審理法院：貴州省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2019）黔民再74號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-09-21
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
再審申請(qǐng)人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱煒煜房開）因與被申請(qǐng)人王愛平商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服貴州省黔西南布依族苗族自治州中級(jí)人民法院（2018）黔23民終653號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?019年10月16日作出（2019）黔民申2185號(hào)民事裁定，裁定本案由本院提審。再審審理中，本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。申請(qǐng)人煒煜房開的訴訟代理人孫超、被申請(qǐng)人王愛平到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請(qǐng)人稱/抗訴機(jī)關(guān)稱
煒煜房開申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，（一）申請(qǐng)人無法按照《商品房買賣合同》約定的期限辦理產(chǎn)權(quán)登記，是因?yàn)樵谵k理土地落宗手續(xù)的過程中出現(xiàn)了情勢(shì)變更，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)免除申請(qǐng)人逾期辦證的違約責(zé)任。本案中，申請(qǐng)人逾期辦證是因?yàn)檎缆犯脑煺饔猛恋亍⒉粍?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須網(wǎng)簽格式合同、市國(guó)土局與市規(guī)劃局執(zhí)法尺度不一、市規(guī)劃局系統(tǒng)升級(jí)等政府相關(guān)政策的變動(dòng)，均系申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂《商品房買賣合同》時(shí)無法預(yù)見的重大變化，屬于情勢(shì)變更。申請(qǐng)人有權(quán)根據(jù)履行合同中出現(xiàn)的情勢(shì)變更要求逾期辦證并免于承擔(dān)違約責(zé)任，否則對(duì)申請(qǐng)人明顯不公平。（二）申請(qǐng)人已在合同約定期限內(nèi)將商鋪實(shí)際交付給被申請(qǐng)人，且被申請(qǐng)人已將商鋪出租并持續(xù)收取租金，支付違約金應(yīng)以守約方遭受損失為前提，被申請(qǐng)人未因申請(qǐng)人逾期提供交付證明文件而遭受經(jīng)濟(jì)損失，申請(qǐng)人不應(yīng)向其承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。此外，導(dǎo)致測(cè)繪機(jī)構(gòu)長(zhǎng)時(shí)間未能對(duì)房屋面積實(shí)測(cè)備案是因?yàn)榘l(fā)生了情勢(shì)變更，并非申請(qǐng)人原因?qū)е?，一、二審判決其承擔(dān)逾期交房的違約金適用法律錯(cuò)誤。
再審被申請(qǐng)人辯稱
王愛平答辯稱，第一，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條不可抗力的免責(zé)原則，煒煜房開不符合免責(zé)條件，所有原因都是可以預(yù)見和克服的。第二，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十八條關(guān)于不可抗力要求的通知和證明，煒煜房開沒有告知我們。第三，關(guān)于情勢(shì)變更我們合同上沒有約定，跟我們沒有任何關(guān)系。第四，在煒煜房開提供的《關(guān)于解決興義商城債務(wù)清理面臨問題有關(guān)事宜的會(huì)議紀(jì)要》中可以看出，煒煜房開從2015年就已經(jīng)無法正常運(yùn)行了，在這個(gè)時(shí)間段里面，公司沒有人去做這個(gè)工作，這才是導(dǎo)致無法辦證的主要原因。
一審原告訴稱
王愛平向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令煒煜公司支付王愛平從2014年10月1日到2017年11月1日期間的未交付符合條件商品房的違約金92442.92元（855953元×36×30×1/10000=92442.92元）。2.支付王愛平從2015年5月31日到2017年11月17日期間的延期辦證違約金106000元（因煒煜房開違約造成王愛平的損失金額難以確定，故違約金以總購(gòu)房款為基數(shù)按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計(jì)算）；3.訴訟費(fèi)用由煒煜公司承擔(dān)。
一審法院查明
