審理法院：北京市第二中級人民法院
案號：（2020）京02民終10719號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-26
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人蘇小麗因與上訴人中鐵嘉業(yè)（北京）投資有限公司（以下簡稱中鐵嘉業(yè)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市房山區(qū)人民法院（2019）京0111民初27805號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月16日立案后，依法組成合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
蘇小麗上訴請求：1.撤銷一審判決，改判以房屋實(shí)際交付之日為基準(zhǔn)日按照雙方簽署的《北京市商品房預(yù)售合同》內(nèi)約定的條款向我支付違約金及延遲支付產(chǎn)生的利息；2.由中鐵嘉業(yè)公司承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：一審判決事實(shí)不清，對證據(jù)及事實(shí)選擇性偏聽偏信,適用法律不當(dāng)，判決結(jié)果不公。1.雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》的附件十《北京市商品房預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議》（以下簡稱《補(bǔ)充協(xié)議》）第四條第一款明確約定，如出賣人在《預(yù)售合同》第十二條第(一)款約定日期之前實(shí)施交房的....具體交付日期以出賣人通知買受人辦理交付手續(xù)的書面文件(即“房屋交付通知書(或入住通知書)”)中載明的日期為準(zhǔn),雙方同意房屋約定日期變更為通知的交付起始日期。同時第十八條第三款約定:《補(bǔ)充協(xié)議》是《預(yù)售合同》的附件,是該合同不可分割的組成部分,與《預(yù)售合同》具有同等法律效力。《補(bǔ)充協(xié)議》與《預(yù)售合同》有不一致或理解有歧義之處的,以《補(bǔ)充協(xié)議》為準(zhǔn)。即雙方于2016年3月19日簽署《北京市商品房預(yù)售合同》之時,中鐵嘉業(yè)公司已經(jīng)提前預(yù)知過有提前交付房屋之可能性,因此已在同時讓我簽署的《補(bǔ)充協(xié)議》內(nèi)進(jìn)行了明確:對于提交交付房屋的情況下,雙方各自權(quán)利義務(wù)的基準(zhǔn)點(diǎn)起算應(yīng)該以房屋實(shí)際交付日為基準(zhǔn)日。補(bǔ)充協(xié)議的多個條款也可以看出,中鐵嘉業(yè)公司對我追究違約責(zé)任的基準(zhǔn)也都是以房屋實(shí)際交付日為基準(zhǔn)的。所以對于合同中中鐵嘉業(yè)公司的各項違約責(zé)任的計算基準(zhǔn)日也應(yīng)該是實(shí)際交付日，這才符合公平原則和雙方的合同約定。而一審法院枉顧《補(bǔ)充協(xié)議》是和《北京市商品房預(yù)售合同》同時簽署和是《北京市商品房預(yù)售合同》的重要組成部分以及雙方已對交付日期進(jìn)行了合意變更的事實(shí),認(rèn)定推算750日的基準(zhǔn)日應(yīng)為合同約定的交房截止日，這個認(rèn)定是錯誤的，是不符合雙方合同約定的,因為雙方已經(jīng)通過書面補(bǔ)充協(xié)議的形式明確了推算750日的基準(zhǔn)日有且只有實(shí)際交付日,毫無任何爭議。2.一審法院認(rèn)為中鐵嘉業(yè)公司不應(yīng)因提前交房行為而喪失辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的期限利益的理由沒有任何法律依據(jù)。首先，沒有任何一個法條上寫了合同法需要維護(hù)的是所謂的合同簽署其中一方的“期限利益”。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第七十一條的規(guī)定:債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù),但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用,由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。由此可以看出,合同法立法目的是保護(hù)的雙方合意,維護(hù)正常的交易秩序,不鼓勵損害債權(quán)人利益的任何提前履行行為,在損害債權(quán)人利益的前提下債權(quán)人甚至是有權(quán)拒絕債務(wù)人的提前履行的行為。因此,中鐵嘉業(yè)公司的提前交付行為首先應(yīng)該獲得我的同意并且不得損害我的利益。現(xiàn)在建立在上文所述的雙方通過補(bǔ)充協(xié)議更改了交付日期的前提下,我可以不予追究中鐵嘉業(yè)公司的違約責(zé)任,但是這并不意味著中鐵嘉業(yè)公司就可以通過提前交付獲得任何利益。而且中鐵嘉業(yè)公司對提前交付行為是有充分預(yù)知的,雙方簽署的《北京市商品房預(yù)售合同》為其提交的格式合同,我除了按照其提供的版本進(jìn)行簽署外,在簽署時根本無法提出質(zhì)疑或者修改。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十一條的規(guī)定:對格式條款的理解發(fā)生爭議的,應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的,應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。