審理法院：北京市第二中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）京02民終10907號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-30
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人韓桂芬因與被上訴人北京京大昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱京大昆侖公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2018）京0106民初29083號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月17日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
韓桂芬上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判支持韓桂芬一審全部訴訟請(qǐng)求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審；2.判令京大昆侖公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用（包括但不限于案件受理費(fèi)、評(píng)估鑒定費(fèi)）。事實(shí)與理由：1.一審認(rèn)定事實(shí)不清，沒有查明涉案房屋規(guī)劃用途從合同約定的“商業(yè)、配套公建”變成房產(chǎn)證上登記的“配套公建”變化的原因和過程，這是本案基本事實(shí)。涉案房屋具有商業(yè)規(guī)劃用途是雙方簽訂合同的交易基礎(chǔ)，涉案房屋所在區(qū)域用途是配套公建而無商業(yè)用途。2.京大昆侖公司在涉案房屋交易過程中存在欺詐行為，京大昆侖公司明知涉案房屋用途為配套公建而偽稱商業(yè)并將房屋出售給韓桂芬，表明其以欺詐的故意實(shí)施了欺詐的行為。3.京大昆侖公司構(gòu)成違約，且不能用于商業(yè)注冊(cè)，給韓桂芬造成嚴(yán)重?fù)p失。4.一審將涉案房屋未能出租造成的原因歸咎于韓桂芬，系認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。法律已經(jīng)規(guī)定涉案房屋用途不能用于商業(yè)經(jīng)營和注冊(cè)登記。5.一審程序嚴(yán)重違法，所收集的證據(jù)程序不合法、證據(jù)內(nèi)容與客觀事實(shí)不符，不能作為定案依據(jù)。
被上訴人辯稱
京大昆侖公司辯稱，1.一審法院事實(shí)認(rèn)定清楚，涉案房屋不存在變更規(guī)劃用途情形。根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于印發(fā)本市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)的通知》（2002年生效，2015年失效）第（四）條明確規(guī)定，居住區(qū)配套公建分類：按使用性質(zhì)分為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理和市政公用等八類配套公建。按效益分為公益性配套公建和盈利性配套公建。公益性配套公建，即非盈利性設(shè)施，以指令性指標(biāo)控制該類配套公建的建設(shè)。盈利性配套公建，即居住區(qū)日常生活必須的商業(yè)服務(wù)性設(shè)施，以指導(dǎo)性指標(biāo)引導(dǎo)該類配套公建的建設(shè)?！侗本┦芯幼」卜?wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)》（2006年生效，2015年失效）第1.6.4條明確規(guī)定，商業(yè)服務(wù)設(shè)施原則上重在總量控制，具體項(xiàng)目和指標(biāo)不是硬性規(guī)定，只具參考作用。由于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善和發(fā)展，配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施基本上作為商品房出售，且受市場因素調(diào)節(jié)，不列入住宅成本。為節(jié)約用地，商業(yè)服務(wù)設(shè)施不單獨(dú)占地。除此之外，《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》在明確該通知覆蓋范圍時(shí)標(biāo)明，為規(guī)范商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（含配套公建、非配套公建、綜合樓等，下同）管理…基于前述規(guī)章制度，可知北京市政府認(rèn)可將配套公建作為商業(yè)用房出售及使用。涉案房具備商業(yè)使用功能。2.京大昆侖公司未有構(gòu)成欺詐或違約的行為。為方便公司內(nèi)部管理，京大昆侖公司與閱園一區(qū)5號(hào)樓其他一層及二層業(yè)主簽訂商品房預(yù)售合同均為統(tǒng)一制式合同，由于5號(hào)樓一層房屋規(guī)劃用途為商業(yè)、二層房屋規(guī)劃用途為配套公建，因此，京大昆侖公司將房屋用途統(tǒng)一表述為商業(yè)、配套公建，并不存在刻意隱瞞或誤導(dǎo)的情形。除此之外，京大昆侖公司在銷售涉案房屋及閱園一區(qū)5號(hào)樓其他房屋時(shí)，已根據(jù)《關(guān)于規(guī)范售樓場所信息公示和加強(qiáng)銷售人員管理有關(guān)問題的通知》在售樓處公示了商品房預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、商品房預(yù)售合同、共用建筑面積分?jǐn)偳闆r等，其中，《豐臺(tái)區(qū)岳各莊居住區(qū)東區(qū)1號(hào)樓5#住宅樓共用公用建筑面積分?jǐn)傉f明》第二條第2款顯示，配套公建部分具體部位是地上二層。