審理法院：最高人民法院
案號：（2020）最高法民終611號
案件類型：民事 判決
審判日期：
2020-08-30
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人中房京貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中房京貿(mào)公司）因與被上訴人中國電子進(jìn)出口有限公司（以下簡稱電子公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市高級人民法院（2018）京民初85號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年5月26日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。中房京貿(mào)公司的委托訴訟代理人張世國、唐瑜，電子公司的委托訴訟代理人朱華芳、郭佑寧到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
中房京貿(mào)公司上訴請求：1.撤銷（2018）京民初85號民事判決；2.駁回電子公司的全部訴訟請求；3.本案訴訟費(fèi)用全部由電子公司承擔(dān)。事實(shí)與理由:1.繳納專項(xiàng)維修資金是辦理房產(chǎn)登記手續(xù)的必要前提。依照《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十三條之規(guī)定，電子公司應(yīng)當(dāng)繳納專項(xiàng)維修資金，否則房屋登記部門不辦理房屋登記手續(xù)。中房京貿(mào)公司和電子公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》第十五條也對專項(xiàng)維修資金的交納有明確約定。截至2019年12月20日，電子公司作為涉案房產(chǎn)的購買人仍未繳納專項(xiàng)維修資金。電子公司未繳納專項(xiàng)維修資金是中房京貿(mào)公司無法協(xié)助其辦理涉案房產(chǎn)登記手續(xù)的根本原因，其應(yīng)承擔(dān)未能辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的后果。一審判決認(rèn)定電子公司不繳納專項(xiàng)維修資金雖有違約情節(jié)，但屬于履行瑕疵，進(jìn)而認(rèn)定中房京貿(mào)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期協(xié)助電子公司辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的違約責(zé)任錯誤。2.中房京貿(mào)公司已充分履行應(yīng)盡的協(xié)助義務(wù)。2010年3月4日，中房京貿(mào)公司向電子公司發(fā)出的《入住通知書》明確要求電子公司在辦理房屋交接時應(yīng)繳納公共維修基金。2011年3月24日，雙方就相關(guān)事宜簽署《備忘錄》，中房京貿(mào)公司再次提出，為不影響中房京貿(mào)公司按時為電子公司辦理A座寫字樓權(quán)屬證明，電子公司應(yīng)在入住時一并繳納契稅、公共維修基金。3.一審判決提及的《專項(xiàng)維修資金交款通知》系本案一審訴訟提出后北京市人民政府對繳納專項(xiàng)維修資金事項(xiàng)提出的新要求，不能作為解決涉案房產(chǎn)爭議的依據(jù)，不適用于本案。4.中房京貿(mào)公司一直在積極申請涉案房屋權(quán)屬初始登記，未能取得涉案房屋權(quán)屬證書及逾期為電子公司辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記系政府行為所致，系不可抗力，中房京貿(mào)公司并無過錯，不應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。中房京貿(mào)公司于2012年2月9日向北京市海淀區(qū)房管局遞交了涉案房屋權(quán)屬登記相關(guān)材料。中房京貿(mào)公司于2013年7月10日向北京市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱北京市住建委）請求辦理國海中心項(xiàng)目A座、D座權(quán)屬登記，但北京市住建委于2014年7月3日作出的《關(guān)于海淀區(qū)國海中心項(xiàng)目辦理房屋登記有關(guān)問題的批復(fù)》通知暫停為中房京貿(mào)公司辦理國海中心項(xiàng)目除D座以外的房屋初始登記，待中房京貿(mào)公司與北京一商集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡稱一商集團(tuán)）之間的訴訟結(jié)束后，依據(jù)法院判決及其他材料再行辦理房屋登記手續(xù)。目前中房京貿(mào)公司與一商集團(tuán)之間的訴訟尚無結(jié)果。5.電子公司并未因權(quán)屬證書辦理問題造成任何損失，一審法院判決違約金明顯過高。即若認(rèn)為中房京貿(mào)公司應(yīng)承擔(dān)遲延辦證的違約責(zé)任，但如此高額的違約金是中房京貿(mào)公司訂立合同時根本不可能預(yù)見到的，一審判決有違《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定可預(yù)見規(guī)則。6.本案已過訴訟時效，一審判決認(rèn)定未過訴訟時效錯誤。一審判決認(rèn)定，電子公司要求中房京貿(mào)公司協(xié)助其辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記請求權(quán)的訴訟時效期間自2011年3月16日起算。電子公司于2012年2月10日、2014年3月11日、2016年2月22日、2018年1月15日分別致函中房京貿(mào)公司。故訴訟時效并未發(fā)生中斷，應(yīng)于2013年3月16日屆滿。
被上訴人辯稱