而在這個前提下,一審法院還不應(yīng)保護(hù)中鐵嘉業(yè)公司作為強(qiáng)勢一方的所謂“期限利益”。其次,中鐵嘉業(yè)公司作為開發(fā)商,卡在2016年11月份需要交付房屋燃?xì)赓M(fèi)之前的時間節(jié)點(diǎn),通知我進(jìn)行收房,通過提前交付房屋的行為,在實(shí)際交付時收取了中鐵嘉業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、收房費(fèi)等一系列的費(fèi)用,已經(jīng)從實(shí)際上降低了自己的成本,回流了資金。此外,格式合同的文本是中鐵嘉業(yè)公司提供的,里面明確寫明“如出賣人在《預(yù)售預(yù)售合同合同》第十二條第(一)款約定日期之前實(shí)施交房的..,具體交付日期以出賣人通知買受人辦理交付手續(xù)的書面文件(即“房屋交付通知書(或入住通知書)”)中載明的日期為準(zhǔn)”,中鐵嘉業(yè)公司作為格式合同提供方,作為一個國企大集團(tuán)公司,作為一個法人擁有自上而下的決策系統(tǒng)、有外部律師、有公司法務(wù)等等智囊團(tuán)的幫助,應(yīng)該比我更清楚這個條款的意義以及提前交付房屋所應(yīng)該承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)。但是中鐵嘉業(yè)公司仍然做出了提前交付房屋的行為,這必然是其經(jīng)過深思熟慮,做了充分衡量利弊后作出的行為,自然也應(yīng)承擔(dān)因此引發(fā)的一切法律責(zé)任和后果。最后,根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百三十八條的規(guī)定:出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限交付標(biāo)的物。約定交付期間的,出賣人可以在該交付期間內(nèi)的任何時間交付。而根據(jù)雙方簽署的《北京市商品房預(yù)售合同》第十二條交付條件第一款的約定:出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年6月30日前向買受人交付該商品房。即雙方約定的交付日期是截至到2017年6月30日之前的一段期間。因此,2017年6月30日這個日期僅僅只是一段區(qū)間中的時間點(diǎn),根本不能用來作為衡量雙方違約責(zé)任計算的基準(zhǔn)點(diǎn),真正的交付點(diǎn)還是應(yīng)該以實(shí)際交付點(diǎn)作為依據(jù),更何況雙方還有明確的書面合同表明房屋的約定交付日期為通知的交付日期。但一審法院枉顧上述事實(shí)和法律規(guī)定,在沒有任何法律依據(jù)的情況下認(rèn)為中鐵嘉業(yè)公司不應(yīng)因提前交房行為而喪失辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的期限利益是錯誤的,是不符合合同法立法目的的。
被上訴人辯稱
中鐵嘉業(yè)公司辯稱，不同意蘇小麗的上訴意見，堅持我公司上訴意見。
上訴人訴稱
中鐵嘉業(yè)公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判；本案的全部訴訟費(fèi)用由蘇小麗負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：1.我公司積極履行合同,不存在明顯過錯。合同損失主張應(yīng)以實(shí)際損失為前提,本案中蘇小麗沒有任何損失。一審法院未對前述客觀事實(shí)予以全面、充分的考量,僅憑合同約定即判定我公司承擔(dān)違約責(zé)任,屬于對案件事實(shí)審理不清。2.我國合同法對違約金的規(guī)定是以補(bǔ)償性為主,以懲罰為輔,同時強(qiáng)調(diào)違約金金額以實(shí)際損失為基礎(chǔ)。因此,一審判決明顯與立法意圖不符。一審法院對由同一違約行為導(dǎo)致的兩種違約后果進(jìn)行了雙重評價和雙重處罰,違反了民事訴訟法律的公平原則且適用法律錯誤。
被上訴人辯稱
蘇小麗辯稱，不同意中鐵嘉業(yè)公司的上訴意見，堅持蘇小麗的上訴意見。
一審原告訴稱
蘇小麗向一審法院起訴請求：1.判令中鐵嘉業(yè)公司向蘇小麗支付逾期辦理房屋所在樓棟初始登記違約金29828.66元、2018年12月2日至2019年8月30日期間的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記違約金34693.42元；2.判令中鐵嘉業(yè)公司承擔(dān)契稅12804.15元從2016年11月12日至2018年6月15日中國人民銀行2年利率3.25%利息661.25元；3.判令中鐵嘉業(yè)公司退還契稅差價431.22元；4.訴訟費(fèi)由中鐵嘉業(yè)公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年1月17日，蘇小麗（買受人）與中鐵嘉業(yè)公司（出賣人）簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》（住宅類），約定蘇小麗購買中鐵嘉業(yè)公司開發(fā)的位于房山區(qū)城關(guān)街道圣水嘉名小區(qū)YF07-007地塊19#住宅樓1層1單元-103號房屋一套。該房屋預(yù)測建筑面積共87.28平方米，房屋總價款1274859元。