審理法院：北京市第三中級人民法院
案號：（2020）京03民終6824號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-09-22
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人北京恒興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下稱恒興盛公司）、上訴人孫玉紅商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2018）京0105民初96898號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人恒興盛公司的委托訴訟代理人陳思，上訴人孫玉紅及其委托訴訟代理人李永慧到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
恒興盛公司上訴請求：1.撤銷一審法院判決，并發(fā)回重審或改判扣除10%購房款作為違約金，違約金為682,471.5元;2.一、二審訴訟費由孫玉紅承擔(dān)。事實與理由：一、恒興盛公司與孫玉紅簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》關(guān)于付款與交房的部分具有先后履行順序，孫玉紅違約在先，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院明確了孫玉紅是涉案合同的先履行義務(wù)方，依照《中華人民共和國合同法》第六十七條規(guī)定內(nèi)容，涉案商鋪早已完成竣工驗收備案，完全符合交房條件，不存在無法交付的可能性，因此孫玉紅不享有不安抗辯權(quán)。作為應(yīng)當(dāng)先履行義務(wù)的一方，孫玉紅由于未能按期履行付款義務(wù)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。若孫玉紅認(rèn)為涉案商鋪確實存在瑕疵，其主張權(quán)利的時間應(yīng)在其履行完合同義務(wù)，依照程序驗房、收房后。二、依照合同規(guī)定，買受人逾期付款超過180天，賣方有權(quán)單方解除合同，且買受人所交全部款項不予退還?，F(xiàn)恒興盛公司僅要求扣除總房款10%作為違約金，符合合同規(guī)定。據(jù)此，請求二審法院撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判支持恒興盛公司的上訴請求。
被上訴人辯稱
孫玉紅針對恒興盛公司的上訴意見辯稱：不同意恒興盛公司上訴，請求法院駁回上訴，恒興盛公司向規(guī)劃局承諾不加層，但其在銷售中虛假宣傳一層變兩層，這與房屋現(xiàn)狀不符，屬于違約，孫玉紅因此拒絕收房，拒絕辦理貸款不存在違約。恒興盛公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
上訴人訴稱
孫玉紅上訴請求：1.撤銷一審法院判決第五條，改判支持孫玉紅的該案一審反訴請求第二、三、四項；2.一、二審訴訟費由恒興盛公司負(fù)擔(dān)。事實及理由：1.法院在判決中已認(rèn)定恒興盛公司銷售宣傳冊所載視為要約，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，該要約雖未在合同中載明，但仍為雙方合同內(nèi)容，因恒興盛公司一方原因?qū)е略摵贤静荒軐崿F(xiàn)，而不是商品質(zhì)量瑕疵，對孫玉紅構(gòu)成根本違約，而不是判決書內(nèi)提到的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任。2.關(guān)于判決書中指出的孫玉紅逾期未付尾款構(gòu)成違約屬于事實認(rèn)定錯誤。孫玉紅逾期未付尾款是因為恒興盛公司違約在前，且不能交付符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋，同時該公司在房屋買賣過程中售房、貸款等各個環(huán)節(jié)欺騙消費者，商業(yè)信譽較差，孫玉紅雖負(fù)有先履行的義務(wù)，但為了保護(hù)自身權(quán)益，不得已只能行使不安抗辯權(quán)。按照合同約定2017年12月31日恒興盛公司應(yīng)交付合格商鋪給買受人，但至今該商鋪仍無法滿足正常營業(yè)使用，已收商鋪的買受人損失非常大，見（2019）京0105民初85140號判決。交付符合合同約定的房屋是出賣方的基本義務(wù)，保證房屋結(jié)構(gòu)、狀態(tài)符合合同約定是恒興盛公司的在先義務(wù)，房屋交付后孫玉紅多次與恒興盛公司溝通，要求其按合同約定對房屋進(jìn)行改造，其半年之久才完成大門增加工作，層高嚴(yán)重不足，明確告知一層無法改兩層，該情況系經(jīng)恒興盛公司確認(rèn)無法改變，與其銷售時承諾不符。基于對恒興盛公司無履約可能性的判定，孫玉紅有權(quán)依據(jù)先履行抗辯權(quán)拒絕履行后續(xù)付款義務(wù)，即便認(rèn)定孫玉紅逾期辦理貸款也不應(yīng)認(rèn)定為違約。3.