電子公司答辯稱：1.涉案房產(chǎn)未辦理登記的原因并非未交存專項(xiàng)維修資金或者政府原因，而中房京貿(mào)公司惡意制造與案外人一商集團(tuán)的產(chǎn)品糾紛。一審判決認(rèn)定中房京貿(mào)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期登記辦證的責(zé)任正確。2.現(xiàn)行政策明確規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記不以交存專項(xiàng)維修資金為條件，涉案房產(chǎn)完全具備登記條件，中房京貿(mào)公司應(yīng)當(dāng)依法辦理涉案房產(chǎn)的首次登記并為電子公司辦理轉(zhuǎn)移登記與不動產(chǎn)權(quán)證書。3.本案違約金標(biāo)準(zhǔn)合理，數(shù)額較高完全是中房京貿(mào)公司違約近十年所致，且一審判決已大幅調(diào)減，中房京貿(mào)公司上訴主張還應(yīng)調(diào)減違約金，于法無據(jù)。4.一審判決認(rèn)定電子公司起訴未經(jīng)過訴訟時效正確。綜上，請求依法駁回中房京貿(mào)公司的全部上訴請求，維持一審判決并依法對一審判決錯誤分擔(dān)訴訟費(fèi)用部分予以糾正。
一審原告訴稱
電子公司向一審法院起訴請求：1.中房京貿(mào)公司辦理北京市海淀區(qū)復(fù)興路17號國海中心A座寫字樓6-23層18套房屋（以下簡稱涉案房產(chǎn)）所有權(quán)首次登記并為電子公司辦理涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記和不動產(chǎn)權(quán)證書；2.中房京貿(mào)公司向電子公司支付逾期辦理涉案房產(chǎn)不動產(chǎn)權(quán)證書的違約金（截至2018年4月30日的違約金數(shù)額為545829224.4元，此后的違約金計算方式為：以701603173元為基數(shù)，按照每日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)，從2018年5月1日計算至電子公司實(shí)際取得涉案房產(chǎn)不動產(chǎn)權(quán)證書之日止）；3.本案訴訟費(fèi)用由中房京貿(mào)公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：中房京貿(mào)公司（出賣人）與電子公司（買受人）于2008年6月24日簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》（編號：Y639109），同日進(jìn)行了預(yù)告登記。約定電子公司購買中房京貿(mào)公司開發(fā)建設(shè)的北京市海淀區(qū)復(fù)興路17號國海中心A座寫字樓6-23層房屋18套。其中：第十一條交付條件，第（一）項(xiàng)約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在2008年12月31日前向買受人交付商品房”；第十五條第(五)項(xiàng)第3款約定“買受人自行向有關(guān)單位繳納專項(xiàng)維修資金、契稅”；第二十四條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、供暖費(fèi)，并在接收該商品房的同時向出賣人出示繳納稅費(fèi)的憑據(jù)。第二十一條產(chǎn)權(quán)登記，（一）初始登記，出賣人應(yīng)當(dāng)在2009年12月31日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟權(quán)屬證明的，雙方同意：買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起60日內(nèi)退還全部已付款，并根據(jù)已付房款按照中國人民銀行同期貸款利率的1.5倍向買受人支付利息。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之三的違約金，并于出賣人實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起15日內(nèi)向買受人支付。（二）轉(zhuǎn)移登記1.商品房交付使用后，雙方同意共同向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。2.如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起365日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的雙方同意買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起60日內(nèi)退還全部已付款，并根據(jù)已付房款按照中國人民銀行同期貸款利率的1.5倍向買受人支付利息。買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之三的違約金，并于買受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起30日內(nèi)由出賣人支付。
合同附件五約定付款方式及期限，1.A座寫字樓商品房交易價格為：建筑面積17465元/平方米，總價款約739413260元，實(shí)際購房款以最終測繪面積為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。以上交易價款除房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)過戶依法應(yīng)當(dāng)由買受人交納的稅費(fèi)外，買受人不再承擔(dān)任何費(fèi)用和稅金。
2008年6月26日，中房京貿(mào)公司與電子公司簽訂《〈北京市商品房預(yù)售合同〉之補(bǔ)充合同書》（編號：（2008）京中房預(yù)購補(bǔ)充字第A-001號）。第四十條約定：驗(yàn)收交接后，買受人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，交納專項(xiàng)維修資金，并將該基金按照比例分別存入房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記備案的國海中心項(xiàng)目和A座寫字樓共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金專用賬戶，并在房產(chǎn)驗(yàn)收交接后二周內(nèi)將繳費(fèi)憑證復(fù)印件提交出賣人。由于買受人未能按期提交繳費(fèi)憑證，而導(dǎo)致出賣人不能按時為其辦理A座寫字樓房地權(quán)屬證件的，出賣人不承擔(dān)此期間延期辦理房地產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任。
