審理法院：四川省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）川民終443號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-10-26
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人西安榜樣實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱西安榜樣公司）、李炫坤因與被上訴人吳際寧、原審第三人南充市坤隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱坤隆房地產(chǎn)公司）、南充坤隆實(shí)業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱坤隆實(shí)業(yè)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服四川省成都市中級(jí)人民法院(2018)川01民初3004號(hào)民事判決（以下簡(jiǎn)稱一審判決），向本院提起上訴。本院于2020年6月29日立案后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人西安榜樣公司、李炫坤的委托訴訟代理人楊倩娥、馬逸菲，被上訴人吳際寧的委托訴訟代理人霍建中、何政金，原審第三人坤隆房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人許怒濤，原審第三人坤隆實(shí)業(yè)公司的委托訴訟代理人曾博楊、馬逸菲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
李炫坤、西安榜樣公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回吳際寧的一審訴訟請(qǐng)求;本案一二審訴訟費(fèi)由吳際寧承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審法院認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤。1.一審法院認(rèn)為案涉《商品房買賣合同》無(wú)效系西安榜樣公司所致，應(yīng)當(dāng)由西安榜樣公司承擔(dān)返還全部購(gòu)房款的責(zé)任并賠償資金占用損失，屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。首先，吳際寧對(duì)于本案《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)，其自身應(yīng)當(dāng)承當(dāng)一定的責(zé)任；其次，西安榜樣公司并未從無(wú)效的《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》取得任何的財(cái)產(chǎn)，《商品房買賣合同》無(wú)效的情況下，應(yīng)由本案第三人承擔(dān)向吳際寧清償借款本息責(zé)任；第三，西安榜樣公司也未就本案第三人所欠吳際寧的民間借貸構(gòu)成債務(wù)加入的意思表示，西安榜樣公司不應(yīng)當(dāng)向吳際寧返還購(gòu)房款；第四,吳際寧并未因?yàn)闊o(wú)效的《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》而遭受任何損失，所以西安榜樣公司也不應(yīng)當(dāng)向吳際寧承擔(dān)損失賠償責(zé)任。2.成都市浦發(fā)典當(dāng)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱浦發(fā)典當(dāng)公司)違反《典當(dāng)管理辦法》之規(guī)定違法發(fā)放信用貸款，超出其經(jīng)營(yíng)范圍，擾亂國(guó)家金融秩序，損害社會(huì)公共利益，其與坤隆房地產(chǎn)公司、坤隆實(shí)業(yè)公司簽訂的《借款協(xié)議》應(yīng)屬無(wú)效，該部分的借款不應(yīng)當(dāng)計(jì)算利息，一審法院對(duì)上訴人關(guān)于該問(wèn)題的主張不予以審理，導(dǎo)致事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，并最終導(dǎo)致審判結(jié)果明顯不公；且吳際寧主張的浦發(fā)典當(dāng)公司出借給本案第三人的借款部分，該部分的借款不應(yīng)當(dāng)按照月利率3%或者2%計(jì)算利息，該部分的借款應(yīng)當(dāng)由本案第三人向吳際寧償還本金并不應(yīng)計(jì)算利息。3.一審法院認(rèn)定2013年12月20日和2014年2月26日本案第三人向管小俊的還款155萬(wàn)元和66萬(wàn)元不應(yīng)當(dāng)計(jì)入對(duì)吳際寧的還款，屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。4.《商品房買賣合同》無(wú)效導(dǎo)致合同內(nèi)容全部無(wú)效，對(duì)合同各方當(dāng)事人均不存在約束力，吳際寧對(duì)合同無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)，因此，李炫坤不應(yīng)當(dāng)對(duì)西安榜樣公司的資金返還義務(wù)和賠償資金占用損失義務(wù)不能清償部分的三分之一承擔(dān)賠償責(zé)任。
被上訴人辯稱
吳際寧辯稱，1.一審法院認(rèn)定“合同無(wú)效系西安榜樣公司未能按約辦理商品房預(yù)售許可證所致，存在過(guò)錯(cuò)”，事實(shí)認(rèn)定清楚，法律適用正確。一審法院認(rèn)定本案《商品房買賣合同》無(wú)效的理由及法律依據(jù)是：截至一審法庭辯論終結(jié)前，未取得商品房預(yù)售許可證，而辦理商品房預(yù)售許可證并非吳際寧的義務(wù)，吳際寧也無(wú)配合義務(wù)，整個(gè)辦理過(guò)程均應(yīng)由西安榜樣公司獨(dú)立完成。因此，吳際寧對(duì)于合同無(wú)效不存在過(guò)錯(cuò)。2.如一審法院所言，本案《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》的簽訂本質(zhì)上就是西安榜樣公司以物抵償坤隆房地產(chǎn)公司、坤隆實(shí)業(yè)公司對(duì)吳際寧所負(fù)民間借貸債務(wù)。在合同無(wú)效的情況下，一審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》五十八條之規(guī)定，認(rèn)定西安榜樣公司應(yīng)承擔(dān)返還購(gòu)房?jī)r(jià)款的民事責(zé)任，事實(shí)認(rèn)定清楚，法律適用正確。