審理法院：貴州省高級人民法院
案號：（2019）黔民再75號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-09-21
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
再審申請人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱煒煜房開）因與被申請人歐陽興祥、嚴(yán)惠麗商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服貴州省黔西南布依族苗族自治州中級人民法院（2018他）黔23民終672號民事判決，向本院申請?jiān)賹?。本院?019年10月16日作出（2019）黔民申2190號民事裁定，裁定本案由本院提審。再審審理中，本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。申請人煒煜房開的訴訟代理人孫超、被申請人歐陽興祥、被申請人嚴(yán)惠麗委托歐陽興祥參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請人稱/抗訴機(jī)關(guān)稱
煒煜房開申請?jiān)賹彿Q，（一）申請人無法按照《商品房買賣合同》約定的期限辦理產(chǎn)權(quán)登記，是因?yàn)樵谵k理土地落宗手續(xù)的過程中出現(xiàn)了情勢變更，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)免除申請人逾期辦證的違約責(zé)任。本案中，申請人逾期辦證是因?yàn)檎缆犯脑煺饔猛恋?、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須網(wǎng)簽格式合同、市國土局與市規(guī)劃局執(zhí)法尺度不一、市規(guī)劃局系統(tǒng)升級等政府相關(guān)政策的變動，均系申請人與被申請人簽訂《商品房買賣合同》時(shí)無法預(yù)見的重大變化，屬于情勢變更。申請人有權(quán)根據(jù)履行合同中出現(xiàn)的情勢變更要求逾期辦證并免于承擔(dān)違約責(zé)任，否則對申請人明顯不公平。（二）申請人已在合同約定期限內(nèi)將商鋪實(shí)際交付給被申請人，且被申請人已將商鋪出租并持續(xù)收取租金，支付違約金應(yīng)以守約方遭受損失為前提，被申請人未因申請人逾期提供交付證明文件而遭受經(jīng)濟(jì)損失，申請人不應(yīng)向其承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。此外，導(dǎo)致測繪機(jī)構(gòu)長時(shí)間未能對房屋面積實(shí)測備案是因?yàn)榘l(fā)生了情勢變更，并非申請人原因?qū)е?，一、二審判決其承擔(dān)逾期交房的違約金適用法律錯(cuò)誤。
再審被申請人辯稱
嚴(yán)惠麗、歐陽興祥答辯稱，第一，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十七條不可抗力的免責(zé)原則，煒煜房開不符合免責(zé)條件，所有原因都是可以預(yù)見和克服的。第二，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十八條關(guān)于不可抗力要求的通知和證明，煒煜房開公司沒有告知我們。第三，關(guān)于情勢變更我們合同上沒有約定，跟我們沒有任何關(guān)系。第四，在煒煜房開提供的《關(guān)于解決興義商城債務(wù)清理面臨問題有關(guān)事宜的會議紀(jì)要》中可以看出，煒煜房開從2015年就已經(jīng)無法正常運(yùn)行了，在這個(gè)時(shí)間段里面，公司沒有人去做這個(gè)工作，這才是導(dǎo)致無法辦證的主要原因。
一審原告訴稱
嚴(yán)惠麗、歐陽興祥向一審法院起訴請求：1.判令煒煜房開支付嚴(yán)惠麗、歐陽興祥從2014年10月1日到2017年11月1日期間的未交付符合條件商品房的違約金130721.79元（1210387元×36個(gè)月×30天×1/10000=130721.79元）。2.支付嚴(yán)惠麗、歐陽興祥從2015年5月31日到2017年11月17日期間的延期辦證違約金150000元（因煒煜房開違約造成嚴(yán)惠麗、歐陽興祥的損失金額難以確定，故違約金應(yīng)以總購房款為基數(shù)按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計(jì)算）；3.訴訟費(fèi)用由煒煜房開承擔(dān)。
一審法院查明