第十七章房地產(chǎn)權(quán)屬登記，對涉案房產(chǎn)權(quán)屬首次登記及轉(zhuǎn)移登記的相關(guān)事宜進(jìn)行了進(jìn)一步確認(rèn)：出賣人應(yīng)當(dāng)在2009年12月31日前進(jìn)行首次登記，取得涉案房產(chǎn)的權(quán)屬證明；轉(zhuǎn)移登記應(yīng)自涉案房產(chǎn)交付使用后，雙方依據(jù)法定程序向房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請辦理。如因出賣人原因，買受人未能在涉案房產(chǎn)交付之日起一年內(nèi)取得房地權(quán)屬證件的，自補(bǔ)充合同約定買受人應(yīng)當(dāng)取得全部房地產(chǎn)權(quán)屬證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日止，出賣人以買受人已付全部款項(xiàng)為基數(shù)按每日萬分之三的比例向買受人支付違約金，并于買受人實(shí)際全部取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日起15日內(nèi)付清。
2010年3月4日，中房京貿(mào)公司出具中房京貿(mào)字[2010]030號入住通知書寫明：電子公司需攜帶《入住通知書》……公共維修基金等相關(guān)文件、費(fèi)用，在2010年3月10日辦理涉案房產(chǎn)的入住手續(xù)。
2011年3月24日，中房京貿(mào)公司與電子公司簽訂《備忘錄》，載明依據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》，中房京貿(mào)公司應(yīng)當(dāng)在2008年12月31日交付涉案房產(chǎn)。雙方均認(rèn)可涉案房產(chǎn)實(shí)際交付日期為2010年3月15日并確認(rèn)中房京貿(mào)公司逾期交房天數(shù)至多為332天。其中第一部分寫明，大樓實(shí)測面積比預(yù)測面積多84.35平方米，每平方米17456元，電子公司應(yīng)支付的面積差額為1473173元；第二部分代收代繳費(fèi)用寫明，電子公司應(yīng)在入住時一并交納契稅24482593元、公共維修基金8777274元，合計33259767元。
訴訟中，雙方確認(rèn)：1.電子公司已向中房京貿(mào)公司支付涉案房產(chǎn)全部購房款701603173元；2.涉案房產(chǎn)的交付時間為2010年3月15日。
2012年2月10日，電子公司致中房京貿(mào)公司《函》，催告中房京貿(mào)公司辦理涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記等。中房京貿(mào)公司主張其未收到該函件。
2014年3月11日，電子公司致中房京貿(mào)公司《關(guān)于支付我司國海廣場A座寫字樓相關(guān)款項(xiàng)及拆除臨建等事宜的函》，要求中房京貿(mào)公司支付逾期交房及逾期辦證的違約金等。
2014年3月19日，中房京貿(mào)公司致電子公司《〈關(guān)于支付我司國海廣場A座寫字樓相關(guān)款項(xiàng)及拆除臨建等事宜的函〉的回復(fù)函》，電子公司以此主張中房京貿(mào)公司已收悉2014年3月11日《關(guān)于支付我司國海廣場A座寫字樓相關(guān)款項(xiàng)及拆除臨建等事宜的函》。
北京市住建委于2014年7月3日作出《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于海淀區(qū)國海中心項(xiàng)目辦理房屋登記有關(guān)問題的批復(fù)》，明確通知暫停為中房京貿(mào)公司辦理國海中心項(xiàng)目除D座以外的房屋首次登記。
電子公司分別于2016年2月22日、2018年1月15日致函中房京貿(mào)公司，要求中房京貿(mào)公司協(xié)助電子公司辦理涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記，并支付合同約定逾期辦證違約金，電子公司以此證明其曾多次催告中房京貿(mào)公司配合辦理涉案房產(chǎn)不動產(chǎn)權(quán)證書并支付逾期辦證違約金，并提供了相應(yīng)的快遞單記錄及郵寄公證予以證明中房京貿(mào)公司已接收上述函件。中房京貿(mào)公司主張其未收到以上函件。
中房京貿(mào)公司主張在中房京貿(mào)字[2010]030號入住通知書及雙方于2011年3月24日簽訂的《備忘錄》中均提及了電子公司需繳納公共維修基金的事宜，一審法院查明兩份文件提及的“公共維修基金”與“專項(xiàng)維修資金”系同一概念，雙方均認(rèn)可兩份文件，故電子公司知道或應(yīng)當(dāng)知道其應(yīng)當(dāng)繳納專項(xiàng)維修資。
審理中，電子公司表示同意交納專項(xiàng)維修資金，中房京貿(mào)公司亦表示同意配合電子公司一同交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)事宜。中房京貿(mào)公司直至2019年8月才申領(lǐng)了涉案房產(chǎn)《專項(xiàng)維修資金交款通知》，且至2019年10月時仍未向電子公司提供《專項(xiàng)維修資金交款通知》。截止2019年12月25日，雙方仍在辦理交納專項(xiàng)維修資金的事宜，雙方確認(rèn)涉案房產(chǎn)的專項(xiàng)維修資金為8467226元。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為：中房京貿(mào)公司（出賣人）與電子公司（買受人）簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》（編號：Y639109）、《〈北京市商品房預(yù)售合同〉之補(bǔ)充合同書》【編號：（2008）京中房預(yù)購補(bǔ)充字第A-001號】、《備忘錄》是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。辦理涉案房產(chǎn)的首次登記系作為開發(fā)商中房京貿(mào)公司的法定義務(wù)。雙方簽訂的合同中明確約定，中房京貿(mào)公司應(yīng)當(dāng)在2009年12月31日前完成涉案房產(chǎn)所在樓棟的首次登記。
