案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀10民終4121號(hào)
上訴人董淑霞因與被上訴人廊坊景豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱廊坊景豐公司）、北京朗運(yùn)通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱北京朗運(yùn)通公司）、中國工商銀行股份有限公司廊坊光明支行（以下簡(jiǎn)稱工行廊坊光明支行）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省永清縣人民法院（2020）冀1023民初479號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月1日立案后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人董淑霞及其委托訴訟代理人鹿靜，被上訴人廊坊景豐公司的委托訴訟代理人田國華、王天涯，被上訴人北京朗運(yùn)通公司的委托訴訟代理人吳明臣，被上訴人工行廊坊光明支行的委托訴訟代理人官國良到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
董淑霞上訴請(qǐng)求：1、撤銷河北省永清縣人民法院（2020）冀1023民初479號(hào)民事判決；2、改判確認(rèn)上訴人與廊坊景豐公司簽署的《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》和《附件1：小區(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》已于2019年9月29日解除；3、改判解除上訴人與廊坊景豐公司、工行廊坊光明支行簽訂的《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》；4、改判廊坊景豐公司向上訴人返還房屋首付款839,229元，賠償利息損失（以839,229元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月25日起計(jì)算至實(shí)際支付日）；5、改判廊坊景豐公司返還上訴人至判決生效日止已付的貸款本息（截至2019年10月，已支付貸款本息為132,456.2元）；6、改判廊坊景豐公司向上訴人返還車位費(fèi)100,000元，賠償利息損失（以100,000元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月25日起計(jì)算至實(shí)際支付日）；7、改判廊坊景豐公司向工行廊坊光明支行償還《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》項(xiàng)下剩余的貸款本息；8、改判廊坊景豐公司和北京朗運(yùn)通公司共同向上訴人返還團(tuán)購費(fèi)35,000元，賠償利息損失（以35,000元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月25日起計(jì)算至實(shí)際支付日）；9、改判廊坊景豐公司向上訴人支付違約金331,845.8元（以1,659,229元*20%計(jì)算）；10、改判確認(rèn)上訴人與廊坊景豐公司簽署的業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約于2019年9月29日解除；11、改判廊坊景豐公司協(xié)助上訴人辦理撤銷涉案房屋買賣合同備案手續(xù)。12、一、二審訴訟費(fèi)、律師費(fèi)由三被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1、上訴人提交的證據(jù)足以證明廊坊景豐公司和北京朗運(yùn)通公司在銷售房屋時(shí)向買受人作出了出售的房屋為頂層帶躍層結(jié)構(gòu)的允諾，且該允諾具體、明確，直接影響房屋價(jià)格，雖未直接寫入書面合同，亦應(yīng)視為房屋買賣合同的一部分。首先，一審法院認(rèn)為上訴人與廊坊景豐公司僅是口頭認(rèn)定，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。2017年3月25日，上訴人在購買房屋時(shí)簽署《簽約審批單》一份，內(nèi)容明確了“贈(zèng)送上躍49.13平方米，建筑面積79.92平方米，認(rèn)購總價(jià)款1729229元，3.5萬元抵7萬，優(yōu)惠后總價(jià)1659229元。首付839229元，按揭82萬元?！崩确痪柏S公司對(duì)躍層的允諾不僅僅為口頭約定，雙方已形成書面文字，內(nèi)容明確具體，簽約審批單明確了躍層的面積及所購房屋的價(jià)格。其次，上訴人提供的沙盤圖、戶型圖有明確的涉案房屋為頂層含躍層的結(jié)構(gòu)。再次，涉案房屋的躍層現(xiàn)狀是有主體結(jié)構(gòu)，僅未封頂。從現(xiàn)狀上也能說明廊坊景豐公司與上訴人就躍層確實(shí)達(dá)成了合意，否則廊坊景豐公司也不能在頂層上面建有未完工的躍層。上訴人基于廊坊景豐公司對(duì)頂層帶躍層的允諾，為購買該房屋支付的價(jià)款高于不帶躍層的頂層戶型50萬元。最后，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，雖然對(duì)躍層的約定未載入合同，但廊坊景豐公司及北京朗運(yùn)通公司在銷售涉案房屋時(shí)明確宣傳并承諾涉案房屋戶型為頂層帶躍層，且該戶型價(jià)格高于不帶躍層的頂層戶型。該承諾對(duì)于房屋價(jià)格具有重大影響，結(jié)合書面的《簽約審批單》，該約定亦應(yīng)視為合同內(nèi)容。