合同約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年6月30日前向買受人交付該商品房；應(yīng)當(dāng)在2018年12月31日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的1%向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。商品房交付使用后，買受人同意委托出賣人或其指定的第三方向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費(fèi)用1000元。如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起750日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照中國人民銀行公布的同期活期存款利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。該合同對雙方其他權(quán)利義務(wù)同時進(jìn)行了約定。
合同簽訂后，蘇小麗向中鐵嘉業(yè)公司支付了全部購房款1280415元。2016年11月12日，蘇小麗向中鐵嘉業(yè)公司交納12804.15元作為代繳契稅款。2018年6月15日，北京市房山區(qū)地方稅務(wù)局為蘇小麗出具中華人民共和國稅收完稅證明，顯示涉案房屋的房屋買賣契稅金額為12372.93元。中鐵嘉業(yè)公司于2016年11月12日向蘇小麗交付了房屋。涉案房屋所在樓棟于2019年8月21日辦理了初始登記，涉案房屋于2019年8月29日辦理了房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，蘇小麗與中鐵嘉業(yè)公司在自愿基礎(chǔ)上簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，全面適當(dāng)?shù)匦惺箼?quán)利、履行義務(wù)。中鐵嘉業(yè)公司未在合同約定期間辦理房屋所在樓棟初始登記和房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對于逾期辦理房屋所在樓棟初始登記違約金，合同約定中鐵嘉業(yè)公司應(yīng)于2018年12月31日前辦理房屋所在樓棟初始登記，而實(shí)際于2019年8月21日才辦理完畢，且中鐵嘉業(yè)公司的舉證不足以證明其存在免責(zé)或減輕責(zé)任的情形，故中鐵嘉業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)向蘇小麗支付逾期辦理房屋所在樓棟初始登記的違約金。
對于逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記違約金問題，合同約定如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起750日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人不退房，則自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。訴訟中，雙方爭議所在為推算750日的基準(zhǔn)日應(yīng)為合同約定的交房截止日，還是實(shí)際交房日。因本案中鐵嘉業(yè)公司屬于在合同約定的交房期限屆滿前交房，中鐵嘉業(yè)公司不應(yīng)因提前交房行為而喪失辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的期限利益，故應(yīng)當(dāng)以合同約定的交房截止日作為推算750日的基準(zhǔn)日。經(jīng)計算，中鐵嘉業(yè)公司存在逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的違約行為，且其提交的證據(jù)不足以證明應(yīng)當(dāng)免除或減輕其責(zé)任，故被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)向原告支付逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記違約金。
綜上，蘇小麗要求中鐵嘉業(yè)公司支付兩項違約金的請求，理由正當(dāng)，法院予以支持，違約金的具體數(shù)額本院根據(jù)合同約定依法計算確認(rèn)。蘇小麗要求中鐵嘉業(yè)公司支付契稅利息的請求，因缺乏依據(jù)，法院不予支持。蘇小麗要求中鐵嘉業(yè)公司退還契稅差額的請求，理由正當(dāng)，數(shù)額合理，法院予以支持。對于中鐵嘉業(yè)公司合理的抗辯意見，法院予以采納；不合理的抗辯意見，法院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條第一款規(guī)定，判決：一、中鐵嘉業(yè)（北京）投資有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向蘇小麗支付逾期辦理房屋所在樓棟初始登記違約金29828.66元；二、中鐵嘉業(yè)（北京）投資有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向蘇小麗支付逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記違約金5249.7元；三、中鐵嘉業(yè)（北京）投資有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向蘇小麗退還契稅差額431.22元；四、駁回蘇小麗的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