一審法院認(rèn)為本案的爭議焦點(diǎn)：1.中房京貿(mào)公司是否應(yīng)當(dāng)協(xié)助電子公司辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；2.中房京貿(mào)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的違約責(zé)任；3.若中房京貿(mào)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的違約責(zé)任，違約金如何確定。
關(guān)于中房京貿(mào)公司是否應(yīng)當(dāng)協(xié)助電子公司辦理涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記一節(jié)。電子公司已依據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》及其補(bǔ)充合同之約定向中房京貿(mào)公司累計支付涉案房產(chǎn)購房款701603173元，完成了其主要合同義務(wù)。依據(jù)電子公司與中房京貿(mào)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》及其補(bǔ)充合同，在涉案房產(chǎn)交付之日起365天內(nèi)中房京貿(mào)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助電子公司辦理涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。涉案房產(chǎn)于2010年3月15日已交付電子公司，中房京貿(mào)公司應(yīng)當(dāng)于2011年3月16日前協(xié)助電子公司辦理完畢涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。依據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》第十五條第（五）項(xiàng)第3款及補(bǔ)充合同第四十條之約定，電子公司應(yīng)當(dāng)在涉案房產(chǎn)驗(yàn)收交接后交納專項(xiàng)維修資金，并將該基金按照比例分別存入房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記備案的國海中心項(xiàng)目和A座寫字樓共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金專用賬戶，并在房屋驗(yàn)收交付后二周內(nèi)將繳費(fèi)憑證復(fù)印件提交中房京貿(mào)公司，電子公司至2019年12月20日止并未繳納。根據(jù)政府部門規(guī)定和公示的專項(xiàng)維修資金交存流程規(guī)定，購房人自行交存的，應(yīng)由開發(fā)企業(yè)打印《專項(xiàng)維修資金交款通知》交給購房人，購房人持交款通知向銀行交存資金。本案中，中房京貿(mào)公司在2019年8月向政府部門申領(lǐng)了涉案房產(chǎn)的《專項(xiàng)維修資金交款通知》，但該交款通知原件至2019年10月時仍未向電子公司提供。中房京貿(mào)公司怠于履行應(yīng)由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的協(xié)助辦理專項(xiàng)維修資金交存手續(xù)，是電子公司無法自行交存專項(xiàng)維修資金的原因之一。2018年8月28日出臺的《簡化不動產(chǎn)登記程序的通知》第一條規(guī)定，“當(dāng)事人申請辦理不動產(chǎn)登記，不再提交住宅專項(xiàng)維修資金交訖證明”?，F(xiàn)階段，繳納專項(xiàng)維修資金不是辦理不動產(chǎn)登記的必要條件。故中房京貿(mào)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助電子公司辦理涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。
關(guān)于中房京貿(mào)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的違約責(zé)任一節(jié)。一審法院認(rèn)為，依照規(guī)定，未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記。中房京貿(mào)公司一直未能辦理涉案房產(chǎn)的首次登記，是導(dǎo)致電子公司不能辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的主要原因。中房京貿(mào)公司稱未能依約完成首次登記系因北京市住建委不予批準(zhǔn)，且與案外人一商集團(tuán)就含涉案房產(chǎn)的項(xiàng)目權(quán)屬問題存在糾紛，并非中房京貿(mào)公司不積極履行合同義務(wù)，中房京貿(mào)公司不存在過錯，不應(yīng)對電子公司承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院認(rèn)為，辦理涉案房產(chǎn)的首次登記及協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記系中房京貿(mào)公司對電子公司的主要合同義務(wù)，行政機(jī)關(guān)不予辦理涉案房產(chǎn)首次登記，系因中房京貿(mào)公司與案外人一商集團(tuán)糾紛所致，不屬于中房京貿(mào)公司辯稱的不可抗力情形。
