審理法院：北京市第三中級人民法院
案號：（2020）京03民終6830號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-09-22
案由：商品房預售合同糾紛
審理經過
上訴人北京恒興盛房地產開發(fā)有限公司（以下稱恒興盛公司）與上訴人孫玉紅商品房預售合同糾紛一案，因雙方均不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2018）京0105民初96897號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人恒興盛公司的委托訴訟代理人陳思，上訴人孫玉紅及其委托訴訟代理人李永慧到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
上訴人訴稱
恒興盛公司上訴請求：1．撤銷一審法院判決，并發(fā)回重審或改判扣除10%購房款作為違約金，違約金為667010．5元；2．一、二審訴訟費由孫玉紅承擔。一、恒興盛公司與孫玉紅簽訂的《北京市商品房預售合同》關于付款與交房的部分具有先后履行順序，孫玉紅違約在先，應當承擔違約責任。一審法院明確了孫玉紅是涉案合同的先履行義務方，依照《中華人民共和國合同法》第六十七條規(guī)定內容，涉案商鋪早已完成竣工驗收備案，完全符合交房條件，不存在無法交付的可能性，因此孫玉紅不享有不安抗辯權。作為應當先履行義務的一方，孫玉紅由于未能按期履行付款義務構成違約，應當承擔違約責任。若孫玉紅認為涉案商鋪確實存在瑕疵，其主張權利的時間應在其履行完合同義務，依照程序驗房、收房后。二、依照合同規(guī)定，買受人逾期付款超過180天，賣方有權單方解除合同，且買受人所交全部款項不予退還。現(xiàn)恒興盛公司僅要求扣除總房款10%作為違約金，符合合同規(guī)定。據此，請求二審法院撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判支持恒興盛公司的上訴請求。
被上訴人辯稱
孫玉紅針對恒興盛公司的上訴意見辯稱：不同意恒興盛公司上訴，請求法院駁回上訴，恒興盛公司向規(guī)劃局承諾不加層，但其在銷售中虛假宣傳一層變兩層，這與房屋現(xiàn)狀不符，屬于違約，孫玉紅因此拒絕收房，拒絕辦理貸款不存在違約。恒興盛公司應當承擔違約賠償責任。
上訴人訴稱
孫玉紅上訴請求：1．撤銷一審判決第四項，改判支持孫玉紅的一審反訴請求；2．一、二訴訟費用均由恒興盛公司負擔。1．法院在判決中已認定恒興盛公司銷售宣傳冊所載視為要約，根據相關法律規(guī)定，該要約雖未在合同中載明，但仍為雙方合同內容，因恒興盛公司一方原因導致該合同根本不能實現(xiàn)，而不是商品質量瑕疵，對孫玉紅構成根本違約，而不是判決書內提到的瑕疵擔保責任，應依約承擔違約責任。2．關于判決書中指出的孫玉紅逾期未付尾款構成違約屬于事實認定錯誤。孫玉紅逾期未付尾款是因為恒興盛公司違約在前，且不能交付符合合同約定標準的房屋，同時該公司在房屋買賣過程中售房、貸款等各個環(huán)節(jié)欺騙消費者，商業(yè)信譽較差，孫玉紅雖負有先履行的義務，但為了保護自身權益，不得已只能行使不安抗辯權。按照合同約定2017年12月31日恒興盛公司應交付合格商鋪給買受人，但至今該商鋪仍無法滿足正常營業(yè)使用，已收商鋪的買受人損失非常大，見（2019）京0105民初85140號判決。交付符合合同約定的房屋是出賣方的基本義務，保證房屋結構、狀態(tài)符合合同約定是恒興盛公司的在先義務，房屋交付后孫玉紅多次與恒興盛公司溝通，要求其按合同約定對房屋進行改造，其半年之久才完成大門增加工作，層高嚴重不足，明確告知一層無法改兩層，該情況系經恒興盛公司確認無法改變，與其銷售時承諾不符?；趯闩d盛公司無履約可能性的判定，孫玉紅有權依據先履行抗辯權拒絕履行后續(xù)付款義務，即便認定孫玉紅逾期辦理貸款也不應認定為違約。3．恒興盛公司在簽訂合同過程中存在欺詐，屬于可撤銷合同，孫玉紅本可以主張撤銷或變更合同，并要求恒興盛公司承擔締約過失責任，但因恒興盛公司負責人多次表示可以通過代售或合并轉讓等方式將商鋪處理掉減少孫玉紅的損失，孫玉紅才同意等待處理，但遲遲未解決，導致孫玉紅未在一年內行使相關主張而喪失了撤銷權。