貴州省興義市人民法院一審認(rèn)定事實(shí)：王愛平與前妻茍禮園于2013年10月16日與煒煜房開簽訂一份《商品房買賣合同》，主要約定煒煜房開將其開發(fā)的位于興義市。合同約定房屋建筑面積為35.52平方米，套內(nèi)建筑面積18.32平方米，單價(jià)為46722.33元，總價(jià)款為855953元。合同第八條約定“買受人采取下列第3種方式付款……3、貸款方式付款。買受人以（銀行按揭）付款的，應(yīng)于本合同簽訂之日向出賣人交付首期房款435953元，余款420000元以（銀行按揭）支付”。第十一條約定“（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年05月31日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、3、4項(xiàng)所列條件：1、該商品房已取得建筑工程竣工合格證明文件；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；3、滿足十二條中出賣人承諾的本項(xiàng)目?jī)?nèi)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備達(dá)到的條件；4、見補(bǔ)充協(xié)議第六條”。第十三條約定“除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第1種方式處理：1、按照逾期時(shí)間…（2）逾期超過90日后……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金，并于該商品房交付之日起15日內(nèi)向買受人支付違約金”。第二十二條約定“三、（一）出賣人承諾于2015年5月31日前，取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，交付給買受人。（二）約定日期起180日以后，出賣人仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的，買受人不退房的，出賣人自約定日期至實(shí)際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書之日止，按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金。（四）雙方同意按照下列第2種方式辦理商品房轉(zhuǎn)移登記：2、買受人同意委托出賣人或出賣人委托的第三方向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記”。合同簽訂之日，王愛平、茍禮園即向煒煜房開支付房屋首付款435953元,并支付了商鋪維修基金、預(yù)告登記費(fèi)等費(fèi)用?！渡唐贩抠I賣合同》簽訂后，王愛平作為借款人，煒煜房開作為保證人向中國(guó)工商銀行股份有限公司興義分行借款420000元，并簽訂了《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》約定將貸款一次性劃入煒煜房開賬戶。
2014年5月6日王愛平與茍禮園于興義市民政局協(xié)議離婚，并簽訂了《離婚協(xié)議書》對(duì)雙方財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了分配，約定“位于興義商城4號(hào)樓2樓的商鋪房地產(chǎn)所有權(quán)歸男方所有，商鋪余下的貸款由男方自行還清”。在訴訟過程中，雙方當(dāng)事人對(duì)煒煜房開在約定時(shí)間內(nèi)交房無異議，予以確認(rèn)。另查明，涉案房屋至今未辦理好房屋的竣工驗(yàn)收備案登記及產(chǎn)權(quán)登記。經(jīng)查詢，中國(guó)人民銀行公布的中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)年利率在2015年5月31日至2017年11月17日期間進(jìn)行過多次調(diào)整，其中1-5年期中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)年利率最高為5.5%，最低為4.75%。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，王愛平與煒煜房開簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合同簽訂后，王愛平已按合同約定全面履行了付款義務(wù)，煒煜房開應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)登記等義務(wù)，煒煜房開雖在約定時(shí)間內(nèi)實(shí)際交付了房屋，但并不符合合同約定的交付條件，也未按約定時(shí)間辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)煒煜房開提出本案已過訴訟時(shí)效的抗辯，根據(jù)2017年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年”的規(guī)定，雖《商品房買賣合同》約定煒煜房開交房時(shí)間為2014年5月31日，取得商品房所有權(quán)初始登記的時(shí)間為2015年5月31日，但本案約定的違約金支付方式是以日為單位累積計(jì)算，該違約金的性質(zhì)屬于繼續(xù)性債權(quán)，應(yīng)當(dāng)每日分別計(jì)算訴訟時(shí)效。王愛平于2017年11月23日向人民法院起訴，往前推算3年之后的違約金尚在訴訟時(shí)效內(nèi)，即2014年11月23日之后的違約金尚在訴訟時(shí)效期間內(nèi)，逾期交房違約金應(yīng)從2014年11月23日起算。對(duì)于逾期辦證違約金，王愛平主張從2015年5月31日開始計(jì)算，尚在三年訴訟時(shí)效期間內(nèi)，故對(duì)煒煜房開的前述辯解，不予采信。