貴州省興義市人民法院一審認(rèn)定事實(shí)：嚴(yán)惠麗與歐陽興祥系夫妻關(guān)系，2013年10月25日，嚴(yán)惠麗、歐陽興祥與煒煜房開簽訂一份《商品房買賣合同》，主要約定煒煜房開將其開發(fā)的位于興義市出賣給嚴(yán)惠麗、歐陽興祥，房屋建筑面積為51.76平方米，套內(nèi)建筑面積26.70平方米，單價(jià)為45332.85元，總價(jià)款為1210387元。合同第八條約定“買受人采取下列第4種方式付款……4、其他方式”。未對具體的付款方式進(jìn)行約定。第十一條約定“（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年05月31日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、3、4項(xiàng)所列條件：1、該商品房已取得建筑工程竣工合格證明文件；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；3、滿足第十二條中出賣人承諾的本項(xiàng)目內(nèi)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備達(dá)到的條件；4、見補(bǔ)充協(xié)議第六條”。第十三條約定“除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第1種方式處理：1、按照逾期時(shí)間…（2）逾期超過90日后……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金，并于該商品房交付之日起15日內(nèi)向買受人支付違約金”。第二十二條約定“三、（一）出賣人承諾于2015年5月31日前，取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，交付給買受人。（二）出賣人不能在前款約定期限內(nèi)交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，雙方同意按照下列約定處理：2、約定日期起180日以后，出賣人仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的，雙方同意按下列第2項(xiàng)處理：（2）買受人不退房的，出賣人自約定日期至實(shí)際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書之日止，按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金。（四）雙方同意按照下列第2種方式辦理商品房轉(zhuǎn)移登記：2、買受人同意委托出賣人或出賣人委托的第三方向房屋登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記”。合同簽訂之日，嚴(yán)惠麗、歐陽興祥即向煒煜房開支付房屋首付款605387元,并支付了維修基金、預(yù)告登記費(fèi)等費(fèi)用。2014年1月10日，嚴(yán)惠麗作為借款人、煒煜房開作為保證人向中國工商銀行股份有限公司興義分行借款605000元，并簽訂了《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》約定將貸款一次性劃入煒煜房開賬戶。2016年12月22日嚴(yán)惠麗、歐陽興祥交納契稅及滯納金共56519.02元。在訴訟過程中，雙方當(dāng)事人對煒煜房開在約定時(shí)間內(nèi)交房無異議，予以確認(rèn)。另查明，涉案房屋至今未辦理好房屋的竣工驗(yàn)收備案登記及產(chǎn)權(quán)登記。經(jīng)查詢，中國人民銀行公布的中長期貸款基準(zhǔn)年利率在2015年5月31日至2017年11月17日期間進(jìn)行過多次調(diào)整，其中1-5年期中長期貸款基準(zhǔn)年利率最高為5.5%，最低為4.75%。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，嚴(yán)惠麗、歐陽興祥與煒煜房開簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合同簽訂后，嚴(yán)惠麗、歐陽興祥已按合同約定全面履行了付款義務(wù)，煒煜房開應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)登記等義務(wù)，煒煜房開雖在約定時(shí)間內(nèi)實(shí)際交付了房屋，但并不符合合同約定的交付條件，也未按約定時(shí)間辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對煒煜房開提出本案已過訴訟時(shí)效的抗辯，根據(jù)2017年10月1日施行的《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年”的規(guī)定，雖《商品房買賣合同》約定煒煜房開交房時(shí)間為2014年5月31日，取得商品房所有權(quán)初始登記的時(shí)間為2015年5月31日，但本案約定的違約金支付方式是以日為單位累積計(jì)算，該違約金的性質(zhì)屬于繼續(xù)性債權(quán)，應(yīng)當(dāng)每日分別計(jì)算訴訟時(shí)效。嚴(yán)惠麗、歐陽興祥于2017年11月23日提起訴訟，往前推算3年之后的違約金尚在訴訟時(shí)效內(nèi)，即2014年11月23日之后的違約金尚在訴訟時(shí)效期間內(nèi)，逾期交房違約金應(yīng)從2014年11月23日起算。對于逾期辦證違約金，嚴(yán)惠麗、歐陽興祥主張從2015年5月31日開始計(jì)算，尚在三年訴訟時(shí)效期間內(nèi)，故對煒煜房開的前述辯解，不予采信。