也即，涉案房屋為配套公建一事已經(jīng)京大昆侖公司對(duì)外公示?；谏鲜?，京大昆侖公司在涉案房屋銷售過程中，已明確告知韓桂芬涉案房屋規(guī)劃用途為配套公建，最終為韓桂芬辦理的房產(chǎn)證上也顯示房屋用途為配套公建，京大昆侖公司自始至終不存在任何違約或欺詐行為。3.根據(jù)閱園一區(qū)5號(hào)樓規(guī)劃許可證附件及《關(guān)于岳各莊居住區(qū)東區(qū)規(guī)劃方案調(diào)整復(fù)函》及其附件可知，閱園一區(qū)5號(hào)樓2層房屋，包括涉案房屋的規(guī)劃用途均為配套公建中的商業(yè)服務(wù)類。因此，涉案房屋在使用上與商業(yè)用房并無區(qū)別。此外，市場監(jiān)督管理部門相關(guān)人員介紹，根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)市場主體登記便利化優(yōu)化營商環(huán)境的實(shí)施辦法》（2020年4月28日生效）第（六）條規(guī)定，除法律、法規(guī)有特別規(guī)定外，支持不屬于住宅（別墅、公寓）等居住規(guī)劃的建筑物按照互通適用的原則作為市場主體住所登記注冊(cè)。據(jù)此，涉案房屋規(guī)劃為配套公建中的商業(yè)服務(wù)類，不屬于住宅，可以作為市場主體住所登記注冊(cè)，用于商業(yè)經(jīng)營。此外，涉案房屋同層多個(gè)房屋目前已被出租并完成工商登記，由此可見，涉案房屋用途為配套公建并不會(huì)影響房屋的出租，亦未給韓桂芬造成認(rèn)可損失。京大昆侖工商無須賠償其主張的租金損失、契稅損失、物業(yè)費(fèi)等損失。
一審原告訴稱
韓桂芬向一審法院起訴請(qǐng)求：1.京大昆侖公司返還韓桂芬合同價(jià)款同實(shí)際價(jià)值之間的差價(jià)4483425元；2.京大昆侖公司賠償韓桂芬涉案房屋不能出租期間的租金損失（自2017年1月10日至2020年4月28日止，按4.4元/平米/日的房屋租金1204天乘以4.4元乘以256.06平方米等于1356503.46元）；3.京大昆侖公司因其欺詐行為賠償韓桂芬1808596元（多支出的契稅、不能使用的物業(yè)損失費(fèi)、不能出租的租金損失、溢價(jià)損失）；4.本案訴訟費(fèi)用（包括但不限于案件受理費(fèi)、評(píng)估鑒定費(fèi)）由京大昆侖公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年8月1日，韓桂芬（買受人）與京大昆侖公司（出賣人）簽訂《商品房預(yù)售合同》約定：房屋坐落為豐臺(tái)區(qū)×××5#住宅樓2層2-2號(hào)（現(xiàn)行政地址為豐臺(tái)區(qū)閱園一區(qū)5號(hào)樓2層2-2號(hào)，以下簡稱2-2號(hào)房屋），該商品房的用途為商業(yè)、配套公建；預(yù)測建筑面積248.13平方米，房屋總價(jià)款7443900元；買受人可以首期支付購房總價(jià)款的50%，3723900元于2012年8月1日前付清，其余價(jià)款3720000元可以向建設(shè)銀行借款支付；出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年6月30日前向買受人交付該商品房；出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年6月30日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明；因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房實(shí)際交付之日起730日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房或要求繼續(xù)履行合同。此外，合同對(duì)逾期付款責(zé)任、逾期交房責(zé)任、交接手續(xù)等亦作出約定。上述合同簽訂后，韓桂芬支付了50%購房款3723900元，繳納了稅款。
2017年1月，韓桂芬起訴京大昆侖公司房屋買賣合同糾紛一案，要求：京大昆侖公司支付逾期交房違約金（按照月租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自2013年7月1日至2017年1月9日起訴之日止）。一審法院于2017年6月28日作出（2017）京0106民初1843號(hào)民事判決書，判決：一、京大昆侖公司于該判決生效之日起七日內(nèi)向韓桂芬支付2-2號(hào)房屋逾期交房違約金七十五萬元（自二〇一三年七月一日起至二〇一七年一月九日止）；二、駁回韓桂芬的其他訴訟請(qǐng)求。京大昆侖公司不服，提起上訴，北京市第二中級(jí)人民法院于2017年9月29日作出（2017）京02民終8564號(hào)民事判決書，駁回上訴，維持原判。
2018年3月8日，韓桂芬再次起訴京大昆侖公司房屋買賣合同糾紛一案，要求：京大昆侖公司協(xié)助韓桂芬辦理2-2號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并交付該房屋。一審法院于2018年5月18日作出（2018）京0106民初9500號(hào)民事判決書，判決：一、韓桂芬于該判決生效之日起七日內(nèi)向京大昆侖公司支付購房款三百九十二萬四千六百二十五元；二、京大昆侖公司于該判決生效之日起七日內(nèi)將2-2號(hào)房屋交付與韓桂芬；三、京大昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于該判決生效之日起七日內(nèi)將2-2號(hào)房屋過戶登記至韓桂芬名下。該民事判決書亦確定房屋總價(jià)為7648525元?，F(xiàn)該民事判決書已生效。