3.以浦發(fā)典當(dāng)公司名義出借給坤隆房地產(chǎn)公司、坤隆實(shí)業(yè)公司的借款是合法有效的。本案中，以浦發(fā)典當(dāng)公司名義出借的借款僅有2000萬(wàn)元，且在2013年9月28日簽訂的《借款手續(xù)完善協(xié)議書(shū)》中，各方均確認(rèn)以浦發(fā)典當(dāng)公司名義發(fā)放的貸款均視為吳際寧出借的款項(xiàng)。西安榜樣公司上訴稱浦發(fā)典當(dāng)公司所涉的2000萬(wàn)元借款無(wú)效的主要理由是違反了《典當(dāng)管理辦法》，而該辦法是由國(guó)家商務(wù)部和公安部制定的部門(mén)規(guī)章，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。本案中浦發(fā)典當(dāng)公司與坤隆房地產(chǎn)公司、坤隆實(shí)業(yè)公司之間的借款合同不存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形，應(yīng)合法有效。坤隆房地產(chǎn)公司、坤隆實(shí)業(yè)公司均屬于李炫坤實(shí)際控制的關(guān)聯(lián)公司，浦發(fā)典當(dāng)公司向李炫坤實(shí)際控制的兩家公司提供借款，不屬于“向社會(huì)不特定對(duì)象提供資金”，不構(gòu)成職業(yè)放貸。4.一審法院確認(rèn)本案第三人于2013年12月20日和2014年2月26日向管小俊賬戶轉(zhuǎn)款155萬(wàn)元和66萬(wàn)元不屬于償還所欠吳際寧的款項(xiàng)，認(rèn)定事實(shí)準(zhǔn)確。首先，根據(jù)一審查明的基本事實(shí)，管小俊與坤隆房地產(chǎn)公司、坤隆實(shí)業(yè)公司之間亦存在多筆民間借貸關(guān)系。管小俊親自出庭明確表示該兩筆款項(xiàng)（155萬(wàn)元和66萬(wàn)元）不是償還的所欠吳際寧的款項(xiàng)，而是償還所欠管小俊個(gè)人的借款本息，該兩筆款項(xiàng)與本案無(wú)關(guān)；其次，155萬(wàn)元還款也不屬于“砍頭息”，案涉1500萬(wàn)元借款合同簽訂后，吳際寧將全款1500萬(wàn)元根據(jù)借款人的指令轉(zhuǎn)賬支付給了成都市金牛區(qū)盛元小額貸款有限公司（以下簡(jiǎn)稱盛元小貸公司），用于代其償還所欠盛元小貸公司的借款，盛元小貸公司和坤隆房地產(chǎn)公司分別出具了相應(yīng)收款收據(jù)。5.李炫坤在《補(bǔ)充協(xié)議》中承諾：“愿意為甲方（西安榜樣公司）履行其在本協(xié)議的所有義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的保證”。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法解釋》）第二十二條的規(guī)定，本案中，吳際寧與李炫坤之間的保證合同成立，所擔(dān)保的就是西安榜樣公司在本案《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》項(xiàng)下的所有義務(wù)。因案涉主合同（《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》）無(wú)效，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五條規(guī)定，保證合同也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，一審法院根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第八條的規(guī)定，判令李炫坤承擔(dān)西安榜樣公司不能清償部分三分之一的賠償責(zé)任，事實(shí)認(rèn)定清楚，法律適用正確。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
坤隆房地產(chǎn)公司述稱：1.吳際寧與本案第三人的借款，違反《典當(dāng)管理辦法》的規(guī)定，違反了《中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理辦法》及《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融機(jī)構(gòu)活動(dòng)取締辦法》等相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立的合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。2.浦發(fā)典當(dāng)公司未經(jīng)批準(zhǔn)從事銀行金融機(jī)構(gòu)的活動(dòng)，其出借行為具有反復(fù)性、經(jīng)常性，借款目的具有營(yíng)業(yè)性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其從事非法金融活動(dòng)，其與本案第三人簽訂的《借款協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。3.吳際寧與本案第三人之間的借貸利息過(guò)高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整。
坤隆實(shí)業(yè)公司述稱：同意坤隆房地產(chǎn)公司的陳述意見(jiàn)。
一審原告訴稱
吳際寧向一審法院起訴請(qǐng)求：1.解除吳際寧與西安榜樣公司簽訂的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》；2.判令西安榜樣公司退還吳際寧購(gòu)房款9200萬(wàn)元，并支付資金占用利息（以9200萬(wàn)元為基數(shù)，自起訴之日起至本金清償之日止，按照年利率24%計(jì)算）；3.判令李炫坤對(duì)西安榜樣公司的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；4.本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)由西安榜樣公司、李炫坤共同承擔(dān)。一審法院于2019年11月14日就案涉《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的性質(zhì)、效力向雙方當(dāng)事人釋明后，吳際寧于2019年11月18日撤回了第1項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：一、《商品房買賣合同》等協(xié)議簽訂情況。2015年1月24日，吳際寧與西安榜樣公司簽訂編號(hào)為20150001號(hào)《商品房買賣合同》，該合同系陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、陜西省工商行政管理局提供的格式合同。