恒興盛公司在簽訂合同過程中存在欺詐，屬于可撤銷合同，孫玉紅本可以主張撤銷或變更合同，并要求恒興盛公司承擔(dān)締約過失責(zé)任，但因恒興盛公司負(fù)責(zé)人多次表示可以通過代售或合并轉(zhuǎn)讓等方式將商鋪處理掉減少孫玉紅的損失，孫玉紅才同意等待處理，但遲遲未解決，導(dǎo)致孫玉紅未在1年內(nèi)行使相關(guān)主張而喪失了撤銷權(quán)。4.恒興盛公司在房屋出售前的宣傳材料明確房屋可以改建二層，這是商鋪層高不同導(dǎo)致差價巨大的根本原因，孫玉紅基于此預(yù)期才購買了涉案商鋪。一審法院認(rèn)定宣傳單可以構(gòu)成要約，但一審回避了恒興盛公司行為的惡劣性，根據(jù)孫玉紅查證的規(guī)劃許可證顯示，恒興盛公司在建設(shè)該商鋪前就明確不可以超層高加建銷售，但其在宣傳時刻意宣傳一層變兩層，有意誤導(dǎo)購房人，應(yīng)屬欺詐，從一開始恒興盛公司就以獲取超額利潤為目的，其承諾是不可履行的，法院應(yīng)判令其支付懲罰性違約賠償才能與其違約行為的惡劣性相匹配。一審判決雙方違約過錯相抵完全錯誤。雙方違約主觀差異極大，不能在違約結(jié)果上直接相抵，一審判決處理方式造成了雙方利益極大失衡。按照一審判決結(jié)果，涉案房屋已經(jīng)升值，恒興盛公司原價收回房屋即能高價售出，孫玉紅資金被占用四年，不僅未能享受房屋升值，連基本利息補償都沒有，比對雙方履行合同的過錯及主觀惡性，一審判決雙方違約過錯相抵完全錯誤。二審補充上訴意見：1.恒興盛公司自己向規(guī)劃局承諾不擅自加層且其明知規(guī)劃手續(xù)亦不允許，但其故意欺詐消費者進(jìn)行虛假宣傳，給孫玉紅造成可改兩層的心理暗示，但事實上此房屋不能分層改造；房屋管道嚴(yán)重占用室內(nèi)空間，有效層高局部只有3.9米，外立面遮擋室內(nèi)采光高達(dá)1.5米，龍骨進(jìn)入室內(nèi)占用有效面積，合同約定兩向開門，實際僅有一向開門等，恒興盛公司根本無法交付符合合同約定的房屋。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第67條規(guī)定，恒興盛公司所建房屋不符合約定，孫玉紅拒絕交付尾款辦理貸款手續(xù)完全符合該條規(guī)定的先履行抗辯權(quán)。孫玉紅拒絕交付尾款辦理貸款手續(xù)的行為不構(gòu)成違約。2.一審法院認(rèn)為孫玉紅不收房就不能向恒興盛公司主張物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，進(jìn)而認(rèn)定孫玉紅不支付尾款不辦理貸款違約嚴(yán)重錯誤。孫玉紅不構(gòu)成違約。首先，一審認(rèn)定與孫玉紅主張不符。孫玉紅主張恒興盛公司建設(shè)房屋的結(jié)構(gòu)不符合約定且無法修復(fù)，恒興盛公司構(gòu)成根本違約，孫玉紅的合同目的無法實現(xiàn)。按照《中華人民共和國合同法》第148條規(guī)定，恒興盛公司建設(shè)的商鋪不符合約定的分層改造且無法調(diào)換或修復(fù)，孫玉紅購買符合宣傳冊中約定布局房屋的合同目的落空，依法享有拒絕接受房屋或者解除合同的權(quán)利。孫玉紅拒絕接受房屋，當(dāng)然就不再負(fù)有支付尾款和辦理貸款的義務(wù)。其次，一審法院認(rèn)為只有恒興盛公司向?qū)O玉紅交付房屋、孫玉紅收房后才能主張瑕疵擔(dān)保責(zé)任錯誤，在未收到貨物前可以因發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物不符合約定而拒絕收貨付款。孫玉紅依法行使拒絕接受房屋的權(quán)利，不支付尾款和辦理貸款不構(gòu)成違約。3.一審法院認(rèn)定恒興盛公司構(gòu)成違約而孫玉紅不構(gòu)成違約，恒興盛公司應(yīng)當(dāng)賠償因其違約給孫玉紅造成的損失。孫玉紅一審主張包括房屋增值損失以及資金被占用的收益損失占購房款30%的損失，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第113條之規(guī)定，此房屋從購買至今增值100萬，根據(jù)孫玉紅一審提交的恒興盛公司掛出的高端理財產(chǎn)品手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)，孫玉紅被占用的資金應(yīng)按照年收益9.5%計算收益損失。根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》第三條規(guī)定五年期利率加收50%計算。后在二審?fù)徶?，孫玉紅明確其在二審中不再主張其一審反訴請求第二項，針對其一審反訴請求第三項、第四項判決內(nèi)容提起上訴。
被上訴人辯稱
恒興盛公司針對孫玉紅的上訴意見辯稱：宣傳冊上體現(xiàn)的6米挑高與合同一致，也與房屋現(xiàn)狀一致，一層變兩層是房主的選擇，恒興盛公司交付房屋符合合同約定，據(jù)此孫玉紅不享有先履行抗辯權(quán)，恒興盛公司的房屋完成竣工驗收備案并具有交付條件，本案中孫玉紅違約在先，目前房屋無法回款與無法再次售買，給恒興盛公司造成巨大損失，請法院駁回孫玉紅上訴，支持恒興盛公司上訴請求。
一審原告訴稱