《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（京建物[2009]836號）第十三條規(guī)定，“商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付購買人；預(yù)售商品住宅的建設(shè)單位、售后公有住房的業(yè)主和售房單位未按照本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，房屋登記部門不予辦理房屋登記手續(xù)”。電子公司違反《北京市商品房預(yù)售合同》第十五條第（五）項(xiàng)第3款及補(bǔ)充合同第四十條之約定，未及時交納專項(xiàng)維修資金，電子公司有違約情節(jié)，但屬于履行瑕疵。自中房京貿(mào)公司將涉案房產(chǎn)交付電子公司起，至北京市住建委明確通知暫停為中房京貿(mào)公司辦理房屋首次登記期間，電子公司多次致函中房京貿(mào)公司要求其承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的違約責(zé)任、支付逾期辦證違約金，同時亦在催促中房京貿(mào)公司協(xié)助其向政府部門申領(lǐng)涉案房產(chǎn)的《專項(xiàng)維修資金交款通知》，取得交納專項(xiàng)維修資金憑證。一審法院認(rèn)為，中房京貿(mào)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期協(xié)助電子公司辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的違約責(zé)任。
中房京貿(mào)公司以電子公司主張的違約金已過訴訟時效為抗辯理由，因當(dāng)事人雙方確認(rèn)的涉案房產(chǎn)交付時間為2010年3月15日，故依約中房京貿(mào)公司應(yīng)在2011年3月16日前協(xié)助電子公司辦理涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。中房京貿(mào)公司主張其向電子公司于2010年10月22日出具了《關(guān)于盡快辦理收樓手續(xù)并繳納相關(guān)費(fèi)用的函》、于2015年12月8日出具了《關(guān)于盡快繳納初始登記辦理相關(guān)費(fèi)用的函》兩份函件，催告電子公司盡快繳納包括但不限于專項(xiàng)維修資金的費(fèi)用。電子公司辯稱從未收到上述函件。因以上文件只有中房京貿(mào)公司一方蓋章，中房京貿(mào)公司未提供其他證據(jù)證明電子公司已收到上述函件，故一審法院對中房京貿(mào)公司該證據(jù)不予采信。2014年3月11日，電子公司致中房京貿(mào)公司《關(guān)于支付我司國海廣場A座寫字樓相關(guān)款項(xiàng)及拆除臨建等事宜的函》，要求中房京貿(mào)公司支付逾期交房及逾期辦證的違約金等。中房京貿(mào)公司于2014年3月19日致電子公司《〈關(guān)于支付我司國海廣場A座寫字樓相關(guān)款項(xiàng)及拆除臨建等事宜的函〉的回復(fù)函》。本院對電子公司于2014年3月11日致函中房京貿(mào)公司，要求中房京貿(mào)公司支付逾期交房及逾期辦證的違約金的事實(shí)予以采信。電子公司要求中房京貿(mào)公司協(xié)助其辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記請求權(quán)的訴訟時效期間自2011年3月16日起算。而電子公司多次要求中房京貿(mào)公司協(xié)助其辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，其中于2012年2月10日、2014年3月11日、2016年2月22日、2018年1月15日分別致函中房京貿(mào)公司，要求其承擔(dān)逾期辦理涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的違約責(zé)任，支付逾期辦證違約金，以上時間節(jié)點(diǎn)均產(chǎn)生訴訟時效期間中斷，重新計算的法律后果。故電子公司要求中房京貿(mào)公司協(xié)助其辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記請求權(quán)訴訟時效期間起算時間為2018年1月15日，至電子公司于2018年5月21日起訴時并未超過訴訟時效期間，故一審法院認(rèn)為，中房京貿(mào)公司以電子公司主張的違約金已過訴訟時效為抗辯不能成立。
關(guān)于確定中房京貿(mào)公司應(yīng)當(dāng)向電子公司支付違約金的數(shù)額一節(jié)。依據(jù)《合同法》一百一十四條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條，并參考《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（法〔2019〕254號）第50條會議精神。一審法院認(rèn)為，違約方主張約定的違約金過高請求予以減少的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金過分高于損失的舉證證明責(zé)任。當(dāng)違約方履行了相應(yīng)的證明義務(wù)，法院認(rèn)定其減少違約金的請求具有一定合理性時，若守約方主張違約金合理，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證證明責(zé)任。