關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任問題，煒煜房開已在合同約定的時(shí)間內(nèi)交付房屋，但煒煜房開交付的房屋并不符合合同約定的交付條件，因違約金兼具損失填補(bǔ)和違約懲罰的雙重性質(zhì)，煒煜房開仍應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同并支付逾期交房違約金的責(zé)任。根據(jù)合同約定，逾期交房超過90日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。該違約金計(jì)算方式并不明顯過高，一審法院予以確定，因未給買房人造成實(shí)際損失，故一審法院酌情按照30%予以支持。2014年11月23日至2017年11月1日為1075天，逾期交房違約金即為855953元×0.0001×1075天×30%=27604.48元。
關(guān)于逾期辦證的違約責(zé)任問題，合同約定出賣人應(yīng)于2015年5月31日前取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，交付給買受人。約定日期起180日后，出賣人仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的，出賣人自約定日期至實(shí)際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書之日止，按日向買受人支付已交付房款萬分之一的違約金。對(duì)于煒煜房開主張逾期辦證的違約金應(yīng)從實(shí)際繳納契稅的時(shí)間起算的辯稱，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予采信。煒煜房開未如期完成該項(xiàng)合同義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同并支付逾期辦證違約金的責(zé)任。關(guān)于違約金的計(jì)算問題，王愛平認(rèn)為合同約定按日萬分之一計(jì)算違約金過低，要求按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率進(jìn)行計(jì)算，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加”以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決”的規(guī)定，當(dāng)事人有權(quán)利請(qǐng)求人民法院對(duì)合同約定的違約金進(jìn)行調(diào)整，但違約金的調(diào)整范圍，應(yīng)在尊重當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上，結(jié)合因違約而產(chǎn)生的實(shí)際損失、合同履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等因素綜合考慮。本案中，王愛平購(gòu)買的房屋實(shí)為商鋪，其雖未舉證證明逾期辦證對(duì)其造成的損失具體數(shù)額，但對(duì)購(gòu)房者而言，其按約定支付了全部購(gòu)房款，但未能獲得房屋權(quán)屬證書，即存在購(gòu)房款利息損失的客觀情形，故對(duì)王愛平要求以已交購(gòu)房款為基數(shù)按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計(jì)算2015年5月31日起至2017年11月17日止的逾期辦證違約金的訴訟請(qǐng)求，一審法院予以支持。因?yàn)橹袊?guó)人民銀行規(guī)定的貸款利率進(jìn)行過多次調(diào)整，一審法院酌情按王愛平訴請(qǐng)期間的平均年利率5.125%計(jì)算，因2015年5月31日至2017年11月17日為902天，故逾期辦證違約金計(jì)算為108407.03元（855953元×5.125%÷365天×902天=108407.03元）?，F(xiàn)王愛平主張煒煜房開支付該段期間的逾期辦證違約金106000元，符合法律的規(guī)定，與按平均年利率計(jì)算的差距不大，亦在貸款基準(zhǔn)利率變動(dòng)的范圍內(nèi)，予以確定。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條規(guī)定，判決：一、限貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付王愛平2014年11月23日起至2017年11月1日止的逾期交房違約金27604.48元。二、限貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付王愛平2015年5月31日起至2017年11月17日止的逾期辦證違約金106000元。三、駁回王愛平的其余訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)4268元，減半收取2134元，由王愛平負(fù)擔(dān)327元，由貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1807元。
二審上訴人訴稱
煒煜房開不服一審判決，上訴請(qǐng)求：撤銷原判，依法改判或駁回王愛平訴訟請(qǐng)求；一、二審案件受理費(fèi)由王愛平負(fù)擔(dān)。
貴州省黔西南布依族苗族自治州中級(jí)人民法院二審審理查明：2016年1月25日，煒煜公司已取得涉案樓盤項(xiàng)目《竣工驗(yàn)收備案表》。二審對(duì)一審認(rèn)定的其余事實(shí)予以確認(rèn)。
