審理法院：蘇州市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）蘇05民終9065號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-27
案由：商品房預(yù)售合同糾紛律務(wù)所
審理經(jīng)過(guò)
上訴人張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東盛公司）與被上訴人吳佩君商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服張家港市人民法院(2020)蘇0582民初3228號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月24日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
東盛公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判確認(rèn)位于張家港市房屋屬于張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)；一、二審訴訟費(fèi)用由吳佩君承擔(dān)。事實(shí)和理由：本案所涉房屋系尚未辦理房屋權(quán)證的無(wú)證房屋，且不存在法定的不應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的情形，故應(yīng)仍屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采用登記生效主義，買(mǎi)受人只有在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)后，才享有物權(quán)。案涉房屋并不符合最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》若干問(wèn)題的規(guī)定(二)規(guī)定第二條規(guī)定之情形，在無(wú)明確法律規(guī)定案涉房屋歸原告所有的情況下，案涉房屋應(yīng)屬于破產(chǎn)法所規(guī)定的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，并由管理人接管處置。不能以吳佩君在破產(chǎn)受理前已完全支付對(duì)價(jià)為由確認(rèn)案涉房屋屬于吳佩君。如向吳佩君繼續(xù)履行交付房屋，在法律上構(gòu)成對(duì)個(gè)別債權(quán)人的違法清償。
被上訴人辯稱
吳佩君辯稱：一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求維持原判。
一審原告訴稱
吳佩君向一審法院起訴請(qǐng)求：1、東盛公司立即將張家港市塘橋鎮(zhèn)景尚家園2幢M111、M112的房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)登記至吳佩君名下;2、東盛公司繼續(xù)履行合同約定的交房義務(wù)，同時(shí)向吳佩君支付逾期交房違約金（自2016年4月1日起至實(shí)際交房之日止按已付購(gòu)房款2408553元的每日萬(wàn)分之五計(jì)算）；3、東盛公司向吳佩君開(kāi)具已支付房款2408553元的全額發(fā)票；4、本案訴訟費(fèi)用由東盛公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年1月22日，吳佩君（買(mǎi)受人）與張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（出賣(mài)人）簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》2份，約定由吳佩君向張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司購(gòu)買(mǎi)位于張家港市.99平方米）、M112（面積117.24平方米）門(mén)面房，價(jià)款分別為1280260.8元、1128291.5元，總價(jià)款為2408552.3元；張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)于2016年3月31日前交付房屋；逾期交房不超過(guò)60日，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之5的違約金；逾期交房超過(guò)60日，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之5的違約金。雙方還對(duì)付款方式及期限、房屋交付和接收等作了約定。合同簽訂后，吳佩君向張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司付清了全部購(gòu)房款，張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未向吳佩君開(kāi)具發(fā)票，也未交付房屋。
2019年4月29日，一審法院作出（2019）蘇0582破申8號(hào)民事裁定書(shū)，裁定受理黃龍富對(duì)張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)。并于同日作出決定，指定江蘇立泰律師事務(wù)所擔(dān)任張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司管理人。
2019年8月7日,吳佩君向張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司管理人提交《購(gòu)房人權(quán)利申報(bào)登記表》，要求交付房屋。
2019年11月28日，張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司管理人出具《張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)清算案關(guān)于購(gòu)房人權(quán)益登記及審查情況的報(bào)告》，管理人在該報(bào)告中認(rèn)可吳佩君購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)為“景尚家園2幢M11、M12”，已付清全部購(gòu)房款，但吳佩君不符合消費(fèi)性買(mǎi)受人的條件，若繼續(xù)履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同將構(gòu)成個(gè)別清償，故對(duì)吳佩君已支付的購(gòu)房款債權(quán)予以認(rèn)定，但依法解除與吳佩君簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
2019年11月29日，張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司管理人向吳佩君發(fā)出解除合同通知書(shū)。吳佩君收到后向管理人提交了異議書(shū)，認(rèn)為其有權(quán)請(qǐng)求張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)變更登記，該行為不屬于破產(chǎn)法規(guī)定的個(gè)別清償行為，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
一審審理中，一審法院至張家港市不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢，未查詢到景尚家園2幢有M111、M112的編號(hào)，僅查詢到2幢有M11、M12的編號(hào)，M11的建筑面積為106.49平方米，M12的建筑面積為94.48平方米，上述房產(chǎn)均登記在張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名下。張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司管理人陳述,張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司存在預(yù)售合同中的房屋編號(hào)比測(cè)繪報(bào)告中的房屋編號(hào)多一位數(shù)的情況，后來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)是以測(cè)繪報(bào)告中的房屋編號(hào)辦理的房屋登記。
張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司確認(rèn)案涉房屋已具備交房條件,吳佩君表示愿意墊付辦理權(quán)屬證書(shū)的相關(guān)稅費(fèi)。
上述事實(shí)，有商品房買(mǎi)賣(mài)合同、（2019）蘇0582破申8號(hào)民事裁定書(shū)、（2019）蘇0582破6號(hào)決定書(shū)、關(guān)于購(gòu)房人權(quán)益登記及審查情況的報(bào)告、解除合同通知書(shū)、異議書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)登記簿查詢記錄、庭審筆錄等證據(jù)予以證實(shí)。