2018年8月6日，2-2號(hào)房屋所有權(quán)登記至韓桂芬名下。房屋所有權(quán)證記載用途為配套公建，房屋建筑面積256.06㎡，編號(hào)為京（2018）豐不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0041970號(hào)。
一審原告訴稱
2018年8月1日，韓桂芬提起本案訴訟，要求京大昆侖公司因其欺詐行為及違約而賠償韓桂芬17897504元。2019年7月11日，韓桂芬變更訴訟請(qǐng)求，要求京大昆侖公司返還因其欺詐多收取韓桂芬的購房款4483425元、賠償多繳納的契稅128323元、賠償2017年1月9日至2019年7月19日期間已產(chǎn)生租金損失1036530.88元、賠償預(yù)期可得利益10075192.80元，總計(jì)15723471.68元。2019年11月18日，韓桂芬又變更訴訟請(qǐng)求，要求：解除雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》，將2-2號(hào)房屋過戶至京大昆侖公司名下，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由京大昆侖公司承擔(dān)；京大昆侖公司返還購房款7646525元；京大昆侖公司因其欺詐行為而賠償7646525元。2020年7月24日，韓桂芬再次將訴訟請(qǐng)求變更為目前訴訟請(qǐng)求。
在本案一審審理過程中，韓桂芬申請(qǐng)對(duì)2-2號(hào)房屋作出如下評(píng)估：1.以成本法方式評(píng)估房產(chǎn)和土地的市場價(jià)值；2.以市場法方式評(píng)估房屋所在地段的商業(yè)用房的每平方米租金水平。一審法院委托北京華信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)上述評(píng)估內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估。2018年12月11日，北京華信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具（北京）華信（2018）（估）字第00758號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，以成本法作為估價(jià)方法，估價(jià)結(jié)果：確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2018年11月19日的估價(jià)結(jié)果為691.69萬元。同日，北京華信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具（北京）華信（2018）（估）字第00762號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，以比較法作為評(píng)估方法，估價(jià)結(jié)果：確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2018年11月19日的估價(jià)結(jié)果為房地產(chǎn)租金4.4元/平方米??天。韓桂芬為此交納評(píng)估費(fèi)39500元。
在本案一審審理過程中，韓桂芬又申請(qǐng)對(duì)2-2號(hào)房屋作出如下評(píng)估：以成本法方式評(píng)估本案房產(chǎn)和土地于2011年1月17日竣工驗(yàn)收時(shí)的市場價(jià)值。一審法院委托北京建亞恒泰房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)上述評(píng)估內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估。2019年5月22日，北京建亞恒泰房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具建亞評(píng)字2019-182號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，以成本法作為估價(jià)方法，估價(jià)結(jié)果：確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2011年1月17日的房地產(chǎn)價(jià)值為316.51萬元。韓桂芬為此交納評(píng)估費(fèi)10413元。
一審?fù)徶?，韓桂芬提交北京市工商行政管理局豐臺(tái)分局于2018年10月25日向北京英諾誠科技有限公司作出的京工商豐注冊(cè)企不許字（2018）001號(hào)登記駁回通知書，內(nèi)容為：你單位于2018年10月25日向本局提交的設(shè)立登記申請(qǐng)，經(jīng)審查，本局決定不予登記。理由如下：你單位提交的京（2018）豐不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0041970號(hào)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書用途為配套公建，根據(jù)《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第47條，房屋登記用途與申請(qǐng)商業(yè)用途不一致，不予登記。