關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任問題，嚴(yán)惠麗、歐陽興祥在合同約定的時(shí)間內(nèi)接收房屋，但煒煜房開交付的房屋并不符合合同約定的交付條件，因違約金兼具損失填補(bǔ)和違約懲罰的雙重性質(zhì)，煒煜房開仍應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同并支付逾期交房違約金的責(zé)任。根據(jù)合同約定，逾期交房超過90日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。該違約金計(jì)算方式并不明顯過高，予以確定，因未給買房人造成實(shí)際損失，故酌情按照30%予以支持。2014年11月23日至2017年11月1日為1075天，逾期交房違約金即為1210387元×0.0001×1075天×30%=39034.98元。
關(guān)于逾期辦證的違約責(zé)任問題，合同約定出賣人應(yīng)于2015年5月31日前取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，交付給買受人。約定日期起180日后，出賣人仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的，出賣人自約定日期至實(shí)際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書之日止，按日向買受人支付已交付房款萬分之一的違約金。對于煒煜房開主張逾期辦證的違約金應(yīng)從實(shí)際繳納契稅的時(shí)間起算的辯稱，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不予采信。煒煜房開未如期完成該項(xiàng)合同義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同并支付逾期辦證違約金的責(zé)任。關(guān)于違約金的計(jì)算問題，嚴(yán)惠麗、歐陽興祥認(rèn)為合同約定按日萬分之一計(jì)算違約金過低，要求按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率進(jìn)行計(jì)算，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加”以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決”的規(guī)定，當(dāng)事人有權(quán)利請求人民法院對合同約定的違約金進(jìn)行調(diào)整，但違約金的調(diào)整范圍，應(yīng)在尊重當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上，結(jié)合因違約而產(chǎn)生的實(shí)際損失、合同履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等因素綜合考慮。本案中，嚴(yán)惠麗、歐陽興祥購買的房屋實(shí)為商鋪，其雖未舉證證明逾期辦證對其造成的損失具體數(shù)額，但對購房者而言，其按約定支付了全部購房款，卻未能獲得房屋權(quán)屬證書，即存在購房款利息損失的客觀情形，故對嚴(yán)惠麗、歐陽興祥要求以已交購房款為基數(shù)按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計(jì)算2015年5月31日起至2017年11月17日止的逾期辦證違約金的訴訟請求，予以支持。因?yàn)橹袊嗣胥y行規(guī)定的貸款利率進(jìn)行過多次調(diào)整，酌情按嚴(yán)惠麗、歐陽興祥訴請期間的平均年利率5.125%計(jì)算，因2015年5月31日至2017年11月17日為902天，故逾期辦證違約金計(jì)算為153296.34元（1210387元×5.125%÷365×902=153296.34元）?，F(xiàn)嚴(yán)惠麗、歐陽興祥主張煒煜房開支付該段期間的逾期辦證違約金150000元，符合法律的規(guī)定，與按平均年利率計(jì)算的差距不大，亦在貸款基準(zhǔn)利率變動的范圍內(nèi)，予以確定。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條規(guī)定，判決：一、限貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付嚴(yán)惠麗、歐陽興祥2014年11月23日起至2017年11月1日止的逾期交房違約金39034.98元。二、限貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付嚴(yán)惠麗、歐陽興祥2015年5月31日起至2017年11月17日止的逾期辦證違約金150000元。三、駁回嚴(yán)惠麗、歐陽興祥的其余訴訟請求。案件受理費(fèi)5510元，減半收取2755元，由嚴(yán)惠麗、歐陽興祥負(fù)擔(dān)900元，由貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1855元。
二審上訴人訴稱
煒煜房開不服一審判決，上訴請求：撤銷原判，依法改判或駁回嚴(yán)惠麗、歐陽興祥訴訟請求；一、二審案件受理費(fèi)由嚴(yán)惠麗、歐陽興祥負(fù)擔(dān)。