依據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》及其補(bǔ)充合同約定，如因中房京貿(mào)公司的原因，電子公司未能辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，自電子公司應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，中房京貿(mào)公司按日計算向電子公司支付全部已付款萬分之三的違約金，并于電子公司實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起30日內(nèi)由中房京貿(mào)公司支付。即中房京貿(mào)公司向電子公司支付逾期辦理涉案房產(chǎn)不動產(chǎn)權(quán)證書的違約金，若以701603173元為基數(shù)，按照每日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)計算，自2011年3月16日至2018年4月30日止的違約金數(shù)額已然達(dá)到545829224.4元。訴訟中，中房京貿(mào)公司主張即使其應(yīng)當(dāng)支付違約金，因電子公司已入住涉案房產(chǎn)，并無實(shí)際損失，故違約金約定過高，要求予以酌減。電子公司稱因未能取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)證，導(dǎo)致電子公司無法進(jìn)行抵押貸款或融資，給其經(jīng)營投資造成損失，但未提供充分證據(jù)證明。
本案中，中房京貿(mào)公司承擔(dān)逾期協(xié)助辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的主要責(zé)任，電子公司對未及時交納專項(xiàng)維修資金有其自身原因亦存在違約情節(jié)。且電子公司涉案房產(chǎn)為自住，未提供證據(jù)證明發(fā)生其他貸款不能等情形，未能證明存在實(shí)際損失的數(shù)額。一審法院綜合考慮合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，對違約金數(shù)額分為兩階段予以酌定。其中，第一階段自2011年3月16日起至2019年12月31日止，違約金酌定為100000000元。第二階段自2020年1月1日起至中房京貿(mào)公司辦理完畢北京市海淀區(qū)復(fù)興路17號國海中心A座寫字樓6-23層房屋所有權(quán)首次登記之日止，為了更好的督促中房京貿(mào)公司積極履行判決，盡快辦理完畢首次登記，并且對第一階段酌定的違約金已經(jīng)考慮到了與第二階段違約金整體上的衡平問題，對第二階段違約金酌定為以701603173元為基數(shù)，按照每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算；又為了便于執(zhí)行，第二階段違約金在第一次支付后，應(yīng)每隔六個月時，雙方即進(jìn)行清算并支付，或申請強(qiáng)制執(zhí)行。
關(guān)于辦理完畢首次登記后至辦理完畢轉(zhuǎn)移登記期間的違約金。因目前無法預(yù)估該階段未辦理轉(zhuǎn)移登記系出賣人或買受人原因，故對辦理完畢首次登記后至辦理完畢轉(zhuǎn)移登記期間的糾紛，雙方應(yīng)另行處理。
綜上所述，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款、《中華人民共和國合同法》第六十條、一百一十四條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，判決如下：一、中房京貿(mào)公司于本判決生效后六個月內(nèi)辦理完畢涉案房產(chǎn)（具體房產(chǎn)明細(xì)見附件）的首次登記；二、中房京貿(mào)公司自辦理完畢首次登記之日起90日內(nèi)，協(xié)助電子公司將涉案房產(chǎn)（具體房產(chǎn)明細(xì)見附件）所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至電子公司名下；三、中房京貿(mào)公司于本判決生效后30日內(nèi)，向電子公司支付逾期協(xié)助辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的違約金，自2011年3月16日起至2019年12月31日止，共計100000000元；四、中房京貿(mào)公司于本判決生效后30日內(nèi)，向電子公司支付逾期辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的違約金（本項(xiàng)違約金以701603173元為基數(shù)，按照每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)，自2020年1月1日起至中房京貿(mào)公司辦理完畢涉案房產(chǎn)所有權(quán)首次登記之日止計算；本項(xiàng)違約金在第一次支付后，每六個月進(jìn)行清算并支付違約金）；五、駁回中國電子進(jìn)出口有限公司其他訴訟請求。如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)6443012元，由中房京貿(mào)公司負(fù)擔(dān)2000000元（于本判決生效后七日內(nèi)交納），由電子公司負(fù)擔(dān)4443012元（已交納）。財產(chǎn)保全費(fèi)5000元，由中房京貿(mào)公司負(fù)擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。
經(jīng)審查，對一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院查明
二審中，中房京貿(mào)公司提交了三份新的證據(jù)：1.《關(guān)于盡快繳納國海中心A座房屋6-23層18套房屋專項(xiàng)維修資金以便具備辦理房屋首次登記條件的函》。2.寄送第一份證據(jù)的快遞單。3.《中央國際機(jī)關(guān)不動產(chǎn)登記“一書一函”服務(wù)指南》。三份證據(jù)的證明目的：截止到2020年7月20日，電子公司未按照國家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局要求提供辦理首次登記所必備的“一書一函”，也未繳納專項(xiàng)維修資金，提供繳納憑證。“一書一函”和專項(xiàng)維修資金維納憑證都是辦理首次登記的必備文件。中房京貿(mào)公司再次發(fā)函催告電子公司辦理，中房京貿(mào)公司享有先履行抗辨權(quán)，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
