審理法院：重慶市第五中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）渝05民終7340號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-17
案由：商品房預(yù)售合同糾紛審理經(jīng)過
上訴人重慶良浩置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：良浩公司）與被上訴人魏光輝商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服重慶市江津區(qū)人民法院(2020)渝0116民初208號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
良浩公司上訴請(qǐng)求：1、撤銷一審判決一、二項(xiàng)，依法改判良浩公司于重慶市江津區(qū)房屋交付之日起30日內(nèi)支付魏光輝逾期辦證違約金（以198000元為基數(shù)，從2020年3月11日起，按日萬分之0.3的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至實(shí)際交房之日止）；良浩公司于本判決生效后十日內(nèi)支付魏光輝逾期交房違約金5839.02元；鑒定費(fèi)3000元由魏光輝自行負(fù)擔(dān)。2、訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)及理由：一、原審法院依據(jù)評(píng)估結(jié)果調(diào)整逾期交房違約金的數(shù)額，適用法律錯(cuò)誤。上訴人與被上訴人已經(jīng)在商品房買賣合同中明確約定了違約金的計(jì)算方式，且根據(jù)查明的事實(shí)該部分?jǐn)?shù)額是可以通過計(jì)算得出的情況下，自然不應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定參照評(píng)估報(bào)告結(jié)果調(diào)整逾期交房違約金的數(shù)額，而應(yīng)當(dāng)直接采用商品房買賣合同中約定的計(jì)算方法計(jì)算違約金數(shù)額。二、原審法院改變合同約定，縮短上訴人支付逾期辦證違約金的支付時(shí)間，有損上訴人的合法權(quán)益。根據(jù)上訴人與被上訴人關(guān)于支付逾期交房的約定，以及工程未取得竣工驗(yàn)收的現(xiàn)狀，上訴人支付該項(xiàng)違約金的義務(wù)在原審判決生效后十日內(nèi)完成，客觀上難以確定違約金數(shù)額，又短于雙方約定的時(shí)間，加重了上訴人的責(zé)任，讓上訴人難于履行。
被上訴人辯稱
魏光輝答辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，上訴人的請(qǐng)求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С郑?qǐng)求駁回上訴人的全部上訴請(qǐng)求，依法維持原判。
魏光輝向一審法院起訴，1、良浩公司支付魏光輝逾期交房違約金（金額以鑒定結(jié)果為準(zhǔn)）；2、良浩公司支付魏光輝逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金（從2019年11月10日起，以198000元為基數(shù)，按日息萬分之0.3計(jì)算至良浩公司取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日止）。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)，2015年4月29日，魏光輝（乙方、買方）與良浩公司（甲方、賣方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》約定：乙方購(gòu)買甲方開發(fā)建設(shè)的位于重慶市江津區(qū)，建筑面積52.36平方米，總價(jià)款為198000元；《商品房預(yù)售許可證》號(hào)為津國(guó)土房管（2014）預(yù)字第（072）號(hào)。合同第七條約定：“交房期限及交房條件。1、……2、預(yù)售商品房的，甲方應(yīng)當(dāng)在2016年12月31日前，依照國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定，將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付乙方使用?！焙贤诰艞l約定：“甲方逾期交房的違約責(zé)任。除本合同第七條約定的遭遇不可抗力情況外，甲方如未按合同約定的期限將該商品房交付乙方使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之內(nèi)，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房?jī)r(jià)款萬分之0.3的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過180日（與本條第1款第（1）項(xiàng)約定的日期相同）后，乙方有權(quán)解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房?jī)r(jià)款萬分之0.3的違約金（該比率應(yīng)不小于本條第一款第（1）項(xiàng)中的比率），并于該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。”合同第十三條約定：“關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)登記的約定。1、現(xiàn)售商品房的，……2、預(yù)售商品房的，在本商品房實(shí)際交付使用之日起60日內(nèi)，由甲乙雙方向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請(qǐng)，提交土地房屋登記機(jī)構(gòu)規(guī)定的相關(guān)資料，并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單?！?、如因甲方的責(zé)任，未能按期向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)提交辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請(qǐng)，取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單的，雙方同意按下列方式處理：按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之內(nèi)，自約定向土地房屋登記機(jī)構(gòu)提交資料并取得登記受理單之日起，至甲方實(shí)際提交資料并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日止，甲方按日向乙方支付已付房?jī)r(jià)款萬分之0.3的違約金，并于甲方實(shí)際取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。（2）逾期超過180日（與本條本款第（1）項(xiàng)約定的日期相同）后，乙方有權(quán)解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行的，自約定向土地房屋登記機(jī)構(gòu)提交資料并取得登記受理單之日起，至甲方實(shí)際提交資料并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日止，甲方按日向乙方支付已付房?jī)r(jià)款萬分之0.3（該比率應(yīng)不小于本條第一款第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于甲方實(shí)際取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。”
