審理法院：貴州省高級人民法院
案號：（2020）黔民終1292號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-18
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人貴陽宏益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“宏益房開”）因與被上訴人陳某、張馨予商品房預(yù)售合同糾紛一案，貴州省貴陽市中級人民法院于2020年7月07日作出（2020）黔01民初177號民事判決。一審宣判后，貴陽宏益房開不服，向本院提起上訴。本院于2020年11月24日立案受理后，依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
宏益房開上訴請求：1.請求撤銷貴陽市中級人民法院作出的（2020）黔01民初177號民事判決書并駁回被上訴人的一審全部訴訟請求。2.本案訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：1.被上訴人的解除權(quán)已消滅，無權(quán)單方解除《商品買賣合同》；2.被上訴人已辦理接房手續(xù)，并已經(jīng)實(shí)際合法占有，其合同目的已實(shí)現(xiàn)。
被上訴人辯稱
二被上訴人未提交答辯意見。
一審原告訴稱
被上訴人（原審原告）陳某、張馨予向一審法院提出訴訟請求：一、判令解除原、被告簽訂的《商品房買賣合同》；二、判令被告返還原告購房款1012059元、維修基金10120.59元、電表開戶費(fèi)122元、違約金195664.74元（以購房款1012059元為基數(shù)，按銀行年利率4%計(jì)算，從2014年12月29日計(jì)算至被告實(shí)際全部返還購房款之日止，暫計(jì)算至2019年10月29日，共58個(gè)月）；合計(jì)：1217966.33元；三、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
一審法院查明
原審法院認(rèn)定：原告張馨予、陳某（買受人）與被告貴陽宏益房開（出賣人）于2014年12月29日簽訂合同編號為183450號《商品房買賣合同》一份，約定：買受人購買出賣人開發(fā)的本市南明區(qū)花果園路花果園項(xiàng)目C區(qū)12棟3-2號房，建筑面積共32.74平方米，該商品房總價(jià)款為1012059元。買受人應(yīng)當(dāng)在2014年12月29日前分期支付房價(jià)款。預(yù)付款304059元，剩余房款708000元于2014年12月29日付清。出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年4月30日前向買受人交付該商品房。
雙方在合同第二十二條房屋登記約定：“三、轉(zhuǎn)移登記（一）出賣人承諾于2017年12月31日前，取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，交付給買受人。（二）出賣人不能在前款約定期限內(nèi)交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，雙方同意按照下列約定處理：1、約定日期起180日內(nèi)，出賣人交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書的，按已付房價(jià)款的萬分之一承擔(dān)違約責(zé)任；2、約定日期起180日以后，出賣人仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的，雙方同意按下列第（1）項(xiàng)處理：（1）買受人有權(quán)退房，買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起60日內(nèi)退還買受人已付款，并按照同期銀行存款利率支付利息”。該合同附件十二《補(bǔ)充協(xié)議》第20.2條約定“無論雙方因何種原因解除合同，雙方應(yīng)相互配合辦理本合同備案登記的注銷、抵押登記注銷以及按揭合同解除等手續(xù)，出賣人在前述各項(xiàng)手續(xù)辦理完畢、買受人將房屋交還出賣人后30個(gè)工作日內(nèi)退還買受人已付購房款項(xiàng)”。
合同簽訂后，原告按照合同約定支付了購房款，雙方并辦理了商品房預(yù)售合同備案登記。原告對被告已按合同約定將該房屋交付不持異議。合同約定的交付轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的時(shí)間到期，被告未能履行交付義務(wù)。2019年8月29日原告委托代理人向被告發(fā)出法律告知函，書面通知被告解除合同、退還房款及相關(guān)費(fèi)用，被告認(rèn)為其未收到該函件。故原告向原審法院提起訴訟，并提出如前訴訟請求。
一審法院認(rèn)為
原審法院認(rèn)為，本案原告陳某系臺灣地區(qū)居民，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉臺民商事案件法律適用問題的規(guī)定》第一條“人民法院審理涉臺民商事案件，應(yīng)當(dāng)適用法律和司法解釋的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)法律和司法解釋中選擇適用法律的規(guī)則，確定適用臺灣地區(qū)民事法律的，人民法院予以適用?！敝?guī)定，因本案當(dāng)事人就如何選擇適用法律和司法解釋沒有特別約定，且合同簽訂地、履行地及被告住所地均在大陸，故本案適用大陸法律進(jìn)行審理。
《中華人民共和國民法總則》第七條規(guī)定：“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實(shí)，恪守承諾。”依法成立的合同，受法律保護(hù)，對當(dāng)事人具有法律約束力。合同的各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，本著誠實(shí)信用、相互協(xié)作的精神，全面適當(dāng)?shù)芈男凶约旱牧x務(wù)。本案中原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。
合同簽訂后，原告按約支付了購房款，但在合同約定的2017年12月31日取得商品房所有權(quán)初始登記期限屆滿后，被告未能將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書交付給原告，并已超過了合同約定的180個(gè)工作日，已構(gòu)成違約。依據(jù)雙方《商品房買賣合同》第二十二條第三款第（二）項(xiàng)約定“約定日期起180日以后，出賣人仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的，雙方同意買受人有權(quán)退房，買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起60日內(nèi)退還買受人已付款，并按照同期銀行存款利率支付利息?！苯獬贤臈l件已成就，原告主張解除《商品房買賣合同》，要求被告返還購房款，具有合同及法律依據(jù)，原審法院予以支持。
