審理法院：北京市第三中級人民法院
案號：（2020）京03民終10626號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-02
案由：商品房預售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人北京太合嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱太合嘉園公司）因與被上訴人李瑗、原審被告北京太合嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司朝陽銷售分公司（以下簡稱太合嘉園朝陽分公司）商品房預售合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初15232號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
上訴人訴稱
太合嘉園公司上訴請求：1.撤銷（2019）京0105民初15232號民事判決書；2.改判駁回李瑗的全部訴訟請求；3.一審、二審訴訟費用由李瑗承擔。事實和理由：一審判決認定事實有誤，適用法律不當，依法應當予以撤銷。一、以規(guī)劃驗收為交付房屋的先決條件，符合預售合同的性質。預售合同設定了交付條件，條件不成就的法律后果應當依約而定。二、規(guī)劃執(zhí)法行為是導致未如期交付房屋的直接原因。三、規(guī)劃驗收政策是導致未如期交付房屋的根本原因。太合嘉園公司作為建設單位，依法用地、依法建設，工程完工后，依法申請啟動驗收程序，至于是否接受規(guī)劃驗收申請、是否組織規(guī)劃驗收、是否通過驗收，則取決于規(guī)劃機關的執(zhí)法結果。四、代征綠地非規(guī)劃驗收的必要條件，更與預售合同無關。五、因客觀原因導致代征綠地不能移交，太合嘉園公司沒有過錯。1.太合嘉園公司履行了代征義務。2.政府已經(jīng)依法收回了土地使用權。3.第三方違法侵占和違法建設造成客觀上不能移交。4.太合嘉園公司作為民事主體不具有排除妨礙的能力。六、根據(jù)合同約定，發(fā)生了可延期的情形，合同應當延期履行。七、太合嘉園公司履行了合同主要義務，房屋符合實際交付條件。案涉房屋滿足“房子是用來住的”的根本屬性。八、一審判決有關違約金支付的內容違背合同約定。綜上所述，涉案房屋因規(guī)劃驗收不通過而不具備交付條件，這是規(guī)劃驗收政策變化及政府機關不作為雙重因素導致的合同僵局，非因太合嘉園公司的過錯造成，理應根據(jù)合同的延期條款延期交付。一審判決以代征綠地未騰退為違約事由，沒有考慮預售合同的延期安排，徑行判決太合嘉園公司承擔違約責任，不僅欠缺事實和法律根據(jù)，而且有違公平。
被上訴人辯稱
李瑗辯稱，同意一審判決，不同意太合嘉園公司的上訴請求及事實理由。
一審法院認為
太合嘉園朝陽分公司述稱，不同意一審判決，同意太合嘉園公司的上訴請求和事實理由，但未提起上訴。
一審原告訴稱
李瑗向一審法院起訴請求：要求太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司共同向李瑗支付自2018年1月1日起至2020年5月22日止的逾期交房違約金3453229元（以39601251元為基數(shù)，按照日萬分之一的標準計算）。
一審法院認定事實：2002年11月29日，太合嘉園公司取得《建設用地規(guī)劃許可證》，顯示用地單位為太合嘉園公司，用地項目名稱為居住用地，用地位置為朝陽區(qū)東四環(huán)北路x號，用地面積為129683平方米?！督ㄔO用地規(guī)劃許可證》附件顯示，代征城市道路用地34232平方米、代征城市綠化用地350655平方米，注意事項中注明“你單位應按有關規(guī)定及時騰退代征道路用地和代征綠地并負責實施綠化”。
2014年12月30日，太合嘉園公司取得《建設工程規(guī)劃許可證》，顯示建設單位為太合嘉園公司，建設項目名稱為1#住宅樓等9項（太合嘉園項目），建設位置為朝陽區(qū)東四環(huán)北路x，建設規(guī)模為39018平方米，其中住房項目包括1#、2#、3#住宅樓。
