審理法院：中級法院
案號：（2020）粵01民終XXX號
案件類型：民事
審判日期：2020年06月XX日
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
一審原告訴稱
肖美琪在原審的訴訟請求：一、利發(fā)公司支付其延遲交樓違約金（從2017年12月1日起計算至利發(fā)公司將符合合同約定且取得《竣工驗收備案表》的涉案房屋交付其使用之日止，即計算至2019年3月17日止）；二、利發(fā)公司承擔(dān)本案訴訟費。
原審法院判決如下：一、利發(fā)公司向肖美琪支付遲延交房違約金23550元。二、駁回肖美琪的其他訴訟請求。一審案件受理費194元，由利發(fā)公司負(fù)擔(dān)。
上訴人訴稱
判后，利發(fā)公司不服原審判決，上訴請求：一、撤銷一審判決，改判利發(fā)公司向肖美琪支付違約金（按照相同地段同類型房屋租金標(biāo)準(zhǔn)、自2017年12月1日起至肖美琪實際收樓之日止）。二、本案全部訴訟費用由肖美琪負(fù)擔(dān)。上訴主要理由：《合同法》第一百一十四條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。因此，違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以違約行為給守約方造成的實際損失為限。本案中，一審法院調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是利發(fā)公司遲延交樓給購房人造成的租金損失，而并非簡單地否定合同中關(guān)于違約金上限的約定。一審判決認(rèn)定的違約金標(biāo)準(zhǔn)遠高于同地段房屋市場租金標(biāo)準(zhǔn)，對利發(fā)公司不公。綜上，請求二審法院依法改判。
肖美琪服從原審判決，不同意利發(fā)公司的上訴請求。并認(rèn)為：其主張的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)有合同依據(jù)。一審中，雙方對于合同約定的遲延交房違約金按照已付房款的每日萬分之一計算的標(biāo)準(zhǔn)是沒有異議的，只是對于違約金不超過總房款3%的封頂條款存在異議，故本案不存在對合同約定的違約金進行調(diào)整。廣州市中級人民法院就同一小區(qū)同類案件作出的生效判決已經(jīng)確認(rèn)合同中關(guān)于違約金不超過總房款3%的封頂條款屬于無效條款。
本院查明
本院經(jīng)審理查明的事實與原審判決查明事實一致。
二審中，利發(fā)公司主要提供證據(jù)如下：廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《2019年廣州市房屋租金參考價》及利發(fā)公司委托廣州穗衡房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估咨詢有限公司出具的涉案房屋《租金價值咨詢報告》各一份、以涉案項目其他房屋為標(biāo)的物簽訂的《房屋租賃合同》6份，擬證明肖美琪主張的違約金損失高于其實際損失。
肖美琪質(zhì)證認(rèn)為廣州穗衡房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估咨詢有限公司出具的《租金價值咨詢報告》是利發(fā)公司單方委托作出的，對該證據(jù)的合法性、關(guān)聯(lián)性及證明內(nèi)容均不予確認(rèn)；對《2019年廣州市房屋租金參考價》、《房屋租賃合同》的三性均不予確認(rèn)。
二審另查明，本院就涉案項目同類型案件作出的（2019）粵01民終20191號民事生效判決認(rèn)定商品房買賣合同約定利發(fā)公司承擔(dān)逾期交房違約金不超過總房款的3%的條款無效。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，綜合雙方當(dāng)事人的上訴及答辯意見，雙方當(dāng)事人對于利發(fā)公司未在合同約定的交樓期限內(nèi)向肖美琪交付符合約定條件的房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)向肖美琪支付遲延交房違約金并無異議，本院予以確認(rèn)。本案雙方爭議焦點為遲延交房違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)如何確定。對此，本院分析如下：
涉案商品房買賣合同約定利發(fā)公司承擔(dān)遲延交房違約金為每日按已付房款的萬分之一、不超過總房款的3%計算；但同時約定肖美琪承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任為除每日按欠付款的萬分之八支付逾期利息且無上限外，還應(yīng)按總房價款的30%支付違約金。因此，涉案商品房買賣合同在違約責(zé)任條款上對合同雙方權(quán)利義務(wù)的約定明顯失衡，構(gòu)成利發(fā)公司利用格式條款，違反公平原則，減輕其責(zé)任，加重對方責(zé)任的情形。依照《中華人民共和國合同法》第三十九條第一款和第四十條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！薄案袷綏l款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！币虼耍姘干唐贩抠I賣合同約定利發(fā)公司承擔(dān)逾期交房違約金不超過總房款的3%的條款應(yīng)為無效。原審判決認(rèn)定利發(fā)公司承擔(dān)逾期交房違約金總額不受總房款的3%的限制，處理并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。
一審中，雙方對合同約定每日按已付房款的萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金并無異議，原審判決予以采納處理正確。利發(fā)公司二審反悔要求調(diào)減違約金計算標(biāo)準(zhǔn)至同地段房屋市場租金標(biāo)準(zhǔn)，其二審提供的證據(jù)也不足以證明商品房買賣合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯高于違約行為給肖美琪造成的實際損失，利發(fā)公司該項主張既無合同依據(jù)也無法律依據(jù)，本院對此不予采納。
審查原審認(rèn)定事實清楚，判決并無不當(dāng)，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費388元，由上訴人增城市利發(fā)實業(yè)服裝有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