本院二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。一審法院查明的事實(shí)，有相關(guān)證據(jù)佐證，本院予以確認(rèn)。本院另查明：附件十《補(bǔ)充協(xié)議》第四條約定，本條為《預(yù)售合同》第十二條的補(bǔ)充約定。如出賣人在《預(yù)售合同》第十二條第（一）款約定日期之前實(shí)施交房的，在滿足《預(yù)售合同》所約定的交付條件的情況下，出賣人應(yīng)在交房日的7日前向買受人發(fā)送書面《房屋交付通知書》（或《入住通知書》），買受人應(yīng)當(dāng)按照通知的房屋交接程序辦理入住手續(xù)，買受人不得以出賣人違反《預(yù)售合同》第十二條約定的交付條件以外的義務(wù)為由拒絕辦理入住手續(xù)。具體交付日期以出賣人通知買受人辦理交付手續(xù)的書面文件（即“房屋交付通知書（或《入住通知書》）”）中載明的日期為準(zhǔn)，雙方同意房屋約定交付日期變更為通知的交付起始日期。出賣人不需承擔(dān)違約責(zé)任。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，綜合雙方的訴辯意見和審理情況，本案的爭議焦點(diǎn)可以歸納為：一、逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記違約金計算基準(zhǔn)日為合同約定的交房截止日還是實(shí)際交房日。二、一審法院判決中鐵嘉業(yè)公司按照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)向王蘇小麗支付違約金是否恰當(dāng)。
對于焦點(diǎn)一，《補(bǔ)充協(xié)議》第四條第一款中雖約定是如出賣人在《預(yù)售合同》第十二條第（一）款約定日期之前實(shí)施交房的，具體交付日期以出賣人通知買受人辦理交付手續(xù)的書面文件中載明的日期為準(zhǔn)，雙方同意房屋約定交付日期變更為通知的交付起始日期。但同時亦約定出賣人不需承擔(dān)違約責(zé)任。綜合《預(yù)售合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》的相關(guān)約定內(nèi)容，本院不足以得出《預(yù)售合同》中關(guān)于買受人未能在商品房交付之日起750日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的約定隨《補(bǔ)充協(xié)議》的簽訂而明確為商品房實(shí)際交付之日起。因本案中鐵嘉業(yè)公司屬于在合同約定的交房期限屆滿前交房，中鐵嘉業(yè)公司提前交房的行為系積極履行合同，對業(yè)主的增益行為，不應(yīng)因中鐵嘉業(yè)公司提前交房的積極行為而加重其責(zé)任負(fù)擔(dān)，故應(yīng)當(dāng)以合同約定的交房截止日作為計算750日的基準(zhǔn)日。一審法院認(rèn)定中鐵嘉業(yè)公司不應(yīng)因其提前交房行為而喪失辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的期限利益并以合同約定的交房截止日作為推算750日的基準(zhǔn)日，并無不當(dāng)。
對于焦點(diǎn)二，蘇小麗與中鐵嘉業(yè)公司簽訂的商品房預(yù)售合同系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)依約履行。該合同中約定，中鐵嘉業(yè)公司應(yīng)在2018年12月31日前取得商品房所在樓棟的權(quán)屬證明；應(yīng)在商品房交付之日起750日內(nèi)完成房屋所有權(quán)證書的代辦義務(wù)，且對開發(fā)商違反上述約定違約責(zé)任如何承擔(dān)以及違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)分別進(jìn)行了明確約定。但商品房所在樓棟于2019年8月21日辦理初始登記，涉案房屋于2019年8月29日辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，構(gòu)成違約，應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任。中鐵嘉業(yè)公司上訴稱其違約非其公司原因所致，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但并未提供充分證據(jù)予以證明。中鐵嘉業(yè)公司稱其違約并未給王少航造成實(shí)際損失，合同約定的違約金過高，法院應(yīng)予調(diào)整，依據(jù)不足。一審法院結(jié)合雙方舉證質(zhì)證情況并在不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，遵循意思自治原則判決中鐵嘉業(yè)公司按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，并無不當(dāng)。
綜上所述，中鐵嘉業(yè)（北京）投資有限公司、蘇小麗的上訴請求均不能成立，均應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2884元，由中鐵嘉業(yè)（北京）投資有限公司和蘇小麗各負(fù)擔(dān)1442元（均已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 王艷芳
審判員 李蔚林
審判員 王 元
二〇二〇年十一月二十六日
法官助理 姬 雷
書記員 梁 佳