2016年9月27日，李瑗作為買受人與太合嘉園公司作為出賣人簽訂《北京市商品房預售合同》，約定由李瑗購買涉訴房屋，預測建筑面積為394.89平方米，其中套內建筑面積為334.19平方米，房屋單價為每平方米118499.21元（按套內建筑面積計算），總價款為39601251元。關于交付條件約定（第十二條），出賣人應當在2017年12月31日前向買受人交付涉訴房屋，涉訴房屋交付時應當符合下列條件：1、已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；2、有資質的房產(chǎn)測繪機構出具的涉訴房屋面積實測技術報告書；3、滿足出賣人承諾的市政基礎設施和其他設施達到的條件，同時，出賣人還應當提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》以及《住宅工程質量分戶驗收表》。關于逾期交房責任約定，除不可抗力外，出賣人未按合同約定的期限和條件將涉訴房屋交付買受人的，按以下方式處理：1、按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之內，自合同約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，并于涉訴房屋實際交付之日起30日內向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過90日后，買受人有權退房，買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起60日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的3%向買受人支付違約金，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金，并于涉訴房屋實際交付之日起30日內向買受人支付違約金。2、如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法規(guī)政策和規(guī)范性文件或因政府部門有關機構的行為而引起延誤的，出賣人可以據(jù)實予以延期。關于不可抗力約定，因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任。李瑗在合同尾部的買受人處簽字，太合嘉園朝陽分公司在合同尾部的出賣人處蓋章。經(jīng)詢，太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司稱，太合嘉園公司是涉訴房屋的開發(fā)建設單位，因太合嘉園公司的注冊地位于北京市通州區(qū)，涉訴房屋所在項目位于北京市朝陽區(qū)，故為方便繳稅等，太合嘉園公司設立朝陽分公司，太合嘉園朝陽分公司系代表太合嘉園公司與李瑗簽訂本案合同，合同主體應為太合嘉園公司和李瑗。
上述合同的附件十為《商品房預售合同補充協(xié)議》，其中關于主合同第十二條補充約定，發(fā)生下列情形之一，致使出賣人無法按約定時間向買受人交付房屋的，出賣人獲得相關證明文件后可按實際影響天數(shù)延期交付房屋，在此情況下出賣人不承擔逾期交房的違約責任：（1）因遵守、配合政府的法規(guī)、政策的變化或因政府部門或有關政府機構的行為而導致的延誤；（2）因配合市政配套工程規(guī)劃而導致的延誤；（3）為配合國家級、市級重大工程、重大活動的進行而導致的延誤；（4）因施工中遇到異常困難或重大技術問題而不能解決導致的延誤；（5）其他不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況。關于主合同第十六條（交接手續(xù)）補充約定，如發(fā)生本合同約定的不可抗力或以下情形之一的，出賣人可據(jù)實順延交房日期，且無需承擔違約責任：1、因政府部門政策變化或為遵守政府法令而引起房屋延期交付；2、因政府部門、市政能源部門進行與該房屋所在項目相關聯(lián)的市政干線工程或采取臨時措施而引起房屋延期交付；3、因政府部門舉辦大型活動或政府臨時出臺限制污染的措施而對該項目周邊采取交通管制措施（三天以上）而引起的房屋延期交付；4、因政府部門根據(jù)法律法規(guī)采取某項重要措施、調整規(guī)劃或遇到目前技術水平暫時無法解決的重大技術問題而導致開發(fā)建設周期延長；5、政府部門公布的公共衛(wèi)生事件或其他社會突發(fā)事件導致房屋延期交付；6、買受人在房屋交付前仍有購房款、違約金或其他費用（含契稅、公共維修基金/專項維修資金等稅費）尚未付清；7、任何其他非出賣人所能控制或不可抗力因素導致的情形。