恒興盛公司向一審法院起訴請求：1、要求判令解除恒興盛公司與孫玉紅于2016年6月14日簽訂的編號為Y1898377《北京市商品房預(yù)售合同》；2、要求判令恒興盛公司不予退還孫玉紅已交購房款；3、要求判令孫玉紅配合恒興盛公司辦理注銷合同備案等取消交易的手續(xù)，并承擔(dān)因辦理相關(guān)手續(xù)所支付的費用。
孫玉紅向一審法院反訴請求：1、要求判令恒興盛公司改造商鋪外立面及龍骨架，不影響商鋪正常使用；2、要求判令恒興盛公司按照全部購房款的2%賠償孫玉紅若全款購房的損失，即147,037元；3、要求判令恒興盛公司參照6米層高與4.5米層高商鋪及是否有明火的因素確定的銷售價格向?qū)O玉紅賠償損失180萬元，并承擔(dān)增加30%懲罰性賠償責(zé)任即54萬元，合計234萬元；4、要求判令恒興盛公司支付遲延交付房屋的違約金，以3,414,715元為基數(shù)，按照每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算自2017年12月31日起至商鋪具備營業(yè)條件時止。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實：2016年6月14日，出賣人恒興盛公司與買受人孫玉紅簽訂的編號為Y1898377《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，約定：買受人購買位于朝陽區(qū)東壩南區(qū)1105-×1、×2地塊2#地庫、3#地庫-1層×商品房（暫定名為恒大水岸嘉園），所在土地用途為地下商業(yè)，土地使用年限自2013年12月27日至2053年12月26日止。該商品房的用途為配套商業(yè)；層高為6米。該商品房朝向為東南。預(yù)測建筑面積共117.55平方米（其中，套內(nèi)建筑面積76.1平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e41.45平方米）。該商品房單價每平方米89,680.88元，總價款6,824,715元。買受人應(yīng)當(dāng)將購房款直接存入專用賬戶。買受人申請抵押貸款的，出賣人提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶。買受人未按照約定的時間付款的應(yīng)當(dāng)，逾期在180日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金，并于實際支付應(yīng)付款之日起30日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過180日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)該自解除合同通知送達(dá)之日起30日內(nèi)按照累計的預(yù)期應(yīng)付款1%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金，并于實際支付應(yīng)付款之日起30日內(nèi)向出賣人支付違約金。逾期應(yīng)付款是指依照約定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額約定。出賣人應(yīng)在2017年12月31日前交付該商品房。該商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、該商品房已取得規(guī)劃驗收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗收備案表；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書；3、滿足合同中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到的條件。除不可抗力外，出賣人未按照約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列方式處理：逾期在180日之內(nèi)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過180日后，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金。合同還約定：交付商品房時，該商品房已經(jīng)由建設(shè)、勘驗、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位驗收合格。查驗該商品房時發(fā)現(xiàn)其質(zhì)量或其他問題的，雙方同意按照以下方式處理：由出賣人按照國家和本市有關(guān)工程質(zhì)量的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費用，但前述問題不能作為買受人拒絕接受商品房或要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由，維修期間不視為出賣人逾期交房。商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定：出賣人交付的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列方式處理：買受人在交樓日如對裝飾、設(shè)備提出異議，由出賣人按雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修理、更換重做，并在30日內(nèi)解決，但不影響雙方在交樓日辦理房屋交接手續(xù)。買受人不得以出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)為由拒絕接受該商品房。具體裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定見附件六。