二審法院認(rèn)為
二審認(rèn)為，綜合雙方訴辯請(qǐng)求及理由，歸納本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于三個(gè)方面的問題，一是王愛平訴請(qǐng)的逾期交房、逾期辦證違約金是否已過訴訟時(shí)效；二是一審關(guān)于逾期辦證違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，是否適當(dāng)；三是煒煜房開上訴主張不應(yīng)承擔(dān)逾期交房、逾期辦證違約責(zé)任的理由能否成立。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一。《中華人民共和國(guó)民法總則》第二百零六條規(guī)定“本辦法自2017年10月1日起施行。”本案一審是在2017年11月23日立案受理，關(guān)于訴訟時(shí)效的認(rèn)定，應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)民法總則》的規(guī)定。關(guān)于民法總則中訴訟時(shí)效規(guī)定的溯及力問題，首先，訴訟時(shí)效是指權(quán)利人在一定期間不行使權(quán)利，在該期間屆滿后，發(fā)生義務(wù)人可以拒絕履行其給付義務(wù)效果的法律制度，其目的在于促使權(quán)利人行使權(quán)利、穩(wěn)定法律秩序和維護(hù)交易安全。其次，民法總則與民法通則分別規(guī)定三年與兩年的普通訴訟時(shí)效期間，屬于相同事項(xiàng)上作出的不同規(guī)定，效力等級(jí)上處于同一位階，根據(jù)新法優(yōu)于舊法原則，在民法總則施行后普通訴訟時(shí)效期間應(yīng)為三年。再次，權(quán)利人的權(quán)利受到損害的事實(shí)發(fā)生在民法總則施行前，民法總則關(guān)于訴訟時(shí)效期間的規(guī)定有無溯及力，需據(jù)民法通則規(guī)定的兩年訴訟時(shí)效期間是否跨過2017年10月1日確定。如權(quán)利受到損害事實(shí)發(fā)生在民法總則實(shí)施之前，按照民法通則的規(guī)定訴訟時(shí)效期間在2017年9月30日前已經(jīng)屆滿的，義務(wù)人已經(jīng)確定取得了不履行義務(wù)的訴訟時(shí)效抗辯權(quán)，該抗辯權(quán)不因民法總則施行而消滅。如按照民法通則規(guī)定訴訟時(shí)效期間在2017年10月1日前尚未屆滿的，義務(wù)人的訴訟時(shí)效抗辯權(quán)系在民法總則施行后產(chǎn)生，基于新法施行及新法關(guān)于訴訟時(shí)效規(guī)定有利于保護(hù)權(quán)利人等因素考慮，此時(shí)民法總則關(guān)于訴訟時(shí)效規(guī)定產(chǎn)生溯及力，不再適用民法通則相關(guān)規(guī)定。
具體就本案而言，依據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》約定違約金計(jì)算方式，本案逾期交房、逾期辦證均是按日累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額的，即違約一日就產(chǎn)生一日金額的違約金，此時(shí)的違約金屬于一種繼續(xù)性債權(quán)。繼續(xù)性債權(quán)作為一個(gè)整體，在訴訟時(shí)效的適用上可將其區(qū)分為若干個(gè)別債權(quán)，每個(gè)個(gè)別債權(quán)具有獨(dú)立性。即逾期一日算一日違約金，每日單獨(dú)發(fā)生違約金，每日發(fā)生的違約金債權(quán)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算訴訟時(shí)效。關(guān)于本案繼續(xù)性債權(quán)訴訟時(shí)效問題，雙方合同約定煒煜房開應(yīng)在2014年5月31日前向王愛平交付房屋，超過90日，即應(yīng)從約定交房日之次日起承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。根據(jù)查明的案件事實(shí)，煒煜房開在2016年1月25日取得《竣工驗(yàn)收備案表》，此時(shí)房屋才具備法定交付條件。即煒煜房開逾期交房期間應(yīng)為2014年6月1日至2016年1月24日。王愛平權(quán)利受到損害的事實(shí)，發(fā)生在民法總則實(shí)施之前，按照民法通則的規(guī)定及前述繼續(xù)性債權(quán)逾期一日算一日違約金的方法，王愛平在2014年6月1日至2015年9月30日期間的逾期交房違約金訴訟時(shí)效期間最長(zhǎng)只能計(jì)算至2017年9月30日，即此期間的逾期交房違約金訴訟時(shí)效在民法總則施行前已經(jīng)屆滿，煒煜房開已經(jīng)確定取得了不履行義務(wù)的訴訟時(shí)效抗辯權(quán)，該抗辯權(quán)不因民法總則施行而消滅。由此，王愛平關(guān)于要求煒煜房開承擔(dān)2015年9月30日前的逾期交房違約金之訴請(qǐng)，因已過訴訟時(shí)效，不予支持。2015年10月1日及此后的逾期交房違約金，因按民法通則計(jì)算訴訟時(shí)效期間已至2017年10月1日后，屬在民法總則施行時(shí)訴訟時(shí)效尚未屆滿的請(qǐng)求權(quán)，煒煜房開的訴訟時(shí)效抗辯權(quán)系在民法總則施行后產(chǎn)生，即2015年10月1日及此后的逾期交房違約金，應(yīng)適用民法總則關(guān)于三年訴訟時(shí)效的規(guī)定，不再適用民法通則相關(guān)規(guī)定。