太合嘉園朝陽分公司分別于2016年11月30日、2016年12月15日向李瑗開具名稱為房款的發(fā)票，發(fā)票金額分別為1881251元、10000000元、10000000元、7720000元、10000000元，共計39601251元。
太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司認可涉訴房屋目前尚不具備交付條件，但主張系因政府行為導致太合嘉園公司不能向園林局交付本項目代征綠地，園林局不予出具代征綠地接收文件，進而導致涉訴房屋所在住宅樓不能辦理竣工備案手續(xù)。同時表示，太合嘉園公司在施工過程中多次催促東風農(nóng)場公司移交代征綠地，但東風農(nóng)場公司遲遲不予交付，后太合嘉園公司得知，因區(qū)政府曾批文將本項目代征綠地劃歸“北京東方奧景運動中心”，故東風農(nóng)場公司及其子公司東方奧景公司在代征綠地上實施了一系列建設行為，即是政府的批準行為導致太合嘉園公司不能自東風農(nóng)場公司處取得代征綠地，進而不能取得園林接收文件，不能辦結竣工備案手續(xù)，為此太合嘉園公司長期盡最大努力與政府、東風農(nóng)場公司溝通，尋求解決問題方案。為證明上述主張，太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司提交如下證據(jù)：
1、關于太合嘉園項目代征綠地問題的緊急請示（致xxx并北京市朝陽區(qū)東風鄉(xiāng)人民政府）；
2、關于太合嘉園項目代征綠地問題的請示（致北京市朝陽區(qū)人民政府）；
3、關于太合嘉園（一期）宗地四項目進行代征綠地驗收的請示（致朝陽區(qū)園林綠化局）；
4、關于太合嘉園（一期）宗地四項目進行規(guī)劃驗收的請示（致北京市規(guī)劃委員會朝陽分局）；
5、關于東山公寓項目受違章建設影響無法按期入住的緊急反映（致北京市政府并xxx）；
6、關于東山公寓項目受違章建設影響無法按期入住的緊急反映（致朝陽區(qū)東風鄉(xiāng)人民政府并xxx）；
7、關于東山公寓項目受違章建設影響無法按期入住的緊急反映（致北京市政府并xxx）；
8、關于太合嘉園項目代征綠地問題的請示（致北京市朝陽區(qū)人民政府并xxx）；
9、關于東山公寓項目受違章建設影響無法按期入住的緊急反映（致北京市委領導）；
10、關于盡快解決東山公寓項目受違章建設嚴重影響無法按期入住問題向市人大代表的緊急求助信（致人大代表）；
11、關于東山墅項目公寓部分受違章建設影響無法按期入住的情況反映；
12、關于東山公寓因代征綠地上違章建設無法按期入住問題的緊急反映（業(yè)主致朝陽區(qū)政府領導）；
13、致xx主任的函件；
14、致北京市東風農(nóng)場有限公司的函件；
15、關于太合嘉園住宅小區(qū)一期代征綠地情況說明（致北京市朝陽區(qū)園林綠化局）；
16、關于太合嘉園住宅小區(qū)一期代征綠地情況說明（致北京市規(guī)劃和國土管理委員會朝陽分局）；
17、關于太合嘉園住宅小區(qū)一期規(guī)劃驗收的請示（致北京市規(guī)劃和國土管理委員會朝陽分局）；
18、關于東山墅規(guī)劃驗收情況的請示（致xxx）；
19、關于太合嘉園住宅小區(qū)一期規(guī)劃驗收的請示（致北京市規(guī)劃和國土管理委員會）；
20、關于東山嘉園項目（一期）入住問題的緊急反映（致北京市朝陽區(qū)區(qū)委、區(qū)政府）；
21、關于東山墅規(guī)劃驗收進展情況的匯報（致人大代表）；
22、關于“東山公寓”因代征綠地上違法建設無法入住問題的緊急反映（業(yè)主致北京市規(guī)劃和自然資源委員會領導）；
23、代征綠地上的違法建筑綁架合法的房地產(chǎn)開發(fā)項目懇請北京市政府幫助解決規(guī)劃驗收無法完成的困難（致xxx）；
24、關于太合嘉園一期項目代征綠化用地的情況說明；