吳佩君認(rèn)為，吳佩君已付清全部購(gòu)房款，向吳佩君交房是東盛公司的合同義務(wù)，東盛公司繼續(xù)履行交房義務(wù)不構(gòu)成破產(chǎn)法第十六條規(guī)定的個(gè)別清償；本案吳佩君是要求履行合同，而江蘇省高級(jí)人民法院的《破產(chǎn)案件審理指南（修訂版）》系房屋確權(quán)的相關(guān)規(guī)定，本案不應(yīng)適用房屋確權(quán)的規(guī)定，也不應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，吳佩君與東盛公司雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)全面履行自已的義務(wù)。關(guān)于合同約定的標(biāo)的物景尚家園2幢M111、M112與查詢到的景尚家園M11、M12是不是同一標(biāo)的物的問(wèn)題。一審法院認(rèn)為，經(jīng)一審法院向不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢，景尚家園2幢沒(méi)有M111、M112的編號(hào)，只有M11、M12的編號(hào)，結(jié)合張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司管理人的陳述及《張家港東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)清算案關(guān)于購(gòu)房人權(quán)益登記及審查情況的報(bào)告》對(duì)吳佩君所購(gòu)房產(chǎn)的認(rèn)定，可以認(rèn)定合同約定的標(biāo)的物景尚家園2幢M111、M112即是目前登記的景尚家園M11、M12，吳佩君購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)為景尚家園2幢M11和M12。吳佩君在破產(chǎn)申請(qǐng)受理前已付清上述房產(chǎn)的全部購(gòu)房款，東盛公司依約負(fù)有向吳佩君交付房產(chǎn)的義務(wù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第七十一條規(guī)定，特定物買(mǎi)賣(mài)中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物，不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。本案中，吳佩君與東盛公司買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物為張家港市塘橋鎮(zhèn)景尚家園2幢M11和M12房產(chǎn)，該標(biāo)的系特定物，吳佩君在破產(chǎn)申請(qǐng)受理前已完全支付對(duì)價(jià)，故該房產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，東盛公司繼續(xù)履行合同不屬于企業(yè)破產(chǎn)法第十六條規(guī)定的無(wú)效的個(gè)別清償行為,破產(chǎn)管理人無(wú)權(quán)解除合同，一審法院對(duì)吳佩君請(qǐng)求東盛公司交付房屋、協(xié)助辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的訴請(qǐng)予以支持。對(duì)于吳佩君提出的開(kāi)具發(fā)票的主張，因吳佩君已實(shí)際向東盛公司交付了全部購(gòu)房款，東盛公司理應(yīng)向吳佩君開(kāi)具全額購(gòu)房款發(fā)票。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第七十一條的規(guī)定，判決：一、東盛公司于判決生效后10日內(nèi)將位于張家港市（建筑面積為106.49平方米）和M12（建筑面積為94.48平方米）交付給吳佩君，并于該房屋交付后10日內(nèi)協(xié)助吳佩君將上述房產(chǎn)登記至吳佩君名下（相關(guān)稅費(fèi)由吳佩君承擔(dān)）。二、東盛公司于判決生效后10日內(nèi)向吳佩君開(kāi)具張家港市塘橋鎮(zhèn)景尚家園2幢M11和M12房屋的購(gòu)房款發(fā)票。案件受理費(fèi)40元（減半收?。?，由東盛公司負(fù)擔(dān)。
本院查明
二審中，吳佩君提交中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人貸款對(duì)賬單，證明為購(gòu)買(mǎi)案涉房產(chǎn)向銀行貸款120萬(wàn)元，仍在還貸過(guò)程中。
東盛公司質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)于真實(shí)性無(wú)異議，關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，吳佩君支付購(gòu)房款不是取得案涉房屋所有權(quán)的充分依據(jù)，案涉房屋截至破產(chǎn)受理時(shí)仍在東盛公司的控制下，至今未向上訴人交付，屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。
二審另查明，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》案涉房產(chǎn)座落的土地使用年限自2014年1月16日起至2054年1月16日止。
二審經(jīng)審理查明的其他事實(shí)與一審相一致。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：吳佩君與東盛公司簽訂的涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同能否繼續(xù)履行？《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”。第二十九條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”。參照前述兩條規(guī)定，案涉兩套門(mén)面房尚未交付，且為商業(yè)用房，故不符合第二十八條第（二）項(xiàng)、第二十九條第（二）項(xiàng)規(guī)定的情形?！吨腥A人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條明確規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，債務(wù)人對(duì)個(gè)別債權(quán)人的債務(wù)清償無(wú)效。另根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條之規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但法律上不能履行的除外。一審法院已于2019年1月29日裁定受理了針對(duì)東盛公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)，此時(shí)東盛公司尚未向吳佩君交付涉案商品房及過(guò)戶登記，在吳佩君不屬于消費(fèi)性買(mǎi)受人的情況下，如由東盛公司繼續(xù)履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同，將構(gòu)成對(duì)個(gè)別債權(quán)人的債務(wù)清償。據(jù)此，依照前述法律規(guī)定，本院認(rèn)定前述情形屬于法律上履行不能。鑒于此，東盛公司管理人向吳佩君發(fā)出解除合同通知書(shū)，解除雙方簽訂的案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同，符合法律規(guī)定。
綜上，吳佩君訴請(qǐng)要求東盛公司繼續(xù)履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同，將張家港市塘橋鎮(zhèn)景尚家園2幢M111、M112的房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)登記至吳佩君名下及交付房屋，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條、《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷張家港市人民法院(2019)蘇0582民初3228號(hào)民事判決。
二、駁回吳佩君全部訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)40元、二審案件受理費(fèi)80元，合計(jì)120元，均由被上訴人吳佩君負(fù)擔(dān)
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 沈維佳
審判員 曾雪蓉
審判員 卞干國(guó)
二〇二〇年十一月二十七日
書(shū)記員 徐馨嵐