貴州省黔西南布依族苗族自治州中級人民法院二審審理查明：2016年1月25日，煒煜房開已取得涉案樓盤項(xiàng)目《竣工驗(yàn)收備案表》。二審對一審認(rèn)定的其余事實(shí)予以確認(rèn)。
二審法院認(rèn)為
二審認(rèn)為，綜合雙方訴辯請求及理由，歸納本案二審爭議焦點(diǎn)在于三個(gè)方面的問題，一是嚴(yán)惠麗、歐陽興祥訴請的逾期交房、逾期辦證違約金是否已過訴訟時(shí)效；二是一審關(guān)于逾期辦證違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定是否適當(dāng)；三是煒煜房開上訴主張不應(yīng)承擔(dān)逾期交房、逾期辦證違約責(zé)任的理由能否成立。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)一?！吨腥A人民共和國民法總則》第二百零六條規(guī)定“本辦法自2017年10月1日起施行?！北景敢粚徥窃?017年11月23日立案受理，關(guān)于訴訟時(shí)效的認(rèn)定，應(yīng)適用《中華人民共和國民法總則》的規(guī)定。關(guān)于民法總則中訴訟時(shí)效規(guī)定的溯及力問題，首先，訴訟時(shí)效是指權(quán)利人在一定期間不行使權(quán)利，在該期間屆滿后，發(fā)生義務(wù)人可以拒絕履行其給付義務(wù)效果的法律制度，其目的在于促使權(quán)利人行使權(quán)利、穩(wěn)定法律秩序和維護(hù)交易安全。其次，民法總則與民法通則分別規(guī)定三年與兩年的普通訴訟時(shí)效期間，屬于相同事項(xiàng)上作出的不同規(guī)定，效力等級上處于同一位階，根據(jù)新法優(yōu)于舊法原則，在民法總則施行后普通訴訟時(shí)效期間應(yīng)為三年。再次，權(quán)利人的權(quán)利受到損害的事實(shí)發(fā)生在民法總則施行前，民法總則關(guān)于訴訟時(shí)效期間的規(guī)定有無溯及力，需據(jù)民法通則規(guī)定的兩年訴訟時(shí)效期間是否跨過2017年10月1日確定。如權(quán)利受到損害事實(shí)發(fā)生在民法總則實(shí)施之前，按照民法通則的規(guī)定訴訟時(shí)效期間在2017年9月30日前已經(jīng)屆滿的，義務(wù)人已經(jīng)確定取得了不履行義務(wù)的訴訟時(shí)效抗辯權(quán)，該抗辯權(quán)不因民法總則施行而消滅。如按照民法通則規(guī)定訴訟時(shí)效期間在2017年10月1日前尚未屆滿的，義務(wù)人的訴訟時(shí)效抗辯權(quán)系在民法總則施行后產(chǎn)生，基于新法施行及新法關(guān)于訴訟時(shí)效規(guī)定有利于保護(hù)權(quán)利人等因素考慮，此時(shí)民法總則關(guān)于訴訟時(shí)效規(guī)定產(chǎn)生溯及力，不再適用民法通則相關(guān)規(guī)定。
具體就本案而言，依據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》約定違約金計(jì)算方式，本案逾期交房、逾期辦證均是按日累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額的，即違約一日就產(chǎn)生一日金額的違約金，此時(shí)的違約金屬于一種繼續(xù)性債權(quán)。繼續(xù)性債權(quán)作為一個(gè)整體，在訴訟時(shí)效的適用上可將其區(qū)分為若干個(gè)別債權(quán)，每個(gè)個(gè)別債權(quán)具有獨(dú)立性。即逾期一日算一日違約金，每日單獨(dú)發(fā)生違約金，每日發(fā)生的違約金債權(quán)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算訴訟時(shí)效。關(guān)于本案繼續(xù)性債權(quán)訴訟時(shí)效問題，雙方合同約定煒煜房開應(yīng)在2014年5月31日前向嚴(yán)惠麗、歐陽興祥交付房屋，超過90日，即應(yīng)從約定交房日之次日起承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。根據(jù)查明的案件事實(shí)，煒煜房開在2016年1月25日取得《竣工驗(yàn)收備案表》，此時(shí)房屋才具備法定交付條件。即煒煜房開逾期交房期間應(yīng)為2014年6月1日至2016年1月24日。嚴(yán)惠麗、歐陽興祥權(quán)利受到損害的事實(shí)，發(fā)生在民法總則實(shí)施之前，按照民法通則的規(guī)定及前述繼續(xù)性債權(quán)逾期一日算一日違約金的方法，嚴(yán)惠麗、歐陽興祥在2014年6月1日至2015年9月30日期間的逾期交房違約金訴訟時(shí)效期間最長只能計(jì)算至2017年9月30日，即此期間的逾期交房違約金訴訟時(shí)效在民法總則施行前已經(jīng)屆滿，煒煜房開已經(jīng)確定取得了不履行義務(wù)的訴訟時(shí)效抗辯權(quán)，該抗辯權(quán)不因民法總則施行而消滅。由此，嚴(yán)惠麗、歐陽興祥關(guān)于要求煒煜房開承擔(dān)2015年9月30日前的逾期交房違約金之訴請，因已過訴訟時(shí)效，不予支持。