25、關于太合嘉園住宅小區(qū)一期規(guī)劃驗收的請示（致北京市規(guī)劃和自然資源委員會朝陽分局）。
李瑗對該組證據(jù)的真實性均不持異議，但不認可證明目的，表示根據(jù)該組證據(jù)顯示，代征綠地上的違建出現(xiàn)在2008年，并且是太合嘉園公司的股東東風農(nóng)場公司所建，具體實施單位是東方奧景公司（東風農(nóng)場公司也是東方奧景公司的股東）。本案合同于2016年簽訂，在此之前出現(xiàn)的違建不屬于不可預見，基于東方奧景公司、東風農(nóng)場公司與太合嘉園公司的關系，太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司對違建是知曉并同意的，且太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，對涉訴房屋交付之前的法律手續(xù)和市場風險都應有自身的評估能力?！督ㄔO用地規(guī)劃許可證》已注明了移交代征綠地的程序，太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司對法律風險有一定預見性，但仍開發(fā)涉訴土地，可見其有自己的經(jīng)營計劃和規(guī)劃，故應承擔相應的法律后果，造成不能按時交房的主要原因是太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司與其合作方產(chǎn)生矛盾。
太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司主張由于政府原因和不可抗力導致部分期日停工或無法施工，具體停工情況為：1、2014年因亞太經(jīng)合組織會議召開停工15天；2、2015年因抗日戰(zhàn)爭勝利70周年活動及全市安全監(jiān)管通知停工20天；3、2016年因綠色施工專題活動半停工50天；4、2017年至2018年因全市空氣質量專項整治停工45天，上述停工期間（共計289天）太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司不應承擔違約責任，就此其提交了停工情況記錄、京建發(fā)[2014]390號文件、京建發(fā)[2015]275號文件、朝建發(fā)[2015]16號文件、京建發(fā)[2015]289號文件、朝建發(fā)[2015]17號文件、京建發(fā)[2016]377號文件、京建發(fā)[2017]390號文件。其中，京建發(fā)[2016]377號文件顯示，自2016年11月1日至2017年2月11日期間在全市范圍內組織開展“百日綠色安全施工活動”，活動目標為做到十個不（即：不揚塵、不冒煙、不違章違規(guī)作業(yè)、不挖斷管線、不中毒、不坍塌、不搶工、不亡人、不掉隊、不投訴），開展形式為對工程項目進行檢查；京建發(fā)[2017]390號文件（發(fā)布時間為2017年9月15日）顯示，停工時間自2017年11月15日至2018年3月15日。
李瑗對該組證據(jù)的真實性均不持異議，但不認可關聯(lián)性和證明目的，表示本案合同簽訂時間是2016年9月27日，此前的停工與本案無關，政府發(fā)布[2017]390號文件時，涉訴房屋已經(jīng)建設完畢，不存在政府要求太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司停止施工的情況。
關于涉訴房屋所在項目的完工時間，太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司表示為2017年4月。
經(jīng)詢，各方均表示東風農(nóng)場公司系太合嘉園公司和東方奧景公司的股東。
在本案審理過程中，李瑗向一審法院提出財產(chǎn)保全申請，要求查封、凍結太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司名下價值1362244元的財產(chǎn)，并就此提供了保單保函作為擔保。2019年3月4日，一審法院作出（2019）京0105民初15232號民事裁定，查封、凍結太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司名下價值1362244元的財產(chǎn)。