4．恒興盛公司在房屋出售前的宣傳材料明確房屋可以改建二層，這是商鋪層高不同導致差價巨大的根本原因，孫玉紅基于此預期才購買了涉案商鋪。一審法院認定宣傳單可以構成要約，但一審回避了恒興盛公司行為的惡劣性，根據孫玉紅查證的規(guī)劃許可證顯示，恒興盛公司在建設該商鋪前就明確不可以超層高加建銷售，但其在宣傳時刻意宣傳一層變兩層，有意誤導購房人，應屬欺詐，從一開始恒興盛公司就以獲取超額利潤為目的，其承諾是不可履行的，法院應判令其支付懲罰性違約賠償才能與其違約行為的惡劣性相匹配。一審判決雙方違約過錯相抵完全錯誤。雙方違約主觀差異極大，不能在違約結果上直接相抵，一審判決處理方式造成了雙方利益極大失衡。按照一審判決結果，涉案房屋已經升值，恒興盛公司原價收回房屋即能高價售出，孫玉紅資金被占用四年，不僅未能享受房屋升值，連基本利息補償都沒有，比對雙方履行合同的過錯及主觀惡性，一審判決雙方違約過錯相抵完全錯誤。二審補充上訴意見：1．恒興盛公司自己向規(guī)劃局承諾不擅自加層且其明知規(guī)劃手續(xù)亦不允許，但其故意欺詐消費者進行虛假宣傳，給孫玉紅造成可改兩層的心理暗示，但事實上此房屋不能分層改造；房屋管道嚴重占用室內空間，有效層高局部只有3．9米，外立面遮擋室內采光高達1．5米，龍骨進入室內占用有效面積，合同約定兩向開門，實際僅有一向開門等，恒興盛公司根本無法交付符合合同約定的房屋。根據《中華人民共和國合同法》第67條規(guī)定，恒興盛公司所建房屋不符合約定，孫玉紅拒絕交付尾款辦理貸款手續(xù)完全符合該條規(guī)定的先履行抗辯權。孫玉紅拒絕交付尾款辦理貸款手續(xù)的行為不構成違約。2．一審法院認為孫玉紅不收房就不能向恒興盛公司主張物的瑕疵擔保責任，進而認定孫玉紅不支付尾款不辦理貸款違約嚴重錯誤。孫玉紅不構成違約。首先，一審認定與孫玉紅主張不符。孫玉紅主張恒興盛公司建設房屋的結構不符合約定且無法修復，恒興盛公司構成根本違約，孫玉紅的合同目的無法實現(xiàn)。按照《中華人民共和國合同法》第148條規(guī)定，恒興盛公司建設的商鋪不符合約定的分層改造且無法調換或修復，孫玉紅購買符合宣傳冊中約定布局房屋的合同目的落空，依法享有拒絕接受房屋或者解除合同的權利。孫玉紅拒絕接受房屋，當然就不再負有支付尾款和辦理貸款的義務。其次，一審法院認為只有恒興盛公司向孫玉紅交付房屋、孫玉紅收房后才能主張瑕疵擔保責任錯誤，在未收到貨物前可以因發(fā)現(xiàn)標的物不符合約定而拒絕收貨付款。孫玉紅依法行使拒絕接受房屋的權利，不支付尾款和辦理貸款不構成違約。3．一審法院認定恒興盛公司構成違約而孫玉紅不構成違約，恒興盛公司應當賠償因其違約給孫玉紅造成的損失。孫玉紅一審主張包括房屋增值損失以及資金被占用的收益損失占購房款30%的損失，根據《中華人民共和國合同法》第113條之規(guī)定，此房屋從購買至今增值100萬，根據孫玉紅一審提交的恒興盛公司掛出的高端理財產品手續(xù)標準，孫玉紅被占用的資金應按照年收益9．5%計算收益損失。根據《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》第三條規(guī)定五年期利率加收50%計算。
被上訴人辯稱
恒興盛公司針對孫玉紅的上訴意見辯稱：宣傳冊上體現(xiàn)的6米挑高與合同一致，也與房屋現(xiàn)狀一致，一層變兩層是房主的選擇，恒興盛公司交付房屋符合合同約定，據此孫玉紅不享有先履行抗辯權，恒興盛公司的房屋完成竣工驗收備案并具有交付條件，本案中孫玉紅違約在先，目前房屋無法回款與無法再次售買，給恒興盛公司造成巨大損失，請法院駁回孫玉紅上訴，支持恒興盛公司上訴請求。
一審原告訴稱
恒興盛公司向一審法院起訴請求：1．要求判令孫玉紅繼續(xù)履行雙方于2016年6月14日簽訂的《北京市商品房預售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，要求孫玉紅繼續(xù)辦理按揭貸款手續(xù)；2．要求判令孫玉紅支付逾期付款違約金，以逾期應付款為基數(shù)，按照每日萬分之一的標準計算自2016年6月14日起至按揭手續(xù)辦理完成之日止。事實和理由：恒興盛公司與孫玉紅于2016年6月14日簽訂《北京市商品房預售合同》。合同約定：買受人未能在上述期限內提供全部貸款申請材料及繳納相關費用的，則視為買受人逾期付款。迄今為止，恒興盛公司己經多次以各種方式催促，但孫玉紅仍未辦理。其行為己經構成逾期付款，應當承擔違約責任。
