案??由 商品房預售合同糾紛
案??號 （2021）皖08民終3399號
上訴人宿松鼎和福興置業(yè)有限公司(以下簡稱鼎和公司)因與被上訴人許某1、唐某2商品房預售合同糾紛一案，不服安徽省宿松縣人民法院（2021）皖0826民初3006號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年10月8日立案后，依法組成合議庭，公開開庭對本案進行了審理。上訴人鼎和公司的委托訴訟代理人陳文、張超錦到庭參加訴訟，被上訴人許某1、唐某2經(jīng)本院依法傳喚無正當理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鼎和公司上訴請求：請求二審法院撤銷原判，發(fā)回重審或改判駁回許某1、唐某2的一審訴訟請求。事實和理由：一審認定上訴人承擔交房逾期50天的事實與客觀實際情況不符，系事實認定錯誤。上訴人未在《商品房預售合同》約定的時間內(nèi)交付房屋并非主觀原因,而是因為在涉案房屋建設期間遭遇全國爆發(fā)新型冠狀病毒感染肺炎疫情，該疫情屬于不可抗力。依據(jù)《商品房預售合同》的約定，遭遇不可抗力，交房時間可以據(jù)實順延。另根據(jù)宿松縣往房和城鄉(xiāng)建設局《關于宿松縣地產(chǎn)業(yè)協(xié)會有關建議的回復》明確表明按照省市疫情指揮部文件要求，未能按期交地、動工、竣工和交房的，疫情期間不計入違約期…。結(jié)合臨縣《望江縣房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席會議2020年第四次會議紀要》精神:疫情期間在實施房屋主體工程……等影響到驗收交付的在建房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)項目實際情況，可適度延長合同約定交房時間，延期交房時間原則上控制在5個月以內(nèi)。綜合以上事實和證據(jù)材料，上訴人逾期完全是因為疫情原因，該逾期天數(shù)符合本地疫情影響的客觀事實，也未超過臨縣延期交房控制天數(shù)。依據(jù)安徽省高級人民法院《涉新冠肺炎疫情房地產(chǎn)糾紛案件審判指引》第十二條規(guī)定，因疫情導致逾期交付房屋，實質(zhì)上是因不可抗力導致逾期交付房屋，當事人請求免除或者減輕相應責任的，應予支持，上訴人不存在違約行為，故一審法院認定延期交房構(gòu)成違約錯誤，請二審予以改判駁回被上訴人訴訟請求。二、一審判決中第一項判決按照已付房價款萬分之一計算違約金過高，且未做到類案類判，有失公平。在本案訴訟過程中，上訴人已向一審法院申請，經(jīng)法院準許后依法就被上訴人所購買房屋同地段租金價格進行評估，依據(jù)安慶市中恒房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司提交的宜恒房字（2021）1018號《房地產(chǎn)估價報告》認定同地段房屋的月租金為每平方5.5元。被上訴人要求按照合同約定的比例承擔違約金，明顯高于其實際損失。一審法院也認可雙方合同約定的違約金過高，上訴人要求調(diào)減違約金，符合法律規(guī)定。被上訴人購買涉案房屋主要目的是用于居住，其逾期交房產(chǎn)生損失應當為不能使用涉案房屋而租房居住的租金損失，故一審法院即便認定逾期交房，也應調(diào)減損失標準，按照同地段租金予以確認。在一審法院判決的其他商品房預售合同糾紛中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出要求調(diào)整過高的違約金，在訴訟過程中進行同地段房屋租金鑒定，法院在判決中都依照同地段房屋租金予以采信，而本案中則未采用同地段房屋的租金，明顯出現(xiàn)同案不同判。據(jù)此，一審法院也應當依據(jù)《最高人民法院關于統(tǒng)一法律適用加強類案檢索的指導意見（試行）》的立法精神，踐行司法實踐中的同案同判原則，基于案涉訴訟在一審法院類案中從基本事實、爭議焦點、法律適用問題均具有同一性的情況下，就涉案案件與一審法院類案作出相同判決。綜上，請求二審支持上訴人的請求。
許某1、唐某2未向本院提交答辯意見。
許某1、唐某2向一審法院起訴請求：判令鼎和公司賠償逾期交房違約金17436.38元（670630元×0.0002/日×130日）。