2、上訴人與廊坊景豐公司就躍層的約定符合合同法規(guī)定的合同形式及方式，即使未將躍層明確約定到書面上，也不影響上訴人高價(jià)購買帶有躍層的頂層的目的及效力。一審法院引用《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，認(rèn)為應(yīng)對(duì)躍層事項(xiàng)訂立書面合同，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，屬認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤。上訴人與廊坊景豐公司就涉案房屋為頂層79.92平米帶上躍49.13平米的結(jié)構(gòu)有明確具體約定。上訴人愿意以多支付50萬元的價(jià)格購買涉案房屋，即接受了廊坊景豐公司承諾交付的涉案房屋為頂層帶合法使用的上躍的房屋結(jié)構(gòu)。上訴人與廊坊景豐公司之間達(dá)成的合意完全符合和《中華人民共和國合同法》第十條、第十三條、第十四條等規(guī)定。3、一審法院既然認(rèn)定上訴人與廊坊景豐公司之間對(duì)躍層進(jìn)行過約定，但又以躍層結(jié)構(gòu)約定不明為由，否認(rèn)上訴人的主張，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。躍層的結(jié)構(gòu)和功能不應(yīng)當(dāng)有其他的解讀或價(jià)值判斷，現(xiàn)有設(shè)計(jì)規(guī)范已經(jīng)就躍層的結(jié)構(gòu)和使用功能進(jìn)行了明確的約定。根據(jù)原住建部等部門對(duì)越層的規(guī)范定義，以及上訴人買房過程中簽署的《簽約審批單》明確了本案涉案房屋應(yīng)有上躍49.13平米，結(jié)合法官勘驗(yàn)，涉案房屋現(xiàn)狀是目前躍層的房屋結(jié)構(gòu)為四周建有圍墻、窗戶、隔斷墻，但沒有封頂?？梢宰C明上訴人與廊坊景豐公司約定的涉案房屋應(yīng)為一個(gè)頂層住戶通過一扇門進(jìn)入有上層49.13平米及下層約80平米，并且上下樓層有內(nèi)部專用樓梯聯(lián)系的帶有屋頂?shù)淖≌Y(jié)構(gòu)。上訴人多支付50萬元的購房款，不是為了購買不能合法使用的非住宅。4、廊坊景豐公司在交房時(shí)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更且明確表示無法交付可以合法使用的上躍層，已構(gòu)成根本違約，上訴人有權(quán)解除合同。根據(jù)涉案《商品房買賣合同》第十條、《補(bǔ)充協(xié)議》第十二條，上訴人享有合同約定的解除權(quán)。上訴人與廊坊景豐公司之間關(guān)于躍層的約定，應(yīng)當(dāng)視為房屋買賣合同的內(nèi)容?，F(xiàn)廊坊景豐公司交付的房屋上躍無法使用，且明確告知因設(shè)計(jì)規(guī)劃原因無法封頂，該情況廊坊景豐公司早已知曉，并未提前告知上訴人，在交付房屋時(shí)也未明確告知，上訴人收房驗(yàn)收時(shí)才發(fā)現(xiàn)涉案房屋的躍層無法封頂。廊坊景豐公司對(duì)此設(shè)計(jì)規(guī)劃變更刻意隱瞞，該情形嚴(yán)重影響房屋使用功能，上訴人依據(jù)合同約定享有解除權(quán)。上訴人于2019年9月29日和10月30日分別向廊坊景豐公司住所地發(fā)送了書面的合同解除通知，廊坊景豐公司在收到后未起訴確認(rèn)解除無效，其認(rèn)可了雙方合同已經(jīng)解除的事實(shí)。5、涉案合同解除后，廊坊景豐公司應(yīng)當(dāng)退還上訴人已支付的購房款、車位使用費(fèi)、已還貸款本息，并賠償利息損失，按商品房總價(jià)款的20%支付違約金。上訴人為維權(quán)產(chǎn)生的律師費(fèi)亦應(yīng)賠償。6、北京朗運(yùn)通公司在銷售涉案房屋時(shí)作出頂層帶躍層的宣傳及承諾，對(duì)涉案合同的解除存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)向上訴人返還已付的團(tuán)購費(fèi)35000元并支付相應(yīng)的利息。廊坊景豐公司應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。7、涉案《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》解除后，上訴人與工商銀行光明支付簽訂的按揭貸款合同目的無法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)予以解除。因按揭貸款由廊坊景豐公司收取，剩余貸款本息由其直接向工商銀行光明支行償還。8、從交易習(xí)慣和實(shí)踐來看，合同都是由開發(fā)商統(tǒng)一提供，購房者在簽署合同時(shí)處于不平等地位，無法對(duì)合同作出實(shí)質(zhì)性的修改。上訴人才強(qiáng)烈要求銷售顧問出具了簽約審批單。上訴人在簽訂合同時(shí)已經(jīng)盡了最大注意義務(wù)。9、簽約審批單對(duì)于躍層面積明確約定為49.13平米，現(xiàn)躍層結(jié)構(gòu)為有圍墻、窗戶、隔斷墻，但沒有封頂。躍層戶型已經(jīng)有雛形，該建造行為亦是對(duì)當(dāng)初口頭約定的認(rèn)可。廊坊景豐公司對(duì)于口頭約定實(shí)際履行，雙方約定明確具體，即使一審認(rèn)為對(duì)于躍層戶型結(jié)構(gòu)雙方未明確，交付的躍層也應(yīng)當(dāng)是封頂?shù)模p方不可能約定的是不封頂?shù)能S層結(jié)構(gòu)。