電子公司經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，按照一審中中房京貿(mào)公司提交的北京市規(guī)土委、住建委和住房資金管理中心印發(fā)的關(guān)于簡化不動產(chǎn)登記程序的通知，提交住宅專項(xiàng)維修資金交訖證明不是辦理不動產(chǎn)登記的條件；繳納住宅維修資金不是電子公司對中房京貿(mào)公司的合同義務(wù)，中房京貿(mào)公司主張先履行抗辯權(quán)沒有法律依據(jù)；中房京貿(mào)公司不是中央國家機(jī)關(guān)，不適用中央國家機(jī)關(guān)不動產(chǎn)登記“一書一函”服務(wù)指南，而且該指南亦未明確開發(fā)商辦理首次登記須提供買房人繳納專項(xiàng)維修資金證明。故對三份證據(jù)的真實(shí)性無異議，但不認(rèn)可中房京貿(mào)公司的證明目的。經(jīng)審查，中房京貿(mào)公司二審中提交的三份證據(jù)不能作為本案依據(jù)。
本院認(rèn)為
綜合上訴人的上訴和被上訴人的答辯，本案二審的爭議焦點(diǎn)為：（一）中房京貿(mào)公司應(yīng)否承擔(dān)逾期辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的違約責(zé)任；（二）若中房京貿(mào)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的違約責(zé)任，違約金應(yīng)當(dāng)如何確定。
本院認(rèn)為，中房京貿(mào)公司與電子公司簽訂的案件涉《北京市商品房預(yù)售合同》及其補(bǔ)充合同、《備忘錄》皆是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。中房京貿(mào)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助電子公司辦理涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。電子公司已依約向中房京貿(mào)公司支付涉案房產(chǎn)購房款701603173元，履行了其主要合同義務(wù)。按照雙方約定，在涉案房產(chǎn)交付之日起365天內(nèi)中房京貿(mào)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助電子公司辦理涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。涉案房產(chǎn)于2010年3月15日交付電子公司，中房京貿(mào)公司應(yīng)當(dāng)于2011年3月16日前協(xié)助電子公司辦理完畢涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。中房京貿(mào)公司逾期辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體分析如下：（一）依據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充合同相關(guān)約定，電子公司應(yīng)當(dāng)在涉案房產(chǎn)驗(yàn)收交接后交納專項(xiàng)維修資金，并將該資金按照比例分別存入房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記備案的國海中心項(xiàng)目和A座寫字樓共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金專用賬戶，并在房屋驗(yàn)收交付后二周內(nèi)將繳費(fèi)憑證復(fù)印件提交中房京貿(mào)公司，電子公司至2019年12月20日并未繳納。根據(jù)政府部門規(guī)定和公示的專項(xiàng)維修資金交存流程規(guī)定，購房人自行交存的，應(yīng)由開發(fā)企業(yè)打印《專項(xiàng)維修資金交款通知》交給購房人，購房人持交款通知向銀行交存資金。本案中，中房京貿(mào)公司在2019年8月向政府部門申領(lǐng)了涉案房產(chǎn)的《專項(xiàng)維修資金交款通知》，但該交款通知原件至2019年10月時仍未向電子公司提供。中房京貿(mào)公司怠于履行應(yīng)由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的協(xié)助辦理專項(xiàng)維修資金交存手續(xù)，是電子公司無法自行交存專項(xiàng)維修資金的原因之一。2018年8月28日北京規(guī)劃和國土資源管理委員會、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市住房資金管理中心下發(fā)的《關(guān)于簡化不動產(chǎn)登記程序推動住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管創(chuàng)新的通知》規(guī)定，“當(dāng)事人申請辦理不動產(chǎn)登記，不再提交住宅專項(xiàng)維修資金交訖證明”。現(xiàn)階段，繳納專項(xiàng)維修資金不是辦理不動產(chǎn)登記的必要條件。（二）中房京貿(mào)公司上訴稱未能取得涉案房屋權(quán)屬證書及逾期為電子公司辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記系政府行為所致，系不可抗力，中房京貿(mào)公司并無過錯，不應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。然而，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，中房京貿(mào)公司作為涉案房產(chǎn)的開發(fā)商，負(fù)有辦理涉案房產(chǎn)首次登記的義務(wù)。依照規(guī)定，未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記。中房京貿(mào)公司一直未能辦理涉案房產(chǎn)的首次登記，是導(dǎo)致電子公司不能辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的主要原因。