2015年10月1日及此后的逾期交房違約金，因按民法通則計(jì)算訴訟時(shí)效期間已至2017年10月1日后，屬在民法總則施行時(shí)訴訟時(shí)效尚未屆滿的請求權(quán)，煒煜房開的訴訟時(shí)效抗辯權(quán)系在民法總則施行后產(chǎn)生，即2015年10月1日及此后的逾期交房違約金，應(yīng)適用民法總則關(guān)于三年訴訟時(shí)效的規(guī)定，不再適用民法通則相關(guān)規(guī)定。也就是說，本案嚴(yán)惠麗、歐陽興祥逾期交房違約金訴請的權(quán)利保護(hù)范圍應(yīng)為2015年10月1日起算至2016年1月24日。即煒煜房開應(yīng)承擔(dān)的逾期交房違約責(zé)任期間應(yīng)為2015年10月1日至2016年1月24日，共計(jì)115天。一審認(rèn)定從2014年11月23日至2017年11月1日，明顯錯(cuò)誤，本院予以糾正。同樣的，在無免責(zé)或延期事由的情況下，煒煜房開承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任亦只能從2015年10月1日起算至嚴(yán)惠麗、歐陽興祥主張的2017年11月17日，共計(jì)778天。一審認(rèn)定從2015年5月31日計(jì)算至2017年11月17日，明顯錯(cuò)誤，二審予以糾正。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)二。本案雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，煒煜房開逾期辦證超過180日的，從逾期之日起，按日向嚴(yán)惠麗、歐陽興祥支付已付房價(jià)款萬分之一的違約金。該約定系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性禁止性規(guī)定，應(yīng)對雙方具有法律約束力。嚴(yán)惠麗、歐陽興祥在未舉證證明其因煒煜房開逾期辦證造成的實(shí)際損失，亦不能證實(shí)雙方約定違約金明顯低于其損失的情況下，訴請按照銀行同期同類貸款利率計(jì)算逾期辦證違約金，于法律規(guī)定不符，應(yīng)不予支持。一審調(diào)整雙方合同約定的逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)為按銀行同期同類貸款利率計(jì)算不當(dāng)，二審予以糾正。煒煜房開上訴關(guān)于逾期辦證應(yīng)依據(jù)雙方《商品房買賣合同》約定計(jì)算的主張，二審予以支持。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)三。煒煜房開上訴主張逾期交房、逾期辦證是因政府為公共利益需要進(jìn)行城市道路改造占用煒煜房開土地，導(dǎo)致土地破宗，加之市國土局與市規(guī)劃局間對興義商城一期用地用途理解不一致，土地不能落宗，無法取得《商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書》及辦理初始登記，進(jìn)而不能按期交房和辦證，符合《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規(guī)定的不可抗力免責(zé)事由，煒煜房開不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。二審分析認(rèn)為，煒煜房開前述實(shí)質(zhì)是以政府行為構(gòu)成不可抗力為由主張免責(zé)。首先，《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規(guī)定了不可抗力免責(zé)原則，但該不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。煒煜房開前述免責(zé)事由不屬不可抗力范疇。其次，雙方訂立的《商品房買賣合同》未將政府行為導(dǎo)致延期交房或延期辦證作為免責(zé)事項(xiàng)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十一條“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決?！钡囊?guī)定，不論煒煜房開前述主張的事實(shí)成立與否，均不能作為其向嚴(yán)惠麗、歐陽興祥承擔(dān)違約責(zé)任的免責(zé)事由。對煒煜房開以此主張不應(yīng)承擔(dān)逾期交房、逾期辦證違約責(zé)任的理由，二審不予采納。
因雙方當(dāng)事人一審對逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不持異議，二審予以確認(rèn)。由此，本案煒煜房開應(yīng)承擔(dān)的逾期交房違約責(zé)任計(jì)算為1210387元×0.0001×115天×30%=4175.84元；逾期辦證違約責(zé)任計(jì)算為1210387元×0.0001×778=94168.11元。
綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，審判程序合法，但適用法律錯(cuò)誤，實(shí)體處理不當(dāng)，應(yīng)予改判。上訴人煒煜房開的上訴理由部分成立，對其上訴請求，二審予以部分支持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，經(jīng)二審審判委員會討論，判決如下：一、撤銷貴州省興義市人民法院（2017）黔2301民初8075號民事判決；二、上訴人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付被上訴人嚴(yán)惠麗、歐陽興祥2015年10月1日起至2016年1月24日止的逾期交房違約金4175.84元；二、上訴人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付被上訴人嚴(yán)惠麗、歐陽興祥2015年10月1日起至2017年11月17日止的逾期辦證違約金94168.11元；三、駁回上訴人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其余上訴請求；四、駁回被上訴人嚴(yán)惠麗、歐陽興祥其余訴訟請求。一審案件受理費(fèi)5510元，減半收取2755元，上訴人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)1129元，由被上訴人嚴(yán)惠麗、歐陽興祥承擔(dān)1626元；二審案件受理費(fèi)5510元，由上訴人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)2258元，由被上訴人嚴(yán)惠麗、歐陽興祥負(fù)擔(dān)3252元。
本院再審審理期間，申請人當(dāng)庭提交了如下證據(jù)：1.興義市國土資源局頒發(fā)的黔（2018）興義市不動產(chǎn)權(quán)第0008018號及黔（2018）興義市不動產(chǎn)權(quán)第0008020號材料；2.2018年6月7日和2018年8月22日興義市不動產(chǎn)權(quán)屬登記交驗(yàn)證件清單，擬證明煒煜房開不能按期辦證系政府政策原因造成，屬不可抗力，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。被申請人發(fā)表質(zhì)證意見稱，對上述證據(jù)的真實(shí)性無異議，但與本案合同履行沒有關(guān)聯(lián)性，政府是否存在不當(dāng)行政行為導(dǎo)致煒煜房開損失與買受人無關(guān)。本院認(rèn)證意見：被申請人對申請人提交的前述證據(jù)的真實(shí)性無異議，該證據(jù)不存在違法情形，且與案涉事實(shí)相關(guān)，本院予以采信。
本院查明
本院再審查明，2010年3月23日，煒煜房開與黔西南州國土資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，2010年11月19日取得興市桔國用（籍）第2010147號土地使用權(quán)證。2012年9月30日，因市政規(guī)劃需要，雙方又簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定由黔西南州國土資源局收回上述出讓土地中的3120平方米。2015年4月9日、2016年4月26日，興義市國土局對上述破宗后的兩宗土地分別為煒煜房開辦理了興市桔國用（籍）第2015082號、興市桔國用（籍）第2016099號土地使用權(quán)證。
又查明，2010年4月13日，黔西南布依族苗族自治州中級人民法院作出（2010）興執(zhí)字第5-1號執(zhí)行裁定，確認(rèn)煒煜房開通過司法拍賣取得原屬于黔西南州吉誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的位于興義市平方米建設(shè)用地使用權(quán)，煒煜房開于2011年7月8日取得興市桔國用（籍）第2011089號土地使用權(quán)證。
再查明，興義商城項(xiàng)目第一期樓盤開發(fā)用地同時(shí)使用了興市桔國用（籍）第2015082號、興市桔國用（籍）第2011089號兩宗土地。
本院再審查明的其它案件事實(shí)與二審認(rèn)定的事實(shí)相符，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人訴辯意見及申請人的再審申請，結(jié)合案件事實(shí)，本案爭議焦點(diǎn)是：煒煜房開應(yīng)否支付逾期交房違約金；煒煜房開應(yīng)否支付逾期辦證違約金。
（一）關(guān)于煒煜房開應(yīng)否支付逾期交房違約金的問題
根據(jù)原審查明情況，申請人在合同約定期間向被申請人交付了涉案房屋，雖然申請人在交付涉案房屋時(shí)沒有將合同約定的相關(guān)房屋證書一并移交，但是，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”之規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)移占有即完成了交付，且被申請人也未舉證證明交付的房屋存在“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”而不能交付使用的情形，故原判決認(rèn)定申請人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任缺乏法律依據(jù)，本院予以糾正。
（二）關(guān)于煒煜房開應(yīng)否支付逾期辦證違約金的問題