該合同附件五，就付款方式及期限的約定：出賣人和買受人同意對本合同第六條付款方式及期限達(dá)成以下補充協(xié)議：第一條，買受人同意按下列第二種方式付款。（二）銀行按揭付款。買受人應(yīng)于本合同簽署之日向出賣人支付首付房款3,414,715元；剩余款項3,410,000元，買受人以銀行按揭貸款的形式支付，買受人應(yīng)在本合同簽署當(dāng)日向按揭貸款銀行提供符合按揭貸款銀行要求的辦理按揭貸款時需要買受人提供的全部申請資料，繳納買受人應(yīng)繳納的相關(guān)費用，并向按揭貸款銀行提出正式的按揭貸款申請。出賣人在買受人辦理銀行按揭手續(xù)時應(yīng)給予買受人必要的配合，但出賣人不負(fù)有任何義務(wù)確保按揭貸款銀行會批準(zhǔn)買受人的按揭貸款申請。買受人未能在上述期限內(nèi)提供全部貸款申請資料及繳納相關(guān)費用的，則視為買受人逾期付款，按本合同第十一條處理。買受人應(yīng)當(dāng)自竣工驗收備案之日起30天內(nèi)，將貸款款項劃撥至出賣人賬上。
該合同附件六，就裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定：一、室內(nèi)空間標(biāo)準(zhǔn)。1、商鋪：天花：結(jié)構(gòu)面相對平整。地面：結(jié)構(gòu)面相對平整。墻身：水泥砂漿找平。三、相關(guān)配套設(shè)施。3、具備燃?xì)夤艿腊惭b要求的餐飲商鋪預(yù)留點位。
該合同附件九，補充協(xié)議約定：一、雙方同意本合同第三條補充如下：該商品房與相同戶型的樣板房因所在樓棟、樓層或地形等不同，局部結(jié)構(gòu)、層高、面積可能存在差異。實際交付以合同約定為準(zhǔn)。所有層高均包括樓板厚度。二、雙方同意本合同第六條補充如下：（一）關(guān)于銀行按揭貸款付款方式的約定。1、買受人必須在《認(rèn)購書》約定日期內(nèi)辦理完畢銀行按揭申請手續(xù)并簽署抵押貸款合同（協(xié)議），并提供銀行按揭所需的全部真實資料，否則視為逾期付款，買受人按本合同第十一條之約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。3、如買受人的按揭申請未獲銀行最終審批同意的，買受人應(yīng)在銀行審批終了之日起15日內(nèi)付清剩余貸款，且不能享受付款方式的優(yōu)惠折扣，逾期付款的買受人應(yīng)按本合同第十一條之規(guī)定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；如因買受人無法付清房款致使合同被解除，則買受人應(yīng)按房屋總價款10%向出賣人支付違約金。4、買受人在辦理完畢銀行按揭貸款手續(xù)之前，要求終止合同的，買受人所交的款項不予以退還。五、雙方同意本合同第十二條、第十三條補充如下：1、如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期交付；（2）如合同約定的交付期限屆滿時，買受人仍未能依約向出賣人支付全部到期款項（包括違約金、稅費等）。2、買受人選擇按揭付款方式購房的，在合同約定交房之日，買受人的銀行貸款申請手續(xù)未經(jīng)銀行批準(zhǔn)的（即按揭款未劃入監(jiān)管賬戶），交樓期限順延。七、雙方同意本合同第十七條補充如下：1、買受人在接收商品房時，除該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題等嚴(yán)重銀行正常使用的質(zhì)量問題外，不得以該商品房存在質(zhì)量問題為由拒絕接收，否則，從出賣人書面通知的買受人辦理該商品房交接手續(xù)之日起，視為出賣人已經(jīng)交付該商品房。但買受人接收該商品房的，不視為出賣人所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的保修義務(wù)予以免除，出賣人仍然應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和合同的約定對該商品房的質(zhì)量問題進(jìn)行整改和保修。十一、其他約定。5、出賣人針對買受人所購商品房及其所在樓宇、項目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁、報紙、電視廣告等）僅供買受人購房時參考，并不視為正式要約之內(nèi)容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔(dān)違約責(zé)任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內(nèi)容不一致的，以本合同及其附件為準(zhǔn)。雙方在交易過程中口頭表示的意向和信息，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束。6、如買受人逾期未付款，出賣人以本合同及補充協(xié)議的規(guī)定解除合同的，出賣人有權(quán)在買受人已付房款中直接扣除相應(yīng)的違約金。
