審理法院：重慶市第五中級(jí)人民法院審
案號(hào)：（2020）渝05民終7338號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-17
案由：商品房預(yù)售合同
審理經(jīng)過(guò)
上訴人重慶良浩置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：良浩公司）與被上訴人劉小平商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服重慶市江津區(qū)人民法院(2020)渝0116民初218號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
良浩公司上訴請(qǐng)求：1、撤銷一審判決一、二、三項(xiàng)，依法改判良浩公司于本判決書(shū)生效后十日內(nèi)支付劉小平逾期交房違約金9285元；良浩公司于重慶市江津區(qū)房屋交付之日起30日內(nèi)支付劉小平逾期辦證違約金（以311370元為基數(shù)，從2020年3月20日起，按日萬(wàn)分之0.3的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至實(shí)際交房之日止）；鑒定費(fèi)3000元由劉小平自行負(fù)擔(dān)。2、本案的上訴費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)及理由：一、原審法院依據(jù)評(píng)估結(jié)果調(diào)整逾期交房違約金的數(shù)額，適用法律錯(cuò)誤。上訴人與被上訴人已經(jīng)在商品房買賣合同中明確約定了違約金的計(jì)算方式，且根據(jù)查明的事實(shí)該部分?jǐn)?shù)額是可以通過(guò)計(jì)算得出的情況下，自然不應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條的規(guī)定參照評(píng)估報(bào)告結(jié)果調(diào)整逾期交房違約金的數(shù)額，而應(yīng)當(dāng)直接采用商品房買賣合同中約定的計(jì)算方法計(jì)算違約金數(shù)額。二、原審法院改變合同約定，縮短上訴人支付逾期辦證違約金的支付時(shí)間，有損上訴人的合法權(quán)益。根據(jù)上訴人與被上訴人關(guān)于支付逾期交房的約定，以及工程未取得竣工驗(yàn)收的現(xiàn)狀，上訴人支付該項(xiàng)違約金的義務(wù)在原審判決生效后十日內(nèi)完成，客觀上難以確定違約金數(shù)額，又短于雙方約定的時(shí)間，加重了上訴人的責(zé)任，讓上訴人難于履行。
被上訴人辯稱
劉小平答辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，上訴人的請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С郑?qǐng)求駁回上訴人的全部上訴請(qǐng)求，依法維持原判。
劉小平向一審法院起訴，1、良浩公司向劉小平支付2017年1月1日至2019年10月30日期間逾期交房的房屋租金損失40800元（1200元/月×34月）；2、良浩公司支付劉小平逾期辦證違約金（以311370元為基數(shù)按日息萬(wàn)分之0.3計(jì)算，至良浩公司實(shí)際取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日止）。法庭審理過(guò)程中，劉小平變更訴訟請(qǐng)求為：1、判決良浩公司向劉小平支付2017年1月1日至2019年9月21日期間逾期交房的違約金35488元；2、判決良浩公司支付劉小平逾期辦證違約金（以311370元為基數(shù)按日息萬(wàn)分之0.3計(jì)算，從2019年9月21日（接房時(shí)間）起開(kāi)始計(jì)算至良浩公司實(shí)際取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日止。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)，2015年6月11日，良浩公司（甲方）與劉小平（乙方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定由乙方購(gòu)買甲方位于重慶市江津區(qū)房屋，建筑面積為79.33平方米，房屋總價(jià)為311370元。其中，該合同第七條第（一）款第2項(xiàng)約定：屬預(yù)售商品房的，甲方應(yīng)當(dāng)在2016年12月31日前，依照國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定，將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付乙方使用。第八條第1項(xiàng)約定：甲方應(yīng)于確定交房日的七日前書(shū)面通知乙方做好辦理交付手續(xù)的準(zhǔn)備。雙方進(jìn)行正式驗(yàn)收交接時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)出示《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》。驗(yàn)收交接后，雙方應(yīng)簽署房屋交接單。甲方還需提供《新建商品房屋質(zhì)量保證書(shū)》和《新建商品房屋使用說(shuō)明書(shū)》。甲方不出示證明文件或出示證明文件不齊全，乙方有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由甲方承擔(dān)。第九條第1項(xiàng)約定：逾期交房超過(guò)180日，乙方有權(quán)解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房?jī)r(jià)萬(wàn)分之0.30的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。第十三條第2項(xiàng)規(guī)定：預(yù)售商品房的，自本商品房實(shí)際交付使用之日起60日內(nèi)，由甲乙雙方向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請(qǐng)，提交土地房屋登記機(jī)構(gòu)規(guī)定的相關(guān)資料，并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單。第4項(xiàng)（2）規(guī)定：逾期超過(guò)180日后，乙方有權(quán)解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定向土地房屋登記機(jī)構(gòu)提交資料并取得登記受理單之日起，至甲方實(shí)際提交資料并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日止，甲方按日向乙方支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.30的違約金,并于甲方實(shí)際取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。
