審理法院：四川省高級人民法院
案號：（2020）川民終443號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-10-26
案由：商品房預售合同糾紛
審理經過
上訴人西安榜樣實業(yè)有限公司（以下簡稱西安榜樣公司）、李炫坤因與被上訴人吳際寧、原審第三人南充市坤隆房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱坤隆房地產公司）、南充坤隆實業(yè)投資有限公司（以下簡稱坤隆實業(yè)公司）商品房預售合同糾紛一案，不服四川省成都市中級人民法院(2018)川01民初3004號民事判決（以下簡稱一審判決），向本院提起上訴。本院于2020年6月29日立案后，依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人西安榜樣公司、李炫坤的委托訴訟代理人楊倩娥、馬逸菲，被上訴人吳際寧的委托訴訟代理人霍建中、何政金，原審第三人坤隆房地產公司的委托訴訟代理人許怒濤，原審第三人坤隆實業(yè)公司的委托訴訟代理人曾博楊、馬逸菲到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
上訴人訴稱
李炫坤、西安榜樣公司上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回吳際寧的一審訴訟請求;本案一二審訴訟費由吳際寧承擔。事實與理由：一審法院認定事實和適用法律錯誤。1.一審法院認為案涉《商品房買賣合同》無效系西安榜樣公司所致，應當由西安榜樣公司承擔返還全部購房款的責任并賠償資金占用損失，屬于事實認定錯誤。首先，吳際寧對于本案《商品房買賣合同》《補充協議》無效存在過錯，其自身應當承當一定的責任；其次，西安榜樣公司并未從無效的《商品房買賣合同》《補充協議》取得任何的財產，《商品房買賣合同》無效的情況下，應由本案第三人承擔向吳際寧清償借款本息責任；第三，西安榜樣公司也未就本案第三人所欠吳際寧的民間借貸構成債務加入的意思表示，西安榜樣公司不應當向吳際寧返還購房款；第四,吳際寧并未因為無效的《商品房買賣合同》《補充協議》而遭受任何損失，所以西安榜樣公司也不應當向吳際寧承擔損失賠償責任。2.成都市浦發(fā)典當有限責任公司(以下簡稱浦發(fā)典當公司)違反《典當管理辦法》之規(guī)定違法發(fā)放信用貸款，超出其經營范圍，擾亂國家金融秩序，損害社會公共利益，其與坤隆房地產公司、坤隆實業(yè)公司簽訂的《借款協議》應屬無效，該部分的借款不應當計算利息，一審法院對上訴人關于該問題的主張不予以審理，導致事實認定錯誤，并最終導致審判結果明顯不公；且吳際寧主張的浦發(fā)典當公司出借給本案第三人的借款部分，該部分的借款不應當按照月利率3%或者2%計算利息，該部分的借款應當由本案第三人向吳際寧償還本金并不應計算利息。3.一審法院認定2013年12月20日和2014年2月26日本案第三人向管小俊的還款155萬元和66萬元不應當計入對吳際寧的還款，屬于事實認定錯誤。4.《商品房買賣合同》無效導致合同內容全部無效，對合同各方當事人均不存在約束力，吳際寧對合同無效存在過錯，因此，李炫坤不應當對西安榜樣公司的資金返還義務和賠償資金占用損失義務不能清償部分的三分之一承擔賠償責任。
被上訴人辯稱
吳際寧辯稱，1.一審法院認定“合同無效系西安榜樣公司未能按約辦理商品房預售許可證所致，存在過錯”，事實認定清楚，法律適用正確。一審法院認定本案《商品房買賣合同》無效的理由及法律依據是：截至一審法庭辯論終結前，未取得商品房預售許可證，而辦理商品房預售許可證并非吳際寧的義務，吳際寧也無配合義務，整個辦理過程均應由西安榜樣公司獨立完成。因此，吳際寧對于合同無效不存在過錯。2.如一審法院所言，本案《商品房買賣合同》《補充協議》的簽訂本質上就是西安榜樣公司以物抵償坤隆房地產公司、坤隆實業(yè)公司對吳際寧所負民間借貸債務。在合同無效的情況下，一審法院依據《中華人民共和國合同法》五十八條之規(guī)定，認定西安榜樣公司應承擔返還購房價款的民事責任，事實認定清楚，法律適用正確。3.以浦發(fā)典當公司名義出借給坤隆房地產公司、坤隆實業(yè)公司的借款是合法有效的。本案中，以浦發(fā)典當公司名義出借的借款僅有2000萬元，且在2013年9月28日簽訂的《借款手續(xù)完善協議書》中，各方均確認以浦發(fā)典當公司名義發(fā)放的貸款均視為吳際寧出借的款項。西安榜樣公司上訴稱浦發(fā)典當公司所涉的2000萬元借款無效的主要理由是違反了《典當管理辦法》，而該辦法是由國家商務部和公安部制定的部門規(guī)章，不能作為認定合同無效的依據。