一審法院認定事實：鼎和公司系宿松縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)振興大道西側(cè)鼎和尚書苑小區(qū)開發(fā)商。2019年4月19日,許某1、唐某2與鼎和公司簽訂《商品房預售合同》,約定許某1、唐某2購買鼎和尚書苑5幢3單元3A07室商品房，房屋建筑面積111.07平方米，房屋總價款670630元。合同約定：出賣人應當在2020年9月30日前，將經(jīng)驗收合格和經(jīng)綜合查驗合格的商品房交付買受人使用；遇以下特殊原因，出賣人可據(jù)實延期交房：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；2、因有關政策、法規(guī)變動或政府及其部門、機構(gòu)的行為導致延期；3、因市政停電、停水連續(xù)超過2小時以上，或因雨雪、高溫停工則按日延期。逾期交房不超過90日，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款的萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過90日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按日向買受人支付已交付房價款的萬分之二的違約金。商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。合同同時約定了雙方其他權利義務及違約責任。合同簽訂后，許某1、唐某2支付了首付款，并辦理按揭貸款付清全部房款。2020年12月31日，鼎和尚書苑小區(qū)通過工程竣工驗收。2021年2月7日，鼎和尚書苑小區(qū)通過綜合查驗。另查，2020年1月24日時值農(nóng)歷春節(jié)，因全國爆發(fā)新型冠狀病毒感染肺炎疫情，安徽省啟動重大公共衛(wèi)生事件一級響應。2020年4月9日，安徽省新冠肺炎疫情防控應急綜合指揮部發(fā)出通知要求全面復工復產(chǎn)。
一審法院認為，許某1、唐某2與鼎和公司簽訂的《商品房預售合同》是雙方當事人真實意思表示，合法有效，雙方均應嚴格履行相應的合同義務，否則將承擔相應的法律責任。本案中，許某1、唐某2依約履行了支付全部購房款的義務，鼎和公司應按《商品房預售合同》的約定履行交房義務。合同約定的交房期限為2020年9月30日，但鼎和公司開發(fā)的鼎和尚書苑小區(qū)至2021年2月7日始經(jīng)綜合查驗合格，滿足合同約定的交房條件。鼎和公司于2020年12月25日向許某1、唐某2發(fā)送交房通知不符合合同約定，該交房通知對許某1、唐某2沒有約束力，本院確認鼎和公司向許某1、唐某2交付房屋的日期為2021年2月7日。但在鼎和公司開發(fā)建設期間遭遇全國爆發(fā)新型冠狀病毒感染肺炎疫情，為疫情防控需要各行各業(yè)均須不同程度地停產(chǎn)停業(yè)，建筑業(yè)亦不例外。依據(jù)合同的約定，鼎和公司可據(jù)此予以延期。鼎和公司提交的宜恒房估字（2021）1018號《房地產(chǎn)估價報告》證明了雙方合同約定的違約金過高，本院予以采信，鼎和公司據(jù)此要求適當調(diào)減違約金，符合《合同法》的規(guī)定，本院予以支持。自合同約定的交房期限2020年10月1日至2021年2月7日交房條件成就，逾期為130天，本院綜合考慮新型冠狀病毒感染肺炎疫情的影響和因此給許某1、唐某2造成的租金等損失的事實，對許某1、唐某2主張的逾期交房違約金，本院酌情予以支持由鼎和公司承擔交房逾期50天，按照已付房價款日萬分之一計算的違約金3353.15元（670,630元×0.0001/天×50天）。鼎和公司主張在施工過程中本地政府相關文件通知在特殊時期予以停工及因雨雪、高溫等客觀原因?qū)е峦９斢枰匝悠冢驹赫J為上述情形并不必然導致停工，即使確實導致短期停工，作為房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂合同時應當予以考慮并扣除，故對鼎和公司提交《關于切實加強高考、中考期間建筑施工現(xiàn)場噪聲控制管理工作的通知》、《安慶市安全生產(chǎn)委員會緊急通知》、《延期交房告知函》、《氣象證明》等證據(jù)主張扣除該延誤的工期，本院不予支持。綜上所述，對許某1、唐某2訴請鼎和公司支付違約金3353.15元予以支持，其余訴請予以駁回。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》〔法釋（2003）7號〕，第十六條，《最高人民法院關于適用