廊坊景豐公司辯稱，1、一審判決認(rèn)定雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，確實(shí)對(duì)頂層帶上個(gè)月曾有過口頭約定是錯(cuò)誤的，雙方之間不可能存在所謂的躍層的口頭約定?！渡唐贩抠I賣合同》屬于要式合同，依法必須采用書面形式。被上訴人與上訴人作為商品房的出賣人與買受人，雙方以書面形式訂立了《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》等合同，雙方權(quán)利義務(wù)確定的依據(jù)應(yīng)當(dāng)上述合同。依據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，躍層住宅是指套內(nèi)空間跨越兩個(gè)樓層，且設(shè)有套內(nèi)樓梯的住宅，但雙方簽訂的商品房買賣合同的附件戶型圖顯示涉案房屋屬于平面標(biāo)準(zhǔn)層，不存在樓梯、天窗、兩個(gè)樓層等設(shè)計(jì)。說明雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)于該商品房不是躍層住宅是明知的?！渡唐贩抠I賣合同》第三條寫明建筑層數(shù)地上18層，上訴人所購商品房第0011座2單元18層0001號(hào)，不存在所謂的躍層約定。2、《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方的真實(shí)意思表示，合法有效。上訴人是完全民事行為能力人，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容顯示，其已詳細(xì)閱讀協(xié)議的條款，并完全正確地理解了條款的含義，協(xié)議的簽訂是上訴人自主自愿的行為?！堆a(bǔ)充協(xié)議》首頁部分均以加粗加黑的形式寫明“買賣雙方已注意并接受了本協(xié)議中涉及的免責(zé)或限制各方權(quán)利、違約后果、行權(quán)期限等重要條款?！边@也充分說明我公司已盡到提示提醒義務(wù)，《補(bǔ)充協(xié)議》具有法律效力，雙方應(yīng)秉持誠實(shí)信用原則，全面履行合同義務(wù)。3、上訴人不享有解除權(quán)。訴爭(zhēng)房屋自始至終不存在規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的情形，上訴人以規(guī)劃設(shè)計(jì)變更為由主張解除《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》沒有事實(shí)和法律依據(jù)。只有存在根本違約的情形才能構(gòu)成法定解除合同的事由。根本違約是以違反合同約定為前提條件。本案中，雙方在商品房買賣過程中所簽訂的所有書面協(xié)議，均沒有關(guān)于所謂躍層的約定，我方不可能存在根本違約的情形。雙方訂立《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議的目的在于出售、購買符合合同約定的商品房。訴爭(zhēng)商品房已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收備案證明書，被上訴人已經(jīng)向上訴人郵寄了入住通知書，通知其辦理收房的手續(xù)，顯然上訴人主張合同目的無法實(shí)現(xiàn)不是事實(shí)?！度珖ㄔ好裆淌聦徟泄ぷ鲿?huì)議紀(jì)要》第四十六條規(guī)定，不享有解除權(quán)的一方向另一方發(fā)出解除通知，另一方即使未在異議期內(nèi)提起訴訟，也不發(fā)生合同解除的效果。我公司未收到上訴人發(fā)出的解除通知，即使上訴人寄出通知，其不享有法定或約定解除權(quán)，也不發(fā)生合同解除的效果。4、《商品房銷售管理辦法》第十七條規(guī)定，商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外?！渡唐贩抠I賣合同》中明確約定了商品房定價(jià)方式為雙方協(xié)議價(jià)。商品房?jī)r(jià)款屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，受多種因素的影響，其中買受人的購買欲、購房時(shí)間等，均會(huì)對(duì)房屋商品房的成交價(jià)格有重大影響，上訴人不能以房?jī)r(jià)高于其他房屋的價(jià)格為由主張存在所謂的躍層。5、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條中視為要約，視為是一種邏輯上的法律推定，本案中不需要這種推定，雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第一條已經(jīng)有了明確的約定。6、《小區(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》、《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》均是上訴人的真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)繼續(xù)履行。
北京朗運(yùn)通公司辯稱，我方不同意上訴人的全部上訴請(qǐng)求，請(qǐng)求二審駁回上訴，維持原判。我公司在收到團(tuán)購費(fèi)以后促使上訴人與廊坊景豐公司簽署了商品房買賣合同，合同簽訂后上訴人和廊坊景豐公司均按照合同約定履行合同義務(wù)，該合同合法有效，上訴人主張的解除理由不能成立，我公司不同意返還服務(wù)費(fèi)。