本案中浦發(fā)典當公司與坤隆房地產公司、坤隆實業(yè)公司之間的借款合同不存在違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的情形，應合法有效。坤隆房地產公司、坤隆實業(yè)公司均屬于李炫坤實際控制的關聯公司，浦發(fā)典當公司向李炫坤實際控制的兩家公司提供借款，不屬于“向社會不特定對象提供資金”，不構成職業(yè)放貸。4.一審法院確認本案第三人于2013年12月20日和2014年2月26日向管小俊賬戶轉款155萬元和66萬元不屬于償還所欠吳際寧的款項，認定事實準確。首先，根據一審查明的基本事實，管小俊與坤隆房地產公司、坤隆實業(yè)公司之間亦存在多筆民間借貸關系。管小俊親自出庭明確表示該兩筆款項（155萬元和66萬元）不是償還的所欠吳際寧的款項，而是償還所欠管小俊個人的借款本息，該兩筆款項與本案無關；其次，155萬元還款也不屬于“砍頭息”，案涉1500萬元借款合同簽訂后，吳際寧將全款1500萬元根據借款人的指令轉賬支付給了成都市金牛區(qū)盛元小額貸款有限公司（以下簡稱盛元小貸公司），用于代其償還所欠盛元小貸公司的借款，盛元小貸公司和坤隆房地產公司分別出具了相應收款收據。5.李炫坤在《補充協議》中承諾：“愿意為甲方（西安榜樣公司）履行其在本協議的所有義務承擔連帶責任的保證”。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法解釋》）第二十二條的規(guī)定，本案中，吳際寧與李炫坤之間的保證合同成立，所擔保的就是西安榜樣公司在本案《商品房買賣合同》及《補充協議》項下的所有義務。因案涉主合同（《商品房買賣合同》及《補充協議》）無效，根據《中華人民共和國擔保法》第五條規(guī)定，保證合同也應當認定無效，一審法院根據《擔保法解釋》第八條的規(guī)定，判令李炫坤承擔西安榜樣公司不能清償部分三分之一的賠償責任，事實認定清楚，法律適用正確。請求駁回上訴，維持原判。
坤隆房地產公司述稱：1.吳際寧與本案第三人的借款，違反《典當管理辦法》的規(guī)定，違反了《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理辦法》及《非法金融機構和非法金融機構活動取締辦法》等相關規(guī)定，當事人超越經營范圍訂立的合同，應當認定合同無效。2.浦發(fā)典當公司未經批準從事銀行金融機構的活動，其出借行為具有反復性、經常性，借款目的具有營業(yè)性，應當認定其從事非法金融活動，其與本案第三人簽訂的《借款協議》應當認定無效。3.吳際寧與本案第三人之間的借貸利息過高，請求法院予以調整。
坤隆實業(yè)公司述稱：同意坤隆房地產公司的陳述意見。
一審原告訴稱
吳際寧向一審法院起訴請求：1.解除吳際寧與西安榜樣公司簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議》；2.判令西安榜樣公司退還吳際寧購房款9200萬元，并支付資金占用利息（以9200萬元為基數，自起訴之日起至本金清償之日止，按照年利率24%計算）；3.判令李炫坤對西安榜樣公司的債務承擔連帶清償責任；4.本案訴訟費、保全費、擔保費由西安榜樣公司、李炫坤共同承擔。一審法院于2019年11月14日就案涉《商品房買賣合同》及《補充協議》的性質、效力向雙方當事人釋明后，吳際寧于2019年11月18日撤回了第1項訴訟請求。
一審法院查明
一審法院認定事實：一、《商品房買賣合同》等協議簽訂情況。2015年1月24日，吳際寧與西安榜樣公司簽訂編號為20150001號《商品房買賣合同》，該合同系陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳、陜西省工商行政管理局提供的格式合同。主要內容：第一條項目建設依據，西安榜樣公司取得位于XX路XX道XX西總土地面積為22888.79㎡、編號為ＧＷ2-（11）-1的地塊建設用地使用權，該建設用地合同編號是30507……第三條：買受人購買的商品房為本合同第一條和第二條約定項目中的第4幢1-4層商業(yè)營業(yè)用房，建筑面積為6000㎡……第一章合同當事人、第二章商品房基本情況（除第一條、第三條以外的其他內容）、第三章商品房價款、第四章商品房交付使用條件、第五章面積差異處理方式、第六章規(guī)劃設計變更、第七章商品房質量及保修責任、第八章房屋登記、第九章前期物業(yè)管理、第十章雙方約定的其他事項，均未填寫任何內容。