日的，買(mǎi)受人且要求繼續(xù)履行合同的，自約定最后交付日的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已付房款萬(wàn)分之八的違約金。出賣(mài)人承諾于2019年3月30日之前，取得土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，交付給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人委托出賣(mài)人辦理商品房轉(zhuǎn)移登記。出賣(mài)人不能在前款約定期限內(nèi)交付權(quán)屬證書(shū)的，約定日期起90日內(nèi)，按已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二承擔(dān)違約責(zé)任；約定日期起90日以后，買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人自約定日期至實(shí)際交付權(quán)屬證書(shū)或登記證明之日止，按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金。買(mǎi)受人所購(gòu)商品房交付時(shí)，如以按揭方式購(gòu)買(mǎi)的，其產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)及抵押登記手續(xù)必須委托出賣(mài)人或其指定的代辦單位統(tǒng)一辦理。合同并就其他事宜進(jìn)行了約定。同日，原告按約支付首付款401508元。2019年1月14日，訟爭(zhēng)房產(chǎn)的代理機(jī)構(gòu)工作人員也短信告知原告帶上所需資料到指定按揭銀行辦理相關(guān)按揭手續(xù)，短信中載明的銀行為浦發(fā)銀行江東支行、浦發(fā)銀行金橋社區(qū)支行，并載明了按揭所需資料和聯(lián)系電話等。2019年1月19日，原告收到被告郵寄的按揭通知書(shū)，通知原告于2019年1月25日前準(zhǔn)備好按揭銀行要求的完整資料到指定銀行辦理按揭的相關(guān)手續(xù)或聯(lián)系售樓處。2019年7月14日，原告再次收到被告郵寄的按揭通知書(shū)，載明：項(xiàng)目即將交付，再次通知辦理銀行按揭手續(xù)。次日，原告提交了按揭資料。7月15日，訟爭(zhēng)房產(chǎn)通過(guò)竣工驗(yàn)收備案。7月16日，原告收到被告郵寄的交房通知書(shū)，通知原告辦好銀行按揭手續(xù)后，于2019年7月17日辦理交付手續(xù)。原告自認(rèn)訟爭(zhēng)樓盤(pán)最早按揭貸款放款日期為2019年6月28日。2019年9月25日，雙方辦理了交房手續(xù)。
以上事實(shí)由原、被告提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同、發(fā)票、按揭通知書(shū)、交房通知書(shū)、交房物品資料清單等證據(jù)以及原、被告在庭審中的陳述佐證。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯主張，本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：一、在原告未付清房款的前提下能否主張逾期交房和逾期辦證違約金；二、約定違約金是否過(guò)高及被告是否存在逾期付款；三、被告主張的規(guī)劃政策變化耽誤竣工驗(yàn)收備案能否構(gòu)成合同中約定的政策改變。
關(guān)于爭(zhēng)點(diǎn)一，原告主張其未辦理按揭的原因在于被告，被告主張先履行抗辯權(quán)也無(wú)依據(jù)。被告則認(rèn)為因原告未付清房款，被告有權(quán)拒絕交房。本院認(rèn)為，縱觀雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，首付款、按揭、交房之間的先后關(guān)系應(yīng)作如下理解：買(mǎi)受人于合同約定日支付首付款，余款申請(qǐng)按揭貸款。待按揭貸款條件成熟后，出賣(mài)人向買(mǎi)受人發(fā)出按揭通知，買(mǎi)受人按要求提交完整的按揭資料。買(mǎi)受人因自身原因未能在約定時(shí)間提供完整資料的，則視為買(mǎi)受人付款違約，出賣(mài)人有權(quán)按買(mǎi)受人逾期付款處理。出賣(mài)人應(yīng)約定日之前，將符合條件的商品房交付給買(mǎi)受人、辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，若逾期交付的則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。交房期限屆滿且房屋符合交付條件的，買(mǎi)受人仍未付清房款的（除因出賣(mài)人原因外），出賣(mài)人有權(quán)拒絕交房，交付日期順延至買(mǎi)受人全部付清款項(xiàng)后7日內(nèi)，順延期限不視為交付逾期。因此，結(jié)合前述，若買(mǎi)受人逾期辦理按揭的，出賣(mài)人可主張買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任。同時(shí)，若出賣(mài)人在約定日之后未能獲得交付使用、辦理權(quán)證條件的，屬出賣(mài)人違約，買(mǎi)受人也可按已付房?jī)r(jià)款主張出賣(mài)人的違約責(zé)任，但若出賣(mài)人仍逾期辦理按揭的，出賣(mài)人在房屋具備交付條件后有權(quán)拒絕交房且無(wú)需承擔(dān)逾期交房責(zé)任。