工行廊坊光明支行辯稱，1、房屋買賣合買賣合同由上訴人與廊坊景豐公司簽訂。在《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》中已經(jīng)明確注明抵押房屋的建筑面積為79.92平米及抵押金額。廊坊景豐公司已按照合同履行義務(wù)，不符合合同法第九十四條和約定的解除條件。2、上訴人與我支行簽訂的《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》系雙方的真實(shí)意思表示，我支行已按照合同約定履行義務(wù)。上訴人房屋已經(jīng)辦理抵押登記，我支行不存在任何過錯(cuò)，不同意解除。3、因《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》系上訴人與廊坊景豐公司和我方簽訂，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，如法院判決解除合同，應(yīng)當(dāng)由上訴人與廊坊景豐公司承擔(dān)還款責(zé)任。
董淑霞向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令確認(rèn)原告與廊坊景豐公司簽署的《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》和《附件：小區(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》已于2019年9月29日解除；2、判令解除原告與廊坊景豐公司、工行廊坊光明支行簽訂的《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》；3、判令廊坊景豐公司向原告返還房屋首付款839,229元，賠償利息損失（以839,229元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月25日起計(jì)算至實(shí)際支付日）；4、判令廊坊景豐公司返還原告至判決生效日止已付的貸款本息（截至2019年10月，已支付貸款本息為132,456.2元）；5、判令廊坊景豐公司向原告返還車位費(fèi)100,000元，賠償利息損失（以100,000元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月25日起計(jì)算至實(shí)際支付日）；6、判令廊坊景豐公司向工行廊坊光明支行償還《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》項(xiàng)下剩余的貸款本息；7、判令廊坊景豐公司和北京朗運(yùn)通公司共同向原告返還團(tuán)購費(fèi)35,000元，賠償利息損失（以35,000元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月25日起計(jì)算至實(shí)際支付日）；8、判令廊坊景豐公司向原告支付違約金331,845.8元（以1,659,229元*20%計(jì)算）；9、判令三被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、律師費(fèi)。庭審中原告增加兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：10、請(qǐng)求確認(rèn)原告與廊坊景豐公司簽署的業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約于2019年9月29日解除；11、廊坊景豐公司協(xié)助原告辦理撤銷涉案房屋買賣合同備案手續(xù)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年3月25日，原告簽署簽約審批單一份，原告購買被告廊坊景豐公司開發(fā)的湯林玉苑一區(qū)商品房一套，審批單主要內(nèi)容為“贈(zèng)送上躍49.13平方米。建筑面積79.92平方米，認(rèn)購總價(jià)款1729229元，3.5萬抵7萬，優(yōu)惠后總價(jià)1659229元。首付839229元，按揭82萬元”。后原告與被告廊坊景豐公司簽訂了《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及附件一《小區(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》，《商品房買賣合同》約定“原告購買廊坊景豐公司建設(shè)的暫××為××區(qū)××單元××號(hào)商品房一套。商品房建筑面積79.92平方米單價(jià)每平方米20761.12元，總價(jià)款1659229元。付款方式為首付款839229元，向工行廊坊光明支行貸款支付82萬元”。《補(bǔ)充協(xié)議》約定“買賣合同及本協(xié)議為確定雙方權(quán)利義務(wù)的最終依據(jù)，買賣合同及本協(xié)議簽署前，買賣雙方通過口頭、書面（包括預(yù)定單或認(rèn)購協(xié)議、選房確認(rèn)單等）、實(shí)物及其他形式（包括但不限于銷售說辭、廣告、樓書、沙盤、模型、動(dòng)畫、效果圖等）所表達(dá)和提供的信息以及任一方私自錄音的資料等不作為買賣雙方權(quán)利義務(wù)確定的依據(jù)。對(duì)買賣合同訂立以及商品房?jī)r(jià)格有重大影響的因素，出賣人已向買受人充分提示，買受人已知曉”?！缎^(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》約定“廊坊景豐公司為原告提供使用車位一個(gè)，使用費(fèi)10萬元”。原告于簽訂上述協(xié)議的當(dāng)日向北京朗運(yùn)通公司交款35000元，向廊坊景豐公司支付首付款839229元，車位費(fèi)10萬元。