在合同尾頁“附件十二《補充協議》”下有“以雙方2015年1月24日簽訂的《補充協議》為準”的手寫字樣并加蓋了西安榜樣公司公章。同日，吳際寧與西安榜樣公司及其法定代表人李炫坤簽訂一份《補充協議》，就購房款的數額、支付及其他相關事宜作出約定，主要包括：一、吳際寧購買西安榜樣公司開發(fā)建設的位于西安國際港務區(qū)港務大道陜西國家廣告產業(yè)園意大利XX樓XX層房屋，總計約6000㎡，購房款總計9200萬元。最終的實際購房面積，在西安榜樣公司取得預售許可證后，以西安榜樣公司向社會公布的銷售單價（吳際寧的購買單價按公布銷售單價的90%計）和9200萬元的購房款為標準進行折算。二、吳際寧、西安榜樣公司及其法定代表人李炫坤確認在簽訂《補充協議》時，吳際寧自2012年12月起以自身名義向坤隆房地產公司貸款（其中有三筆款項由坤隆實業(yè)公司收?。J款總額為9200萬元，西安榜樣公司確認坤隆房地產公司、坤隆實業(yè)公司已收到前述全部借款，無任何異議。三、吳際寧、西安榜樣公司及其法定代表人李炫坤確認，吳際寧在出借9200萬元貸款期間，西安榜樣公司股東以及法定代表人為坤隆房地產公司和坤隆實業(yè)公司的實際控制人或者重大關聯人。四、西安榜樣公司自愿為坤隆房地產公司和坤隆實業(yè)公司承擔其借款9200萬元的償還義務。雙方確認，自《補充協議》生效之日起，即視為西安榜樣公司已經收到吳際寧支付的全部購房款9200萬元，吳際寧不再向西安榜樣公司支付任何購房款。五、西安榜樣公司同意積極辦理陜西國家產業(yè)廣告園意大利城項目房屋銷售許可手續(xù)。在取得該房屋銷售許可手續(xù)以后十日內，即在房管部門辦理吳際寧在協議所涉房屋銷售的登記（備案）手續(xù)。逾期辦理的（還包括所售房屋因客觀原因或政府原因導致不能出售給吳際寧之日起），每逾期一天，按購房款總金額的千分之一支付吳際寧違約利息。逾期2個月未辦理時，吳際寧有權解除《商品房買賣合同》，并由西安榜樣公司按前述違約金計算標準繼續(xù)支付吳際寧違約利息（自本《補充協議》生效之日起計），直至退還全部購房款為止。六、如西安榜樣公司在本《補充協議》生效后六個月內未能辦理完畢陜西國家產業(yè)廣告園意大利城項目房屋銷售許可手續(xù)，吳際寧有權無條件解除《商品房買賣合同》，并自《補充協議》生效之日起，由吳際寧按購房款總金額和日利率千分之一計取西安榜樣公司資金利息，直至西安榜樣公司退還全部購房款為止。七、如雙方今后經協商同意后，也可解除《商品房買賣合同》，由西安榜樣公司退還全部購房款，資金利息由雙方另行協商確定。八、違約方應承擔守約方為此主張權利的所有費用（包括但不限于律師費、保全費、執(zhí)行費、公告費、差旅費、代墊費及其費息等）。李炫坤愿意為西安榜樣公司履行其在本協議的所有義務承擔連帶責任的保證。2016年7月26日，李炫坤在合同尾頁空白處書寫“由于項目至今尚未達到網簽條件，本合同延期兩年執(zhí)行?！?018年7月16日，吳際寧以ＥＭＳ方式向西安榜樣公司、李炫坤郵寄《解除合同通知書》，通知書主要內容為：（1）解除吳際寧與西安榜樣公司簽訂的《商品房買賣合同》；（2）請西安榜樣公司立即向吳際寧返還已付的購房款9200萬元，并按照《補充協議》第六條約定的標準支付資金利息；（3）李炫坤對西安榜樣公司的所有義務向吳際寧承擔連帶清償責任。2018年7月20日，西安榜樣公司、李炫坤分別簽收載有《解除合同通知書》的ＥＭＳ。2018年7月20日，吳際寧向華安財產保險股份有限公司（以下簡稱華安財險公司）投保了訴訟財產保全保險，華安財險公司向一審法院出具保單保函，為本次財產保全提供擔保。吳際寧支付了保費9.20萬元。
二、《商品房買賣合同》約定的9200萬元購房款相關的借款情況。（一）吳際寧主張與坤隆房地產公司、坤隆實業(yè)公司之間的借款構成。1.2012年12月5日，吳際寧與坤隆房地產公司簽訂了一份《民間抵押借款合同》，主要約定：借款金額500萬元，借款期限12個月，自2012年12月5日起至2013年12月5日止，借款利率為月利率2%。2.2012年12月5日，吳際寧與坤隆房地產公司簽訂了一份《民間抵押借款合同》，主要約定：借款金額500萬元，借款期限12個月，自2012年12月5日起至2013年12月5日止，借款利率為月利率2%。3.2012年12月22日，吳際寧與坤隆房地產公司簽訂了一份《民間抵押借款合同》，主要約定：借款金額800萬元，借款期限12個月，自2012年12月25日起至2013年12月25日止，借款利率為月利率2%。4.2013年1月5日，吳際寧與坤隆實業(yè)公司簽訂了一份《民間抵押借款合同》，主要約定：借款金額700萬元，借款期限12個月，自2013年1月8日起至2014年1月8日止，借款利率為月利率2%。