主要內(nèi)容：第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，西安榜樣公司取得位于XX路XX道XX西總土地面積為22888.79㎡、編號(hào)為ＧＷ2-（11）-1的地塊建設(shè)用地使用權(quán)，該建設(shè)用地合同編號(hào)是30507……第三條：買受人購(gòu)買的商品房為本合同第一條和第二條約定項(xiàng)目中的第4幢1-4層商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，建筑面積為6000㎡……第一章合同當(dāng)事人、第二章商品房基本情況（除第一條、第三條以外的其他內(nèi)容）、第三章商品房?jī)r(jià)款、第四章商品房交付使用條件、第五章面積差異處理方式、第六章規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、第七章商品房質(zhì)量及保修責(zé)任、第八章房屋登記、第九章前期物業(yè)管理、第十章雙方約定的其他事項(xiàng)，均未填寫(xiě)任何內(nèi)容。在合同尾頁(yè)“附件十二《補(bǔ)充協(xié)議》”下有“以雙方2015年1月24日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》為準(zhǔn)”的手寫(xiě)字樣并加蓋了西安榜樣公司公章。同日，吳際寧與西安榜樣公司及其法定代表人李炫坤簽訂一份《補(bǔ)充協(xié)議》，就購(gòu)房款的數(shù)額、支付及其他相關(guān)事宜作出約定，主要包括：一、吳際寧購(gòu)買西安榜樣公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于西安國(guó)際港務(wù)區(qū)港務(wù)大道陜西國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園意大利XX樓XX層房屋，總計(jì)約6000㎡，購(gòu)房款總計(jì)9200萬(wàn)元。最終的實(shí)際購(gòu)房面積，在西安榜樣公司取得預(yù)售許可證后，以西安榜樣公司向社會(huì)公布的銷售單價(jià)（吳際寧的購(gòu)買單價(jià)按公布銷售單價(jià)的90%計(jì)）和9200萬(wàn)元的購(gòu)房款為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行折算。二、吳際寧、西安榜樣公司及其法定代表人李炫坤確認(rèn)在簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)，吳際寧自2012年12月起以自身名義向坤隆房地產(chǎn)公司貸款（其中有三筆款項(xiàng)由坤隆實(shí)業(yè)公司收?。?，貸款總額為9200萬(wàn)元，西安榜樣公司確認(rèn)坤隆房地產(chǎn)公司、坤隆實(shí)業(yè)公司已收到前述全部借款，無(wú)任何異議。三、吳際寧、西安榜樣公司及其法定代表人李炫坤確認(rèn)，吳際寧在出借9200萬(wàn)元貸款期間，西安榜樣公司股東以及法定代表人為坤隆房地產(chǎn)公司和坤隆實(shí)業(yè)公司的實(shí)際控制人或者重大關(guān)聯(lián)人。四、西安榜樣公司自愿為坤隆房地產(chǎn)公司和坤隆實(shí)業(yè)公司承擔(dān)其借款9200萬(wàn)元的償還義務(wù)。雙方確認(rèn)，自《補(bǔ)充協(xié)議》生效之日起，即視為西安榜樣公司已經(jīng)收到吳際寧支付的全部購(gòu)房款9200萬(wàn)元，吳際寧不再向西安榜樣公司支付任何購(gòu)房款。五、西安榜樣公司同意積極辦理陜西國(guó)家產(chǎn)業(yè)廣告園意大利城項(xiàng)目房屋銷售許可手續(xù)。在取得該房屋銷售許可手續(xù)以后十日內(nèi)，即在房管部門(mén)辦理吳際寧在協(xié)議所涉房屋銷售的登記（備案）手續(xù)。逾期辦理的（還包括所售房屋因客觀原因或政府原因?qū)е虏荒艹鍪劢o吳際寧之日起），每逾期一天，按購(gòu)房款總金額的千分之一支付吳際寧違約利息。逾期2個(gè)月未辦理時(shí)，吳際寧有權(quán)解除《商品房買賣合同》，并由西安榜樣公司按前述違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)支付吳際寧違約利息（自本《補(bǔ)充協(xié)議》生效之日起計(jì)），直至退還全部購(gòu)房款為止。六、如西安榜樣公司在本《補(bǔ)充協(xié)議》生效后六個(gè)月內(nèi)未能辦理完畢陜西國(guó)家產(chǎn)業(yè)廣告園意大利城項(xiàng)目房屋銷售許可手續(xù)，吳際寧有權(quán)無(wú)條件解除《商品房買賣合同》，并自《補(bǔ)充協(xié)議》生效之日起，由吳際寧按購(gòu)房款總金額和日利率千分之一計(jì)取西安榜樣公司資金利息，直至西安榜樣公司退還全部購(gòu)房款為止。七、如雙方今后經(jīng)協(xié)商同意后，也可解除《商品房買賣合同》，由西安榜樣公司退還全部購(gòu)房款，資金利息由雙方另行協(xié)商確定。八、違約方應(yīng)承擔(dān)守約方為此主張權(quán)利的所有費(fèi)用（包括但不限于律師費(fèi)、保全費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、公告費(fèi)、差旅費(fèi)、代墊費(fèi)及其費(fèi)息等）。李炫坤愿意為西安榜樣公司履行其在本協(xié)議的所有義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的保證。2016年7月26日，李炫坤在合同尾頁(yè)空白處書(shū)寫(xiě)“由于項(xiàng)目至今尚未達(dá)到網(wǎng)簽條件，本合同延期兩年執(zhí)行?！?018年7月16日，吳際寧以ＥＭＳ方式向西安榜樣公司、李炫坤郵寄《解除合同通知書(shū)》，通知書(shū)主要內(nèi)容為：（1）解除吳際寧與西安榜樣公司簽訂的《商品房買賣合同》；（2）請(qǐng)西安榜樣公司立即向吳際寧返還已付的購(gòu)房款9200萬(wàn)元，并按照《補(bǔ)充協(xié)議》第六條約定的標(biāo)準(zhǔn)支付資金利息；（3）李炫坤對(duì)西安榜樣公司的所有義務(wù)向吳際寧承擔(dān)連帶清償責(zé)任。2018年7月20日，西安榜樣公司、李炫坤分別簽收載有《解除合同通知書(shū)》的ＥＭＳ。2018年7月20日，吳際寧向華安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱華安財(cái)險(xiǎn)公司）投保了訴訟財(cái)產(chǎn)保全保險(xiǎn)，華安財(cái)險(xiǎn)公司向一審法院出具保單保函，為本次財(cái)產(chǎn)保全提供擔(dān)保。吳際寧支付了保費(fèi)9.20萬(wàn)元。
