審理法院：寧波高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院
案號：（2019）浙0291民初1979號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-04-20
案由：商品房預售合同糾紛律
審理經過
原告羅維娜、**與被告寧波意創(chuàng)建設開發(fā)有限公司（以下簡稱意創(chuàng)公司）商品房預售合同糾紛一案，本院于2019年8月6日受理后，依法適用簡易程序，于2019年9月19日公開開庭進行了審理。原告羅維娜、**的委托訴訟代理人陳劍明，被告意創(chuàng)公司的委托訴訟代理人鄭克到庭參加訴訟。后因案件復雜，本案轉為普通程序，并于2020年4月17日公開開庭進了審理。本案現已審理終結。
原告訴稱
原告羅維娜、**向本院提出訴訟請求：1.被告支付逾期交房違約金92828.65元（自2018年10月1日計算至2019年7月17日，計算方法：401508元*0.0008*289日）；支付逾期交付權屬證書違約金約8672.57元（自2019年3月31日計算至2019年7月17日，計算方法：401508*0.0002*108日），合計支付違約金約101501.22元；2.被告賠償原告為本次維權而支付的律師費1萬元；3.被告交房給原告，原告直接支付剩余尾款房款并直接扣除違約金和協助原告交房。同時，被告需要在原告付清尾款房款后60天內交付原告該商品房所有權證書（即土地證、房產證等），延遲交付按原合同萬分之二繼續(xù)支付原告違約金。庭審中，原告撤回第2、3項訴訟請求。事實和理由：原、被告于2017年3月9日訂立商品房買賣合同，原告向被告購買印創(chuàng)廣場4號樓12-2房，合同總價款801508元，原告按約支付首付款401508元，并按要求與按揭銀行浦發(fā)銀行寧波江東支行聯系，被告知因樓盤沒有通過整體驗收不能辦理按揭。直到2019年7月16日，原告再次收到按揭通知書和交付通知書，原告按要求于7月18日到被告售樓處交房，但沒有人員接待，后被告前臺人員告知辦理按揭的會再行通知。8月2日，原告自行前往售樓處，被告律師表示按銀行基準利率的1.2倍計算違約金，原告不予認同。
被告辯稱
被告意創(chuàng)公司答辯稱：本案的逾期交房可以分為三個階段，第一階段為2018年10月1日至2019年1月26日（被告第一次通知辦理按揭后7日），該階段中原告未付清另一半房款，被告有權拒絕交房并不承擔違約責任，但被告應承擔占有資金損失。第二階段為2019年1月27日至7月12日，因原告未付清房款，被告除依法有權拒絕交房外，因原告未按約提供按揭資料，應承擔逾期付款違約責任。本案項目于2018年12月27日通過竣工驗收，依法符合辦理按揭貸款。2019年1月19日，被告將提供按揭資料的通知送達給原告，但原告在收到通知后七日內未按要求提供按揭資料，應承擔逾期付款的違約責任。2019年7月12日至9月10日，被告第二次通知原告提供按揭資料，原告也確實于7月15日提交了按揭資料，該階段原告無需承擔逾期付款責任。因原告未付清房款，被告可拒絕交房，當然也有權拒絕交付權屬證書，并不承擔違約責任，逾期交房和逾期辦證違約金不能同時兼得。另外，被告因規(guī)劃政策變化耽誤竣工驗收四個月，按約可以延期交房。合同約定的逾期交房違約金過高，應予調整按銀行同期貸款基準利率尚的1.3倍計算。
本院查明