《重慶市商品房買賣合同》附件五第六條約定：“產(chǎn)權(quán)登記。1、……2、甲方應(yīng)在本商品房實(shí)際交付之日起180日內(nèi)，向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請(qǐng)，并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單。逾期處理，按合同第十三條逾期時(shí)間處理執(zhí)行?！背鲜鰞?nèi)容外，合同還就其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
合同簽訂后，魏光輝于合同簽當(dāng)日向良浩公司交納了購(gòu)房款60000元，良浩公司并向魏光輝代收了契稅、印花稅、大修基金等。2016年5月6日，魏光輝向良浩公司交納了購(gòu)房款138000元。2019年9月12日，良浩公司將涉案房屋交付魏光輝。至今涉案房屋工程未通過竣工驗(yàn)收，也未取得案涉房屋工程的重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證，良浩公司也未取得涉案商服用房土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單。
在庭審前的證據(jù)交換中，魏光輝提交了與他人簽訂的《房屋租賃合同》，以及他人收取租金的《收條》等，用以證明因良浩公司遲延交房魏光輝每月產(chǎn)生租房損失800元。由于良浩公司不認(rèn)可魏光輝主張的租賃房屋的損失，魏光輝于2020年3月16日申請(qǐng)對(duì)案涉房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行司法鑒定。2020年5月11日，重慶金地房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司作出重金房估（2020）字第0699號(hào)《房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告》，意見：涉案住房2017年1月1日至2020年5月31日期間的市場(chǎng)租金總價(jià)35290元（注：35290元÷41個(gè)月＝每月租金860.73元）。為此產(chǎn)生鑒定費(fèi)3000元。對(duì)該鑒定結(jié)論，魏光輝無異議，并請(qǐng)求以鑒定結(jié)果作為良浩公司應(yīng)支付魏光輝逾期交房違約金的依據(jù)。良浩公司認(rèn)為：鑒定租金的期間為2017年1月1日至2020年5月31日，與本案逾期交房的期間不符，不能作為魏光輝損失的參照標(biāo)準(zhǔn)。
庭審中，雙方同意從2019年9月12日起計(jì)算辦理產(chǎn)權(quán)登記的期間，并同意將鑒定結(jié)論的金額除以鑒定單位得出該租金總額所依據(jù)的天數(shù)，作為房屋每天的租金標(biāo)準(zhǔn)。
以上事實(shí)，雙方當(dāng)事人均無異議，一審法院予以確認(rèn)。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有拘束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。對(duì)魏光輝請(qǐng)求良浩公司支付的逾期交房違約金。按合同約定，良浩公司應(yīng)于2016年12月31日前交房，而良浩公司于2019年9月12日才將房屋交付，良浩公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)合同約定的違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，良浩公司每日應(yīng)付魏光輝違約金5.94元（198000元×0.3÷10000），按鑒定的租金標(biāo)準(zhǔn)，良浩公司每日應(yīng)付魏光輝違約金28.32元（2017年1月1日至2020年5月31日共1246天，35290元÷1246天）。兩項(xiàng)相比，合同約定的逾期交房違約金明顯過低，魏光輝根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，請(qǐng)求以鑒定的租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)增違約金，符合法律規(guī)定。但由于鑒定的租金標(biāo)準(zhǔn)，高于魏光輝主張的租金標(biāo)準(zhǔn)，綜合良浩公司遲延交房的期間等，一審法院確定良浩公司按鑒定租金標(biāo)準(zhǔn)的80%支付魏光輝遲延交房違約金。從2017年1月1日至2019年9月11日，良浩公司遲延交房984天，應(yīng)付魏光輝遲延交房違約金22293.50元（984天×28.32元/天×80%）。對(duì)良浩公司辯稱，合同中約定了逾期交房的違約金，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用合同約定的違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)按鑒定結(jié)論計(jì)算違約金的理由，因與《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，關(guān)于當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額的規(guī)定不符，一審法院不予納。
