審理法院：北京市第二中級人民法院
案號：（2020）京02民終10623號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-27
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人王德成因與被上訴人北京創(chuàng)譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱創(chuàng)譽公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市房山區(qū)人民法院（2020）京0111民初810號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月12日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
王德成上訴請求：撤銷一審判決，改判支持一審訴訟請求。事實和理由：1.一審法院僅因雙方合同關(guān)于逾期交房違約責(zé)任條款下有下劃線標(biāo)注，足以引起合同當(dāng)事人注意，從而認(rèn)定雙方合同有效，系適用法律錯誤。根據(jù)合同法第四十條之規(guī)定該條款因免除創(chuàng)譽公司責(zé)任，排除王德成主要權(quán)利而屬無效，不應(yīng)作為計算違約金的依據(jù)。2.若按照約定標(biāo)準(zhǔn)計算違約金，不足以彌補王德成的損失，經(jīng)申請應(yīng)當(dāng)予以增加。逾期交房導(dǎo)致王德成租金損失多達(dá)十幾萬元甚至幾十萬元。案涉房屋現(xiàn)狀未達(dá)到出租標(biāo)準(zhǔn)無法實現(xiàn)收益，租金損失持續(xù)存在。3.一審法院未予考慮王德成的損失及提交的證據(jù)，按照合同無效條款計算違約金，違背公平原則，有失公允。
被上訴人辯稱
創(chuàng)譽公司辯稱，同意一審判決，不同意王德成的上訴請求及意見。
一審原告訴稱
王德成向一審法院起訴請求：1．判令創(chuàng)譽公司向王德成支付逾期交房違約金182730元（以房價款的日萬分之一計算，自2018年10月1日至2019年9月30日）；2．訴訟費由創(chuàng)譽公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實如下：2016年11月21日，王德成（買受人）與創(chuàng)譽公司（出賣人）簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（以下簡稱預(yù)售合同），約定王德成購買創(chuàng)譽公司開發(fā)的位于北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)01-11-04地塊用地項目5#商業(yè)樓1層104號房屋，房屋總價款為5047664元。預(yù)售合同第十二條約定，創(chuàng)譽公司應(yīng)在2018年9月30日前向王德成交付房屋。該商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合下列條件，即該商品房已取得規(guī)劃驗收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗收備案表；有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書。預(yù)售合同第十三條市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾約定，上水、下水于2018年9月30日達(dá)到戶內(nèi)開通條件；［市政雙路供電］［過渡性供電］于2018年9月30日達(dá)到使用條件；供暖自該商品房交付后的第一個供暖季達(dá)到使用條件；電話通信線于2018年9月30日交付，敷設(shè)到戶；有線電視線于2018年9月30日交付，敷設(shè)到戶。如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，買受人同意不因此拒絕收樓，并同意由出賣人采取其他方式保證買受人之正常使用，使用過程中產(chǎn)生的能源消耗費用按照國家有關(guān)部門規(guī)定的使用消耗單價標(biāo)準(zhǔn)計算，由買受人承擔(dān)。公共綠地于2018年9月30日達(dá)到該商品房所在樓棟至周邊的公共綠化；小區(qū)非市政道路于2018年9月30日達(dá)到完成該商品房所在樓棟至周邊的小區(qū)非市政道路；公共停車場于2018年9月30日達(dá)到使用條件。如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，買受人同意不因此拒絕收房，并同意由出賣人繼續(xù)履行使之達(dá)到約定的條件。預(yù)售合同第十四條逾期交房責(zé)任約定，除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，因出賣人的原因，導(dǎo)致未能按期交付的，雙方同意本合同繼續(xù)履行，出賣人應(yīng)自本合同第十二條約定的交房期限屆滿之日的次日起至實際交付之日止，每日按買受人實際已支付房價款萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，違約金總金額最高不超過買受人實際已支付房價款的1％。預(yù)售合同第十四條中涉及逾期交房的處理方式部分加有下劃線。該合同對雙方其他權(quán)利義務(wù)同時進(jìn)行了約定。