5.2013年1月8日，坤隆實業(yè)公司向吳際寧出具了一份《劃款委托》，委托吳際寧將所出借的款項中的248萬元劃入坤隆房地產公司賬戶，將另外212萬元劃入吳雨珈個人賬戶。6.2013年2月7日，吳際寧與坤隆實業(yè)公司簽訂了一份《民間抵押借款合同》，主要約定：借款金額200萬元，借款期限12個月，自2013年2月7日起至2014年2月7日止，借款利率為月利率2%。7.2013年4月1日，吳際寧與坤隆實業(yè)公司簽訂了一份《民間抵押借款合同》，主要約定：借款金額200萬元，借款期限12個月，自2013年4月1日起至2014年4月1日止，借款利率為月利率2%。8.2013年5月16日，管小俊從其個人賬戶分兩筆向坤隆房地產公司財務人員吳雨珈個人賬戶合計轉款400萬元。9.2013年5月21日，坤隆房地產公司向吳際寧出具了一份《借條》，載明：今借到吳際寧2**萬元用于貸款周轉，于2013年7月20日前歸還。10.2013年6月24日，吳際寧與坤隆房地產公司簽訂了一份《民間抵押借款合同》，主要約定：借款金額500萬元，借款期限12個月，自2013年6月24日起至2014年6月24日止，借款利率為月利率2%，未按期歸還借款本金的，按照《民間借款合同》第五條約定辦理。11.2013年6月25日，管小俊從其個人賬戶分兩筆向坤隆房地產公司財務人員吳雨珈個人賬戶轉款，合計30萬元（15萬元＋15萬元）。12.2013年6月25日，吳際寧委托李惠英從其個人賬戶向坤隆房地產公司財務人員吳雨珈個人賬戶轉款60萬元。13.2013年6月25日，吳際寧向坤隆房地產公司財務人員吳雨珈個人賬戶轉款90萬元、80萬元。14.2013年6月25日，吳際寧委托案外人賀旭東向坤隆房地產公司財務人員吳雨珈個人賬戶轉款140萬元。15.2013年7月31日，坤隆房地產公司向管小俊出具了一份《借條》，載明：今借到管小俊500萬元用于坤隆房地產公司農貿市場項目交土地出讓金。16.2013年8月12日，坤隆房地產公司向管小俊出具了一份《借條》，載明：今借到管小俊300萬元。17.2013年8月20日，坤隆房地產公司向吳際寧出具了一份《借條》，載明：今借到吳際寧人民幣300萬元。18.2013年12月16日，浦發(fā)典當公司與時任坤隆房地產公司法定代表人李榮全簽訂了一份《借款協議》，主要約定：借款金額200萬元，期限為6個月，自2013年12月16日至2014年6月15日，借款利息未作約定；若到期未還款，則按照借款金額的5%支付違約金；指定收款賬戶為吳雨珈的工行賬戶（尾號4086）。19.2013年12月20日，坤隆實業(yè)公司與浦發(fā)典當公司簽訂了一份《借款合同》，主要約定：坤隆實業(yè)公司向浦發(fā)典當公司借款1500萬元，由浦發(fā)典當公司代其償還盛元小貸公司借款，期限從2013年12月23日至2014年6月22日，按每月4%計收利息。20.2013年12月24日，浦發(fā)典當公司與坤隆房地產公司簽訂了一份《借款協議》，主要約定：坤隆房地產公司從浦發(fā)典當公司借款649萬元，期限為6個月，自2013年12月24日至2014年6月23日；按照每月3%計收利息；若逾期未歸還，坤隆房地產公司按照借款金額的5%向浦發(fā)典當公司支付違約金。2013年12月24日，坤隆房地產公司向浦發(fā)典當公司出具了一份《收據》，載明收到浦發(fā)典當公司借入資金649萬，備注：該筆借款為原借款9月、10月、11月、12月利息結轉。21.2014年1月28日，坤隆房地產公司向吳際寧出具了一張《借條》，載明：今借到吳際寧人民幣157.50萬元，期限一個月，于2014年2月28日歸還（注：借款劃入吳雨珈工行卡）。22.2014年1月29日，坤隆房地產公司向管小俊出具了一份《借條》，載明：今借到管小俊168萬元，期限一個月，于2014年2月28日歸還（注：借款劃入吳雨珈工行卡）。23.2014年2月26日，坤隆房地產公司向吳際寧出具了一張《借條》，載明：今借到吳際寧人民幣200萬元，月利率3.5%。24.2014年4月11日，坤隆房地產公司向吳際寧出具了一張《借條》，載明：今借到吳際寧人民幣424萬元（2014年1-3月底對賬利息余額轉入）。25.2014年4月18日，坤隆房地產公司向吳際寧出具了一份編號為1430541號的《收據》，載明：收到吳際寧交來的200萬元，收款事由為：收到吳際寧借入資金。26.2014年4月19日，坤隆房地產公司向吳際寧出具了一份編號為1430542號的《收據》，載明：收到吳際寧交來的300萬元，收款事由為：收到吳際寧借入資金。