案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2021）皖08民終3399號(hào)
上訴人宿松鼎和福興置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱鼎和公司)因與被上訴人許某1、唐某2商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服安徽省宿松縣人民法院（2021）皖0826民初3006號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年10月8日立案后，依法組成合議庭，公開開庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。上訴人鼎和公司的委托訴訟代理人陳文、張超錦到庭參加訴訟，被上訴人許某1、唐某2經(jīng)本院依法傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鼎和公司上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求二審法院撤銷原判，發(fā)回重審或改判駁回許某1、唐某2的一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一審認(rèn)定上訴人承擔(dān)交房逾期50天的事實(shí)與客觀實(shí)際情況不符，系事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。上訴人未在《商品房預(yù)售合同》約定的時(shí)間內(nèi)交付房屋并非主觀原因,而是因?yàn)樵谏姘阜课萁ㄔO(shè)期間遭遇全國(guó)爆發(fā)新型冠狀病毒感染肺炎疫情，該疫情屬于不可抗力。依據(jù)《商品房預(yù)售合同》的約定，遭遇不可抗力，交房時(shí)間可以據(jù)實(shí)順延。另根據(jù)宿松縣往房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《關(guān)于宿松縣地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)建議的回復(fù)》明確表明按照省市疫情指揮部文件要求，未能按期交地、動(dòng)工、竣工和交房的，疫情期間不計(jì)入違約期…。結(jié)合臨縣《望江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議2020年第四次會(huì)議紀(jì)要》精神:疫情期間在實(shí)施房屋主體工程……等影響到驗(yàn)收交付的在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，可適度延長(zhǎng)合同約定交房時(shí)間，延期交房時(shí)間原則上控制在5個(gè)月以內(nèi)。綜合以上事實(shí)和證據(jù)材料，上訴人逾期完全是因?yàn)橐咔樵?，該逾期天?shù)符合本地疫情影響的客觀事實(shí)，也未超過臨縣延期交房控制天數(shù)。依據(jù)安徽省高級(jí)人民法院《涉新冠肺炎疫情房地產(chǎn)糾紛案件審判指引》第十二條規(guī)定，因疫情導(dǎo)致逾期交付房屋，實(shí)質(zhì)上是因不可抗力導(dǎo)致逾期交付房屋，當(dāng)事人請(qǐng)求免除或者減輕相應(yīng)責(zé)任的，應(yīng)予支持，上訴人不存在違約行為，故一審法院認(rèn)定延期交房構(gòu)成違約錯(cuò)誤，請(qǐng)二審予以改判駁回被上訴人訴訟請(qǐng)求。二、一審判決中第一項(xiàng)判決按照已付房?jī)r(jià)款萬分之一計(jì)算違約金過高，且未做到類案類判，有失公平。在本案訴訟過程中，上訴人已向一審法院申請(qǐng)，經(jīng)法院準(zhǔn)許后依法就被上訴人所購(gòu)買房屋同地段租金價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，依據(jù)安慶市中恒房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司提交的宜恒房字（2021）1018號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》認(rèn)定同地段房屋的月租金為每平方5.5元。被上訴人要求按照合同約定的比例承擔(dān)違約金，明顯高于其實(shí)際損失。一審法院也認(rèn)可雙方合同約定的違約金過高，上訴人要求調(diào)減違約金，符合法律規(guī)定。被上訴人購(gòu)買涉案房屋主要目的是用于居住，其逾期交房產(chǎn)生損失應(yīng)當(dāng)為不能使用涉案房屋而租房居住的租金損失，故一審法院即便認(rèn)定逾期交房，也應(yīng)調(diào)減損失標(biāo)準(zhǔn)，按照同地段租金予以確認(rèn)。在一審法院判決的其他商品房預(yù)售合同糾紛中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出要求調(diào)整過高的違約金，在訴訟過程中進(jìn)行同地段房屋租金鑒定，法院在判決中都依照同地段房屋租金予以采信，而本案中則未采用同地段房屋的租金，明顯出現(xiàn)同案不同判。據(jù)此，一審法院也應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于統(tǒng)一法律適用加強(qiáng)類案檢索的指導(dǎo)意見（試行）》的立法精神，踐行司法實(shí)踐中的同案同判原則，基于案涉訴訟在一審法院類案中從基本事實(shí)、爭(zhēng)議焦點(diǎn)、法律適用問題均具有同一性的情況下，就涉案案件與一審法院類案作出相同判決。綜上，請(qǐng)求二審支持上訴人的請(qǐng)求。
