審理法院：廣州市中級人民法院
案號：（2020）粵01民終20043號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-13
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
委托訴訟代理人：劉業(yè)峰，廣東都諾律師事務(wù)所律師。
審理經(jīng)過
上訴人廣東元邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱元邦公司）因與被上訴人吳定國商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣東省廣州市越秀區(qū)人民法院（2020）粵0104民初10694號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭進行審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
上訴人元邦公司提出上訴請求：1.撤銷一審判決，改判由元邦公司支付吳定國逾期交樓違約金31392.84元（違約金的計算期間為2017年10月1日至2019年2月1日，共計488天）；2.判令吳定國承擔本案一、二審的訴訟費用。事實與理由：一審法院認定元邦公司承擔的逾期交樓違約金的計算期間為2017年10月1日至2019年7月17日屬于認定事實錯誤。根據(jù)雙方簽訂的《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）補充協(xié)議（附件七）》第三條的約定，涉案房屋的交付條件為該商品房取得工程規(guī)劃驗收合格，并取得建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)出具的《建設(shè)工程質(zhì)量驗收監(jiān)督意見書》。元邦公司于2018年11月16日取得涉案樓棟的《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施竣工驗收備案表》，按照法律及合同約定，均符合交房標準。元邦公司在此基礎(chǔ)上于2019年1月28日向吳定國發(fā)出《收樓催告函》（吳定國一審中提交的落款時間為2019年1月29日的收樓催告函），要求吳定國在2019年2月1日前來辦理收樓手續(xù)。因此，元邦公司承擔的逾期交樓違約金的計算期間應(yīng)為2017年10月1日至2019年2月1日，共計488天。2.根據(jù)《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》第二十三條的約定，元邦公司交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標準應(yīng)符合雙方約定的標準，達不到約定標準的，吳定國有權(quán)要求元邦公司按約定標準修復(fù)、更換。由此可知，本案中，吳定國提出的涉案房屋存在質(zhì)量問題，應(yīng)當適用該第二十三條的約定由元邦公司按照約定標準修復(fù)、更換。且該理由也不是合同約定的拒絕收樓的正當理由。一審法院將直接對該第二十三條約定的房屋裝飾、設(shè)備質(zhì)量違約責任適用逾期交樓的違約責任條款，是對法律事實認定錯誤。
被上訴人辯稱
被上訴人吳定國答辯稱：同意一審判決，元邦公司的上訴沒有法律和事實依據(jù)。一審證據(jù)已充分證明直到2019年7月17日才完成交房，在此之前元邦公司提交交樓通知書后涉案房屋還存在非常嚴重的滲水、漏水等嚴重問題，顯然無法正常入住。而吳定國購買的是包裝修、拎包入住的房屋，這明顯存在質(zhì)量問題。元邦公司的工作人員多次簽名確認的情況下，這段時間應(yīng)當按照合同約定計算遲延交樓的違約金。違約金萬分之八已明顯低于一般的萬分之五的標準，元邦公司再要求降低標準與事實和法律不符，也顯失公平。綜上，請求二審法院依法駁回元邦公司的上訴。
一審原告訴稱
吳定國于2020年3月9日向一審法院提出起訴請求：1.元邦公司向吳定國支付逾期交房違約金42135.89元（以總房款804120元為本金，按每日0.008%標準自2017年10月1日起計至2019年7月17日止，計違約655天）；2.本案訴訟費用由元邦公司承擔。
一審法院查明
一審法院認定事實：2016年8月28日，吳定國（乙方、買方）與元邦公司（甲方、賣方）簽訂編號為201608250655的《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》及其附件一至七，約定乙方所購買的房屋位于廣州市花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)（山清水秀花園自編6區(qū)）泰福大街33號9層901號房，總金額為804120元，按揭貸款方式支付房款。合同第十二條交房條件約定：該商品房項目工程竣工驗收合格，并取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)出具的商品房建設(shè)項目符合驗收管理規(guī)定的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務(wù)單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件。第十三條房屋交付約定：甲方應(yīng)當在2017年9月30日前將作為本合同標的物的房屋交付乙方使用……。第十四條延期交房的違約責任約定：甲方如未能按本合同規(guī)定的期限交房，按下列第2種方式處理：……2．