27.2014年4月28日，坤隆房地產公司向吳際寧出具了一份編號為1430544號的加蓋了財務專用章的《收據》，載明：收到吳際寧交來的243.17萬元。收款事由為：2014年4月份利息轉據。28.2014年5月22日，坤隆房地產公司向浦發(fā)典當公司出具了一份《借條》，載明：今借到浦發(fā)典當公司人民幣100萬元整;未約定借款期限、利率等。29.2014年6月9日，坤隆房地產公司向浦發(fā)典當公司出具了一份《借條》，載明：今借到浦發(fā)典當公司人民幣200萬元整;未約定借款期限、利率等。30.2014年6月12日，坤隆房地產公司向浦發(fā)典當公司出具了一份《借條》，載明：今借到浦發(fā)典當公司人民幣317.1851萬元。31.2014年10月9日，坤隆房地產公司向吳際寧出具了一份編號為1430559號的加蓋了財務專用章的《收據》，載明收到吳際寧交來的1368.3974萬元;收款事由為：2014年6、7、8、9月利息轉據。32.2014年12月31日，坤隆房地產公司向吳際寧出具了一份編號為0995368號的加蓋了財務專用章的《收據》，載明收到吳際寧交來的1155.3380萬元;收款事由處為空白。33.2015年1月31日，坤隆房地產公司向吳際寧出具了一份編號為0995369號的加蓋了財務專用章的《收據》，載明收到吳際寧交來的433.8219萬元;收款事由處為空白。
2013年8月16日，坤隆房地產公司與浦發(fā)典當公司的財務人員進行對賬，簽訂了《坤隆房產公司與浦發(fā)典當公司對賬明細表》，載明：
日期
利率
金額（萬元）
每月應收利息
備注
2013年1月12日至8月12日利息已結清
2013年1月6日至8月6日利息已結清
2013年1月26日至7月26日利息已結清
2013年1月26日至7月26日利息已結清
2013年2月8日至8月8日利息已結清
2013年2月25日至7月25日利息已結清
2013年3月7日至8月7日利息已結清
2013年5月2日至8月2日利息已結清
2013年6月21日至7月21日利息已結清
2013年6月24日至7月24日利息已結清
2013年6月24日至7月24日本金和利息已結清
金額小計
浦發(fā)典當公司與坤隆房地產公司財務人員李惠英、吳雨珈在該表上簽字，并加蓋了二公司的財務專用章。2013年9月28日，甲方（浦發(fā)典當公司、管小俊、吳際寧）與乙方（坤隆房地產公司、坤隆實業(yè)公司）簽訂了一份《借款手續(xù)完善協議書》，載明：自2012年12月6日起至2013年8月20日止，甲方分別以浦發(fā)典當公司、管小俊、吳際寧名義發(fā)放貸款4000余萬元，扣除已歸還部分，迄今仍有4620萬元未歸還；……乙方應在2013年10月內完善4620萬元的抵押手續(xù)。此協議簽訂后，原貸款協議及手續(xù)繼續(xù)生效并作本協議附件。2018年6月15日，浦發(fā)典當公司出具《確認函》一份，載明：自2012年12月起至2015年1月期間，浦發(fā)典當公司與坤隆房地產公司、坤隆實業(yè)公司、李炫坤之間所發(fā)生的所有借款債權，該債權均屬于實際權利人吳際寧。該《確認函》上加蓋了浦發(fā)典當公司公章及法定代表人胡斌的個人印章。2018年8月20日，李惠英出具《確認函》一份，載明：李惠英受吳際寧的委托，于2013年1月至2014年6月期間多次向第三方轉款（從李惠英個人賬戶向吳雨珈個人賬戶轉款11筆共計2610萬元），以上轉款均系李惠英接受吳際寧委托而支付給第三方，由此產生的一切權利義務均由吳際寧實際享有和承擔，李惠英與收款方之間無債權債務關系。該《確認函》尾部有李惠英、吳際寧簽字。
（二）坤隆房地產公司主張還款情況。西安榜樣公司、李炫坤、坤隆房地產公司均主張：自2013年1月6日至2015年1月23日，坤隆房地產公司、坤隆實業(yè)公司財務人員吳雨珈向吳際寧、管小俊共計轉賬45筆，金額合計2628.66萬元，用于歸還吳際寧的上述借款。坤隆房地產公司還主張，吳際寧出借款項時間、金額與借款合同、借據載明的不一致，應以實際出借時間和金額為準，坤隆房地產公司的45筆還款與吳際寧出借的款項無法一一對應和區(qū)分，應將所有借款一并進行核算。
（三）一審法院組織各方當事人對賬情況。2019年8月5日，本院組織各方當事人進行對賬，各方對吳際寧主張的出借金額、時間，坤隆房地產公司主張的還款金額、時間確認如下：
1.吳際寧主張出借款項的時間、金額（下表一）
序號
時間
付款金額
約定利率
備注
2012年12月6日200萬借款合同
2012年12月12日300萬借款合同
2012年12月26日800萬借款合同
2012年12月26日800萬借款合同