許某1、唐某2未向本院提交答辯意見。
許某1、唐某2向一審法院起訴請(qǐng)求：判令鼎和公司賠償逾期交房違約金17436.38元（670630元×0.0002/日×130日）。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：鼎和公司系宿松縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)振興大道西側(cè)鼎和尚書苑小區(qū)開發(fā)商。2019年4月19日,許某1、唐某2與鼎和公司簽訂《商品房預(yù)售合同》,約定許某1、唐某2購(gòu)買鼎和尚書苑5幢3單元3A07室商品房，房屋建筑面積111.07平方米，房屋總價(jià)款670630元。合同約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2020年9月30日前，將經(jīng)驗(yàn)收合格和經(jīng)綜合查驗(yàn)合格的商品房交付買受人使用；遇以下特殊原因，出賣人可據(jù)實(shí)延期交房：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；2、因有關(guān)政策、法規(guī)變動(dòng)或政府及其部門、機(jī)構(gòu)的行為導(dǎo)致延期；3、因市政停電、停水連續(xù)超過2小時(shí)以上，或因雨雪、高溫停工則按日延期。逾期交房不超過90日，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款的萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過90日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款的萬分之二的違約金。商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。合同同時(shí)約定了雙方其他權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任。合同簽訂后，許某1、唐某2支付了首付款，并辦理按揭貸款付清全部房款。2020年12月31日，鼎和尚書苑小區(qū)通過工程竣工驗(yàn)收。2021年2月7日，鼎和尚書苑小區(qū)通過綜合查驗(yàn)。另查，2020年1月24日時(shí)值農(nóng)歷春節(jié)，因全國(guó)爆發(fā)新型冠狀病毒感染肺炎疫情，安徽省啟動(dòng)重大公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)。2020年4月9日，安徽省新冠肺炎疫情防控應(yīng)急綜合指揮部發(fā)出通知要求全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
一審法院認(rèn)為，許某1、唐某2與鼎和公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行相應(yīng)的合同義務(wù)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案中，許某1、唐某2依約履行了支付全部購(gòu)房款的義務(wù)，鼎和公司應(yīng)按《商品房預(yù)售合同》的約定履行交房義務(wù)。合同約定的交房期限為2020年9月30日，但鼎和公司開發(fā)的鼎和尚書苑小區(qū)至2021年2月7日始經(jīng)綜合查驗(yàn)合格，滿足合同約定的交房條件。鼎和公司于2020年12月25日向許某1、唐某2發(fā)送交房通知不符合合同約定，該交房通知對(duì)許某1、唐某2沒有約束力，本院確認(rèn)鼎和公司向許某1、唐某2交付房屋的日期為2021年2月7日。但在鼎和公司開發(fā)建設(shè)期間遭遇全國(guó)爆發(fā)新型冠狀病毒感染肺炎疫情，為疫情防控需要各行各業(yè)均須不同程度地停產(chǎn)停業(yè)，建筑業(yè)亦不例外。依據(jù)合同的約定，鼎和公司可據(jù)此予以延期。鼎和公司提交的宜恒房估字（2021）1018號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》證明了雙方合同約定的違約金過高，本院予以采信，鼎和公司據(jù)此要求適當(dāng)調(diào)減違約金，符合《合同法》的規(guī)定，本院予以支持。自合同約定的交房期限2020年10月1日至2021年2月7日交房條件成就，逾期為130天，本院綜合考慮新型冠狀病毒感染肺炎疫情的影響和因此給許某1、唐某2造成的租金等損失的事實(shí)，對(duì)許某1、唐某2主張的逾期交房違約金，本院酌情予以支持由鼎和公司承擔(dān)交房逾期50天，按照已付房?jī)r(jià)款日萬分之一計(jì)算的違約金3353.15元（670,630元×0.0001/天×50天）。鼎和公司主張?jiān)谑┕み^程中本地政府相關(guān)文件通知在特殊時(shí)期予以停工及因雨雪、高溫等客觀原因?qū)е峦９?yīng)當(dāng)予以延期，本院認(rèn)為上述情形并不必然導(dǎo)致停工，即使確實(shí)導(dǎo)致短期停工，作為房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)予以考慮并扣除，故對(duì)鼎和公司提交《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)高考、中考期間建筑施工現(xiàn)場(chǎng)噪聲控制管理工作的通知》、《安慶市安全生產(chǎn)委員會(huì)緊急通知》、《延期交房告知函》、《氣象證明》等證據(jù)主張扣除該延誤的工期，本院不予支持。綜上所述，對(duì)許某1、唐某2訴請(qǐng)鼎和公司支付違約金3353.15元予以支持，其余訴請(qǐng)予以駁回。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》〔法釋（2003）7號(hào)〕，第十六條，《最高人民法院關(guān)于適用