孫玉紅向一審法院提出反訴請求：1．要求判令解除恒興盛公司與孫玉紅之間的《北京市商品房預售合同》；2．要求判令恒興盛公司退還孫玉紅購房款3340105元，并按照購房款的30%賠償損失。事實和理由：2016年6月14日，雙方簽訂購房合同。因恒興盛公司原因，簽訂合同時該商鋪不具備貸款條件，直至2017年10月下旬商鋪才具備貸款條件，此時已經是簽訂合同一年以后，政策發(fā)生了變化，批貸苛刻，利率上調，遞交的貸款資料不知去向。是恒興盛公司原因導致貸款時機延誤，恒興盛公司違約在先。恒興盛公司印發(fā)的商鋪宣傳單使用了“商鋪層高可高達6米，高挑空間隨意變換，盡享兩層雙倍面積”的表達，銷售人員及恒興盛公司工作人員的統(tǒng)一口徑也是一層變兩層，得到雙倍可使用面積。正是基于上述宣傳孫玉紅才花高價購買了兩間6米層高商鋪，準備收房后改造為兩層進行運營。并且空調消防的管道占用了約1米的室內空間，有效層高已不足以改造為兩層使用。依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，恒興盛公司的宣傳單內容具體確定，應當視為合同內容，恒興盛公司不能按照約定交付商鋪，屬于違約。合同目的無法實現(xiàn)，孫玉紅有權解除合同。恒興盛公司應賠償孫玉紅商鋪升值的可得利益。恒興盛公司有意虛假宣傳，構成《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十五條規(guī)定，孫玉紅主張恒興盛公司按照確定的損失數(shù)額增加賠償30%。
一審被告辯稱
針對孫玉紅的反訴請求恒興盛公司在一審中答辯稱，同意解除合同，不同意退還購房款，要求孫玉紅依照合同承擔違約責任。合同約定買受人在辦理銀行貸款手續(xù)之前要求終止合同的，買受人所交的款項不予退還。孫玉紅一直沒有辦理按揭，逾期180天，孫玉紅已經違約。
一審法院查明
一審法院認定事實如下：2016年6月14日，恒興盛公司（出賣人）與孫玉紅（買受人）簽訂《北京市商品房預售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，約定：買受人購買位于朝陽區(qū)某小區(qū)1045商品房，所在土地用途為地下商業(yè)，土地使用年限自2013年12月27日至2053年12月26日止。該商品房的用途為配套商業(yè)；層高為6米。該商品房朝向為南。預測建筑面積117．75平方米（其中套內建筑面積76．23平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積41．52平方米）。單價87499．74元/平方米，總價款6670105元。買受人應當將購房款直接存入專用賬戶。買受人申請抵押貸款的，出賣人應當提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶。買受人未按照約定的時間付款的，逾期在180日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之一的違約金，并于實際支付應付款之日起30日內向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過180日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應該自解除合同通知送達之日起30日內按照累計的預期應付款1%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之一的違約金，并于實際支付應付款之日起30日內向出賣人支付違約金。逾期應付款是指依照約定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額約定。出賣人應在2017年12月31日前交付該商品房。