也就是說，本案王愛平逾期交房違約金訴請(qǐng)的權(quán)利保護(hù)范圍應(yīng)為2015年10月1日起算至2016年1月24日。即煒煜公司應(yīng)承擔(dān)的逾期交房違約責(zé)任期間應(yīng)為2015年10月1日至2016年1月24日，共計(jì)115天。一審認(rèn)定從2014年10月1日至2017年11月1日，明顯錯(cuò)誤，二審予以糾正。同樣的，在無免責(zé)或延期事由的情況下，煒煜公司承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任亦只能從2015年10月1日起算至王愛平主張的2017年11月17日，共計(jì)778天。一審認(rèn)定從2015年5月31日計(jì)算至2017年11月17日，明顯錯(cuò)誤，二審予以糾正。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二。本案雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，煒煜房開逾期辦證超過180日的，從逾期之日起，按日向王愛平支付已付房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金。該約定系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性禁止性規(guī)定，應(yīng)對(duì)雙方具有法律約束力。王愛平在未舉證證明其因煒煜房開逾期辦證造成的實(shí)際損失，亦不能證實(shí)雙方約定違約金明顯低于其損失的情況下，訴請(qǐng)按照銀行同期同類貸款利率計(jì)算逾期辦證違約金，于法律規(guī)定不符，應(yīng)不予支持。一審調(diào)整雙方合同約定的逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)為按銀行同期同類貸款利率計(jì)算不當(dāng)，二審予以糾正。煒煜房開上訴關(guān)于逾期辦證應(yīng)依據(jù)雙方《商品房買賣合同》約定計(jì)算的主張，二審予以支持。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三。煒煜房開上訴主張逾期交房、逾期辦證是因政府為公共利益需要進(jìn)行城市道路改造占用煒煜房開土地，導(dǎo)致土地破宗，加之市國(guó)土局與市規(guī)劃局間對(duì)興義商城一期用地用途理解不一致，土地不能落宗，無法取得《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書》及辦理初始登記，進(jìn)而不能按期交房和辦證，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條規(guī)定的不可抗力免責(zé)事由，煒煜房開不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。二審分析認(rèn)為，煒煜房開前述實(shí)質(zhì)是以政府行為構(gòu)成不可抗力為由主張免責(zé)。首先，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條規(guī)定了不可抗力免責(zé)原則，但該不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。煒煜房開前述免責(zé)事由不屬不可抗力范疇。其次，雙方訂立的《商品房買賣合同》未將政府行為導(dǎo)致延期交房或延期辦證作為免責(zé)事項(xiàng)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十一條“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決?！钡囊?guī)定，不論煒煜房開前述主張的事實(shí)成立與否，均不能作為其向王愛平承擔(dān)違約責(zé)任的免責(zé)事由。對(duì)煒煜房開以此主張不應(yīng)承擔(dān)逾期交房、逾期辦證違約責(zé)任的理由，二審不予采納。
因雙方當(dāng)事人一審對(duì)逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不持異議，二審予以確認(rèn)。由此，本案煒煜公司應(yīng)承擔(dān)的逾期交房違約責(zé)任計(jì)算為855953元×0.0001×115天×30%=2953.04元；逾期辦證違約責(zé)任計(jì)算為855953元×0.0001×778=66593.14元。
綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，審判程序合法，但適用法律錯(cuò)誤，實(shí)體處理不當(dāng)，應(yīng)予改判。