同時(shí)，雙方于當(dāng)日簽訂合同補(bǔ)充協(xié)議（附件五），該協(xié)議第四條第1項(xiàng)約定“雙方確認(rèn):下述情況導(dǎo)致逾期交房的,甲方可據(jù)實(shí)予以延期,并不承擔(dān)違約責(zé)任;（1）自然災(zāi)害導(dǎo)致工程拖延等而使其交房的;（2）因執(zhí)行合同簽署后新頒布的法律、法規(guī)導(dǎo)致工程拖延等而逾期交房的；（3）法定××或其他重大流行性××導(dǎo)致工程拖延等而逾期交房的；（4）非甲方原因的市政配套設(shè)施批準(zhǔn)或安裝延誤導(dǎo)致工程拖延等而逾期交房的；（5）施工中因異常惡劣天氣影響到、發(fā)現(xiàn)文物古跡導(dǎo)致工程拖延等而逾期交房的；（6）政府行為（如戒嚴(yán)等）、群眾集會(huì)或重大活動(dòng)（如重大國(guó)際國(guó)內(nèi)會(huì)議、國(guó)家慶典、體育盛會(huì)）期間的管制措施導(dǎo)致工程拖延等而逾期交房的；（7）其他非甲方原因?qū)е掠馄诮环康摹?。第六條第2項(xiàng)約定“甲方應(yīng)在本商品房實(shí)際交付使用之日起180日內(nèi)，向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請(qǐng)，并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單據(jù)。逾期處理，按本合同第十三條逾期時(shí)間處理執(zhí)行”。
另查明：涉案房屋至今尚未竣工驗(yàn)收，劉小平已付清了全部購(gòu)房款311370元。2019年9月21日，劉小平自行前往良浩公司處辦理了接房的相關(guān)手續(xù)。
案件審理中，一審法院依據(jù)劉小平的申請(qǐng)委托了重慶金土地房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行鑒定。2020年5月11日，重慶金地房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具《致估價(jià)委托人函》，估價(jià)結(jié)果為：評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象于2017年1月1日至2019年10月30日期間市場(chǎng)租金為：租金總價(jià)36880元。產(chǎn)生鑒定費(fèi)3000元。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，劉小平、良浩公司之間簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)履行各自義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。劉小平按合同約定履行了支付購(gòu)房款義務(wù)，良浩公司未按合同約定將取得《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》的案涉房屋交付劉小平，已違反合同約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)合同中逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的約定，結(jié)合案涉房屋市場(chǎng)租金的鑒定結(jié)論，劉小平請(qǐng)求調(diào)高違約金，于法有據(jù)，一審法院予以支持。良浩公司關(guān)于“應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用違約金約定條款”的辯解，與法律規(guī)定相悖，一審法院不予采納。綜合良浩公司逾期交房的事實(shí)和劉小平的損失，一審法院根據(jù)評(píng)估依法酌定由良浩公司向劉小平支付2017年1月1日起至2019年9月21日止期間的逾期交房違約金為28390.4元。根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》中“甲方應(yīng)在本商品房實(shí)際交付使用之日起180日內(nèi)，向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請(qǐng)，并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單。逾期處理，按本合同第十三條逾期時(shí)間處理執(zhí)行”的約定，結(jié)合劉小平、良浩公司一致認(rèn)可2019年9月21日為房屋實(shí)際交房的時(shí)間，良浩公司應(yīng)當(dāng)在2020年3月19日前取得辦理案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的登記受理單。由于良浩公司的原因至今不能取得涉案房屋的登記受理單，責(zé)任在良浩公司。至于合同第十三條第4項(xiàng)（2）關(guān)于逾期辦證“......甲方實(shí)際取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金”的約定，一審法院認(rèn)為：首先，是良浩公司的違約行為導(dǎo)致了逾期交房，阻止了“取得辦理案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的登記受理單”條件的成就；其次，該約定應(yīng)該理解為從逾期之日起至登記受理單之日起30日內(nèi)的任何時(shí)候良浩公司都有承擔(dān)支付劉小平逾期辦證違約金的責(zé)任，即劉小平在此期間都可以向良浩公司主張權(quán)利。綜上，劉小平請(qǐng)求良浩公司支付逾期辦證違約金（以311370元為基數(shù)，從2020年3月20日起，按日萬(wàn)分之0.3的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至良浩公司實(shí)際取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記受理單之日止）的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，一審法院予以支持。劉小平多余部分訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