2012年12月26日800萬借款合同
未約定
2012年12月6日200萬借款合同
2012年12月12日300萬借款合同
2013年1月5日700借款合同
未約定
未約定
雙方2013年8月16日確認清償
未約定
未約定
未約定
未約定
2013年12月20日1500萬元借款
2013年12月20日1500萬元借款
未約定
未約定
未約定
未約定
未約定
未約定
合計
2.坤隆房地產公司主張的還款金額、時間（下表二）
序號
時間
付款金額
付款方
收款方
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
管小俊
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
坤隆房產
吳際寧
吳雨珈
管小俊
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
管小俊
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
管小俊
吳雨珈
管小俊
吳雨珈
管小俊
吳雨珈
管小俊
吳雨珈
吳際寧
坤隆房產
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
坤隆房產
吳際寧
坤隆房產
管小俊
坤隆房產
吳際寧
坤隆房產
吳際寧
坤隆房產
管小俊
吳雨珈
吳際寧
坤隆房產
吳際寧
坤隆房產
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
坤隆房產
吳際寧
坤隆房產
吳際寧
坤隆房產
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
合計
吳際寧對上述款項發(fā)表意見如下：一、表二中第7、17、19、21、22、23、24、30、33中總計支付給管小俊的1199.5萬元與本案無關，管小俊與坤隆房地產公司、坤隆實業(yè)公司之間有其他債權債務關系，不應作為本案對吳際寧的還款。二、雙方之間有口頭約定不低于月利率3%的利息，對2013年8月16日之后的所有還款，應按照年利率3%計算利息。理由如下：從雙方結算來看，沒有低于3%的利率標準，對方出具給吳際寧的息轉本收據也是按照月利率不低于3%在計算利息。三、對2013年8月16日結算之前的借款中超過3%的部分應抵扣欠付的本金。西安榜樣公司、李炫坤及第三人坤隆房地產公司、坤隆實業(yè)公司對上述款項的意見如下：一、管小俊的收款應視為本案還款，否則無法得出雙方在2013年8月16日及之后數次結算的借款；二、雙方之間的借款利率執(zhí)行標準超過了法律規(guī)定的上限，4320萬元借款本金應從實際發(fā)放之日開始按照月利率2%計算，已支付的部分超過3%的應逐月抵扣本金；三、2013年6月25日的400萬元，吳際寧僅出示了180萬元轉款憑證，未出示其余款項的支付憑證。坤隆房地產公司補充意見如下：一、吳際寧提交六張息轉本的收據中，明確約定利率的只有2013年12月24日的649萬元，2014年4月11日的息轉本借條中沒有約定利息。二、2014年2月25日（表二第32項）支付的157.5萬元歸還的是2014年1月28日本息（表一第21項），2014年2月26日66萬元（表二第33項）歸還的是2013年6月24日（表一第13項）借款350萬元的本息，2014年2月28日168萬元（表二第34項）歸還的是2014年1月29日160萬元（表一第22項）的全部本息。吳際寧將應還款金額寫在借條之中，可以與吳際寧舉證的借條相互印證，這兩筆月利率達到了5%。吳際寧對第三人坤隆房地產公司陳述的2014年2月25日支付的157.50萬元歸還的是2014年1月28日本息、2014年2月28日168萬元歸還的是2014年1月29日160萬元的全部本息予以認可，認為可以證明雙方實際履行過程中執(zhí)行利率超過了月利率3%；對管小俊收款的66萬元不予認可。