二審中，鼎和公司向本院提交了二份證據(jù)。證據(jù)一：望江縣房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席會議2020年第四次《會議紀要》。證明內(nèi)容：依據(jù)鄰縣會議紀要的內(nèi)容表明因疫情原因，房屋交付可在5個月內(nèi)延長合同約定交房時間。證明目的：上訴人逾期完全是因疫情所致，逾期天數(shù)實際就是因疫情影響，且未超過鄰縣延期交房控制天數(shù)，故上訴人不存在逾期的違約行為，不應承擔違約責任。證據(jù)二：安徽省宿松縣法院（2018）皖0826民初3470號、（2020）皖0826民初3231號民事判決書。證明內(nèi)容：依據(jù)一審法院判決認定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出要求調(diào)整過高的違約金，在訴訟過程中進行同地段房屋的租金鑒定后，法院在判決中都依照同地段房屋租金予以調(diào)減。證明目的：宿松縣法院應當踐行司法實踐中的同案同判原則，就涉案案件與本院類案作出相同判決，即違約金應當依據(jù)鑒定的租金予以認定。被上訴人未發(fā)表質(zhì)證意見。本院審查認為，上述證據(jù)與本案具有一定的關聯(lián)性，故予以采納，至于能否完全達到證明目的需綜合全案予以考量。
本院對一審查明的事實予以確認。本院另查明，一審中經(jīng)鼎和公司申請，一審法院委托安慶中恒房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司對宿松縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)振興大道西側(cè)鼎和尚書苑小區(qū)1幢1單元13A02室于2020年10月1日的市場月租金進行評估，評估結(jié)論為5.5元/平方米。
本院認為，本案二審的爭議焦點為鼎和公司是否存在逾期交房違約行為及應如何承擔違約責任。
案涉房屋自合同約定的交房日期起至綜合驗收合格滿足交付條件時止，客觀上逾期交付達130天為客觀事實，雙方當事人對此亦無異議。因案涉房屋建設過程中遭遇新冠疫情影響，鼎和公司可以據(jù)此主張延期交房并要求免除或減輕違約責任。一審法院綜合考慮新冠疫情對當?shù)亟ㄖ袠I(yè)的影響，支持了鼎和公司的部分主張，將案涉房屋逾期交付的時間酌減認定為50天，已是依法減輕了鼎和公司逾期交房的違約責任。鼎和公司要求將逾期交房期限全部歸于新冠疫情這一不可抗力因素，全部免除其違約責任，證據(jù)并不充分，不予支持。
關于違約金的計算?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少”。被上訴人因逾期交房產(chǎn)生的損失應主要體現(xiàn)在不能使用涉案房屋而租房居住的租金損失，被上訴人未能舉證證明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他實際損失，故按同期同類房屋租金標準確定其因鼎和公司逾期交房產(chǎn)生的損失較為合理。被上訴人所購房屋租金損失可參照本案評估的同期同地段月租金標準5.5元/平方米計算。參照上述標準，本案許某1、唐某2因鼎和公司逾期交房的違約金按照租金損失的130%計算，應為111.07平方米×5.5元/平方米÷30天×50天×130%=1323.6元。據(jù)此，對鼎和公司提出的調(diào)減違約金計算方式的上訴理由予以支持。
綜上所述，鼎和公司的部分上訴請求成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
一、撤銷安徽省安慶市宿松縣人民法院（2021）皖0826民初3006號民事判決；
二、宿松鼎和福興置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向許某1、唐某2支付逾期交房違約金1323.6元；
三、駁回許某1、唐某2的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費236元，減半收取118元，由宿松鼎和福興置業(yè)有限公司負擔；二審案件受理費50元，由宿松鼎和福興置業(yè)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 葉 武
審 判 員 金 京
審 判 員 陳 世 擁
二〇二一年十一月三日
法官助理 周健書記員柳麗君