一、重慶良浩置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付劉小平逾期交房違約金28390.4元。
二、重慶良浩置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付劉小平逾期辦證違約金（以311370元為基數(shù)，從2020年3月20日起，按日萬(wàn)分之0.3的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至良浩公司重慶良浩置業(yè)有限公司實(shí)際取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記受理單之日止）。
三、重慶良浩置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付劉小平鑒定費(fèi)3000元。
四、駁回劉小平的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)906元，減半收取453元，由良浩公司重慶良浩置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。此款劉小平已預(yù)交一審法院，良浩公司在履行上述義務(wù)時(shí)，一并支付劉小平，劉小平預(yù)交的案件受理費(fèi)，一審法院不作清退。
本院查明
二審中，良浩公司、劉小平均未提交新證據(jù)。
二審查明的事實(shí)與一審查明事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)上訴人的上訴請(qǐng)求、事實(shí)和理由并結(jié)合被上訴人的答辯意見(jiàn)，本院歸納本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、一審判決對(duì)逾期交房違約金予以調(diào)高是否恰當(dāng)；上訴人應(yīng)支付被上訴人的逾期交房違約金的條件是否成就；2、本案鑒定費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)由上訴人承擔(dān)。對(duì)于上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院評(píng)析如下：
1、關(guān)于一審判決對(duì)逾期交房違約金予以調(diào)高是否恰當(dāng)?shù)膯?wèn)題。上訴人與被上訴人簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性、效力性規(guī)定，合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照協(xié)議約定履行各自義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，上訴人對(duì)其逾期交房的事實(shí)并無(wú)異議。上訴人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照雙方合同約定的“甲方按日向乙方支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.30的違約金標(biāo)準(zhǔn)”計(jì)算逾期交房違約金。被上訴人認(rèn)為該約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，不足以彌補(bǔ)因上訴人逾期交房給被上訴人造成的損失，主張按照涉案房屋評(píng)估的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。上訴人逾期交房致使被上訴人不能按照合同約定時(shí)間正常使用所購(gòu)房屋，而按照雙方約定的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金低于被上訴人的租金損失，不足以彌補(bǔ)被上訴人的損失，故一審法院根據(jù)合同中逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的約定，結(jié)合案涉房屋市場(chǎng)租金的鑒定結(jié)論，對(duì)上訴人逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)酌情予以調(diào)高，按照涉案房屋評(píng)估的同期租金標(biāo)準(zhǔn)的80%予以計(jì)算并無(wú)不當(dāng)。上訴人認(rèn)為一審法院對(duì)此適用法律錯(cuò)誤的上訴理由不成立，本院不予采納。
關(guān)于上訴人應(yīng)支付被上訴人的逾期交房違約金條件是否成就的問(wèn)題。上訴人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照合同約定的“該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。”上訴人認(rèn)為案涉工程至今未竣工驗(yàn)收，案涉房屋至今不具備法定的交付條件，故逾期交房違約金的支付條件不成就。上訴人的該上訴理由不成立，因?yàn)殡p方約定的條件雖然是“該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金”，但被上訴人所購(gòu)房屋至今未竣工驗(yàn)收，上訴人并無(wú)免責(zé)事由，屬于為自己的利益不正當(dāng)?shù)淖柚垢犊顥l件的成就，應(yīng)視為付款條件已成就。故一審判決上訴人于判決生效后十日內(nèi)支付被上訴人逾期交房違約金并無(wú)不當(dāng)。
2、關(guān)于本案鑒定費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)由上訴人承擔(dān)的問(wèn)題。因本案系上訴人違約所致，被上訴人并無(wú)過(guò)錯(cuò)，故鑒定費(fèi)應(yīng)當(dāng)由上訴人負(fù)擔(dān)。
綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)906元，由上訴人重慶良浩置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 蔣 科
審判員 劉戀硯
審判員 黎 明
二〇二〇年十一月十七日
書(shū)記員 羅 晴