上訴人煒煜房開的上訴理由部分成立，對(duì)其上訴請(qǐng)求，二審予以部分支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，經(jīng)二審審判委員會(huì)討論，判決如下：一、撤銷貴州省興義市人民法院（2017）黔2301民初8077號(hào)民事判決；二、上訴人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付被上訴人王愛平2015年10月1日起至2016年1月24日止的逾期交房違約金2953.04元；二、上訴人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付被上訴人王愛平2015年10月1日起至2017年11月17日止的逾期辦證違約金66593.14元；三、駁回上訴人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其余上訴請(qǐng)求；四、駁回被上訴人王愛平其余訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)4268元，減半收取2134元，上訴人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)769元，由被上訴人王愛平承擔(dān)1365元；二審案件受理費(fèi)4268元，由上訴人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)1538元，由被上訴人王愛平負(fù)擔(dān)2730元。
本院再審審理期間，申請(qǐng)人當(dāng)庭提交了如下證據(jù)：1.興義市國(guó)土資源局頒發(fā)的黔（2018）興義市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0008018號(hào)及黔（2018）興義市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0008020號(hào)材料；2.2018年6月7日和2018年8月22日興義市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記交驗(yàn)證件清單，擬證明煒煜房開不能按期辦證系政府政策原因造成，屬不可抗力，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。被申請(qǐng)人發(fā)表質(zhì)證意見稱，對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性無異議，但與本案合同履行沒有關(guān)聯(lián)性，政府是否存在不當(dāng)行政行為導(dǎo)致煒煜房開損失與買受人無關(guān)。本院認(rèn)證意見：被申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)人提交的前述證據(jù)的真實(shí)性無異議，該證據(jù)不存在違法情形，且與案涉事實(shí)相關(guān)，本院予以采信。
本院查明
本院再審查明，2010年3月23日，煒煜房開與黔西南州國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，2010年11月19日取得興市桔國(guó)用（籍）第2010147號(hào)土地使用權(quán)證。2012年9月30日，因市政規(guī)劃需要，雙方又簽訂了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定由黔西南州國(guó)土資源局收回上述出讓土地中的3120平方米。2015年4月9日、2016年4月26日，興義市國(guó)土局對(duì)上述破宗后的兩宗土地分別為煒煜房開辦理了興市桔國(guó)用（籍）第2015082號(hào)、興市桔國(guó)用（籍）第2016099號(hào)土地使用權(quán)證。
又查明，2010年4月13日，黔西南布依族苗族自治州中級(jí)人民法院作出（2010）興執(zhí)字第5-1號(hào)執(zhí)行裁定，確認(rèn)煒煜房開通過司法拍賣取得原屬于黔西南州吉誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的位于興義市平方米建設(shè)用地使用權(quán)，煒煜房開于2011年7月8日取得興市桔國(guó)用（籍）第2011089號(hào)土地使用權(quán)證。
再查明，興義商城項(xiàng)目第一期樓盤開發(fā)用地同時(shí)使用了興市桔國(guó)用（籍）第2015082號(hào)、興市桔國(guó)用（籍）第2011089號(hào)兩宗土地。
本院再審查明的其它案件事實(shí)與二審認(rèn)定的事實(shí)相符，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人訴辯意見及申請(qǐng)人的再審申請(qǐng)，結(jié)合案件事實(shí)，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：煒煜房開應(yīng)否支付逾期交房違約金；煒煜房開應(yīng)否支付逾期辦證違約金。
（一）關(guān)于煒煜房開應(yīng)否支付逾期交房違約金的問題
根據(jù)原審查明情況，申請(qǐng)人在合同約定期間向被申請(qǐng)人交付了涉案房屋，雖然申請(qǐng)人在交付涉案房屋時(shí)沒有將合同約定的相關(guān)房屋證書一并移交，但是，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”之規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)移占有即完成了交付，且被申請(qǐng)人也未舉證證明交付的房屋存在“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”而不能交付使用的情形，故原判決認(rèn)定申請(qǐng)人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任缺乏法律依據(jù)，本院予以糾正。
（二）關(guān)于煒煜房開應(yīng)否支付逾期辦證違約金的問題