二、《商品房買賣合同》約定的9200萬(wàn)元購(gòu)房款相關(guān)的借款情況。（一）吳際寧主張與坤隆房地產(chǎn)公司、坤隆實(shí)業(yè)公司之間的借款構(gòu)成。1.2012年12月5日，吳際寧與坤隆房地產(chǎn)公司簽訂了一份《民間抵押借款合同》，主要約定：借款金額500萬(wàn)元，借款期限12個(gè)月，自2012年12月5日起至2013年12月5日止，借款利率為月利率2%。2.2012年12月5日，吳際寧與坤隆房地產(chǎn)公司簽訂了一份《民間抵押借款合同》，主要約定：借款金額500萬(wàn)元，借款期限12個(gè)月，自2012年12月5日起至2013年12月5日止，借款利率為月利率2%。3.2012年12月22日，吳際寧與坤隆房地產(chǎn)公司簽訂了一份《民間抵押借款合同》，主要約定：借款金額800萬(wàn)元，借款期限12個(gè)月，自2012年12月25日起至2013年12月25日止，借款利率為月利率2%。4.2013年1月5日，吳際寧與坤隆實(shí)業(yè)公司簽訂了一份《民間抵押借款合同》，主要約定：借款金額700萬(wàn)元，借款期限12個(gè)月，自2013年1月8日起至2014年1月8日止，借款利率為月利率2%。5.2013年1月8日，坤隆實(shí)業(yè)公司向吳際寧出具了一份《劃款委托》，委托吳際寧將所出借的款項(xiàng)中的248萬(wàn)元?jiǎng)澣肜ぢ》康禺a(chǎn)公司賬戶，將另外212萬(wàn)元?jiǎng)澣雲(yún)怯赙靷€(gè)人賬戶。6.2013年2月7日，吳際寧與坤隆實(shí)業(yè)公司簽訂了一份《民間抵押借款合同》，主要約定：借款金額200萬(wàn)元，借款期限12個(gè)月，自2013年2月7日起至2014年2月7日止，借款利率為月利率2%。7.2013年4月1日，吳際寧與坤隆實(shí)業(yè)公司簽訂了一份《民間抵押借款合同》，主要約定：借款金額200萬(wàn)元，借款期限12個(gè)月，自2013年4月1日起至2014年4月1日止，借款利率為月利率2%。8.2013年5月16日，管小俊從其個(gè)人賬戶分兩筆向坤隆房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員吳雨珈個(gè)人賬戶合計(jì)轉(zhuǎn)款400萬(wàn)元。9.2013年5月21日，坤隆房地產(chǎn)公司向吳際寧出具了一份《借條》，載明：今借到吳際寧2**萬(wàn)元用于貸款周轉(zhuǎn)，于2013年7月20日前歸還。10.2013年6月24日，吳際寧與坤隆房地產(chǎn)公司簽訂了一份《民間抵押借款合同》，主要約定：借款金額500萬(wàn)元，借款期限12個(gè)月，自2013年6月24日起至2014年6月24日止，借款利率為月利率2%，未按期歸還借款本金的，按照《民間借款合同》第五條約定辦理。11.2013年6月25日，管小俊從其個(gè)人賬戶分兩筆向坤隆房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員吳雨珈個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)款，合計(jì)30萬(wàn)元（15萬(wàn)元＋15萬(wàn)元）。12.2013年6月25日，吳際寧委托李惠英從其個(gè)人賬戶向坤隆房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員吳雨珈個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)款60萬(wàn)元。13.2013年6月25日，吳際寧向坤隆房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員吳雨珈個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)款90萬(wàn)元、80萬(wàn)元。14.2013年6月25日，吳際寧委托案外人賀旭東向坤隆房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員吳雨珈個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)款140萬(wàn)元。15.2013年7月31日，坤隆房地產(chǎn)公司向管小俊出具了一份《借條》，載明：今借到管小俊500萬(wàn)元用于坤隆房地產(chǎn)公司農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目交土地出讓金。16.2013年8月12日，坤隆房地產(chǎn)公司向管小俊出具了一份《借條》，載明：今借到管小俊300萬(wàn)元。17.2013年8月20日，坤隆房地產(chǎn)公司向吳際寧出具了一份《借條》，載明：今借到吳際寧人民幣300萬(wàn)元。18.2013年12月16日，浦發(fā)典當(dāng)公司與時(shí)任坤隆房地產(chǎn)公司法定代表人李榮全簽訂了一份《借款協(xié)議》，主要約定：借款金額200萬(wàn)元，期限為6個(gè)月，自2013年12月16日至2014年6月15日，借款利息未作約定；若到期未還款，則按照借款金額的5%支付違約金；指定收款賬戶為吳雨珈的工行賬戶（尾號(hào)4086）。19.2013年12月20日，坤隆實(shí)業(yè)公司與浦發(fā)典當(dāng)公司簽訂了一份《借款合同》，主要約定：坤隆實(shí)業(yè)公司向浦發(fā)典當(dāng)公司借款1500萬(wàn)元，由浦發(fā)典當(dāng)公司代其償還盛元小貸公司借款，期限從2013年12月23日至2014年6月22日，按每月4%計(jì)收利息。20.2013年12月24日，浦發(fā)典當(dāng)公司與坤隆房地產(chǎn)公司簽訂了一份《借款協(xié)議》，主要約定：坤隆房地產(chǎn)公司從浦發(fā)典當(dāng)公司借款649萬(wàn)元，期限為6個(gè)月，自2013年12月24日至2014年6月23日；按照每月3%計(jì)收利息；若逾期未歸還，坤隆房地產(chǎn)公司按照借款金額的5%向浦發(fā)典當(dāng)公司支付違約金。2013年12月24日，坤隆房地產(chǎn)公司向浦發(fā)典當(dāng)公司出具了一份《收據(jù)》，載明收到浦發(fā)典當(dāng)公司借入資金649萬(wàn)，備注：該筆借款為原借款9月、10月、11月、12月利息結(jié)轉(zhuǎn)。21.2014年1月28日，坤隆房地產(chǎn)公司向吳際寧出具了一張《借條》，載明：今借到吳際寧人民幣157.50萬(wàn)元，期限一個(gè)月，于2014年2月28日歸還（注：借款劃入?yún)怯赙旃ば锌ǎ?2.2014年1月29日，坤隆房地產(chǎn)公司向管小俊出具了一份《借條》，載明：今借到管小俊168萬(wàn)元，期限一個(gè)月，于2014年2月28日歸還（注：借款劃入?yún)怯赙旃ば锌ǎ?3.2014年2月26日，坤隆房地產(chǎn)公司向吳際寧出具了一張《借條》，載明：今借到吳際寧人民幣200萬(wàn)元，月利率3.5%。