協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記系中房京貿(mào)公司對電子公司的主要合同義務(wù)。北京市住建委不予辦理涉案房產(chǎn)首次登記，系因中房京貿(mào)公司與案外人一商集團(tuán)糾紛所致，不屬于不可抗力。根據(jù)約定，中房京貿(mào)公司應(yīng)當(dāng)在2011年3月16日前協(xié)助電子公司辦理涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記，而中房京貿(mào)公司于2013年7月10日才向北京市住建委提出申請，該委2014年7月3日作出《關(guān)于海淀區(qū)國海中心項(xiàng)目辦理房屋登記有關(guān)問題的批復(fù)》通知暫停為中房京貿(mào)公司辦理國海中心項(xiàng)目除D座以外的房屋首次登記。因而北京市住建委作出不予辦理涉案房產(chǎn)首次登記的批復(fù)前，中房京貿(mào)公司即已違約。（三）《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（京建物[2009]836號）第十三條規(guī)定，“商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付購買人；預(yù)售商品住宅的建設(shè)單位、售后公有住房的業(yè)主和售房單位未按照本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，房屋登記部門不予辦理房屋登記手續(xù)”。自中房京貿(mào)公司將涉案房產(chǎn)交付電子公司起，至北京市住建委明確通知暫停為中房京貿(mào)公司辦理房屋首次登記期間，電子公司多次致函中房京貿(mào)公司要求其承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的違約責(zé)任、支付逾期辦證違約金，同時亦在催促中房京貿(mào)公司協(xié)助其向政府部門申領(lǐng)涉案房產(chǎn)的《專項(xiàng)維修資金交款通知》，取得交納專項(xiàng)維修資金憑證。（四）中房京貿(mào)公司以電子公司主張的違約金已過訴訟時效的上訴理由不能成立。因涉案房產(chǎn)交付時間為2010年3月15日，中房京貿(mào)公司依約應(yīng)在2011年3月16日前協(xié)助電子公司辦理涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。故電子公司要求中房京貿(mào)公司協(xié)助其辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記請求權(quán)的訴訟時效期間自2011年3月16日起算。而電子公司多次要求中房京貿(mào)公司協(xié)助其辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，其中于2012年2月10日、2014年3月11日、2016年2月22日、2018年1月15日分別致函中房京貿(mào)公司，要求其承擔(dān)逾期辦理涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的違約責(zé)任，支付逾期辦證違約金，考慮到本案中逾期辦證違約金系按日計算，應(yīng)視為繼續(xù)性債權(quán)，以上時間節(jié)點(diǎn)均產(chǎn)生訴訟時效期間中斷并重新計算的法律后果。電子公司要求中房京貿(mào)公司協(xié)助其辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記請求權(quán)訴訟時效期間起算時間為2018年1月15日，電子公司于2018年5月21日起訴時并未超過訴訟時效期間。
中房京貿(mào)公司承擔(dān)的逾期辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方約定及實(shí)際履行情況等因素綜合確定。依據(jù)雙方當(dāng)事人的約定，如因中房京貿(mào)公司的原因，電子公司未能辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，自電子公司應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，中房京貿(mào)公司按日計算向電子公司支付全部已付款萬分之三的違約金，并于電子公司實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起30日內(nèi)由中房京貿(mào)公司支付。由于按照當(dāng)事人約定的標(biāo)準(zhǔn)計算出的違約金數(shù)額巨大，一審判決綜合考慮合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，對違約金數(shù)額分為兩階段予以酌定。其中，第一階段自2011年3月16日起至2019年12月31日止，違約金酌定為100000000元。第二階段自2020年1月1日起至中房京貿(mào)公司辦理完畢涉案房屋所有權(quán)首次登記之日止違約金酌定為以701603173元為基數(shù)，按照每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算。一審判決符合《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款與《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定。
綜上所述，中房京貿(mào)公司上訴理由及請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，擬判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4238866.3元，由中房京貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 汪治平
審判員 劉銀春
審判員 趙風(fēng)暴
二〇二〇年八月三十一日
書記員 李雪薇