本院經審理認定事實如下：2017年3月9日，原、被告簽訂了一份《商品房買賣合同》，原告向被告購買印創(chuàng)廣場4號樓12-2房，合同總價款801508元，買受人于合同簽訂日支付首付款401508元，余款向經出賣人認可的貸款銀行申請按揭方式付款。買受人須在接到出賣人通知后一周內向出賣人提交符合按揭銀行要求的完整資料和相關費用并辦妥按揭手續(xù)。因買受人原因未能在約定時間內提供完整資料的，則視為買受人違約，出賣人有權按逾期付款處理。逾期付款不超過60日的，自本合同規(guī)定的應付期限的第二天起按日支付應付款萬分之四的違約金，合同繼續(xù)履行；超過60日后，出賣人繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付期限的第二天起按日支付應付款萬分之八的違約金。出賣人應在2018年9月30日前，將符合條件的商品房交付給買受人。因政策的改變，出賣人可據實延期交房。交房期限屆滿，買受人應支付的任何款項未付清的，出賣人有權拒絕交房，交付日期順延至買受人全部付清款項后7日內，順延期限不視為交付逾期。出賣人逾期交房超過60日的，買受人且要求繼續(xù)履行合同的，自約定最后交付日的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款萬分之八的違約金。出賣人承諾于2019年3月30日之前，取得土地使用權證和房屋所有權證，交付給買受人，買受人委托出賣人辦理商品房轉移登記。出賣人不能在前款約定期限內交付權屬證書的，約定日期起90日內，按已付房價款的萬分之二承擔違約責任；約定日期起90日以后，買受人不退房，出賣人自約定日期至實際交付權屬證書或登記證明之日止，按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金。買受人所購商品房交付時，如以按揭方式購買的，其產權登記手續(xù)及抵押登記手續(xù)必須委托出賣人或其指定的代辦單位統一辦理。合同并就其他事宜進行了約定。同日，原告按約支付首付款401508元。2019年1月14日，訟爭房產的代理機構工作人員也短信告知原告帶上所需資料到指定按揭銀行辦理相關按揭手續(xù)，短信中載明的銀行為浦發(fā)銀行江東支行、浦發(fā)銀行金橋社區(qū)支行，并載明了按揭所需資料和聯系電話等。2019年1月19日，原告收到被告郵寄的按揭通知書，通知原告于2019年1月25日前準備好按揭銀行要求的完整資料到指定銀行辦理按揭的相關手續(xù)或聯系售樓處。2019年7月14日，原告再次收到被告郵寄的按揭通知書，載明：項目即將交付，再次通知辦理銀行按揭手續(xù)。次日，原告提交了按揭資料。7月15日，訟爭房產通過竣工驗收備案。7月16日，原告收到被告郵寄的交房通知書，通知原告辦好銀行按揭手續(xù)后，于2019年7月17日辦理交付手續(xù)。原告自認訟爭樓盤最早按揭貸款放款日期為2019年6月28日。2019年9月25日，雙方辦理了交房手續(xù)。
以上事實由原、被告提供的商品房買賣合同、發(fā)票、按揭通知書、交房通知書、交房物品資料清單等證據以及原、被告在庭審中的陳述佐證。
本院認為
本院認為，根據雙方當事人的訴辯主張，本案的主要爭議焦點在于：一、在原告未付清房款的前提下能否主張逾期交房和逾期辦證違約金；二、約定違約金是否過高及被告是否存在逾期付款；三、被告主張的規(guī)劃政策變化耽誤竣工驗收備案能否構成合同中約定的政策改變。
關于爭點一，原告主張其未辦理按揭的原因在于被告，被告主張先履行抗辯權也無依據。被告則認為因原告未付清房款，被告有權拒絕交房。本院認為，縱觀雙方簽訂的商品房買賣合同及補充協議，首付款、按揭、交房之間的先后關系應作如下理解：買受人于合同約定日支付首付款，余款申請按揭貸款。待按揭貸款條件成熟后，出賣人向買受人發(fā)出按揭通知，買受人按要求提交完整的按揭資料。買受人因自身原因未能在約定時間提供完整資料的，則視為買受人付款違約，出賣人有權按買受人逾期付款處理。出賣人應約定日之前，將符合條件的商品房交付給買受人、辦理房屋權屬證書，若逾期交付的則應承擔違約責任。交房期限屆滿且房屋符合交付條件的，買受人仍未付清房款的（除因出賣人原因外），出賣人有權拒絕交房，交付日期順延至買受人全部付清款項后7日內，順延期限不視為交付逾期。因此，結合前述，若買受人逾期辦理按揭的，出賣人可主張買受人逾期付款的違約責任。同時，若出賣人在約定日之后未能獲得交付使用、辦理權證條件的，屬出賣人違約，買受人也可按已付房價款主張出賣人的違約責任，但若出賣人仍逾期辦理按揭的，出賣人在房屋具備交付條件后有權拒絕交房且無需承擔逾期交房責任。