24.2014年4月11日，坤隆房地產(chǎn)公司向吳際寧出具了一張《借條》，載明：今借到吳際寧人民幣424萬(wàn)元（2014年1-3月底對(duì)賬利息余額轉(zhuǎn)入）。25.2014年4月18日，坤隆房地產(chǎn)公司向吳際寧出具了一份編號(hào)為1430541號(hào)的《收據(jù)》，載明：收到吳際寧交來(lái)的200萬(wàn)元，收款事由為：收到吳際寧借入資金。26.2014年4月19日，坤隆房地產(chǎn)公司向吳際寧出具了一份編號(hào)為1430542號(hào)的《收據(jù)》，載明：收到吳際寧交來(lái)的300萬(wàn)元，收款事由為：收到吳際寧借入資金。27.2014年4月28日，坤隆房地產(chǎn)公司向吳際寧出具了一份編號(hào)為1430544號(hào)的加蓋了財(cái)務(wù)專用章的《收據(jù)》，載明：收到吳際寧交來(lái)的243.17萬(wàn)元。收款事由為：2014年4月份利息轉(zhuǎn)據(jù)。28.2014年5月22日，坤隆房地產(chǎn)公司向浦發(fā)典當(dāng)公司出具了一份《借條》，載明：今借到浦發(fā)典當(dāng)公司人民幣100萬(wàn)元整;未約定借款期限、利率等。29.2014年6月9日，坤隆房地產(chǎn)公司向浦發(fā)典當(dāng)公司出具了一份《借條》，載明：今借到浦發(fā)典當(dāng)公司人民幣200萬(wàn)元整;未約定借款期限、利率等。30.2014年6月12日，坤隆房地產(chǎn)公司向浦發(fā)典當(dāng)公司出具了一份《借條》，載明：今借到浦發(fā)典當(dāng)公司人民幣317.1851萬(wàn)元。31.2014年10月9日，坤隆房地產(chǎn)公司向吳際寧出具了一份編號(hào)為1430559號(hào)的加蓋了財(cái)務(wù)專用章的《收據(jù)》，載明收到吳際寧交來(lái)的1368.3974萬(wàn)元;收款事由為：2014年6、7、8、9月利息轉(zhuǎn)據(jù)。32.2014年12月31日，坤隆房地產(chǎn)公司向吳際寧出具了一份編號(hào)為0995368號(hào)的加蓋了財(cái)務(wù)專用章的《收據(jù)》，載明收到吳際寧交來(lái)的1155.3380萬(wàn)元;收款事由處為空白。33.2015年1月31日，坤隆房地產(chǎn)公司向吳際寧出具了一份編號(hào)為0995369號(hào)的加蓋了財(cái)務(wù)專用章的《收據(jù)》，載明收到吳際寧交來(lái)的433.8219萬(wàn)元;收款事由處為空白。
2013年8月16日，坤隆房地產(chǎn)公司與浦發(fā)典當(dāng)公司的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行對(duì)賬，簽訂了《坤隆房產(chǎn)公司與浦發(fā)典當(dāng)公司對(duì)賬明細(xì)表》，載明：
日期
利率
金額（萬(wàn)元）
每月應(yīng)收利息
備注
2013年1月12日至8月12日利息已結(jié)清
2013年1月6日至8月6日利息已結(jié)清
2013年1月26日至7月26日利息已結(jié)清
2013年1月26日至7月26日利息已結(jié)清
2013年2月8日至8月8日利息已結(jié)清
2013年2月25日至7月25日利息已結(jié)清
2013年3月7日至8月7日利息已結(jié)清
2013年5月2日至8月2日利息已結(jié)清
2013年6月21日至7月21日利息已結(jié)清
2013年6月24日至7月24日利息已結(jié)清
2013年6月24日至7月24日本金和利息已結(jié)清
金額小計(jì)
浦發(fā)典當(dāng)公司與坤隆房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員李惠英、吳雨珈在該表上簽字，并加蓋了二公司的財(cái)務(wù)專用章。2013年9月28日，甲方（浦發(fā)典當(dāng)公司、管小俊、吳際寧）與乙方（坤隆房地產(chǎn)公司、坤隆實(shí)業(yè)公司）簽訂了一份《借款手續(xù)完善協(xié)議書(shū)》，載明：自2012年12月6日起至2013年8月20日止，甲方分別以浦發(fā)典當(dāng)公司、管小俊、吳際寧名義發(fā)放貸款4000余萬(wàn)元，扣除已歸還部分，迄今仍有4620萬(wàn)元未歸還；……乙方應(yīng)在2013年10月內(nèi)完善4620萬(wàn)元的抵押手續(xù)。此協(xié)議簽訂后，原貸款協(xié)議及手續(xù)繼續(xù)生效并作本協(xié)議附件。2018年6月15日，浦發(fā)典當(dāng)公司出具《確認(rèn)函》一份，載明：自2012年12月起至2015年1月期間，浦發(fā)典當(dāng)公司與坤隆房地產(chǎn)公司、坤隆實(shí)業(yè)公司、李炫坤之間所發(fā)生的所有借款債權(quán)，該債權(quán)均屬于實(shí)際權(quán)利人吳際寧。該《確認(rèn)函》上加蓋了浦發(fā)典當(dāng)公司公章及法定代表人胡斌的個(gè)人印章。2018年8月20日，李惠英出具《確認(rèn)函》一份，載明：李惠英受吳際寧的委托，于2013年1月至2014年6月期間多次向第三方轉(zhuǎn)款（從李惠英個(gè)人賬戶向吳雨珈個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)款11筆共計(jì)2610萬(wàn)元），以上轉(zhuǎn)款均系李惠英接受吳際寧委托而支付給第三方，由此產(chǎn)生的一切權(quán)利義務(wù)均由吳際寧實(shí)際享有和承擔(dān)，李惠英與收款方之間無(wú)債權(quán)債務(wù)關(guān)系。該《確認(rèn)函》尾部有李惠英、吳際寧簽字。
（二）坤隆房地產(chǎn)公司主張還款情況。西安榜樣公司、李炫坤、坤隆房地產(chǎn)公司均主張：自2013年1月6日至2015年1月23日，坤隆房地產(chǎn)公司、坤隆實(shí)業(yè)公司財(cái)務(wù)人員吳雨珈向吳際寧、管小俊共計(jì)轉(zhuǎn)賬45筆，金額合計(jì)2628.66萬(wàn)元，用于歸還吳際寧的上述借款。坤隆房地產(chǎn)公司還主張，吳際寧出借款項(xiàng)時(shí)間、金額與借款合同、借據(jù)載明的不一致，應(yīng)以實(shí)際出借時(shí)間和金額為準(zhǔn)，坤隆房地產(chǎn)公司的45筆還款與吳際寧出借的款項(xiàng)無(wú)法一一對(duì)應(yīng)和區(qū)分，應(yīng)將所有借款一并進(jìn)行核算。
