審理法院：中級(jí)法院
案號(hào)：（2020）粵01民終XXX號(hào)
案件類(lèi)型：民事
審判日期：2020年06月XX日
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
一審原告訴稱(chēng)
姚清華、何海燕在原審的訴訟請(qǐng)求：一、利發(fā)公司支付其延遲交樓違約金（從2017年12月1日起計(jì)算至利發(fā)公司將符合合同約定且取得《竣工驗(yàn)收備案表》的涉案房屋交付其使用之日止，即計(jì)算至2019年3月3日止）；二、利發(fā)公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
原審法院判決如下：一、利發(fā)公司向姚清華、何海燕支付遲延交房違約金28791元。二、駁回姚清華、何海燕的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)260元，由利發(fā)公司負(fù)擔(dān)。
上訴人訴稱(chēng)
判后，利發(fā)公司不服原審判決，上訴請(qǐng)求：一、撤銷(xiāo)一審判決，改判利發(fā)公司向姚清華、何海燕支付違約金（按照相同地段同類(lèi)型房屋租金標(biāo)準(zhǔn)、自2017年12月1日起至姚清華、何海燕實(shí)際收樓之日止）。二、本案全部訴訟費(fèi)用由姚清華、何海燕負(fù)擔(dān)。上訴主要理由：《合同法》第一百一十四條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。因此，違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以違約行為給守約方造成的實(shí)際損失為限。本案中，一審法院調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是利發(fā)公司遲延交樓給購(gòu)房人造成的租金損失，而并非簡(jiǎn)單地否定合同中關(guān)于違約金上限的約定。一審判決認(rèn)定的違約金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于同地段房屋市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)利發(fā)公司不公。綜上，請(qǐng)求二審法院依法改判。
姚清華、何海燕服從原審判決，不同意利發(fā)公司的上訴請(qǐng)求。并認(rèn)為：其主張的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有合同依據(jù)。一審中，雙方對(duì)于合同約定的遲延交房違約金按照已付房款的每日萬(wàn)分之一計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)是沒(méi)有異議的，只是對(duì)于違約金不超過(guò)總房款3%的封頂條款存在異議，故本案不存在對(duì)合同約定的違約金進(jìn)行調(diào)整。廣州市中級(jí)人民法院就同一小區(qū)同類(lèi)案件作出的生效判決已經(jīng)確認(rèn)合同中關(guān)于違約金不超過(guò)總房款3%的封頂條款屬于無(wú)效條款。
本院查明
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審判決查明事實(shí)一致。
二審中，利發(fā)公司主要提供證據(jù)如下：廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《2019年廣州市房屋租金參考價(jià)》及利發(fā)公司委托廣州穗衡房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司出具的涉案房屋《租金價(jià)值咨詢(xún)報(bào)告》各一份、以涉案項(xiàng)目其他房屋為標(biāo)的物簽訂的《房屋租賃合同》6份，擬證明姚清華、何海燕主張的違約金損失高于其實(shí)際損失。
姚清華、何海燕質(zhì)證認(rèn)為廣州穗衡房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司出具的《租金價(jià)值咨詢(xún)報(bào)告》是利發(fā)公司單方委托作出的，對(duì)該證據(jù)的合法性、關(guān)聯(lián)性及證明內(nèi)容均不予確認(rèn)；對(duì)《2019年廣州市房屋租金參考價(jià)》、《房屋租賃合同》的三性均不予確認(rèn)。
二審另查明，本院就涉案項(xiàng)目同類(lèi)型案件作出的（2019）粵01民終20191號(hào)民事生效判決認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定利發(fā)公司承擔(dān)逾期交房違約金不超過(guò)總房款的3%的條款無(wú)效。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，綜合雙方當(dāng)事人的上訴及答辯意見(jiàn)，雙方當(dāng)事人對(duì)于利發(fā)公司未在合同約定的交樓期限內(nèi)向姚清華、何海燕交付符合約定條件的房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)向姚清華、何海燕支付遲延交房違約金并無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。本案雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)為遲延交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如何確定。對(duì)此，本院分析如下：
涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定利發(fā)公司承擔(dān)遲延交房違約金為每日按已付房款的萬(wàn)分之一、不超過(guò)總房款的3%計(jì)算；但同時(shí)約定姚清華、何海燕承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任為除每日按欠付款的萬(wàn)分之八支付逾期利息且無(wú)上限外，還應(yīng)按總房?jī)r(jià)款的30%支付違約金。因此，涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同在違約責(zé)任條款上對(duì)合同雙方權(quán)利義務(wù)的約定明顯失衡，構(gòu)成利發(fā)公司利用格式條款，違反公平原則，減輕其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任的情形。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條第一款和第四十條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。”“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。”因此，涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定利發(fā)公司承擔(dān)逾期交房違約金不超過(guò)總房款的3%的條款應(yīng)為無(wú)效。原審判決認(rèn)定利發(fā)公司承擔(dān)逾期交房違約金總額不受總房款的3%的限制，處理并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。
一審中，雙方對(duì)合同約定每日按已付房款的萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金并無(wú)異議，原審判決予以采納處理正確。利發(fā)公司二審反悔要求調(diào)減違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)至同地段房屋市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)，其二審提供的證據(jù)也不足以證明商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯高于違約行為給姚清華、何海燕造成的實(shí)際損失，利發(fā)公司該項(xiàng)主張既無(wú)合同依據(jù)也無(wú)法律依據(jù)，本院對(duì)此不予采納。
審查原審認(rèn)定事實(shí)清楚，判決并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)520元，由上訴人增城市利發(fā)實(shí)業(yè)服裝有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