一審審理中，雙方一致確認(rèn)，孫玉紅已支付恒興盛公司首付款3,414,715元；孫玉紅未就剩余款項3,410,000元辦理銀行貸款，亦未支付恒興盛公司；恒興盛公司尚未將1044號房屋交付孫玉紅。
雙方當(dāng)事人有爭議的事實有：
一、雙方對孫玉紅未成功申請銀行貸款的原因存在爭議。恒興盛公司稱貸款銀行為中國工商銀行，申請材料根據(jù)銀行要求提供，目前恒興盛公司與孫玉紅未就貸款銀行達(dá)成一致意見，其在2017年底可以辦理貸款時通過電話和郵寄方式向?qū)O玉紅通知過辦理貸款，孫玉紅以其不在北京或房屋不符合交付條件為由拒絕辦理貸款。關(guān)于恒興盛公司通知孫玉紅辦理貸款的事實，恒興盛公司未提交證據(jù)予以證明。
孫玉紅稱在簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》時恒興盛公司不具備貸款條件，雙方曾協(xié)商一致確認(rèn)貸款銀行為招商銀行、興業(yè)銀行，后恒興盛公司變更貸款銀行為中國工商銀行，在確定中國工商銀行后，恒興盛公司仍不具備貸款條件。同時，孫玉紅稱其提交過辦理貸款所需的材料，包括身份證、工作證明、收入證明、獨立購房證明，并按照恒興盛公司的要求在恒興盛公司具備貸款條件后提供銀行流水。孫玉紅稱其在2017年底得知恒興盛出售的商鋪陸續(xù)具備貸款條件，其在2018年夏天接到過恒大住宅樓銷售通知要求配合辦理手續(xù)，但未接到恒興盛公司的正式通知，后因1044號房屋現(xiàn)狀商街現(xiàn)狀與合同約定不符，其拒絕辦理貸款。
孫玉紅申請證人李某、牛某出庭作證。李某稱恒興盛公司要求買受人在簽訂購房合同之后3個月內(nèi)提交辦理貸款所需的材料，當(dāng)時推薦的是興業(yè)銀行，李某提交材料后直到2017年12月恒興盛公司才說可以辦理貸款，后來變更貸款銀行為中國工商銀行，李某重新向中國工商銀行提交材料，2018年初貸款辦理下來的。牛某稱其與恒興盛公司于2016年4月29日簽訂購房合同，當(dāng)時恒興盛公司說辦貸款需要半年，確定的銀行是招商銀行，后來拖了一年，直到2017年底恒興盛公司才通知可以辦理貸款，貸款銀行變更為中國工商銀行，變更銀行系恒興盛公司的原因。恒興盛公司對證人證言的真實性不認(rèn)可，稱兩位證人與商街項目有利害關(guān)系，對證明目的不認(rèn)可。
綜合雙方意見，通過恒興盛公司陳述以及證人證言，可以認(rèn)定1044號房屋可以辦理貸款的時間為2017年底。
二、孫玉紅稱因恒興盛公司在銷售房屋時承諾×號房屋可以一層改二層使用，故1044號房屋價款高于周邊其他房屋。對此，孫玉紅申請證人李某、牛某出庭作證。李某稱其購買了地下二層×3號房屋，銷售人員推薦購買6米層高的房屋，4米層高的房屋與6米層高的房屋每平方米價格相差2萬-3萬元。牛某稱銷售房屋是宣傳購買6米層高的房屋可以加蓋二層，但是后來在已經(jīng)裝修的業(yè)主商鋪上張貼告知書明確不允許一層改二層，這樣的話6米層高的房屋單價偏高。恒興盛公司不認(rèn)可證人證言的真實性和證明目的，稱房屋價格是根據(jù)房屋所在的地段、商鋪的功能確定的，并非依照一層改二層確定的。
三、孫玉紅稱恒興盛公司虛假宣傳，在銷售樓盤時承諾×號房屋可以一層改二層使用，但是商街現(xiàn)場貼有告知書，向正在裝修的業(yè)主告知不得一層改二層。對此，孫玉紅提交宣傳折頁證明其中載明“商鋪層高最高可達(dá)6米，高挑空間隨需創(chuàng)變，盡享兩層雙倍面積”，并提交《北京市規(guī)劃委員會建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件》證明其中載明“本項目地庫中特殊層高部分（超市、影院、電玩城、KTV）是按照實際使用需要設(shè)置，根據(jù)你公司與恒大商業(yè)有限公司意向書此部分由該公司使用管理，同時根據(jù)你公司承諾，特殊層高不得拆分進(jìn)行銷售，不得改變使用性質(zhì)，不得擅自加（夾）層?！焙闩d盛公司對上述證據(jù)的真實性均認(rèn)可，但對證明目的均不認(rèn)可。恒興盛公司稱《北京市商品房預(yù)售合同》中約定宣傳資料僅供買受人購房時參考，不視為正式要約內(nèi)容，出賣人不因此承擔(dān)違約責(zé)任，如宣傳資料與《北京市商品房預(yù)售合同》約定不一致，以《北京市商品房預(yù)售合同》和附件為準(zhǔn)。
四、孫玉紅稱×號房屋內(nèi)有管道占用空間，可使用的層高不夠6米，外立面遮擋陽光，室外龍骨架進(jìn)入室內(nèi)占用室內(nèi)空間。對此，孫玉紅提交×號房屋照片、孫玉紅與他人微信聊天記錄證明房屋現(xiàn)狀情況以及室內(nèi)油煙管道與地面距離僅3.9米，龍骨架與地面距離僅4米，地面與屋頂距離5.5米。恒興盛公司不認(rèn)可照片的真實性，稱無法確認(rèn)是否為×號房屋；恒興盛公司對微信聊天記錄的真實性認(rèn)可，對證明目的不認(rèn)可，稱對方人員身份無法核實。恒興盛公司提交房屋面積測算報告書稱房屋工程所在工程于2017年12月25日測繪，房屋面積符合合同約定。恒興盛公司提交圖紙稱工程已經(jīng)竣工驗收，圖紙顯示×號房屋層高為6米。