2017年4月1日，原告（借款人）、廊坊景豐公司（保證人）與工行廊坊光明支行（貸款人）簽訂《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》，原告向工行廊坊光明支行借款82萬元購買涉案商品房，借款期限360個(gè)月。工行廊坊光明支行將貸款發(fā)放至廊坊景豐公司。2019年8月23日，涉案工程驗(yàn)收合格，2019年8月26日取得“河北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書”，達(dá)到交付條件，被告廊坊景豐公司通知原告收房。2019年9月29日，原告通過微信向張家棟提出一份“湯林躍層客戶退房訴求書”文檔（內(nèi)容未提交），2019年10月30日，原告向廊坊景豐公司郵寄了《退房通知書》，以廊坊景豐公司違反商品房買賣合同第十條關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定，提出解除合同。另查明，依據(jù)原告的訴請(qǐng)及當(dāng)庭提供的證據(jù)，經(jīng)一審法院勘察核實(shí)涉案房屋確實(shí)存在頂層帶躍層的房屋結(jié)構(gòu)，目前躍層的房屋結(jié)構(gòu)為四周建有圍墻、窗戶、隔斷墻，但是沒有封頂。
一審法院認(rèn)為，原告董淑霞與被告廊坊景豐公司簽訂的《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《地下車位使用協(xié)議》，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法、有效。被告廊坊景豐公司向被告交付的商品房，符合雙方合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)。原告請(qǐng)求確認(rèn)其與被告廊坊景豐公司簽訂的《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《小區(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》于2019年9月28日解除。一審法院認(rèn)為，只有享有法定或者約定解除權(quán)的當(dāng)事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除權(quán)的一方向另一方發(fā)出解除通知，另一方即便未在異議期間內(nèi)提起訴訟，也不發(fā)生合同解除的效果。經(jīng)查明，原告在《退房通知書》中以“滿足商品房買賣合同第十條關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定”提出解除合同，但是涉案商品房并不存在經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的情形，因此原告并不享有該條約定的解除權(quán)。原告以被告未按照口頭承諾提供上躍層致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)為解除合同，依據(jù)本案查明的事實(shí)，可以認(rèn)定雙方在簽訂簽約審批單時(shí)，確實(shí)對(duì)上躍層有口頭約定，且被告廊坊景豐公司交付的商品房之上確實(shí)建有躍層。但是原告以其在2019年8、9月份與銷售人員問答的電話錄音微信記錄，證實(shí)沒有將躍層寫進(jìn)書面合同的原因系商品房買賣合同為制式合同的意見，一審法院不予采信。理由如下：首先，雙方口頭約定躍層是在2017年，而該證據(jù)系在2019年取得，原告的提問的角度及接待人員理解能力、語言表達(dá)能力高低，影響對(duì)事實(shí)的準(zhǔn)確判斷，雙方在協(xié)商解決糾紛中所做的認(rèn)可和讓步，更多的是為了解決糾紛，故不能作為認(rèn)定2017年雙方口頭約定內(nèi)容依據(jù)；其次，因商品房買賣合同是制式合同而沒有寫進(jìn)合同的理由不成立，因?yàn)樵谥剖胶贤饪梢院炗喲a(bǔ)充協(xié)議，雙方也簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，而補(bǔ)充協(xié)議可以簽訂若干個(gè)。而本案原告訴稱其購買涉案房屋的主要原因就是看中了涉案房屋具有頂層帶躍層的布局結(jié)構(gòu)，對(duì)于如此重要的合同條款，在原被告簽訂的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》中均沒有進(jìn)行重點(diǎn)表述，對(duì)于作為完全民事行為能力人的原告對(duì)此應(yīng)該是明知和認(rèn)可的。因此，一審法院認(rèn)為，不將躍層寫進(jìn)書面協(xié)議是當(dāng)時(shí)雙方協(xié)商的結(jié)果，是雙方達(dá)成的共識(shí)。雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)系對(duì)被告廊坊景豐公司建造的躍層是否符合約定，因雙方?jīng)]有簽訂書面協(xié)議，對(duì)于躍層的具體要求約定不明，因此不能認(rèn)定被告廊坊景豐公司違反了雙方的口頭約定。原告主張被告廊坊景豐公司在銷售商品房時(shí)做出虛假承諾，交房時(shí)通知業(yè)主自建躍層，與一審法院查明事實(shí)不符，該口頭約定是雙方合意的結(jié)果，并非單方承諾，躍層也并非業(yè)主自建，只是躍層上部因驗(yàn)收需要而未封頂。原告未能提供充足證據(jù)證實(shí)原被告對(duì)躍層的布局結(jié)構(gòu)做出過明確具體的約定，因此認(rèn)定被告廊坊景豐公司違反了雙方當(dāng)初的口頭約定，理據(jù)不足。