就此，一審法院工作人員前往豐臺(tái)區(qū)市場監(jiān)督管理局登記科調(diào)查核實(shí)，得到答復(fù)為：配套公建有很多種類型，比如供電室、庫房、醫(yī)務(wù)室、物業(yè)用房、商業(yè)、辦公等等，需要申請(qǐng)人提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證說明其房屋的具體用途；如果房屋用途符合登記條件，是可以登記的，本案不知其是否提供，就目前看申請(qǐng)人沒有證明其符合登記條件；如果符合條件，可以隨時(shí)辦理登記；另外，北京市優(yōu)化營商環(huán)境條例頒布后，申請(qǐng)人向市場主體登記機(jī)關(guān)申報(bào)住所基本信息，就產(chǎn)權(quán)權(quán)屬、使用功能及法定用途作出符合事實(shí)和規(guī)定的承諾，登記機(jī)關(guān)依申請(qǐng)人承諾，對(duì)申請(qǐng)人提交的住所證明材料實(shí)行形式審查，目前是非住宅類，承諾就可以辦理；市場主體應(yīng)當(dāng)使用真實(shí)、合法、安全的非住宅類規(guī)劃用途的建筑物作為住所，并對(duì)住所的真實(shí)性、合法性、安全性負(fù)責(zé)。另，經(jīng)一審法院向北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)豐臺(tái)分局發(fā)函，詢問2-2號(hào)房屋是否屬于經(jīng)營性配套公建，是否能辦理工商營業(yè)執(zhí)照，得到答復(fù)為：可以用于商業(yè)經(jīng)營。
另查，2-2號(hào)房屋同層相鄰豐臺(tái)區(qū)閱園一區(qū)5號(hào)樓2層2-1號(hào)及豐臺(tái)區(qū)閱園一區(qū)5號(hào)樓2層2-3號(hào)房屋均已辦理工商營業(yè)執(zhí)照，進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營。
以上事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、商品房預(yù)售合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、北京市國有土地使用權(quán)出讓合同、北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表、北京市工商行政管理局豐臺(tái)分局登記駁回通知書、工商登記信息、關(guān)于加強(qiáng)已建成非住宅項(xiàng)目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知、關(guān)于商品房銷售及商品房配套用房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)問題的通知、關(guān)于規(guī)范售樓場所信息公示和加強(qiáng)銷售人員管理有關(guān)問題的通知、共有公用建筑面積分?jǐn)傉f明、北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于岳各莊居住區(qū)東區(qū)規(guī)劃方案調(diào)查復(fù)函、北京市房屋租賃合同、營業(yè)執(zhí)照、北京市第二中級(jí)人民法院（2017）京02民終8564號(hào)民事判決書、一審法院（2018）京0106民初9500號(hào)民事判決書、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、一審法院調(diào)查筆錄等證據(jù)在案佐證。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。
本案核實(shí)事實(shí)與爭議焦點(diǎn)為：韓桂芬與京大昆侖公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》約定的2-2號(hào)房屋用途為“商業(yè)、配套公建”，而韓桂芬取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證記載用途為“配套公建”，韓桂芬以此主張2-2號(hào)房屋不具備商業(yè)用途，京大昆侖公司構(gòu)成欺詐和違約，并提出其訴訟請(qǐng)求。京大昆侖公司主張2-2號(hào)房屋屬于商業(yè)服務(wù)類配套公建，具備商業(yè)用途，該公司不存在欺詐和違約行為。
關(guān)于欺詐。《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。本案中，韓桂芬與京大昆侖公司簽訂《商品房預(yù)售合同》后，通過多次訴訟向京大昆侖公司主張了逾期交房違約金、交付房屋及辦理過戶手續(xù)等訴訟請(qǐng)求，最終取得2-2號(hào)房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。北京市第二中級(jí)人民法院（2017）京02民終8564號(hào)民事判決書亦認(rèn)定雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。韓桂芬未在法定期限內(nèi)主張撤銷合同，亦未因合同目的不能實(shí)現(xiàn)主張解除合同，現(xiàn)其要求京大昆侖公司承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，不符合上述法律規(guī)定。