該合同簽訂后，王德成向創(chuàng)譽公司支付了全部購房款，創(chuàng)譽公司通知王德成于2019年10月8日前往收房。涉案房屋所在項目于2019年9月6日取得了《北京市規(guī)劃和自然資源委員會建設(shè)工程規(guī)劃核驗（驗收）意見（合格告知書）》，于2019年9月24日取得了《工程竣工驗收備案表》。北京新興環(huán)宇信息科技有限公司于2019年8月30日出具了涉案樓棟的房屋面積測算技術(shù)報告書。訴訟中，王德成提交談話視頻、微信聊天記錄用以證明其損失，創(chuàng)譽公司對王德成的主張不予認(rèn)可。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，王德成與創(chuàng)譽公司所簽預(yù)售合同雖然是制式合同，但合同關(guān)于逾期交房違約責(zé)任的條款有下劃線標(biāo)注，足以引起合同當(dāng)事人的注意?，F(xiàn)王德成與創(chuàng)譽公司在自愿基礎(chǔ)上簽訂的預(yù)售合同，是雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方均應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，全面適當(dāng)?shù)匦惺箼?quán)利、履行義務(wù)。雙方預(yù)售合同約定創(chuàng)譽公司應(yīng)在2018年9月30日前向王德成交付房屋，現(xiàn)創(chuàng)譽公司存在逾期交房行為，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，故王德成要求創(chuàng)譽公司支付逾期交房違約金，理由正當(dāng)，一審法院予以支持，違約金的具體數(shù)額一審法院根據(jù)雙方合同約定依法計算確認(rèn)。我國《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”?，F(xiàn)該案王德成認(rèn)為雙方預(yù)售合同關(guān)于逾期交房的違約金約定不合理，不足以彌補其損失，要求予以調(diào)整，但其并未能提交充分的證據(jù)證明其主張，故對于王德成要求調(diào)整違約金的請求，一審法院不予支持。
一審法院判決：一、北京創(chuàng)譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)向王德成支付逾期交房違約金50477元。二、駁回王德成的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院對一審法院查明的事實予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案上訴爭議焦點為一審判決確定的逾期交房違約金是否適當(dāng)。
依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，王德成與創(chuàng)譽公司簽訂預(yù)售合同，約定王德成向創(chuàng)譽公司購買涉案房屋。預(yù)售合同對于房屋交付時間、逾期交付房屋的違約責(zé)任等均有明確約定，上述合同系雙方真實意思表示，不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，雙方均應(yīng)遵照履行。根據(jù)本案查明的事實，創(chuàng)譽公司未按照合同約定時間交付涉案房屋，現(xiàn)王德成提起本案訴訟要求創(chuàng)譽公司承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任依據(jù)充分，應(yīng)予支持。
關(guān)于逾期交房違約金數(shù)額，在案預(yù)售合同顯示雙方明確約定：“除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第2種方式處理：……2.因出賣人原因，導(dǎo)致未能按期交付的，雙方同意：本合同繼續(xù)履行，出賣人應(yīng)自本合同第十二條約定的交房期限屆滿之日的次日起至實際交付之日止，每日按買受人實際已支付房價款萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，違約金總金額最高不超過買受人實際已支付房價款的1%”，相關(guān)條款內(nèi)容進(jìn)行了下劃線標(biāo)識，足以與合同文本其他內(nèi)容相區(qū)分并引起合同當(dāng)事人的注意。上述約定系雙方遵循意思自治協(xié)商確定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)予以尊重。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條雖然規(guī)定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定違約金數(shù)額或者損失賠償額，但此標(biāo)準(zhǔn)的適用應(yīng)當(dāng)以商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法作為前提，而本案中雙方在預(yù)售合同中對于違約金計算方法及數(shù)額已經(jīng)作出了明確約定。且涉案房屋用途為商務(wù)辦公，房屋出租、使用等預(yù)期收益受到周邊商業(yè)環(huán)境、市場成熟及活躍程度等多種因素的影響和制約，在王德成未提供充分證據(jù)證明約定的違約金低于造成的損失情況下，一審法院依據(jù)雙方合同約定確認(rèn)逾期交房違約金并無不當(dāng)。王德成堅持上訴主張，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，王德成的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2945元，由王德成負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 張玉賢
審判員 耿燕軍
審判員 劉 潔
二〇二〇年十一月二十七日
法官助理 韓舒同
書記員 岳國英