二審中，鼎和公司向本院提交了二份證據(jù)。證據(jù)一：望江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議2020年第四次《會(huì)議紀(jì)要》。證明內(nèi)容：依據(jù)鄰縣會(huì)議紀(jì)要的內(nèi)容表明因疫情原因，房屋交付可在5個(gè)月內(nèi)延長(zhǎng)合同約定交房時(shí)間。證明目的：上訴人逾期完全是因疫情所致，逾期天數(shù)實(shí)際就是因疫情影響，且未超過鄰縣延期交房控制天數(shù)，故上訴人不存在逾期的違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。證據(jù)二：安徽省宿松縣法院（2018）皖0826民初3470號(hào)、（2020）皖0826民初3231號(hào)民事判決書。證明內(nèi)容：依據(jù)一審法院判決認(rèn)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出要求調(diào)整過高的違約金，在訴訟過程中進(jìn)行同地段房屋的租金鑒定后，法院在判決中都依照同地段房屋租金予以調(diào)減。證明目的：宿松縣法院應(yīng)當(dāng)踐行司法實(shí)踐中的同案同判原則，就涉案案件與本院類案作出相同判決，即違約金應(yīng)當(dāng)依據(jù)鑒定的租金予以認(rèn)定。被上訴人未發(fā)表質(zhì)證意見。本院審查認(rèn)為，上述證據(jù)與本案具有一定的關(guān)聯(lián)性，故予以采納，至于能否完全達(dá)到證明目的需綜合全案予以考量。
本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。本院另查明，一審中經(jīng)鼎和公司申請(qǐng)，一審法院委托安慶中恒房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司對(duì)宿松縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)振興大道西側(cè)鼎和尚書苑小區(qū)1幢1單元13A02室于2020年10月1日的市場(chǎng)月租金進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)論為5.5元/平方米。
本院認(rèn)為，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為鼎和公司是否存在逾期交房違約行為及應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任。
案涉房屋自合同約定的交房日期起至綜合驗(yàn)收合格滿足交付條件時(shí)止，客觀上逾期交付達(dá)130天為客觀事實(shí)，雙方當(dāng)事人對(duì)此亦無異議。因案涉房屋建設(shè)過程中遭遇新冠疫情影響，鼎和公司可以據(jù)此主張延期交房并要求免除或減輕違約責(zé)任。一審法院綜合考慮新冠疫情對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖ袠I(yè)的影響，支持了鼎和公司的部分主張，將案涉房屋逾期交付的時(shí)間酌減認(rèn)定為50天，已是依法減輕了鼎和公司逾期交房的違約責(zé)任。鼎和公司要求將逾期交房期限全部歸于新冠疫情這一不可抗力因素，全部免除其違約責(zé)任，證據(jù)并不充分，不予支持。
關(guān)于違約金的計(jì)算?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”。被上訴人因逾期交房產(chǎn)生的損失應(yīng)主要體現(xiàn)在不能使用涉案房屋而租房居住的租金損失，被上訴人未能舉證證明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他實(shí)際損失，故按同期同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定其因鼎和公司逾期交房產(chǎn)生的損失較為合理。被上訴人所購(gòu)房屋租金損失可參照本案評(píng)估的同期同地段月租金標(biāo)準(zhǔn)5.5元/平方米計(jì)算。參照上述標(biāo)準(zhǔn)，本案許某1、唐某2因鼎和公司逾期交房的違約金按照租金損失的130%計(jì)算，應(yīng)為111.07平方米×5.5元/平方米÷30天×50天×130%=1323.6元。據(jù)此，對(duì)鼎和公司提出的調(diào)減違約金計(jì)算方式的上訴理由予以支持。
綜上所述，鼎和公司的部分上訴請(qǐng)求成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
一、撤銷安徽省安慶市宿松縣人民法院（2021）皖0826民初3006號(hào)民事判決；
二、宿松鼎和福興置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向許某1、唐某2支付逾期交房違約金1323.6元；
三、駁回許某1、唐某2的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)236元，減半收取118元，由宿松鼎和福興置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)50元，由宿松鼎和福興置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 葉 武
審 判 員 金 京
審 判 員 陳 世 擁
二〇二一年十一月三日
法官助理 周健書記員柳麗君