關(guān)于違約?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，韓桂芬就其損失提出三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，韓桂芬要求京大昆侖公司返還合同價(jià)款同實(shí)際價(jià)值之間的差價(jià)4483425元。韓桂芬在本案中申請(qǐng)以成本法作為估價(jià)方法評(píng)估了2-2號(hào)房屋在竣工驗(yàn)收時(shí)即2011年1月17日的房地產(chǎn)價(jià)值為3165100元，其以房屋總價(jià)7648525元與該評(píng)估價(jià)的差價(jià)作為其損失。法院認(rèn)為，韓桂芬關(guān)于該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求的計(jì)算方式無法律依據(jù)，法院不予支持。第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，韓桂芬要求京大昆侖公司賠償自交付房屋之日起至2020年4月28日前不能出租的損失1356503.46元。首先，韓桂芬以2017年1月10日作為交付房屋之日計(jì)算損失，無事實(shí)依據(jù)。其次，2-2號(hào)房屋具備商業(yè)用途，其同層相鄰房屋均已辦理工商營業(yè)執(zhí)照并實(shí)際使用，韓桂芬自房屋交付之日起是否實(shí)際使用房屋，后果均應(yīng)自擔(dān)。對(duì)于該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，韓桂芬要求京大昆侖公司因其欺詐行為賠償韓桂芬1808596元，包括多支出的契稅、不能使用的物業(yè)損失費(fèi)、不能出租的租金損失、溢價(jià)損失等，其要求均無事實(shí)及法律依據(jù)，法院亦不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，一審法院于2020年9月判決：駁回韓桂芬的全部訴訟請(qǐng)求。
本院查明
二審中，韓桂芬向豐臺(tái)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心調(diào)取了豐臺(tái)區(qū)閱園一區(qū)5號(hào)樓房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)書和房屋所有權(quán)變更登記申請(qǐng)書，以證明涉案房屋在辦理初始登記時(shí)規(guī)劃用途為配套公建，涉案房屋所在樓層規(guī)劃用途都是配套公建。京大昆侖公司質(zhì)證稱，真實(shí)性認(rèn)可，證明目的與本案無關(guān)。涉案房屋規(guī)劃用途為配套公建，配套公建可作為商業(yè)用房出售及使用。本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)系韓桂芬以京大昆侖公司構(gòu)成欺詐主張的各項(xiàng)損失是否應(yīng)予支持。
當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。經(jīng)生效判決確認(rèn)，韓桂芬與京大昆侖公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。后歷經(jīng)訴訟，韓桂芬向京大昆侖公司主張的逾期交房違約金、交付房屋及辦理過戶手續(xù)等訴訟請(qǐng)求得以支持，并于2018年8月6日取得涉案房屋所有權(quán)。
韓桂芬提起本案訴訟的依據(jù)為京大昆侖公司存在欺詐行為，即涉案房屋規(guī)劃用途為“配套公建”，不具備商業(yè)用途。
本案中，韓桂芬以京大昆侖公司構(gòu)成欺詐為由向其主張賠償。首先，即便如韓桂芬所述京大昆侖公司存在欺詐行為，但其未在法定期限內(nèi)行使撤銷權(quán)主張撤銷合同，亦未因合同目的不能實(shí)現(xiàn)主張解除合同。相反，經(jīng)過韓桂芬的起訴，《商品房預(yù)售合同》約定的義務(wù)均已履行完畢，韓桂芬取得了涉案房屋所有權(quán)。韓桂芬的主張顯然自相矛盾。其次，退一步講，本院就韓桂芬的主張簡要回應(yīng)，其主張不符合欺詐的構(gòu)成要件。欺詐系一方當(dāng)事人以欺詐的故意誘使對(duì)方做出錯(cuò)誤意思表示的行為。欺詐的故意包含使相對(duì)人陷于錯(cuò)誤的故意，且相對(duì)人因其錯(cuò)誤而為一定意思表示的故意。相對(duì)人因欺詐行為而陷于錯(cuò)誤，并且因該錯(cuò)誤作出意思表示。韓桂芬稱簽訂合同時(shí)商品房的用途為商業(yè)、配套公建，后涉案房屋規(guī)劃性質(zhì)為配套公建，涉案房屋不具備商業(yè)用途，因此京大昆侖公司構(gòu)成欺詐行為。京大昆侖公司對(duì)涉案房屋的規(guī)劃用途提供了相應(yīng)文件并做了合理解釋，且涉案房屋所在樓層其他住戶辦理了工商營業(yè)執(zhí)照。相反，韓桂芬并未提供充分證據(jù)證明涉案房屋不具備商業(yè)用途。綜上，關(guān)于韓桂芬要求京大昆侖公司返還合同價(jià)款同實(shí)際價(jià)值之間的差價(jià)4483425元一節(jié)，計(jì)算依據(jù)為其在一審中申請(qǐng)以成本法作為估價(jià)方法評(píng)估的涉案房屋在竣工驗(yàn)收時(shí)的市場價(jià)值與房屋總價(jià)的差價(jià)，缺乏相應(yīng)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于韓桂芬向京大昆侖公司主張的租金損失一節(jié)、韓桂芬以京大昆侖公司構(gòu)成欺詐行為主張的其他賠償損失，均亦缺乏相應(yīng)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，韓桂芬上訴請(qǐng)求不成立，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)65340元，由韓桂芬負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 高寶鐘
審判員 蔣春燕
審判員 陳雨菡
二〇二〇年十一月三十日
法官助理 宋 佳
書記員 趙 婕