對(duì)魏光輝請(qǐng)求良浩公司支付的逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金。庭審中，原良浩公司同意從2019年9月12日起計(jì)算良浩公司辦理魏光輝所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)登記的期間，是雙方當(dāng)事人對(duì)自己權(quán)利的處分，符合法律規(guī)定，一審法院予以準(zhǔn)許。按原良浩公司確認(rèn)的交房時(shí)間，良浩公司應(yīng)在房屋交付后180日內(nèi)向房屋所在地的土地房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請(qǐng)，提交土地房屋登記機(jī)構(gòu)規(guī)定的相關(guān)資料，并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單。至今良浩公司仍未取得魏光輝所購(gòu)房屋辦理權(quán)屬登記的受理單，按合同應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。其起算時(shí)間從2020年3月11日起（從2019年9月12日交房之日起扣除180日），按日萬分之0.3計(jì)算至良浩公司向土地房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦證申請(qǐng)、提交相關(guān)資料并取得登記受理單為止。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六條、第八條、第四十四條、第六十條、第七十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條之規(guī)定，判決如下：
一、重慶良浩置業(yè)有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)支付魏光輝逾期交付房屋違約金22293.50元；
二、重慶良浩置業(yè)有限公司在本判決生效后支付魏光輝逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金（以已付房款198000元為基數(shù)，從2020年3月11日起至良浩公司向土地房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦證申請(qǐng)、提交相關(guān)資料并取得登記受理單為止，按每日萬分之0.3計(jì)算）；
三、駁回魏光輝的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)790元，減半收取395元，鑒定費(fèi)3000元，由良浩公司負(fù)擔(dān)。案件受理費(fèi)和鑒定費(fèi)，魏光輝均已預(yù)交，良浩公司在履行上述款時(shí)直接支付魏光輝。
本院查明
二審中，良浩公司、魏光輝均未提交新證據(jù)。
二審查明的事實(shí)與一審查明事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)上訴人的上訴請(qǐng)求、事實(shí)和理由并結(jié)合被上訴人的答辯意見，本院歸納本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、一審判決對(duì)逾期交房違約金予以調(diào)高是否恰當(dāng)；上訴人應(yīng)支付被上訴人的逾期交房違約金的條件是否成就；2、本案鑒定費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)由上訴人承擔(dān)。對(duì)于上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，一審法院評(píng)析如下：
1、關(guān)于一審判決對(duì)逾期交房違約金予以調(diào)高是否恰當(dāng)?shù)膯栴}。上訴人與被上訴人簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性、效力性規(guī)定，合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照協(xié)議約定履行各自義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，上訴人對(duì)其逾期交房的事實(shí)并無異議。上訴人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照雙方合同約定的“甲方按日向乙方支付已付房?jī)r(jià)款萬分之0.30的違約金標(biāo)準(zhǔn)”計(jì)算逾期交房違約金。被上訴人認(rèn)為該約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過低，不足以彌補(bǔ)因上訴人逾期交房給被上訴人造成的損失，主張按照涉案房屋評(píng)估的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。上訴人逾期交房致使被上訴人不能按照合同約定時(shí)間正常使用所購(gòu)房屋，而按照雙方約定的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金低于被上訴人的租金損失，不足以彌補(bǔ)被上訴人的損失，故一審法院根據(jù)合同中逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的約定，結(jié)合案涉房屋市場(chǎng)租金的鑒定結(jié)論，對(duì)上訴人逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)酌情予以調(diào)高，按照涉案房屋評(píng)估的同期租金標(biāo)準(zhǔn)的80%予以計(jì)算并無不當(dāng)。上訴人認(rèn)為一審法院對(duì)此適用法律錯(cuò)誤的上訴理由不成立，本院不予采納。
關(guān)于上訴人應(yīng)支付被上訴人的逾期交房違約金條件是否成就的問題。上訴人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照合同約定的“該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金?！鄙显V人認(rèn)為案涉工程至今未竣工驗(yàn)收，案涉房屋至今不具備法定的交付條件，故逾期交房違約金的支付條件不成就。上訴人的該上訴理由不成立，因?yàn)殡p方約定的條件雖然是“該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金”，但被上訴人所購(gòu)房屋至今未竣工驗(yàn)收，上訴人并無免責(zé)事由，屬于為自己的利益不正當(dāng)?shù)淖柚垢犊顥l件的成就，應(yīng)視為付款條件已成就。故一審判決上訴人于判決生效后十日內(nèi)支付被上訴人逾期交房違約金并無不當(dāng)。
2、關(guān)于本案鑒定費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)由上訴人承擔(dān)的問題。因本案系上訴人違約所致，被上訴人并無過錯(cuò)，故鑒定費(fèi)應(yīng)當(dāng)由上訴人負(fù)擔(dān)。
綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)790元，由上訴人重慶良浩置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 蔣 科
審判員 劉戀硯
審判員 黎 明
二〇二〇年十一月十七日
書記員 羅 晴