故對(duì)于原告以在書面商品房買賣合同約定范圍之外的口頭約定為依據(jù)，主張商品房買賣合同的合同目的不能實(shí)現(xiàn)的意見，一審法院不予支持。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同”，因?yàn)檐S層不在批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)劃之內(nèi)，雙方不將該事項(xiàng)寫進(jìn)書面合同，規(guī)避了商品房銷售管理的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于不簽訂書面合同存在的巨大風(fēng)險(xiǎn)雙方是明知的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。綜上，原告與被告廊坊景豐公司簽訂的《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《小區(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》不存在約定和法定解除事由。因此原告請(qǐng)求確認(rèn)《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《小區(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》于2019年9月28日解除的訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。雙方就口頭約定躍層的問題，可以另行協(xié)商解決。綜上所述，原告不享有約定和法定的解除權(quán)，其請(qǐng)求確認(rèn)與被告廊坊景豐公司簽訂的《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《地下車位使用協(xié)議》于2019年9月28日解除的訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。原告基于解除上述解除合同提出的相關(guān)其他訴訟請(qǐng)求一并予以駁回。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條、第九十三條、第九十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決：駁回原告董淑霞的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)16,528元，減半收取計(jì)8,264元，由原告董淑霞負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，各當(dāng)事人均沒有提交新證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，上訴人董淑霞與被上訴人廊坊景豐公司簽訂的《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《地下車位使用協(xié)議》，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)依照合同約定全面履行。對(duì)于上訴人提出要求確認(rèn)雙方簽訂的《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》和《附件1：小區(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》已于2019年9月29日解除問題，只有享有法定或者約定解除權(quán)的當(dāng)事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除權(quán)的一方向另一方發(fā)出解除通知，另一方即便未在異議期間內(nèi)提起訴訟，也不發(fā)生合同解除的法律效果。上訴人未提供充分證據(jù)證實(shí)涉案房屋存在與合同約定不符的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，其依據(jù)《商品房買賣合同》第十條關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定，提出解除合同，不能成立。作為雙方履行依據(jù)的《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》中沒有關(guān)于案涉房屋帶有躍層的約定。但根據(jù)一審現(xiàn)場(chǎng)勘察情況及上訴人提交的證據(jù)，可以認(rèn)定雙方對(duì)于“躍層”存在口頭約定，但口頭約定的內(nèi)容不明確，雙方陳述不一致，在上訴人未能提供有效證據(jù)證實(shí)雙方對(duì)“躍層”的布局結(jié)構(gòu)做出過明確具體約定的情況下，其以不明確的口頭約定為依據(jù)，主張合同目的不能實(shí)現(xiàn)，要求解除《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《小區(qū)地下車位使用權(quán)協(xié)議》，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。對(duì)于雙方約定不明的“躍層”問題，應(yīng)協(xié)商解決。
綜上所述，董淑霞的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)16,528元，由董淑霞負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 楊 帆
審判員 汪鐵剛
審判員 丁德松
二〇二〇年十一月十六日
書記員 周 雪