（三）一審法院組織各方當(dāng)事人對(duì)賬情況。2019年8月5日，本院組織各方當(dāng)事人進(jìn)行對(duì)賬，各方對(duì)吳際寧主張的出借金額、時(shí)間，坤隆房地產(chǎn)公司主張的還款金額、時(shí)間確認(rèn)如下：
1.吳際寧主張出借款項(xiàng)的時(shí)間、金額（下表一）
序號(hào)
時(shí)間
付款金額
約定利率
備注
2012年12月6日200萬(wàn)借款合同
2012年12月12日300萬(wàn)借款合同
2012年12月26日800萬(wàn)借款合同
2012年12月26日800萬(wàn)借款合同
2012年12月26日800萬(wàn)借款合同
未約定
2012年12月6日200萬(wàn)借款合同
2012年12月12日300萬(wàn)借款合同
2013年1月5日700借款合同
未約定
未約定
雙方2013年8月16日確認(rèn)清償
未約定
未約定
未約定
未約定
2013年12月20日1500萬(wàn)元借款
2013年12月20日1500萬(wàn)元借款
未約定
未約定
未約定
未約定
未約定
未約定
合計(jì)
2.坤隆房地產(chǎn)公司主張的還款金額、時(shí)間（下表二）
序號(hào)
時(shí)間
付款金額
付款方
收款方
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
管小俊
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
坤隆房產(chǎn)
吳際寧
吳雨珈
管小俊
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
管小俊
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
管小俊
吳雨珈
管小俊
吳雨珈
管小俊
吳雨珈
管小俊
吳雨珈
吳際寧
坤隆房產(chǎn)
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
坤隆房產(chǎn)
吳際寧
坤隆房產(chǎn)
管小俊
坤隆房產(chǎn)
吳際寧
坤隆房產(chǎn)
吳際寧
坤隆房產(chǎn)
管小俊
吳雨珈
吳際寧
坤隆房產(chǎn)
吳際寧
坤隆房產(chǎn)
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
坤隆房產(chǎn)
吳際寧
坤隆房產(chǎn)
吳際寧
坤隆房產(chǎn)
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
吳雨珈
吳際寧
合計(jì)
吳際寧對(duì)上述款項(xiàng)發(fā)表意見(jiàn)如下：一、表二中第7、17、19、21、22、23、24、30、33中總計(jì)支付給管小俊的1199.5萬(wàn)元與本案無(wú)關(guān)，管小俊與坤隆房地產(chǎn)公司、坤隆實(shí)業(yè)公司之間有其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不應(yīng)作為本案對(duì)吳際寧的還款。二、雙方之間有口頭約定不低于月利率3%的利息，對(duì)2013年8月16日之后的所有還款，應(yīng)按照年利率3%計(jì)算利息。理由如下：從雙方結(jié)算來(lái)看，沒(méi)有低于3%的利率標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)方出具給吳際寧的息轉(zhuǎn)本收據(jù)也是按照月利率不低于3%在計(jì)算利息。三、對(duì)2013年8月16日結(jié)算之前的借款中超過(guò)3%的部分應(yīng)抵扣欠付的本金。西安榜樣公司、李炫坤及第三人坤隆房地產(chǎn)公司、坤隆實(shí)業(yè)公司對(duì)上述款項(xiàng)的意見(jiàn)如下：一、管小俊的收款應(yīng)視為本案還款，否則無(wú)法得出雙方在2013年8月16日及之后數(shù)次結(jié)算的借款；二、雙方之間的借款利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)了法律規(guī)定的上限，4320萬(wàn)元借款本金應(yīng)從實(shí)際發(fā)放之日開(kāi)始按照月利率2%計(jì)算，已支付的部分超過(guò)3%的應(yīng)逐月抵扣本金；三、2013年6月25日的400萬(wàn)元，吳際寧僅出示了180萬(wàn)元轉(zhuǎn)款憑證，未出示其余款項(xiàng)的支付憑證。坤隆房地產(chǎn)公司補(bǔ)充意見(jiàn)如下：一、吳際寧提交六張息轉(zhuǎn)本的收據(jù)中，明確約定利率的只有2013年12月24日的649萬(wàn)元，2014年4月11日的息轉(zhuǎn)本借條中沒(méi)有約定利息。二、2014年2月25日（表二第32項(xiàng)）支付的157.5萬(wàn)元?dú)w還的是2014年1月28日本息（表一第21項(xiàng)），2014年2月26日66萬(wàn)元（表二第33項(xiàng)）歸還的是2013年6月24日（表一第13項(xiàng)）借款350萬(wàn)元的本息，2014年2月28日168萬(wàn)元（表二第34項(xiàng)）歸還的是2014年1月29日160萬(wàn)元（表一第22項(xiàng)）的全部本息。吳際寧將應(yīng)還款金額寫(xiě)在借條之中，可以與吳際寧舉證的借條相互印證，這兩筆月利率達(dá)到了5%。吳際寧對(duì)第三人坤隆房地產(chǎn)公司陳述的2014年2月25日支付的157.50萬(wàn)元?dú)w還的是2014年1月28日本息、2014年2月28日168萬(wàn)元?dú)w還的是2014年1月29日160萬(wàn)元的全部本息予以認(rèn)可，認(rèn)為可以證明雙方實(shí)際履行過(guò)程中執(zhí)行利率超過(guò)了月利率3%；對(duì)管小俊收款的66萬(wàn)元不予認(rèn)可。
