審理法院：中級法院
案號：（2020）粵01民終XXX號
案件類型：民事
審判日期：2020年05月XX日
案由：商品房預售合同糾紛
一審原告訴稱
張奕琳向一審法院起訴請求：1.富基公司向張奕琳支付遲延辦證違約金（每日按已付房價款2506246元的萬分之零點三計算，從2018年5月25日起計算至2018年6月15日止）；2.受理費由富基公司承擔。
一審法院認為
一審法院認為：富基公司未在合同約定期限內(nèi)為張奕琳辦妥涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，已構(gòu)成違約，應當按照合同約定的標準向張奕琳支付遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金。故張奕琳要求富基公司以實際支付的房款為本金，按合同約定的標準支付從前案一審判決作出后至實際取得涉案房屋的不動產(chǎn)權(quán)證之日止的遲延辦證違約金，合法有理，一審法院予以支持。
綜上所述，一審法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，作出如下判決：廣州市富基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)，每日按已付房價款2506246元的萬分之零點三的標準，支付從2018年5月25日起至2018年6月15日止的遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金給張奕琳。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費50元，由廣州市富基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。上述受理費已經(jīng)由張奕琳預交，張奕琳同意由廣州市富基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在履行本判決時將其應承擔部分直接支付給張奕琳。
上訴人訴稱
富基公司上訴請求：1.撤銷一審判決，駁回張奕琳全部訴訟請求。2.一、二審訴訟費用由張奕琳負擔。事實與理由：一、《補充協(xié)議》第十二條的約定合法有效，一審法院法律適用和事實認定錯誤。（一）《補充協(xié)議》第十二條的簽訂有其特殊的客觀原因，是針對《商品房買賣合同（預售）》第二十一條進行的修訂。（二）雙方將辦證時間從210個工作日更改為720個工作日，張奕琳對此已充分了解和理解。（三）《補充協(xié)議》第十二條不構(gòu)成格式條款，其約定合法有效。二、《商品房買賣合同（預售）》和《補充協(xié)議》有關(guān)“可以辦理房地產(chǎn)權(quán)證”的時間明確，為該樓宇取得整體性的規(guī)劃驗收合格證和完成房屋測繪報告之后，不存在辦理房地產(chǎn)權(quán)證時間不明確的情況。張奕琳需結(jié)清相關(guān)費用并提供相關(guān)資料后，方可起算《補充協(xié)議》約定的“720個工作日”辦證期限，現(xiàn)仍在辦證期限內(nèi)，不構(gòu)成違約。一審法院認為應從實際交房之日起210個工作日起算辦證期限，事實認定錯誤。（一）本案中，雙方對辦理產(chǎn)權(quán)登記時間可依據(jù)法律規(guī)定和合同約定可以明確。（二）《補充協(xié)議》第十二條約定了“720個工作日”的辦證期限，自張奕琳結(jié)清所有相關(guān)費用（包括補交房款）和向富基公司提供齊全房地產(chǎn)登記機構(gòu)要求提交的相關(guān)資料之日開始計算。在張奕琳履行以上義務之前，富基公司需先達成一系列前提條件和諸多前置手續(xù)。三、即使退一步講，富基公司也構(gòu)成合同約定的免責情形。富基廣場B1、B2棟樓因地鐵工程拖延規(guī)劃驗收，屬合同約定的免責情形。地鐵施工因素是影響富基廣場工程規(guī)劃驗收的直接原因。合同中已經(jīng)明確約定因“地鐵公司施工地鐵通道和風亭等原因延期”，富基公司交房的時間可以相應延期，且雙方互不追究責任。富基公司延期交房是由地鐵原因造成，根據(jù)合同約定，富基公司交房的時間可相應延期，從而產(chǎn)權(quán)辦理的期限也應相應順延。四、即使再退一步講，即使富基公司的辦證義務期限為210個工作日，該210個工作日的起算點也不是以張奕琳實際提前收樓的時間開始起算。一審法院以張奕琳實際提前收樓的日期起算210個工作日，事實認定錯誤。（一）合同第二十一條規(guī)定：“甲方應在該商品房項目建設工程規(guī)劃驗收合格之日起90日內(nèi)，申請該商品房項目的房地產(chǎn)初始登記。雙方同意選擇以下第2種方式為乙方辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》：2.乙方委托甲方辦理：甲方應當在該商品房交付之日起210個工作日內(nèi)（不超過210個工作日）到房地產(chǎn)登記機構(gòu)為乙方辦妥產(chǎn)權(quán)登記，并將以乙方為產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證交付乙方。在此情況下，乙方應當在收到甲方書面通知后7個工作日內(nèi)向甲方提供房地產(chǎn)登記機構(gòu)要求的，需乙方提供的證件資料?！保ǘ└换緟f(xié)助張奕琳辦理房產(chǎn)證的時間是在富基公司取得樓宇的規(guī)劃驗收和張奕琳向富基公司提交完整的辦證資料、補齊房款和繳交稅費等手續(xù)的基礎上開始計算的。（三）即使再退一步講，也不應按照提前收樓的交付時間起算。五、涉案房屋的大確權(quán)已于2018年5月25日辦妥，張奕琳已于2018年6月15日領(lǐng)取了房產(chǎn)證。二審中，富基公司補充如下：辦理房產(chǎn)證需要業(yè)主方的配合，如及時繳納契稅、辦理房屋面積差結(jié)算等，若業(yè)主在此期間自行拖延時間，導致房產(chǎn)證辦理遲延，該責任應由業(yè)主自行承擔。