（四）一審法院對案涉借款核算情況。因浦發(fā)典當公司與坤隆房地產公司在2013年8月16日進行了一次對賬，在2013年9月28日雙方的《借款手續(xù)完善協議書》中確認自2012年12月6日至2013年8月20日以浦發(fā)典當公司、管小俊名義發(fā)放的貸款均視為吳際寧發(fā)放的貸款，此后吳際寧又陸續(xù)向坤隆房地產公司出具了10筆借款，各方當事人對借款利率標準、計算方法無法達成一致，一審法院根據《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條“借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應予支持。借貸雙方約定的利率超過年利率36%，超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返還已支付的超過年利率36%部分的利息的，人民法院應予支持”之規(guī)定，對已支付的利息，按照年利率36%的標準計算，超過部分用于沖抵當期欠付本金，未支付的利息，按照年利率24%的標準計算。從雙方結算規(guī)律來看，均是按月結算，因此本案借款參照《中國人民銀行關于人民幣存貸款計結息問題的通知》（銀發(fā)〔2005〕129號）第三條“（一）人民幣業(yè)務的利率換算公式為：日利率（?）＝年利率(％)&若干問題的解釋》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百三十四條第一款、第一百四十八條規(guī)定，判決：一、西安榜樣公司向吳際寧返還89629627.47元；二、西安榜樣公司向吳際寧賠償資金占用損失（以借款本金72826721.51元為基數，從2018年9月3日起按年利率24%計算至該款付清日止）；三、李炫坤對西安榜樣公司前述第一、二項義務不能清償部分的三分之一承擔賠償責任；四、李炫坤承擔賠償責任后，有權向西安榜樣公司追償；五、駁回吳際寧的其他訴訟請求。以上給付義務，限于本判決生效之日起十日內履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費501800元，訴訟保全費5000元，由西安榜樣公司負擔。
本院查明
本院二審期間，上訴人西安榜樣公司、李炫坤為證明本案第三人坤隆房地產公司、坤隆實業(yè)公司所借款項未用于西安榜樣公司及其開發(fā)的案涉房產項目，提交了本案第三人從2012年12月至2015年1月借入、使用（還款）的憑證，上述憑證來源于本案第三人，憑證金額82230383元，從憑證內容顯示有“還財政（上層領地拆遷款）”“還盛元公司小貸借款”等。吳際寧發(fā)表質證意見稱，上述憑證中除兩筆2012年12月26日的770萬元及2013年12月16日的214.70萬元沒有原件對其真實性不予認可外，對其他借、轉款憑證的真實性不持異議，但對上述憑證與本案的關聯性和證明目的不予認可。坤隆房地產公司及坤隆實業(yè)公司發(fā)表質證意見稱對上述證據的真實性、合法性、關聯性予以認可，同意西安榜樣公司的意見。本院對西安榜樣公司提交的本案第三人從2012年12月至2015年1月借入、使用（還款）憑證原件的真實性、合法性予以確認，但對上述證據與本案的關聯性和上訴人的證明目的不予認可。
本案當事人對一審查明事實均無異議，二審對一審查明事實予以確認。
二審另查明，案涉陜西國家產業(yè)廣告園意大利城商品房項目至二審庭審尚未取得房屋銷售許可證，該項目上存在多個債權人的重復查封。
本院認為
本院認為，本案當事人爭議焦點為：1.本案《商品房買賣合同》《補充協議》關于以物抵債的約定無效后款項返還責任主體以及返還金額、利息標準如何確定；2.本案第三人與浦發(fā)典當公司簽訂的借款協議的效力及利息計算；3.李炫坤應否承擔擔保責任。
圍繞上述爭議焦點，本院認為，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條關于“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定為有效”的規(guī)定，西安榜樣公司開發(fā)的案涉商品房至今未取得商品房預售許可證，因此，本案《商品房買賣合同》《補充協議》中通過商品房買賣、交付形式抵償債務的約定應屬無效。但本案《補充協議》第四條“西安榜樣公司自愿為坤隆房地產公司和坤隆實業(yè)公司承擔其借款9200萬元的償還義務”，第五條“西安榜樣公司同意積極辦理陜西國家產業(yè)廣告園意大利城項目房屋銷售許可手續(xù)......逾期辦理的（還包括所售房屋因客觀原因或政府原因導致不能出售給吳際寧之日起），每逾期一天，按購房款總金額的千分之一支付吳際寧違約利息。逾期2個月未辦理時，吳際寧有權解除《商品房買賣合同》，并由西安榜樣公司按前述違約金計算標準繼續(xù)支付吳際寧違約利息（自本《補充協議》生效之日起計），直至退還全部購房款為止?！钡诹鶙l“如西安榜樣公司在本《補充協議》生效后六個月內未能辦理完畢陜西國家產業(yè)廣告園意大利城項目房屋銷售許可手續(xù)，吳際寧有權無條件解除《商品房買賣合同》，并自《補充協議》生效之日起，由吳際寧按購房款總金額和日利率千分之一計取西安榜樣公司資金利息，直至西安榜樣公司退還全部購房款為止?！