第一，按照雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》第二十二條的約定，申請人應(yīng)當(dāng)在2015年05月31日前取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書交付給被申請人；在前述約定日期起180日以后申請人仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的，且被申請人不退房的，申請人應(yīng)當(dāng)自約定日期至實(shí)際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書之日止按日向被申請人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金。截止被申請人提起本案一審訴訟之時(shí)，申請人仍未能向被申請人交付案涉房屋辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，已經(jīng)構(gòu)成違約，依約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第二，本案中，在雙方于2013年10月25日簽訂案涉《商品房買賣合同》之前，煒煜房開已經(jīng)于2010年11月19日、2011年7月8日分別取得興市桔國用（籍）第2010147號、興市桔國用（籍）第2011089號土地使用權(quán)證。結(jié)合申請人向法院提交的《關(guān)于不能及時(shí)為興義商城辦理不動產(chǎn)所有權(quán)登記證書的情況說明》、《關(guān)于解決興義商城債務(wù)清理面臨問題有關(guān)事宜的會議紀(jì)要》等證據(jù)材料，以及2016年1月1日施行的《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（國土資源部令第63號）第六條“不動產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)單元編入一個(gè)不動產(chǎn)登記簿”的規(guī)定，能夠證明因政府市政規(guī)劃調(diào)整占用煒煜房開土地，導(dǎo)致土地破宗，以及政府有關(guān)部門對興義商城一期用地用途理解不一致等客觀事實(shí)也導(dǎo)致煒煜房開不能及時(shí)辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，因出賣人原因?qū)е沦I受人未能在約定期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。非因出賣人原因?qū)е沦I受人未能在約定期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除非雙方有特別約定，該部分責(zé)任不應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。
綜上，綜合考慮本案中煒煜房開直至2016年1月25日才完成案涉房屋竣工驗(yàn)收備案、案涉商鋪已實(shí)際交付，以及因土地破宗無法及時(shí)辦證等客觀情況，本院對二審查明的煒煜房開承擔(dān)逾期辦證違約期間從2015年10月1日起算至嚴(yán)惠麗、歐陽興祥主張的2017年11月17日，共計(jì)778天予以確認(rèn)，對逾期標(biāo)準(zhǔn)酌定按每日萬分之零點(diǎn)五計(jì)算，故逾期辦證違約金為47084.06元（1210387元×0.00005元/天×778天=47084.05元）。
綜上，貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的再審請求部分成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷貴州省黔西南布依族苗族自治州中級人民法院（2018）黔23民終672號民事判決、貴州省興義市人民法院（2017）黔2301民初8075號民事判決；
二、貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付被申請人嚴(yán)惠麗、歐陽興祥2015年10月1日起至2017年11月17日止的逾期辦證違約金47084.05元；
三、駁回申請人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其余訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)5510元，減半收取2755元，由申請人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)1377.5元，由被審請人嚴(yán)惠麗、歐陽興祥承擔(dān)1377.5元；二審案件受理費(fèi)5510元，由申請人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)2755元，由被申請人嚴(yán)惠麗、歐陽興祥負(fù)擔(dān)2755元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 張永成
審判員 周 方
審判員 劉 暉
審判員 陳 衛(wèi)
審判員 劉薈宇
二〇二〇年九月二十一日
法官助理?xiàng)顬t
書記員武媛媛