五、雙方對×號房屋是否具備交付條件存在爭議。恒興盛公司稱×號房屋具備交付條件，但因?qū)O玉紅未辦理收房手續(xù)，未辦理銀行貸款，故未向?qū)O玉紅交付房屋。孫玉紅稱因×號房屋尚未達(dá)到交付的標(biāo)準(zhǔn)，未提供收房所需的相關(guān)文件，故其未收房。對此，恒興盛公司提交《建設(shè)工程規(guī)劃核驗（驗收）意見》復(fù)印件、《北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》證明×號房屋所在工程于2017年11月10日經(jīng)過規(guī)劃核驗（驗收），于2017年12月18日竣工。恒興盛公司稱《建設(shè)工程規(guī)劃核驗（驗收）意見》原件在公司總部。孫玉紅稱《建設(shè)工程規(guī)劃核驗（驗收）意見》的真實性無法確認(rèn)，該工程的竣工驗收條件與恒興盛公司應(yīng)當(dāng)交付房屋的條件標(biāo)準(zhǔn)是不同的，稱《北京市商品房預(yù)售合同》中第13條約定的市政基礎(chǔ)設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施上水、下水沒有達(dá)到要求，商鋪有電但是不達(dá)標(biāo)不能用，供暖設(shè)施仍在改，×號房屋應(yīng)該是帶燃?xì)獾?，但是合同中沒有寫，沒有電話和有線電視。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為：雙方當(dāng)事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上共同訂立《北京市商品房預(yù)售合同》，且無違反法律的強制性規(guī)定，該合同合法有效。依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。綜合查明的事實，一審法院認(rèn)定本案存在以下爭議焦點：
一、關(guān)于孫玉紅逾期未支付剩余房款的行為是否構(gòu)成違約。首先，根據(jù)審理查明的情況，恒興盛公司與孫玉紅簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》約定，買受人應(yīng)在本合同簽署當(dāng)日向按揭貸款銀行提供符合按揭貸款銀行要求的辦理按揭貸款時需要買受人提供的全部申請資料，繳納買受人應(yīng)繳納的相關(guān)費用，并向按揭貸款銀行提出正式的按揭貸款申請。買受人未能在上述期限內(nèi)提供全部貸款申請資料及繳納相關(guān)費用的，則視為買受人逾期付款。客觀上，根據(jù)交易慣例，在合同簽訂當(dāng)日辦理按揭貸款條件尚不成立。即使孫玉紅于合同簽訂當(dāng)日提交了全部辦理按揭貸款所需材料、繳納相關(guān)費用并向按揭貸款銀行提出正式的按揭貸款申請，合同簽訂當(dāng)日銀行亦無法批貸。一審法院認(rèn)為，孫玉紅未在合同簽訂當(dāng)日辦理銀行按揭貸款的行為不構(gòu)成違約。
其次，我國《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達(dá)成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間。本案中，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，房屋于2017年底才具備辦理貸款的條件。根據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》約定，房屋交付時間為2017年12月31日之前。據(jù)此，恒興盛公司應(yīng)當(dāng)交房的時間和房屋可以辦理按揭銀行貸款的時間均為2017年底。恒興盛公司主張其在2017年底通過電話和郵寄方式向?qū)O玉紅通知過辦理貸款事宜，但恒興盛公司未提交證據(jù)予以證明，一審法院對此不予采納。孫玉紅自認(rèn)其在2018年夏天接到過恒大住宅樓銷售通知要求配合辦理手續(xù)，據(jù)此可以認(rèn)定孫玉紅于2018年夏天知曉房屋可以辦理按揭貸款，在此之前孫玉紅未辦理按揭貸款亦不構(gòu)成違約。
再次，關(guān)于孫玉紅在2018年夏天接到房屋可以辦理按揭貸款的通知后，未及時辦理貸款的行為是否構(gòu)成違約。根據(jù)雙方權(quán)利義務(wù)履行情況來看，孫玉紅主張其未辦理按揭貸款系房屋存在質(zhì)量瑕疵，不符合使用條件，并認(rèn)為恒興盛公司存在虛假宣傳，然而，在恒興盛公司未實際向?qū)O玉紅交付房屋，孫玉紅未收房的情況下，房屋的質(zhì)量風(fēng)險尚未轉(zhuǎn)移至孫玉紅。在此情況下，孫玉紅向恒興盛公司主張物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任缺少事實依據(jù)。孫玉紅以上述理由進(jìn)行抗辯的意見，一審法院不予采納。據(jù)此，孫玉紅逾期未付尾款構(gòu)成違約。