《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人有權(quán)要求賠償損失。”本案合同解除后，被告應(yīng)將購房款1012059元返還給原告。本案導(dǎo)致合同解除的違約方為被告，原告有權(quán)就利息部分的損失要求賠償，原告支付房款的時(shí)間為2014年12月29日，故其利息損失的計(jì)算時(shí)間應(yīng)從2014年12月30日開始計(jì)算，雙方已在合同中就利息的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確約定，即同期銀行存款利率，原告主張被告以購房款1012059元為基數(shù)，按照銀行年利率4%標(biāo)準(zhǔn)支付資金占用利息與合同約定不符，不予支持。原告要求被告返還維修基金及電表開戶費(fèi)，因房屋維修基金已經(jīng)交付到房管部門，不是被告收取，原告可向有關(guān)部門申請退還。電表開戶費(fèi)是原告在使用房屋期間正常產(chǎn)生的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由原告自行承擔(dān)，要求被告賠償于法無據(jù)，不予支持。
被告貴陽宏益房開所提其違約行為不屬于根本違約且被上訴人的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)故而合同不應(yīng)解除的答辯理由不能成立，原審法院不予采納。原告配合辦理注銷預(yù)告登記、商品房買賣合同備案登記系解除合同之后的法律后果，被告答辯時(shí)亦提出，原審法院一并予以處理。
原審法院判決如下：一、解除原告陳某、張馨予與被告貴陽宏益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》（合同編號：183450）；二、被告貴陽宏益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)退還原告陳某、張馨予購房款1012059元并支付該款利息（以1012059元為基數(shù)，從2014年12月30日起按照中國人民銀行同期存款利率計(jì)算至退還該款項(xiàng)之日止）；三、原告陳某、張馨予于本判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助貴陽宏益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理貴陽市南明區(qū)花果園項(xiàng)目Ｃ區(qū)第12棟3-2號房屋的預(yù)告登記和《商品房買賣合同》備案登記的注銷手續(xù)；四、駁回原告陳某、張馨予的其余訴訟請求。案件受理費(fèi)15761.70元，由被告貴陽宏益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院查明
本院二審期間雙方未提交新證據(jù)，本院對一審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為二審爭議焦點(diǎn)為：《商品房買賣合同》是否應(yīng)當(dāng)解除？
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定,當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí),解除權(quán)人可以解除合同。第九十五條規(guī)定,法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限,期限屆滿當(dāng)事人不行使的,該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限,經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的,該權(quán)利消滅?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定,法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。按照上述規(guī)定,當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限的,對方當(dāng)事人也沒有經(jīng)過催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使。本案中,各方約定交付轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書為2017年12月31日,在宏益房開逾期交付超過180日后,雙方約定解除合同的條件出現(xiàn),解除權(quán)產(chǎn)生。解除權(quán)發(fā)生之日應(yīng)從2018年6月29日開始計(jì)算至2019年6月28日止。2019年8月29日被上訴人委托代理人向上訴人發(fā)出法律告知函,宏益房開即便已收到該通知書,也因已過解除權(quán)的除斥期間而不發(fā)生單方解除合同的效力。
關(guān)于被上訴人請求解除合同是否符合法定解除情形的問題。從本案查明的事實(shí)來看,上訴人與被上訴人簽訂《商品房預(yù)售合同》的主要目的是取得案涉商鋪、實(shí)現(xiàn)權(quán)利登記并進(jìn)行投資。合同簽訂至今,宏益房開公司仍不能按合同約定將辦理轉(zhuǎn)移登記的文書交付給被上訴人,致使其簽訂《商品房預(yù)售合同》的目的不能實(shí)現(xiàn),構(gòu)成根本違約，買受人訴請解除《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項(xiàng):“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:……(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條:“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持”之規(guī)定,故一審判決解除《商品房買賣合同》并無不當(dāng)。宏益房開僅以房屋已交付使用為由認(rèn)為買受人合同目的已實(shí)現(xiàn)的主張不能成立,本院不予采納。
綜上，宏益房開上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)15761.70元，由貴陽宏益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 雷 蕾
審判員 秦 娟
審判員 何陸坤
二〇二〇年十二月十八日
法官助理李震
書記員夏紫薇