（四）一審法院對(duì)案涉借款核算情況。因浦發(fā)典當(dāng)公司與坤隆房地產(chǎn)公司在2013年8月16日進(jìn)行了一次對(duì)賬，在2013年9月28日雙方的《借款手續(xù)完善協(xié)議書(shū)》中確認(rèn)自2012年12月6日至2013年8月20日以浦發(fā)典當(dāng)公司、管小俊名義發(fā)放的貸款均視為吳際寧發(fā)放的貸款，此后吳際寧又陸續(xù)向坤隆房地產(chǎn)公司出具了10筆借款，各方當(dāng)事人對(duì)借款利率標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法無(wú)法達(dá)成一致，一審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條“借貸雙方約定的利率未超過(guò)年利率24%，出借人請(qǐng)求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應(yīng)予支持。借貸雙方約定的利率超過(guò)年利率36%，超過(guò)部分的利息約定無(wú)效。借款人請(qǐng)求出借人返還已支付的超過(guò)年利率36%部分的利息的，人民法院應(yīng)予支持”之規(guī)定，對(duì)已支付的利息，按照年利率36%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，超過(guò)部分用于沖抵當(dāng)期欠付本金，未支付的利息，按照年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。從雙方結(jié)算規(guī)律來(lái)看，均是按月結(jié)算，因此本案借款參照《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣存貸款計(jì)結(jié)息問(wèn)題的通知》（銀發(fā)〔2005〕129號(hào)）第三條“（一）人民幣業(yè)務(wù)的利率換算公式為：日利率（?）＝年利率(％)&若干問(wèn)題的解釋》第八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百三十四條第一款、第一百四十八條規(guī)定，判決：一、西安榜樣公司向吳際寧返還89629627.47元；二、西安榜樣公司向吳際寧賠償資金占用損失（以借款本金72826721.51元為基數(shù)，從2018年9月3日起按年利率24%計(jì)算至該款付清日止）；三、李炫坤對(duì)西安榜樣公司前述第一、二項(xiàng)義務(wù)不能清償部分的三分之一承擔(dān)賠償責(zé)任；四、李炫坤承擔(dān)賠償責(zé)任后，有權(quán)向西安榜樣公司追償；五、駁回吳際寧的其他訴訟請(qǐng)求。以上給付義務(wù)，限于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)501800元，訴訟保全費(fèi)5000元，由西安榜樣公司負(fù)擔(dān)。
本院查明
本院二審期間，上訴人西安榜樣公司、李炫坤為證明本案第三人坤隆房地產(chǎn)公司、坤隆實(shí)業(yè)公司所借款項(xiàng)未用于西安榜樣公司及其開(kāi)發(fā)的案涉房產(chǎn)項(xiàng)目，提交了本案第三人從2012年12月至2015年1月借入、使用（還款）的憑證，上述憑證來(lái)源于本案第三人，憑證金額82230383元，從憑證內(nèi)容顯示有“還財(cái)政（上層領(lǐng)地拆遷款）”“還盛元公司小貸借款”等。吳際寧發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)稱，上述憑證中除兩筆2012年12月26日的770萬(wàn)元及2013年12月16日的214.70萬(wàn)元沒(méi)有原件對(duì)其真實(shí)性不予認(rèn)可外，對(duì)其他借、轉(zhuǎn)款憑證的真實(shí)性不持異議，但對(duì)上述憑證與本案的關(guān)聯(lián)性和證明目的不予認(rèn)可。坤隆房地產(chǎn)公司及坤隆實(shí)業(yè)公司發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)稱對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以認(rèn)可，同意西安榜樣公司的意見(jiàn)。本院對(duì)西安榜樣公司提交的本案第三人從2012年12月至2015年1月借入、使用（還款）憑證原件的真實(shí)性、合法性予以確認(rèn)，但對(duì)上述證據(jù)與本案的關(guān)聯(lián)性和上訴人的證明目的不予認(rèn)可。
本案當(dāng)事人對(duì)一審查明事實(shí)均無(wú)異議，二審對(duì)一審查明事實(shí)予以確認(rèn)。
二審另查明，案涉陜西國(guó)家產(chǎn)業(yè)廣告園意大利城商品房項(xiàng)目至二審?fù)徤形慈〉梅课蒌N售許可證，該項(xiàng)目上存在多個(gè)債權(quán)人的重復(fù)查封。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案當(dāng)事人爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.本案《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》關(guān)于以物抵債的約定無(wú)效后款項(xiàng)返還責(zé)任主體以及返還金額、利息標(biāo)準(zhǔn)如何確定；2.本案第三人與浦發(fā)典當(dāng)公司簽訂的借款協(xié)議的效力及利息計(jì)算；3.李炫坤應(yīng)否承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
圍繞上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條關(guān)于“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定為有效”的規(guī)定，西安榜樣公司開(kāi)發(fā)的案涉商品房至今未取得商品房預(yù)售許可證，因此，本案《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》中通過(guò)商品房買賣、交付形式抵償債務(wù)的約定應(yīng)屬無(wú)效。但本案《補(bǔ)充協(xié)議》第四條“西安榜樣公司自愿為坤隆房地產(chǎn)公司和坤隆實(shí)業(yè)公司承擔(dān)其借款9200萬(wàn)元的償還義務(wù)”，第五條“西安榜樣公司同意積極辦理陜西國(guó)家產(chǎn)業(yè)廣告園意大利城項(xiàng)目房屋銷售許可手續(xù)......逾期辦理的（還包括所售房屋因客觀原因或政府原因?qū)е虏荒艹鍪劢o吳際寧之日起），每逾期一天，按購(gòu)房款總金額的千分之一支付吳際寧違約利息。逾期2個(gè)月未辦理時(shí)，吳際寧有權(quán)解除《商品房買賣合同》，并由西安榜樣公司按前述違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)支付吳際寧違約利息（自本《補(bǔ)充協(xié)議》生效之日起計(jì)），直至退還全部購(gòu)房款為止?！钡诹鶙l“如西安榜樣公司在本《補(bǔ)充協(xié)議》生效后六個(gè)月內(nèi)未能辦理完畢陜西國(guó)家產(chǎn)業(yè)廣告園意大利城項(xiàng)目房屋銷售許可手續(xù)，吳際寧有權(quán)無(wú)條件解除《商品房買賣合同》，并自《補(bǔ)充協(xié)議》生效之日起，由吳際寧按購(gòu)房款總金額和日利率千分之一計(jì)取西安榜樣公司資金利息，直至西安榜樣公司退還全部購(gòu)房款為止?！