二、關(guān)于恒興盛公司未按期交房是否構(gòu)成違約的問題。我國《合同法》第六十七條規(guī)定，“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！焙闩d盛公司與孫玉紅所簽訂的合同系《北京市商品房預(yù)售合同》，在預(yù)售的前提下，買受人是先履行方，依照合同約定應(yīng)當(dāng)先行支付合同價款。根據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》約定，在合同約定交房之日，買受人的銀行貸款申請手續(xù)未經(jīng)銀行批準(zhǔn)的，交樓期限順延。即在孫玉紅未交納剩余房款的情況下，恒興盛公司有權(quán)遲延交房。據(jù)此，恒興盛公司未交房的行為不構(gòu)成違約。
三、關(guān)于孫玉紅主張的恒興盛公司在銷售樓盤時的宣傳材料是否構(gòu)成合同要約。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”孫玉紅提交的恒興盛公司銷售樓盤時的宣傳折頁所載“商鋪層高最高可達(dá)6米，高挑空間隨需創(chuàng)變，盡享兩層雙倍面積”的表述，雖未作為雙方所簽《北京市商品房預(yù)售合同》內(nèi)容列明，但上述宣傳措辭含糊不明，內(nèi)容似是而非、模棱兩可，足以導(dǎo)致購房人產(chǎn)生對所欲購買的商品房可改造雙層使用的誤解，對于買房人訂立買賣合同滿足特定的心理預(yù)期產(chǎn)生一定的影響，應(yīng)作為要約。而恒興盛公司關(guān)于合同條款中有宣傳資料不視為正式要約內(nèi)容，出賣人不因此承擔(dān)違約責(zé)任的約定，以及“如宣傳資料與《北京市商品房預(yù)售合同》約定不一致，以《北京市商品房預(yù)售合同》和附件為準(zhǔn)”的條款亦屬于格式合同條款，且有悖于上述司法解釋的規(guī)定，一審法院對其宣傳材料非要約的抗辯意見不予采納。綜合雙方陳述和舉證，涉案房屋無法分層改造，據(jù)此，恒興盛公司的行為構(gòu)成違約。
綜上，在恒興盛公司和孫玉紅均存在違約情形，恒興盛公司要求解除合同，孫玉紅對房屋現(xiàn)狀提出異議的情況下，一審法院認(rèn)為雙方已不具備繼續(xù)履行合同的誠意和基礎(chǔ)。結(jié)合《北京市商品房預(yù)售合同》的約定，一審法院認(rèn)定解除雙方之間的《北京市商品房預(yù)售合同》。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。恒興盛公司主張不予退還孫玉紅已付購房款的訴訟請求，一審法院不予支持，恒興盛公司應(yīng)退還孫玉紅已交付的購房款。恒興盛公司要求孫玉紅配合恒興盛公司辦理注銷合同備案等取消交易的手續(xù)，于法有據(jù)，一審法院予以支持。在認(rèn)定雙方均存在違約行為的基礎(chǔ)上，一審法院對雙方主張相互違約責(zé)任的請求均不再予以支持。恒興盛公司要求孫玉紅承擔(dān)因辦理注銷合同備案等取消交易的手續(xù)所支付的費用，一審法院不予支持。關(guān)于孫玉紅主張全款購房折扣損失、改造房屋外立面和龍骨架以及賠償層高差價損失的反訴請求，根據(jù)前述一審法院認(rèn)定，該主張無事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。
綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第十四條、第十五條、第六十七條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百二十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定，判決：一、解除北京恒興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與孫玉紅于二〇一六年六月十四日簽訂的編號為Y1898377《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》；二、北京恒興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)退還孫玉紅購房款三百四十一萬四千七百一十五元；三、孫玉紅于判決生效之日起三十日內(nèi)配合北京恒興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理注銷合同登記備案手續(xù)；四、駁回北京恒興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求；五、駁回孫玉紅的其他反訴請求。如未按判決指定期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