該商品房交付時應當符合下列條件：1．該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；2．有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書；3．滿足合同中出賣人承諾的市政基礎設施和其他設施達到的條件。除不可抗力外，出賣人未按照約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列方式處理：逾期在180日之內，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過180日后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起30日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內向買受人支付違約金。合同還約定：交付商品房時，該商品房已經由建設、勘驗、設計、施工、工程監(jiān)理等單位驗收合格。查驗該商品房時發(fā)現(xiàn)其質量或其他問題的，雙方同意按照以下方式處理：由出賣人按照國家和本市有關工程質量的規(guī)范和標準負責修復，并承擔修復費用，但前述問題不能作為買受人拒絕接受商品房或要求出賣人承擔逾期交房責任的理由，維修期間不視為出賣人逾期交房。商品房質量、裝飾、設備標準的約定：出賣人交付的商品房的裝飾、設備標準應當符合雙方約定的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照以下方式處理：買受人在交樓日如對裝飾、設備提出異議，由出賣人按雙方約定的標準進行修理、更換重做，并在30日內解決，但不影響雙方在交樓日辦理房屋交接手續(xù)；買受人不得以出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準不符合雙方約定的標準為由拒絕接受該商品房。具體裝飾和設備標準的約定見附件六。該合同附件五，就付款方式及期限的約定：出賣人和買受人同意對本合同第六條付款方式及期限達成以下補充協(xié)議：第一條，買受人同意按下列第二種方式付款。（二）銀行按揭付款。買受人應于本合同簽署之日向出賣人支付首付房款3340105元；剩余款項3330000元，買受人以銀行按揭貸款的形式支付，買受人應在本合同簽署當日向按揭貸款銀行提供符合按揭貸款銀行要求的辦理按揭貸款時需要買受人提供的全部申請資料，繳納買受人應繳納的相關費用，并向按揭貸款銀行提出正式的按揭貸款申請。出賣人在買受人辦理銀行按揭手續(xù)時應給予買受人必要的配合，但出賣人不負有任何義務確保按揭貸款銀行會批準買受人的按揭貸款申請。買受人未能在上述期限內提供全部貸款申請資料及繳納相關費用的，則視為買受人逾期付款，按本合同第十一條處理。買受人應當自竣工驗收備案之日起30天內，將貸款款項劃撥至出賣人賬上。該合同附件六，就裝飾和設備標準的約定：一、室內空間標準。1．商鋪：天花：結構面相對平整。地面：結構面相對平整。墻身：水泥砂漿找平。三、相關配套設施。3．具備燃氣管道安裝要求的餐飲商鋪預留點位。該合同附件九，補充協(xié)議約定：一、雙方同意本合同第三條補充如下：該商品房與相同戶型的樣板房因所在樓棟、樓層或地形等不同，局部結構、層高、面積可能存在差異。實際交付以合同約定為準。所有層高均包括樓板厚度。二、雙方同意本合同第六條補充如下：（一）關于銀行按揭貸款付款方式的約定。1．買受人必須在《認購書》約定日期內辦理完畢銀行按揭申請手續(xù)并簽署抵押貸款合同（協(xié)議），并提供銀行按揭所需的全部真實資料，否則視為逾期付款，買受人按本合同第十一條之約定承擔逾期付款的違約責任。3．如買受人的按揭申請未獲銀行最終審批同意的，買受人應在銀行審批終了之日起15日內付清剩余貸款，且不能享受付款方式的優(yōu)惠折扣，逾期付款的買受人應按本合同第十一條之規(guī)定承擔逾期付款的違約責任；如因買受人無法付清房款致使合同被解除，則買受人應按房屋總價款10%向出賣人支付違約金。4．買受人在辦理完畢銀行按揭貸款手續(xù)之前，要求終止合同的，買受人所交的款項不予以退還。