钡诎藯l“李炫坤愿意為西安榜樣公司履行其在本協(xié)議的所有義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的保證”的上述約定，其實(shí)質(zhì)為西安榜樣公司自愿對(duì)原審第三人坤隆房地產(chǎn)公司、坤隆實(shí)業(yè)公司借貸之債與吳際寧作出的債務(wù)加入的約定，以及李炫坤自愿為西安榜樣公司履行本案義務(wù)所作出的擔(dān)保承諾。上述約定為當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反國(guó)家法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)合法有效。本案《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容既有債務(wù)加入的約定，又有以房抵債的商品房買賣之約定，以及發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)解決爭(zhēng)議方法的約定（包括李炫坤為本案?jìng)鶆?wù)的履行所承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任）。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十六條“無(wú)效的合同或者被撤銷的合同自始沒(méi)有法律約束力。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效?！钡谖迨邨l“合同無(wú)效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款的效力”的規(guī)定，本案《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》中對(duì)于西安榜樣公司債務(wù)加入的約定及爭(zhēng)議解決方法的約定應(yīng)為合法有效。一審法院以西安榜樣公司未取得商品房預(yù)售許可證，從而認(rèn)定《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》全部無(wú)效有所不當(dāng)，并與其作出的西安榜樣公司因?qū)Π干鎮(zhèn)鶆?wù)的加入而承擔(dān)返還責(zé)任的判決結(jié)果相矛盾。案涉民間借貸發(fā)生在2012年12月至2015年1月，距今五年有余，債權(quán)人吳際寧基于對(duì)簽訂《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》所建立的以房抵債的商品房買賣關(guān)系及債務(wù)加入新的法律關(guān)系的信賴，而未向原借貸法律關(guān)系中的債務(wù)人坤隆房地產(chǎn)公司、坤隆實(shí)業(yè)公司主張債權(quán)，符合《補(bǔ)充協(xié)議》中西安榜樣公司對(duì)債務(wù)加入及糾紛解決方法的約定，本院予以支持。
本案《補(bǔ)充協(xié)議》中西安榜樣公司雖確認(rèn)欠付吳際寧的民間借貸本息總額為9200萬(wàn)元，并自愿承擔(dān)償還責(zé)任，但一審為了避免不合規(guī)的民間借貸通過(guò)商品房買賣合同合法化，在西安榜樣公司和坤隆房地產(chǎn)公司提出異議的前提下，一審法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條、第二十八條、第二十九條的規(guī)定對(duì)返還本金9200萬(wàn)元進(jìn)行核算作出的判決，亦無(wú)不當(dāng)。本案中，借款人坤隆房地產(chǎn)公司與浦發(fā)典當(dāng)公司簽訂的《借款手續(xù)完善協(xié)議書(shū)》已確認(rèn)以浦發(fā)典當(dāng)公司名義發(fā)放的貸款系吳際寧發(fā)放的貸款，即吳際寧系案涉借款的實(shí)際出借人，故本案借貸關(guān)系形成于吳際寧與坤隆房地產(chǎn)公司之間，浦發(fā)典當(dāng)公司并非借貸關(guān)系的法律主體，其是否存在違反《典當(dāng)管理辦法》的行為，不屬于本案審理范圍，本院不予評(píng)判。對(duì)于上訴人在二審?fù)徶刑岢龅挠袃晒P金額系“砍頭息”應(yīng)扣減的問(wèn)題，本院審理認(rèn)為，一審法院認(rèn)定的2013年12月20日和2014年2月26日本案第三人向管小俊的還款155萬(wàn)元和66萬(wàn)元，系經(jīng)得案外人管小俊確認(rèn)，上訴人雖提出“砍頭息”的主張，但并未提出相應(yīng)證據(jù)支持，在當(dāng)事人對(duì)一審查明事實(shí)均無(wú)異議的情況下，上訴人要求扣減的主張不能成立。本案中以房抵債的案涉商品房未能交付，系西安榜樣公司的原因所致，亦是釀成本案糾紛的原因。按照本案《補(bǔ)充協(xié)議》第五條、第六條中對(duì)商品房不能交付糾紛解決方法的約定，西安榜樣公司亦應(yīng)向吳際寧給付返還資金的占用利息，一審法院依照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》中對(duì)資金占用利息標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，作出對(duì)資金占用利息按年利率24%計(jì)息的處理結(jié)果適當(dāng)。同時(shí)，因李炫坤自愿為西安榜樣公司履行本案義務(wù)而承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，在吳際寧對(duì)李炫坤承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的問(wèn)題未上訴且未對(duì)一審判決的擔(dān)保責(zé)任提出異議的情況下，本院對(duì)一審判令的李炫坤對(duì)西安榜樣公司債務(wù)在不能清償部分的三分之一承擔(dān)責(zé)任，予以支持。
綜上所述，西安榜樣公司、李炫坤的上訴理由不能成立。一審判決雖認(rèn)定《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》全部無(wú)效有誤，適用法律不完全適當(dāng)，但對(duì)案件的處理結(jié)果并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十六條、第五十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)501800元，由西安榜樣實(shí)業(yè)有限公司、李炫坤共同負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 徐 紅
審判員 劉小玫
審判員 蔡源原
二〇二〇年十月二十六日
法官助理 崔 秋
書(shū)記員 崔 秋