一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
本案中，李瑗與太合嘉園公司簽訂的《北京市商品房預售合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，內容合法有效，雙方均應據(jù)此行使權利、履行義務。根據(jù)合同約定，交房期限為2017年12月31日，現(xiàn)雙方約定的交房期限早已屆滿，太合嘉園公司未按期交房，已構成違約，應按合同約定承擔違約責任，合同中約定的違約金標準即已付購房款的日萬分之一并未超過合理范圍，一審法院予以支持。雖《北京市商品房預售合同》的尾部由太合嘉園朝陽分公司蓋章，但合同首部已載明出賣人為太合嘉園公司，且太合嘉園公司系涉訴房屋所在樓宇的開發(fā)建筑單位，太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司亦就太合嘉園朝陽分公司的蓋章行為作出了合理解釋，故本案合同主體應為李瑗和太合嘉園公司。退一步講，即使合同簽訂主體為太合嘉園朝陽分公司，其民事責任也應由總公司承擔，故李瑗要求太合嘉園朝陽分公司承擔責任的請求缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。
關于太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司主張的因政府行為導致太合嘉園公司不能向園林局交付代征綠地的抗辯意見，一方面，太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司的舉證不足以證明其未能將代征綠地移交給園林局系政府行為導致。另一方面，太合嘉園公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在取得《建設用地規(guī)劃許可證》時應對其負責騰退的代征綠地的情況有充分了解，并負有保證及時騰退代征綠地的義務。而根據(jù)太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司提交的證據(jù)顯示，代征綠地上的違章建筑早在2011年之前即已建成，在此情況下太合嘉園公司仍于2016年9月與李瑗簽訂合同，并約定2017年12月31日前交房，可見其對騰退代征綠地一事已作出充分預估和判斷。綜上，太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司的該項抗辯缺乏依據(jù)，一審法院不予采信。
關于太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司主張的在施工過程中因政府原因和不可抗力導致部分期日停工的抗辯意見，其中關于2014年、2015年的停工，發(fā)生于本案合同簽訂前，2017年至2018年的停工，發(fā)生于涉訴房屋所在項目完工后，均與本案無關，不能成為太合嘉園公司、太合嘉園朝陽分公司的免責事由。關于2016年的停工，一方面，根據(jù)相關通知的內容可知，并無停工的要求；另一方面，太合嘉園公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司在預算工期及交房時間時，應將該通知中涉及的施工檢查等因素予以充分考慮，故一審法院對其該項抗辯意見亦不予采信。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、太合嘉園公司于判決生效后七日內向李瑗支付自二○一八年一月一日起至二○二○年五月二十二日止的逾期交房違約金3453229元；二、駁回李瑗的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本院查明
本院二審期間，太合嘉園公司圍繞上訴請求依法提交了七組證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。