五、雙方同意本合同第十二條、第十三條補充如下：1、如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期交付；（2）如合同約定的交付期限屆滿時，買受人仍未能依約向出賣人支付全部到期款項（包括違約金、稅費等）。2．買受人選擇按揭付款方式購房的，在合同約定交房之日，買受人的銀行貸款申請手續(xù)未經銀行批準的（即按揭款未劃入監(jiān)管賬戶），交樓期限順延。七、雙方同意本合同第十七條補充如下：1．買受人在接收商品房時，除該商品房地基基礎和主體結構存在質量問題等嚴重影響正常使用的質量問題外，不得以該商品房存在質量問題為由拒絕接收，否則，從出賣人書面通知的買受人辦理該商品房交接手續(xù)之日起，視為出賣人已經交付該商品房。但買受人接收該商品房的，不視為出賣人所應當承擔的保修義務予以免除，出賣人仍然應當按照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和合同的約定對該商品房的質量問題進行整改和保修。十一、其他約定。5．出賣人針對買受人所購商品房及其所在樓宇、項目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁、報紙、電視廣告等）僅供買受人購房時參考，并不視為正式要約之內容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔違約責任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內容不一致的，以本合同及其附件為準。雙方在交易過程中口頭表示的意向和信息，不構成合同內容，雙方不受其約束。6．如買受人逾期未付款，出賣人以本合同及補充協(xié)議的規(guī)定解除合同的，出賣人有權在買受人已付房款中直接扣除相應的違約金。
一審審理中，雙方一致確認，孫玉紅已支付給恒興盛公司首付款為3340105元；孫玉紅未就剩余款項3330000元辦理銀行貸款，亦未支付恒興盛公司；恒興盛公司尚未將1045號房屋交付孫玉紅。
雙方當事人有爭議的事實有：
一、雙方對孫玉紅未成功申請銀行貸款的原因存在爭議。恒興盛公司稱貸款銀行為中國工商銀行，申請材料根據銀行要求提供，目前恒興盛公司與孫玉紅未就貸款銀行達成一致意見，其在2017年底可以辦理貸款時通過電話和郵寄方式向孫玉紅通知過辦理貸款，孫玉紅以其不在北京或房屋不符合交付條件為由拒絕辦理貸款。關于恒興盛公司通知孫玉紅辦理貸款的事實，恒興盛公司未提交證據予以證明。
孫玉紅稱在簽訂《北京市商品房預售合同》時恒興盛公司不具備貸款條件，雙方曾協(xié)商一致確認貸款銀行為招商銀行、興業(yè)銀行，后恒興盛公司變更貸款銀行為中國工商銀行，在確定中國工商銀行后，恒興盛公司仍不具備貸款條件。同時，孫玉紅稱其提交過辦理貸款所需的材料，包括身份證、工作證明、收入證明、獨立購房證明，并按照恒興盛公司的要求在恒興盛公司具備貸款條件后提供銀行流水。孫玉紅稱其在2017年底得知恒興盛出售的商鋪陸續(xù)具備貸款條件，其在2018年夏天接到過恒大住宅樓銷售通知要求配合辦理手續(xù)，但未接到恒興盛公司的正式通知，后因1045號房屋現(xiàn)狀、商街現(xiàn)狀與合同約定不符，其拒絕辦理貸款。
孫玉紅申請證人李某、牛某出庭作證。李某稱恒興盛公司要求買受人在簽訂購房合同之后3個月內提交辦理貸款所需的材料，當時推薦的是興業(yè)銀行，李某提交材料后直到2017年12月恒興盛公司才說可以辦理貸款，后來變更貸款銀行為中國工商銀行，李某重新向中國工商銀行提交材料，2018年初貸款辦理下來的。牛某稱其與恒興盛公司于2016年4月29日簽訂購房合同，當時恒興盛公司說辦貸款需要半年，確定的銀行是招商銀行，后來拖了一年，直到2017年底恒興盛公司才通知可以辦理貸款，貸款銀行變更為中國工商銀行，變更銀行系恒興盛公司的原因。恒興盛公司對證人證言的真實性不認可，稱兩位證人與商街項目有利害關系，對證明目的不認可。
綜合雙方意見，通過恒興盛公司陳述以及證人證言，可以認定1045號房屋可以辦理貸款的時間為2017年底。