被上訴人辯稱
被上訴人張奕琳二審答辯稱：富基公司于2018年5月25日為涉案房屋進行初始登記，房屋在辦理初始登記后才符合辦證條件，因此，即使在此之前業(yè)主收到富基公司要求補交面積差價款和繳納契稅的通知，由于涉案房屋尚未符合辦證條件，業(yè)主也有權(quán)拒絕補交房款和繳交契稅。且業(yè)主在收到富基公司的通知后，需要一定的時間準備相關(guān)材料，因此，逾期辦證違約金應當從業(yè)主按照富基公司要求準備辦證資料的期間后開始計算。
本院查明
本院經(jīng)審理查明，一審法院查明事實無誤，本院予以確認。
二審中，雙方均無提交新證據(jù)。
本院認為
本院認為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條規(guī)定：第二審人民法院應當圍繞當事人的上訴請求進行審理。針對雙方當事人的上訴及答辯意見，本院分析如下：
關(guān)于富基公司應否承擔遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責任問題。涉案合同第二十一條約定富基公司應當在該商品房交付之日起210個工作日內(nèi)（不超過210個工作日）到房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。而《補充協(xié)議》第十二條對上述約定變更為“富基公司只協(xié)助張奕琳辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》，具體協(xié)助義務如下：（一）在可以辦理房地產(chǎn)權(quán)證的情況下，通知張奕琳送交辦證所需的相關(guān)資料。（二）富基公司在合理時間內(nèi)代張奕琳向辦證部門申請辦理房地產(chǎn)權(quán)證。（三）以張奕琳結(jié)清所有相關(guān)費用（包括補交房款）和向富基公司提供齊全房地產(chǎn)登記機構(gòu)要求提交的相關(guān)資料之日開始計算，富基公司協(xié)助張奕琳在720個工作日內(nèi)辦妥房地產(chǎn)權(quán)證……”。根據(jù)該《補充協(xié)議》條款的約定，由于張奕琳已付清房款，故該協(xié)議約定的辦證期限起算時間實際為“在可以辦理房地產(chǎn)權(quán)證的情況下，張奕琳經(jīng)富基公司通知后提交相關(guān)辦證資料之日開始計算”。富基公司上訴表示根據(jù)涉案合同和補充協(xié)議，有關(guān)“可以辦理房地產(chǎn)權(quán)證”的時間應為該樓宇取得整體性的規(guī)劃驗收合格證和完成房屋測繪報告之后，由于該“可以辦理房地產(chǎn)權(quán)證”的時間并不具體明確，難以操作，實質(zhì)上相當于免除了開發(fā)商遲延辦證的責任，排除了購房人的權(quán)利。由此可見，該條款屬于《中華人民共和國合同法》第四十條“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效”的情形，該《補充協(xié)議》第十二條應為無效。由于富基公司未能在期限內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，已構(gòu)成違約，故富基公司應向張奕琳支付遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金。由于已經(jīng)生效的本院（2018）粵01民終14823號案已判令富基公司向張奕琳支付2017年4月26日起至2018年5月24日止的遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金，而張奕琳于2018年6月15日領(lǐng)取了涉案房屋的不動產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)張奕琳要求富基公司支付2018年5月25日起至2018年6月15日止的遲延辦證違約金，一審法院對此予以支持，并無不當，本院予以維持。
關(guān)于富基公司上訴主張的免責問題。涉案合同第十四條是雙方關(guān)于逾期交房的違約責任條款，現(xiàn)富基公司根據(jù)該逾期交房違約責任條款約定的免責事由如異常天氣、地鐵工程施工等請求免除其公司遲延辦證違約責任，理由不成立，本院不予采納。
關(guān)于富基公司上訴主張張奕琳拖延辦理房產(chǎn)證的延期責任問題。富基公司二審并未提交相應證據(jù)予以佐證上述主張，證據(jù)不足，本院不予采納。
綜上所述，廣州市富基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴理由不成立，其上訴請求應予駁回。審查一審認定事實清楚，適用法律及實體處理正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元，由上訴人廣州市富基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