第一組證據(jù)，1.1《建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》，1.2《建設工程規(guī)劃核驗（驗收）意見》，證明太合嘉園公司依照建設計劃和售房約定，及時向規(guī)劃部門申請規(guī)劃核驗，規(guī)劃部門擱置3#樓的核驗，行政不作為直接導致太合嘉園公司無法如期交房，應適用預售合同的延期約定。
第二組證據(jù)，2.1市規(guī)自委朝陽分局公示的有關太合嘉園項目的工作動態(tài)，2.2相關規(guī)定列表，2.3市規(guī)自委建設工程核驗處工作人員2018年發(fā)表于《北京規(guī)劃建設》雜志的文章，證明預售合同簽署時，規(guī)劃驗收合格不以代征綠地移交為前提條件。規(guī)劃部門處理太合嘉園公司的驗收申請時，變更了執(zhí)法政策，將代征綠地與規(guī)劃驗收捆綁。規(guī)劃部門執(zhí)法政策的變化導致3#樓的規(guī)劃驗收無法如期完成，適用預售合同的延期約定。
第三組證據(jù)，3.1《建設工程規(guī)劃許可證》，3.2《工程施工許可信息》，3.3《工程竣工備案信息》，證明太合嘉園公司建設的1#、2#、3#樓屬同一建設工程，同期取得許可、同期建設、同樣具備規(guī)劃驗收、竣工備案條件和實質交房條件，且1#、2#樓已經(jīng)通過規(guī)劃驗收和竣工備案。
第四組證據(jù)，土地使用權證變更頁，證明太合嘉園公司已履行代征義務，無法移交的原因是行政機關對第三方違法占地不作為，甚至縱容致使履行不能。
第五組證據(jù)，《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，證明與3#樓同期工程同期建設的1#、2#樓已經(jīng)取得竣工驗收備案表，除規(guī)劃驗收文件外，3#已經(jīng)完成專項驗收，實質具備竣工驗收條件。
第六組證據(jù)，6.1《北京市規(guī)劃委員會建筑工程檔案預驗收意見書》，6.2《工程質量保修書》，6.3《工程質量檢查報告（勘查單位）》，6.4《工程質量檢查報告（設計單位）》，6.5《竣工報告》，6.6《工程質量評估報告》，6.7工程竣工驗收消防備案憑證，6.8人防工程竣工驗收備案通知書，6.9《市政工程已完工證明》，6.10《室內環(huán)境質量檢驗報告》,6.11《生活飲用水檢驗報告》，6.12《防雷裝置檢測報告》，6.13《北京市民用建筑節(jié)能專項驗收備案登記表》，證明房屋符合工程質量要求，勘察設計、施工、監(jiān)理等單位已確認3#樓符合竣工要求，相關機構已確認符合基礎設施、公共服務及其他配套設施的要求房屋符合實質交付條件。
第七組證據(jù)，（2020）京0105執(zhí)異1360號、（2020）京0105執(zhí)異442號、（2020）京0105執(zhí)異585號民事執(zhí)行裁定書，證明：第一、2011年北京市國土資源局作出京國土朝陽分局罰字[2011]第70號行政處罰決定書責令北京東方奧景體育文化發(fā)展有限責任公司在限期拆除在案涉代征綠地上修建的違法建筑，北京東方奧景體育文化發(fā)展有限責任公司雖提出行政復議及行政訴訟，但均被駁回。2013年北京市國土資源局向朝陽區(qū)人民法院申請強制執(zhí)行，申請拆除東方奧景公司在案涉代征綠地上修建的違法建筑。朝陽區(qū)人民法院立案受理并張貼限期拆除公告，但截至今日在案涉代征綠地上修建的違法建筑仍未拆除。第二、政府行政執(zhí)法行為及法院執(zhí)行行為均不能將案涉代征綠地上修建的違法建筑予以拆除，是導致無法完成案涉代征綠地工作的直接原因，案涉3#住宅樓及車庫出入口無法取得代征綠地移交書，市區(qū)的規(guī)劃自然資源部門不予通過規(guī)劃驗收。太合嘉園公司雖不能按照合同約定的交付條件向李媛交付房屋，但符合合同約定的“因政府部門有關機構的行為引起延誤的”免責條款。
李瑗不認可第一組證據(jù)至第六組證據(jù)中的打印件、復印件及未經(jīng)公證的證據(jù)，認為上述證據(jù)不屬于新證據(jù)，認可第七組證據(jù)的真實性，不認可關聯(lián)性及證明目的，并表示涉案代征綠地的違建，早于本案發(fā)生，并且已經(jīng)有訴訟，與本案太合嘉園公司交房沒有任何關系，涉案房屋不能交付主要是因為代征綠地上的違建不是合同約定的政府行為，至于代征綠地違建的拆除問題，與本案合同糾紛無直接關系。