二、孫玉紅稱1045號房屋價款高于周邊其他房屋。對此，孫玉紅申請證人李某、牛某出庭作證。李某稱其購買了地下二層2042號房屋，銷售人員推薦購買6米層高的房屋，4米層高的房屋與6米層高的房屋每平方米價格相差2萬-3萬元。牛某稱銷售房屋時宣傳購買6米層高的房屋可以加蓋二層，但是后來在已經裝修的業(yè)主商鋪上張貼告知書明確不允許一層改二層，這樣的話6米層高的房屋單價偏高。恒興盛公司不認可證人證言的真實性和證明目的，稱房屋價格是根據房屋所在的地段、商鋪的功能確定的，并非依照一層改二層確定的。
三、孫玉紅稱恒興盛公司虛假宣傳，在銷售樓盤時承諾1045號房屋可以一層改二層使用，但是商街現(xiàn)場貼有告知書，向正在裝修的業(yè)主告知不得一層改二層。對此，孫玉紅提交宣傳折頁證明其中載明“商鋪層高最高可達6米，高挑空間隨需創(chuàng)變，盡享兩層雙倍面積”，并提交《北京市規(guī)劃委員會建設工程規(guī)劃許可證附件》證明其中載明“本項目地庫中特殊層高部分（超市、影院、電玩城、KTV）是按照實際使用需要設置，根據你公司與恒大商業(yè)有限公司意向書此部分由該公司使用管理，同時根據你公司承諾，特殊層高不得拆分進行銷售，不得改變使用性質，不得擅自加（夾）層。”恒興盛公司對上述證據的真實性均認可，但對證明目的均不認可。恒興盛公司稱《北京市商品房預售合同》中約定宣傳資料僅供買受人購房時參考，不視為正式要約內容，出賣人不因此承擔違約責任，如宣傳資料與《北京市商品房預售合同》約定不一致，以《北京市商品房預售合同》和附件為準。
四、孫玉紅稱1045號房屋內有管道占用空間，可使用的層高不夠六米，外立面遮擋陽光，室外龍骨架進入室內占用室內空間。對此，孫玉紅提交1045號房屋照片、孫玉紅與他人微信聊天記錄證明房屋現(xiàn)狀情況以及室內油煙管道與地面距離僅3．9米，龍骨架與地面距離僅4米，地面與屋頂距離5．5米。恒興盛公司不認可照片的真實性，稱無法確認是否為1045號房屋；恒興盛公司對微信聊天記錄的真實性認可，對證明目的不認可，稱對方人員身份無法核實。恒興盛公司提交房屋面積測算報告書稱房屋工程所在工程于2017年12月25日測繪，房屋面積符合合同約定。恒興盛公司提交圖紙稱工程已經竣工驗收，圖紙顯示1045號房屋層高為6米。
五、雙方對1045號房屋是否具備交付條件存在爭議。恒興盛公司稱1045號房屋具備交付條件，但因孫玉紅未辦理收房手續(xù)，未辦理銀行貸款，故未向孫玉紅交付房屋。孫玉紅稱因1045號房屋尚未達到交付的標準，未提供收房所需的相關文件，故其未收房。對此，恒興盛公司提交《建設工程規(guī)劃核驗（驗收）意見》復印件、《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》證明1045號房屋所在工程于2017年11月10日經過規(guī)劃核驗（驗收），于2017年12月18日竣工。恒興盛公司稱《建設工程規(guī)劃核驗（驗收）意見》原件在公司總部。孫玉紅稱《建設工程規(guī)劃核驗（驗收）意見》的真實性無法確認，該工程的竣工驗收條件與恒興盛公司應當交付房屋的條件標準是不同的，稱《北京市商品房預售合同》中第13條約定的市政基礎設施市政基礎設施上水、下水沒有達到要求，商鋪有電但是不達標不能用，供暖設施仍在改，1045號房屋應該是帶燃氣的，但是合同中沒有寫，沒有電話和有限電視。
一審法院認為
一審法院認為：雙方當事人在平等、自愿的基礎上共同訂立《北京市商品房預售合同》，且無違反法律的強制性規(guī)定，該合同合法有效。依法成立的合同對當事人具有法律約束力。當事人對自己提出的主張應當提供相應的證據予以證明，否則應當承擔舉證不能的法律后果。
本案中，孫玉紅已明確表示不再繼續(xù)履行合同，并反訴提出解除合同，恒興盛公司亦同意解除合同并放棄繼續(xù)履行合同的訴訟請求，雙方已喪失繼續(xù)履行的合同基礎，一審法院準許。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。綜合查明的事實，就雙方存在爭議的焦點問題作逐一分析：