第一，按照雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》第二十二條的約定，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在2015年5月31日前取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書交付給被申請(qǐng)人；在前述約定日期起180日以后申請(qǐng)人仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的，且被申請(qǐng)人不退房的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自約定日期至實(shí)際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書之日止按日向被申請(qǐng)人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金。截止被申請(qǐng)人提起本案一審訴訟之時(shí)，申請(qǐng)人仍未能向被申請(qǐng)人交付案涉房屋辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，已經(jīng)構(gòu)成違約，依約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第二，本案中，在雙方于2013年10月16日簽訂案涉《商品房買賣合同》之前，煒煜房開已經(jīng)于2010年11月19日、2011年7月8日分別取得興市桔國(guó)用（籍）第2010147號(hào)、興市桔國(guó)用（籍）第2011089號(hào)土地使用權(quán)證。結(jié)合申請(qǐng)人向法院提交的《關(guān)于不能及時(shí)為興義商城辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記證書的情況說明》、《關(guān)于解決興義商城債務(wù)清理面臨問題有關(guān)事宜的會(huì)議紀(jì)要》等證據(jù)材料，以及2016年1月1日施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（國(guó)土資源部令第63號(hào)）第六條“不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿”的規(guī)定，能夠證明因政府市政規(guī)劃調(diào)整占用煒煜房開土地，導(dǎo)致土地破宗，以及政府有關(guān)部門對(duì)興義商城一期用地用途理解不一致等客觀事實(shí)也導(dǎo)致煒煜房開不能及時(shí)辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，因出賣人原因?qū)е沦I受人未能在約定期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。非因出賣人原因?qū)е沦I受人未能在約定期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除非雙方有特別約定，該部分責(zé)任不應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。
綜上，結(jié)合本案中煒煜房開直至2016年1月25日才完成案涉房屋竣工驗(yàn)收備案、案涉商鋪已實(shí)際交付，以及土地破宗辦證等客觀情況綜合考慮，本院對(duì)二審查明的煒煜房開承擔(dān)逾期辦證違約期間從2015年10月1日起算至王愛平主張的2017年11月17日，共計(jì)778天予以確認(rèn)，對(duì)逾期標(biāo)準(zhǔn)酌定按每日萬分之零點(diǎn)五計(jì)算，故逾期辦證違約金為33296.57元（=855953元×0.00005元/天×778天）。
綜上，貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的再審請(qǐng)求部分成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷貴州省黔西南布依族苗族自治州中級(jí)人民法院（2018）黔23民終653號(hào)民事判決、貴州省興義市人民法院（2017）黔2301民初8077號(hào)民事判決；
二、貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付被申請(qǐng)人王愛平2015年10月1日起至2017年11月17日止的逾期辦證違約金33296.57元；
三、駁回申請(qǐng)人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其余訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)4268元，減半收取2134元，由申請(qǐng)人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)1067元，由被審請(qǐng)人王愛平承擔(dān)1067元；二審案件受理費(fèi)4268元，由申請(qǐng)人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)2134元，由被申請(qǐng)人王愛平負(fù)擔(dān)2134元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 張永成
審判員 周 方
審判員 劉 暉
審判員 陳 衛(wèi)
審判員 劉薈宇
二〇二〇年九月二十一日
法官助理?xiàng)顬t
書記員武媛媛