（1）逾期不超過180日（含）的，甲方應(yīng)自本合同第十三條約定的交房日期的次日起至實際交付之日止，每日按總房價款0.003%的標準向乙方支付違約金，本合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過180日，不超過365日（含）的，甲方每日按總房價款0.005%的標準向乙方支付違約金，本合同繼續(xù)履行。（3）逾期超過365日，不超過730日（含）的，甲方每日按總房價款0.008%的標準向乙方支付違約金，本合同繼續(xù)履行……。第十五條房屋交付時的有關(guān)資料約定：甲乙雙方進行房屋驗收交接時，甲方應(yīng)當向乙方提供有關(guān)該商品房的下列資料：（一）規(guī)劃部門出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》。（二）建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗收報告》。（三）消防部門出具的《建設(shè)工程消防驗收合格意見書》或備案憑證。（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料等……。第十六條交付時的驗收約定，乙方應(yīng)在接到收樓通知書之日起15日內(nèi)對該商品房進行驗收，如有異議，應(yīng)當在驗收期限屆滿前之日起3日內(nèi)以書面形式提出，逾期不提出的，視為同意接收該商品房。乙方認為該商品房不符合交付標準或條件的，應(yīng)一次性提出異議，甲方在接到乙方異議后，應(yīng)在15日內(nèi)對異議部分作出書面答復(fù)和處理意見，逾期不予答復(fù)的，視為乙方異議事實成立，該商品房視為未交付。附件七為本合同補充協(xié)議，第三條關(guān)于房屋交付（對合同第十二、十三條的變更）約定：1、甲乙雙方同意交房條件變更為該商品房工程規(guī)劃驗收合格，并取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)出具的《建設(shè)工程質(zhì)量驗收監(jiān)督意見書》。乙方不再要求甲方在房屋交付時達到原交房條件“該商品房項目工程竣工驗收合格，并取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)出具的商品房建設(shè)項目符合驗收管理規(guī)定的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務(wù)單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件”，但應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記前達到。2、房屋交付的標志是乙方簽收所購該商品房鑰匙，該商品房的風險自交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方等……。合同簽訂后，吳定國支付了涉案房屋總價款804120元，元邦公司向吳定國開具了發(fā)票。2019年1月29日，向吳定國發(fā)出《收樓催告函》通知吳定國于2019年2月1日前辦理收樓手續(xù)。吳定國稱到現(xiàn)場辦理收樓手續(xù)發(fā)現(xiàn)涉案房屋存在多處滲水等不符合交樓條件的嚴重質(zhì)量問題，2019年1月29日、4月27日、6月30日、7月17日的《房屋狀況檢查表》顯示，房屋存在滲漏、窗戶欄桿未安裝、未清潔等問題。另吳定國確認其于2019年7月17日辦理了收樓手續(xù)。元邦公司是于2018年11月16日取得《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》。
一審?fù)徶校瑓嵌▏驮罟敬_認：1.逾期交房違約金起算時間為2017年10月1日；2.違約金計算標準為按總房款804120元每日0.008%計；3.2017年10月1日至2019年7月17日共計655天。
一審法院認為
一審法院認為：吳定國與元邦公司簽訂的《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》及其附件一至七是雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當事人均應(yīng)依約履行。
吳定國和元邦公司均確認：吳定國已依約向元邦公司支付涉案房屋購房款804120元，吳定國于2019年7月17日辦理收樓手續(xù)，元邦公司逾期交房違約金起算時間為2017年10月1日，違約金的計算標準為每日按總價款0.008%計算。雙方當事人承認的上述事實，一審法院亦予確認。本案中，吳定國、元邦公司爭議焦點在于，涉案房屋何時具備交付條件，達到房屋交付使用標準。雖然合同補充協(xié)議約定的房屋交付條件為該商品房工程規(guī)劃驗收合格，并取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)出具的《建設(shè)工程質(zhì)量驗收監(jiān)督意見書》，元邦公司也于2018年11月16日取得《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》，但是元邦公司作為房屋出賣人，保障買受人實現(xiàn)對房屋享有的占有、使用等合法權(quán)益是其基本義務(wù)。房屋以居住為目的，從2019年1月29日至7月17日的多份《房屋狀況檢查表》記載的內(nèi)容以及吳定國、元邦公司在一審?fù)徶械年愂觯罟鞠騾嵌▏l(fā)出《收樓催告函》時，涉案房屋確實存在滲漏等質(zhì)量問題，未能達到正常居住和使用條件。經(jīng)多次驗收，吳定國于2019年7月17日辦理了收樓手續(xù)，故逾期交房期間應(yīng)計至2019年7月17日。