一、關于孫玉紅逾期未支付剩余房款的行為是否構成違約。首先，根據審理查明的情況，恒興盛公司與孫玉紅簽訂的《北京市商品房預售合同》約定，買受人應在合同簽署當日向按揭貸款銀行提供符合按揭貸款銀行要求的辦理按揭貸款時需要買受人提供的全部申請資料，繳納買受人應繳納的相關費用，并向按揭貸款銀行提出正式的按揭貸款申請。買受人未能在上述期限內提供全部貸款申請資料及繳納相關費用的，則視為買受人逾期付款?？陀^上，根據交易慣例，在合同簽訂當日辦理按揭貸款條件尚不成立。即使孫玉紅于合同簽訂當日提交了全部辦理按揭貸款所需材料、繳納相關費用并向按揭貸款銀行提出正式的按揭貸款申請，合同簽訂當日銀行亦無法批貸。一審法院認為，孫玉紅未在合同簽訂當日辦理銀行按揭貸款的行為不構成違約。
其次，我國《合同法》規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。本案中，根據現(xiàn)有證據，房屋于2017年底才具備辦理貸款的條件。根據《北京市商品房預售合同》約定，房屋交付時間為2017年12月31日之前。據此，恒興盛公司應當交房的時間和房屋可以辦理按揭銀行貸款的時間均為2017年底。恒興盛公司主張其在2017年底通過電話和郵寄方式向孫玉紅通知過辦理貸款事宜，但恒興盛公司未提交證據予以證明，一審法院對此不予采納。孫玉紅自認其在2018年夏天接到過恒大住宅樓銷售通知要求配合辦理手續(xù)，據此可以認定孫玉紅于2018年夏天知曉房屋可以辦理按揭貸款，在此之前孫玉紅未辦理按揭貸款亦不構成違約。
再次，關于孫玉紅在2018年夏天接到房屋可以辦理按揭貸款的通知后，未及時辦理貸款的行為是否構成違約。根據雙方權利義務履行情況來看，孫玉紅主張其未辦理按揭貸款系房屋存在質量瑕疵，不符合使用條件，并認為恒興盛公司存在虛假宣傳，然而，在恒興盛公司未實際向孫玉紅交付房屋，孫玉紅未收房的情況下，房屋的質量風險尚未轉移至孫玉紅。在此情況下，孫玉紅向恒興盛公司主張物的瑕疵擔保責任缺少事實依據。孫玉紅以上述理由進行抗辯的意見，一審法院不予采納。據此，孫玉紅逾期未付尾款、并未辦理貸款手續(xù)構成違約。
二、關于恒興盛公司未按期交房是否構成違約的問題。我國《合同法》第六十七條規(guī)定，“當事人互負債務有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”恒興盛公司與孫玉紅所簽訂的合同系《北京市商品房預售合同》，在預售的前提下，買受人是先履行方，依照合同約定應當先行支付合同價款。根據《北京市商品房預售合同》約定，在合同約定交房之日，買受人的銀行貸款申請手續(xù)未經銀行批準的，交樓期限順延。即在孫玉紅未交納剩余房款的情況下，恒興盛公司有權遲延交房。據此，恒興盛公司未交房的行為不構成違約。
三、關于孫玉紅主張的恒興盛公司在銷售樓盤時的宣傳材料是否構成合同要約。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”孫玉紅提交的恒興盛公司銷售樓盤時的宣傳折頁所載“商鋪層高最高可達6米，高挑空間隨需創(chuàng)變，盡享兩層雙倍面積”的表述，雖未作為雙方所簽《北京市商品房預售合同》內容列明，但上述宣傳措辭含糊不明，內容似是而非、模棱兩可，足以導致購房人產生對所欲購買的商品房可改造雙層使用的誤解，對于買房人訂立買賣合同滿足特定的心理預期產生一定的影響，應作為要約。而恒興盛公司關于合同條款中有宣傳資料不視為正式要約內容，出賣人不因此承擔違約責任的約定，以及“如宣傳資料與《北京市商品房預售合同》約定不一致，以《北京市商品房預售合同》和附件為準”的條款亦屬于格式合同條款，且有悖于上述司法解釋的規(guī)定，一審法院對其宣傳材料非要約的抗辯意見不予采納。綜合雙方陳述和舉證，涉案房屋無法分層改造，據此，恒興盛公司的行為構成違約。
據此，考慮雙方均存在違約的情形，一審法院認定恒興盛公司退還孫玉紅交付的購房款，但對雙方主張相互違約責任的請求不再予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第十四條、第十五條、第六十七條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百二十條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定，判決：一、解除恒興盛公司與孫玉紅于二〇一六年六月十四日簽訂的《北京市商品房預售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》；二、恒興盛公司于判決生效之日起七日內退還孫玉紅購房款三百三十四萬零一百零五元；三、駁回恒興盛公司的其他訴訟請求；四、駁回孫玉紅的其他反訴請求。如未按判決指定期間履行給付金錢的義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本院查明