钡诎藯l“李炫坤愿意為西安榜樣公司履行其在本協議的所有義務承擔連帶責任的保證”的上述約定，其實質為西安榜樣公司自愿對原審第三人坤隆房地產公司、坤隆實業(yè)公司借貸之債與吳際寧作出的債務加入的約定，以及李炫坤自愿為西安榜樣公司履行本案義務所作出的擔保承諾。上述約定為當事人真實意思表示，不違反國家法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應合法有效。本案《商品房買賣合同》《補充協議》的內容既有債務加入的約定，又有以房抵債的商品房買賣之約定，以及發(fā)生爭議時解決爭議方法的約定（包括李炫坤為本案債務的履行所承擔的擔保責任）。根據《中華人民共和國合同法》第五十六條“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效?！钡谖迨邨l“合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力”的規(guī)定，本案《商品房買賣合同》《補充協議》中對于西安榜樣公司債務加入的約定及爭議解決方法的約定應為合法有效。一審法院以西安榜樣公司未取得商品房預售許可證，從而認定《商品房買賣合同》《補充協議》全部無效有所不當，并與其作出的西安榜樣公司因對案涉?zhèn)鶆盏募尤攵袚颠€責任的判決結果相矛盾。案涉民間借貸發(fā)生在2012年12月至2015年1月，距今五年有余，債權人吳際寧基于對簽訂《商品房買賣合同》《補充協議》所建立的以房抵債的商品房買賣關系及債務加入新的法律關系的信賴，而未向原借貸法律關系中的債務人坤隆房地產公司、坤隆實業(yè)公司主張債權，符合《補充協議》中西安榜樣公司對債務加入及糾紛解決方法的約定，本院予以支持。
本案《補充協議》中西安榜樣公司雖確認欠付吳際寧的民間借貸本息總額為9200萬元，并自愿承擔償還責任，但一審為了避免不合規(guī)的民間借貸通過商品房買賣合同合法化，在西安榜樣公司和坤隆房地產公司提出異議的前提下，一審法院依據《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條、第二十八條、第二十九條的規(guī)定對返還本金9200萬元進行核算作出的判決，亦無不當。本案中，借款人坤隆房地產公司與浦發(fā)典當公司簽訂的《借款手續(xù)完善協議書》已確認以浦發(fā)典當公司名義發(fā)放的貸款系吳際寧發(fā)放的貸款，即吳際寧系案涉借款的實際出借人，故本案借貸關系形成于吳際寧與坤隆房地產公司之間，浦發(fā)典當公司并非借貸關系的法律主體，其是否存在違反《典當管理辦法》的行為，不屬于本案審理范圍，本院不予評判。對于上訴人在二審庭審中提出的有兩筆金額系“砍頭息”應扣減的問題，本院審理認為，一審法院認定的2013年12月20日和2014年2月26日本案第三人向管小俊的還款155萬元和66萬元，系經得案外人管小俊確認，上訴人雖提出“砍頭息”的主張，但并未提出相應證據支持，在當事人對一審查明事實均無異議的情況下，上訴人要求扣減的主張不能成立。本案中以房抵債的案涉商品房未能交付，系西安榜樣公司的原因所致，亦是釀成本案糾紛的原因。按照本案《補充協議》第五條、第六條中對商品房不能交付糾紛解決方法的約定，西安榜樣公司亦應向吳際寧給付返還資金的占用利息，一審法院依照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》中對資金占用利息標準的規(guī)定，作出對資金占用利息按年利率24%計息的處理結果適當。同時，因李炫坤自愿為西安榜樣公司履行本案義務而承擔擔保責任，在吳際寧對李炫坤承擔擔保責任的問題未上訴且未對一審判決的擔保責任提出異議的情況下，本院對一審判令的李炫坤對西安榜樣公司債務在不能清償部分的三分之一承擔責任，予以支持。
綜上所述，西安榜樣公司、李炫坤的上訴理由不能成立。一審判決雖認定《商品房買賣合同》《補充協議》全部無效有誤，適用法律不完全適當，但對案件的處理結果并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國合同法》第五十六條、第五十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費501800元，由西安榜樣實業(yè)有限公司、李炫坤共同負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 徐 紅
審判員 劉小玫
審判員 蔡源原
二〇二〇年十月二十六日
法官助理 崔 秋
書記員 崔 秋