關(guān)于涉案房屋已經(jīng)滿足合同約定的交付條件，因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致房屋不能正常使用所應(yīng)承擔的違約責任，不應(yīng)以合同約定的逾期交房違約金標準計算的答辯意見，本院不予采納。綜上，元邦公司應(yīng)向吳定國支付違約金計算為：自2017年10月1日至2019年7月17日共計655天，每日按房屋總價款804120元的0.008%計算，違約金為42135.89元。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款的規(guī)定，一審判決如下：判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，廣東元邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付吳定國逾期交房違約金42135.89元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費853元，由元邦公司負擔。
本院查明
二審中，雙方當事人均無提交新證據(jù)。
一審法院查明的事實有相應(yīng)證據(jù)佐證，本院予以確認。
另查明，吳定國在一審期間提交的證據(jù)顯示：一、2019年1月29日的《房屋狀況檢查表》載明業(yè)主提出整改問題：1.大陽臺天花漏水雖處理一次但仍有水印痕；2.客廳的窗戶欄桿未安裝；3.整個房間的衛(wèi)生未清理。并附有業(yè)主說明。二、2019年4月27日《房屋狀況檢查表》載明業(yè)主提出整改問題：1.天花滲水印痕未處理；2.所有房間衛(wèi)生未處理。并附有業(yè)主說明。三、2019年6月30日《房屋狀況檢查表》載明業(yè)主提出整改問題：1.陽臺滲水的問題。并附有業(yè)主說明。四、2019年7月17日《房屋狀況檢查表》載明業(yè)主提出整改問題：驗收室內(nèi)落水口暢通，花槽排水堵塞。以上四份檢查表均有業(yè)主吳定國手寫簽名和服務(wù)中心經(jīng)辦人員手寫簽名，另備注欄均有打印文字加下劃線載明“備注：上述問題屬于質(zhì)量保修范圍的，建設(shè)單位按相關(guān)規(guī)定和約定質(zhì)量保修。（此表一式兩聯(lián)，一聯(lián)為物業(yè)服務(wù)中心存檔，二聯(lián)為建設(shè)單位施工依據(jù)。）”等內(nèi)容。元邦公司確認該些檢查表的真實性，但堅持認為涉案房屋存在的質(zhì)量問題屬于房屋保修問題，不應(yīng)以此要求其承擔逾期交房的違約責任，并表示其對上述質(zhì)量問題是否影響吳定國的正常使用無法作出回答，因為涉案房屋已符合合同約定的交付條件，應(yīng)以其通知的收樓時間2019年2月1日為計算逾期的截止日期。
二審中，雙方均表示對逾期交房違約金的起算日期為2017年10月1日和以總房款804120元為本金、按每日0.008%標準計算無異議。但元邦公司堅持認為截止日期應(yīng)以其通知收樓日期為準，即違約金計算逾期的期間應(yīng)自2017年10月1日起至2019年2月1日止，共計489天。
本院認為
本院認為，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條的規(guī)定，第二審人民法院應(yīng)當針對上訴請求的有關(guān)事實和適用法律進行審查。本案爭議的焦點問題是逾期交房違約金期間的截止日期。首先，一審法院對此已進行詳細闡述，有理有據(jù)，本院予以確認，在此不再贅述。其次，元邦公司通知吳定國于2019年2月1日收樓時，涉案商品房已通過工程規(guī)劃驗收合格并已取得建設(shè)工程質(zhì)量驗收監(jiān)督意見書，符合雙方合同所約定的交付條件，但這不當然等同于逾期交房的截止日期即為2019年2月1日。經(jīng)查，吳定國于2019年1月29日至7月17日先后四次對涉案房屋狀態(tài)進行檢查，其中前三次檢查均存在涉案房屋陽臺或天花存在滲水的情況，且元邦公司的工作人員對此亦予以確認?？芍姘阜课荽_實存在質(zhì)量問題，吳定國在2019年7月17日前并未實際占有、使用該房屋。結(jié)合涉案檢查表的備注內(nèi)容看，吳定國提出的整改問題并不當然屬于工程質(zhì)量保修范圍，元邦公司并未提交證據(jù)證實其與吳定國已就房屋保修事宜達成合意，且吳定國已在檢查表上明確表示因存在質(zhì)量問題不同意收樓。房屋質(zhì)量保修義務(wù)理應(yīng)是在業(yè)主完成收樓手續(xù)后才存在，故元邦公司亦應(yīng)對吳定國已履行收樓手續(xù)或是因吳定國單方原因拒不收樓而導(dǎo)致其無法依約在2019年2月1日交房進行舉證。依據(jù)“誰主張，誰舉證”的原則，元邦公司在本案中應(yīng)對此承擔舉證不能的法律后果。第三，一審判決并未認定因元邦公司交付房屋存在質(zhì)量問題需要按照逾期交房違約金標準來承擔違約責任，元邦公司以此主張一審法院認定的逾期交房截止日期有誤，屬于其理解不當。綜上，一審判決認定逾期交房期間應(yīng)計算至2019年7月17日止有據(jù)，本院予以維持。元邦公司上訴要求按截止日期為2019年2月1日計算違約金，理據(jù)不足，本院不予支持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費69元，由上訴人廣東元邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 張 賓
審判員 張一揚
審判員 羅 毅
二〇二〇年十一月十三日
書記員 伍靜怡