二審中，孫玉紅向本院提交以下證據材料：1．會議紀要，用以證明交房后一年半，商鋪仍不具備營業(yè)條件；2．預售合同，用以證明同期同位置銷售的層高五米的商鋪單價為64708元，比涉案商鋪便宜近3萬元/每平米；3．業(yè)主談判訴求聯(lián)簽，用以證明要求開發(fā)商按照當期售賣的理財產品賠付資金占用，無法一層加建兩層的商鋪要求賠償；4．恒大承諾，用以證明截止至2019年5月31日，恒大承諾繼續(xù)完善基礎設施建設，商鋪仍然不具備交付條件；5．微信記錄，用以證明恒大的虛假宣傳及不作為給投資商鋪的業(yè)主造成了損失和困擾；6．恒大理財宣傳，用以證明恒大占用資金的補償標準參考。恒興盛公司提交書面質證意見稱，對證據一的真實性不認可；對證據二的關聯(lián)性不認可；對證據三的真實性、關聯(lián)性均不認可；對證據四的真實性不予認可，沒有公司印章；對證據五的真實性不認可；對證據六的關聯(lián)性不認可。
本院經審理查明的事實與一審法院查明事實一致。
本院認為
本院認為，孫玉紅與恒興盛公司簽訂的《北京市商品房預售合同》，該合同系雙方當事人真實意思表示，且未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，應為合法有效，雙方均應依約履行。雙方均同意解除涉案合同，本院對此亦不持異議。關于恒興盛公司主張孫玉紅逾期未支付剩余房款構成違約一節(jié)，根據已經查明的事實，現(xiàn)有證據表明涉案房屋直至2017年底才具備辦理貸款的條件，在恒興盛公司未舉證證明其于2017年底通知孫玉紅辦理貸款事宜的情形下，孫玉紅自認其于2018年夏天接到過恒大住宅樓銷售通知要求配合辦理手續(xù)，故孫玉紅在2018年夏天知曉房屋可以辦理按揭貸款前未辦理按揭貸款的行為不構成違約。但孫玉紅在2018年夏天接到房屋可以辦理按揭貸款通知后，仍未及時辦理貸款，對此，孫玉紅在上訴意見中主張系因恒興盛公司不能交付符合合同約定標準的房屋且在多個環(huán)節(jié)欺騙消費者，孫玉紅系因保護自身權益不得已只能行使不安抗辯權。對此，本院經審查認為，孫玉紅所主張的內容系針對房屋質量及恒興盛公司履行行為存在的問題，現(xiàn)有證據不足以證明恒興盛公司存在喪失或者可能喪失履行債務能力的情形，故其在二審中主張不安抗辯權的基礎不能成立。綜合以上情形，孫玉紅自2018年夏天知曉房屋可以辦理按揭貸款后仍未支付尾款的行為構成違約。
恒興盛公司在涉案樓盤對外宣傳中明確載明“盡享雙倍面積”的相關表述，該表述足以對購房者產生心理暗示，使購房者認為其所購買的商鋪可以改造為兩層，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定，現(xiàn)有證據表明涉案房屋在使用中無法分層改造，故恒興盛公司的行為構成違約。
關于違約責任的承擔問題。結合前述認定，在雙方就本案合同履行過程中均存在違約責任的情形下，結合雙方履行合同的實際情況、合同約定相關內容，現(xiàn)有證據不足以表明一審法院對雙方主張相互違約責任的請求均不予支持存在不當之處。恒興盛公司關于退還孫玉紅90%的已付購房款的上訴請求缺乏充分依據，本院不予支持。
綜上所述，恒興盛公司、孫玉紅的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費43990元，由孫玉紅負擔33520元（已交納），由北京恒興盛房地產開發(fā)有限公司負擔10470元（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 巴晶焱
審判員 蔣 巍
審判員 石 煜
二〇二〇年九月二十二日
法官助理 趙 霄
書記員 劉怡然