故被告現僅以原告未付清房款為由辯稱其有權拒絕交房并因此不承擔逾期交房的違約責任，系對合同條款的錯誤理解，本院不予采納。本案中，訟爭房屋2019年7月15日才符合交付條件，被告通知原告于2019年7月17日辦理交房，現原告主張逾期交房及逾期辦證違約金計算值2019年7月17日，符合相關法律規(guī)定，本院予以支持。商品房買賣合同明確約定了具體的交房日期和辦證日期，并分別約定了逾期交房和逾期辦證違約金的，系開發(fā)商作出的合同承諾。開發(fā)商超過辦證日期遲延交房，雖然在合同約定的辦證日期與開發(fā)商實際交房日之間只存在一個期間，但是在該期間內，開發(fā)商既存在逾期交房的違約行為，也存在逾期辦證的違約行為，應依據合同約定分別承擔相應的違約責任。被告辯稱逾期交房違約金和逾期辦證違約金不能兼得，本院無法支持。
關于爭點二，原告主張被告作為格式合同的提供方自行設定并自愿承擔相應的違約金，約定違約金應予支持。被告則認為約定違約金過分高于實際損失，應按房租的1.3倍或貸款基準利率計算。本院認為，根據合同法的規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素予以裁決。鑒于前述，違約金的考量應以實際損失為基礎。根據合同法的規(guī)定，當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。本案中，雙方約定訟爭房產于2018月9月30日交付，但被告直至2019年1月通知辦理按揭、2019年7月份通知交房，因被告未履行交房義務，原告依法有權拒絕履行付款義務。且事實上，根據原告提供的證據，原告確實和銀行工作人員進行了相關溝通。因此，被告主張原告逾期辦理按揭構成違約，本院不予支持。綜合考量原告的實際損失，本院酌定逾期交房、逾期辦證違約金分別按日萬分之二點四、日萬分之零點六計算
關于爭點三，原告認為訟爭合同簽訂于2017年，被告將2014年的規(guī)定精神作為規(guī)避責任的理由，依據不足。被告則認為規(guī)劃政策變化導致竣工驗收備案延期四個半月，應予免責。本院認為，被告據以作為政策變更的政策發(fā)布于2014年，而原、被告的合同簽訂于2017年，現被告以此為據要求免責，于約不符，本院難以采納。
綜上，原、被告簽訂的買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，均應按約履行各自的義務。被告確實存在逾期交房和逾期辦證，原告主張被告承擔相應違約責任，于法有據，本院予以支持。但原告主張的違約金過高，本院酌情予以調整，調整后的逾期交房違約金為27849元（401508*289*0.00024），逾期辦證違約金為2602元（401508*108*0.00006）。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第六十七條、第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、被告寧波意創(chuàng)建設開發(fā)有限公司支付原告**、羅維娜逾期交房違約金27849元，逾期辦證違約金2602元，款定于本判決生效后十日內履行；
二、駁回原告**、羅維娜的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條及相關司法解釋之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費2330元，由原告羅維娜、**負擔1769元，被告寧波意創(chuàng)建設開發(fā)有限公司負擔561元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省寧波市中級人民法院。
審判人員
審 判 長 黃仙方
人民陪審員 張宏國
人民陪審員 姚曉萍
二○二○年四月二十日
代書記員湯榆庭