本院認為
對于上述七組證據(jù)，本院經(jīng)審查認為，第一、三、四、五、七組證據(jù)不足以證明涉案3#樓未能取得規(guī)劃驗收文件和竣工備案表系規(guī)劃部門“擱置”的不作為行為所致，對其證明目的本院不予采信。第二組證據(jù)亦不足以證明規(guī)劃部門將代征綠地作為規(guī)劃驗收條件的政策變化，本院不予采信。第六組證據(jù)不能證明涉案房屋已經(jīng)符合合同約定的交房條件，本院不予采信。
李瑗二審未提交新證據(jù)，本院對一審法院認定的其他事實予以確認。
本院認為，根據(jù)雙方的訴辯意見，本案二審的主要爭議焦點為太合嘉園公司未能按時交付涉案房屋，是否應當承擔違約責任。
太合嘉園公司上訴主張涉案房屋未能按時交付系因未能取得規(guī)劃驗收批準文件和建設工程竣工驗收備案表，不符合雙方合同約定的交房條件，條件不成就，故太合嘉園公司不承擔違約責任。對此，本院認為，交房條件系太合嘉園公司應當履行的義務，并非合同生效的條件，太和嘉園公司以條件不成就作為免責事由，缺乏法律依據(jù)。
太合嘉園公司上訴主張未能取得規(guī)劃驗收批準文件和建設工程竣工驗收備案表的原因系行政機關將代征綠地移交作為規(guī)劃驗收的必要條件這一執(zhí)法政策變化所致，符合合同關于不承擔違約責任的約定，即“因遵守、配合政府的法規(guī)、政策的變化或因政府部門或有關政府機構的行為而導致的延誤”。對此，本院認為，首先，現(xiàn)有證據(jù)并未表明涉案房屋所在的3號樓未能通過規(guī)劃驗收的原因系代征綠地移交問題。其次，即便是因為代征綠地移交問題，2002年1月1日實施的《<北京市建設工程規(guī)劃監(jiān)督若干規(guī)定>實施細則（試行）》第二十條規(guī)定，規(guī)劃行政主管部門對建設工程實施規(guī)劃驗收的內容包括：……(三)代征地、綠化用地的騰退情況……從上述規(guī)定可見，代征綠地一直是規(guī)劃驗收的內容之一，并不存在規(guī)劃執(zhí)法的變化，太和嘉園公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在2002年取得《建設用地規(guī)劃許可證》以及2015年雙方簽訂預售合同時理應知曉上述規(guī)定。且太合嘉園亦未按照合同約定就執(zhí)法政策的變化提供相關部門或機構證明文件予以證明，故對太合嘉園公司以規(guī)劃執(zhí)法政策變化構成合同延期事由的主張，本院不予支持。
太合嘉園公司上訴主張代征綠地不能移交是第三方違法占地、違法建設行為導致的結果以及未能通過規(guī)劃驗收系行政不作為所致，太合嘉園公司自身不存在主觀過錯，不應承擔違約責任。對此，本院認為，根據(jù)合同相對性原則，太合嘉園公司未能按照合同約定的交房條件按時交付房屋，理應承擔相應的違約責任，太合嘉園公司以第三人行為作為抗辯理由，不能成立。
關于違約金一事，太合嘉園公司稱逾期90日之內的違約金支付時間是“商品房實際交付當之日起30日內向買受人支付”，履行期限尚未屆至，對于逾期90日之后的違約金，該部分違約金的前提是合同繼續(xù)履行，李瑗并未在訴請中明確主張繼續(xù)履行合同，此部分違約金沒有事實依據(jù)。對此，本院認為，根據(jù)《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第十二條規(guī)定，房屋逾期尚未實際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信；針對90日之后的違約金，李瑗并未主張解除合同，其亦以訴訟行為表明是在繼續(xù)履行的前提下主張違約金，故一審法院對李瑗按照萬分之一點五的標準自2018年1月1日起支付至2020年5月22日止的違約金予以支持，并無不當，本院予以確認。
綜上所述，太合嘉園公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費34426元，由北京太合嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 高 貴
審判員 鄧青菁
審判員 張清波
二〇二〇年十二月二日
法官助理 謝 薇
書記員 陳昭希