故被告現(xiàn)僅以原告未付清房款為由辯稱(chēng)其有權(quán)拒絕交房并因此不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，系對(duì)合同條款的錯(cuò)誤理解，本院不予采納。本案中，訟爭(zhēng)房屋2019年7月15日才符合交付條件，被告通知原告于2019年7月17日辦理交房，現(xiàn)原告主張逾期交房及逾期辦證違約金計(jì)算值2019年7月17日，符合相關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。商品房買(mǎi)賣(mài)合同明確約定了具體的交房日期和辦證日期，并分別約定了逾期交房和逾期辦證違約金的，系開(kāi)發(fā)商作出的合同承諾。開(kāi)發(fā)商超過(guò)辦證日期遲延交房，雖然在合同約定的辦證日期與開(kāi)發(fā)商實(shí)際交房日之間只存在一個(gè)期間，但是在該期間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商既存在逾期交房的違約行為，也存在逾期辦證的違約行為，應(yīng)依據(jù)合同約定分別承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被告辯稱(chēng)逾期交房違約金和逾期辦證違約金不能兼得，本院無(wú)法支持。
關(guān)于爭(zhēng)點(diǎn)二，原告主張被告作為格式合同的提供方自行設(shè)定并自愿承擔(dān)相應(yīng)的違約金，約定違約金應(yīng)予支持。被告則認(rèn)為約定違約金過(guò)分高于實(shí)際損失，應(yīng)按房租的1.3倍或貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算。本院認(rèn)為，根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素予以裁決。鑒于前述，違約金的考量應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)。根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。本案中，雙方約定訟爭(zhēng)房產(chǎn)于2018月9月30日交付，但被告直至2019年1月通知辦理按揭、2019年7月份通知交房，因被告未履行交房義務(wù)，原告依法有權(quán)拒絕履行付款義務(wù)。且事實(shí)上，根據(jù)原告提供的證據(jù)，原告確實(shí)和銀行工作人員進(jìn)行了相關(guān)溝通。因此，被告主張?jiān)嬗馄谵k理按揭構(gòu)成違約，本院不予支持。綜合考量原告的實(shí)際損失，本院酌定逾期交房、逾期辦證違約金分別按日萬(wàn)分之二點(diǎn)四、日萬(wàn)分之零點(diǎn)六計(jì)算
關(guān)于爭(zhēng)點(diǎn)三，原告認(rèn)為訟爭(zhēng)合同簽訂于2017年，被告將2014年的規(guī)定精神作為規(guī)避責(zé)任的理由，依據(jù)不足。被告則認(rèn)為規(guī)劃政策變化導(dǎo)致竣工驗(yàn)收備案延期四個(gè)半月，應(yīng)予免責(zé)。本院認(rèn)為，被告據(jù)以作為政策變更的政策發(fā)布于2014年，而原、被告的合同簽訂于2017年，現(xiàn)被告以此為據(jù)要求免責(zé)，于約不符，本院難以采納。
綜上，原、被告簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，均應(yīng)按約履行各自的義務(wù)。被告確實(shí)存在逾期交房和逾期辦證，原告主張被告承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，于法有據(jù)，本院予以支持。但原告主張的違約金過(guò)高，本院酌情予以調(diào)整，調(diào)整后的逾期交房違約金為27849元（401508*289*0.00024），逾期辦證違約金為2602元（401508*108*0.00006）。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第六十七條、第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告寧波意創(chuàng)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司支付原告**、羅維娜逾期交房違約金27849元，逾期辦證違約金2602元，款定于本判決生效后十日內(nèi)履行；
二、駁回原告**、羅維娜的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條及相關(guān)司法解釋之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2330元，由原告羅維娜、**負(fù)擔(dān)1769元，被告寧波意創(chuàng)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)561元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省寧波市中級(jí)人民法院。
審判人員
審 判 長(zhǎng) 黃仙方
人民陪審員 張宏國(guó)
人民陪審員 姚曉萍
二○二○年四月二十日
代書(shū)記員湯榆庭