二審中，孫玉紅向本院提交以下證據(jù)材料：1.會議紀(jì)要，用以證明交房后一年半，商鋪仍不具備營業(yè)條件；2.預(yù)售合同，用以證明同期同位置銷售的層高五米的商鋪單價為64708元，比涉案商鋪便宜近3萬元每平米；3.業(yè)主談判訴求聯(lián)簽，用以證明要求開發(fā)商按照當(dāng)期售賣的理財產(chǎn)品賠付資金占用，無法一層加建兩層的商鋪要求賠償；4.恒大承諾，用以證明截止至2019年5月31日，恒大承諾繼續(xù)完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，商鋪仍然不具備交付條件；5.微信記錄，用以證明恒大的虛假宣傳及不作為給投資商鋪的業(yè)主造成了損失和困擾；6.恒大理財宣傳，用以證明恒大占用資金的補償標(biāo)準(zhǔn)參考。恒興盛公司提交書面質(zhì)證意見稱，對證據(jù)一的真實性不認(rèn)可；對證據(jù)二的關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可；對證據(jù)三的真實性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可；對證據(jù)四的真實性不予認(rèn)可，沒有公司印章；對證據(jù)五的真實性不認(rèn)可；對證據(jù)六的關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可。
本院經(jīng)審理查明的其他事實與一審法院查明事實一致，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，孫玉紅與恒興盛公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》，該合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。雙方二審均同意解除涉案合同，本院對此亦不持異議。關(guān)于恒興盛公司主張孫玉紅逾期未支付剩余房款構(gòu)成違約一節(jié)，根據(jù)已經(jīng)查明的事實，現(xiàn)有證據(jù)表明涉案房屋直至2017年底才具備辦理貸款的條件，在恒興盛公司未舉證證明其于2017年底通知孫玉紅辦理貸款事宜的情形下，孫玉紅自認(rèn)其于2018年夏天接到過恒大住宅樓銷售通知要求配合辦理手續(xù)，故孫玉紅在2018年夏天知曉房屋可以辦理按揭貸款前未辦理按揭貸款的行為不構(gòu)成違約。但孫玉紅在2018年夏天接到房屋可以辦理按揭貸款通知后，仍未及時辦理貸款，對此，孫玉紅在上訴意見中主張系因恒興盛公司不能交付符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋且在多個環(huán)節(jié)欺騙消費者，孫玉紅系因保護(hù)自身權(quán)益不得已只能行使不安抗辯權(quán)。對此，本院經(jīng)審查認(rèn)為，孫玉紅所主張的內(nèi)容系針對房屋質(zhì)量及恒興盛公司履行行為存在的問題，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明恒興盛公司存在喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的情形，故其在二審中主張不安抗辯權(quán)的基礎(chǔ)不能成立。且孫玉紅直至本案一審中仍主張繼續(xù)履行涉案房屋買賣合同，綜合以上情形，孫玉紅自2018年夏天知曉房屋可以辦理按揭貸款后仍未支付尾款的行為構(gòu)成違約。
恒興盛公司在涉案樓盤對外宣傳中明確載明“盡享雙倍面積”的相關(guān)表述，該表述足以對購房者產(chǎn)生心理暗示，使購房者認(rèn)為其所購買的商鋪可以改造為兩層，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定，現(xiàn)有證據(jù)表明涉案房屋在使用中無法分層改造，故恒興盛公司的行為構(gòu)成違約。
關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)問題。結(jié)合前述認(rèn)定，在雙方就本案合同履行過程中均存在違約責(zé)任的情形下，結(jié)合雙方履行合同的實際情況、合同約定相關(guān)內(nèi)容，現(xiàn)有證據(jù)不足以表明一審法院對雙方主張相互違約責(zé)任的請求均不予支持存在不當(dāng)之處。恒興盛公司關(guān)于退還孫玉紅90%的已付購房款的上訴請求缺乏充分依據(jù)，本院不予支持。孫玉紅二審針對其一審反訴請求第三、四項內(nèi)容提出上訴，其在二審中主張其一審反訴請求第四項內(nèi)容為基于合同解除的資金占用損失及房屋增值損失，與其一審主張內(nèi)容不符，故該兩項損失內(nèi)容不屬于本案二審審理范圍，本院對其二審主張的該兩項損失內(nèi)容不予處理，依據(jù)其一審主張內(nèi)容對其上訴請求進(jìn)行認(rèn)定?；谇笆稣J(rèn)定，在一審法院對恒興盛公司主張依約扣除孫玉紅已付購房款的意見不予支持的情形下，本院對其相應(yīng)上訴請求亦不予支持。
綜上，恒興盛公司、孫玉紅的上訴請求均不能成立，本院均予以駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費42957元，由孫玉紅負(fù)擔(dān)32332元（已交納），由北京恒興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)10625元（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 巴晶焱
審判員 石 煜
審判員 蔣 巍
二〇二〇年九月二十二日
法官助理 ?！⌒?/p>
書記員 劉怡然
