審理法院：重慶市第五中級人民法院
案號：（2020）渝05民終7394號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-02
案由：商品房預(yù)售合同糾紛律
審理經(jīng)過
上訴人重慶天恩建設(shè)開發(fā)有限公司（下稱天恩公司）因與被上訴人李海龍房屋買賣合同糾紛一案，不服重慶市巴南區(qū)人民法院（2020）渝0113民初6828號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案。現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
天恩公司上訴請求：撤銷重慶市巴南區(qū)人民法院（2020）渝0113民初6828號民事判決，并依法改判；2.本案一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.一審支持被上訴人主張的逾期交房違約金過高，上訴人認(rèn)可逾期交房的事實(shí)，但并不是上訴人主觀惡意導(dǎo)致，是存在客觀原因的；2.被上訴人主張的逾期辦理商品房預(yù)告登記違約金不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。被上訴人于2018年11月5日才辦理按揭貸款合同，上訴人于2018年11月7日辦理商品房預(yù)告登記手續(xù)，上訴人在被上訴人辦理貸款10天內(nèi)辦理了商品房預(yù)告登記，積極履行了登記義務(wù)。3.一審支持被上訴人主張的逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金過高，因新冠疫情影響，上訴人未能在約定的時(shí)間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，應(yīng)當(dāng)考慮客觀存在的影響降低違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。
被上訴人辯稱
李海龍答辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求維持一審判決。關(guān)于交房、預(yù)告登記、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金問題，是雙方合同中的明確約定，上訴人沒有舉證證明違約金過高的證據(jù)，被上訴人已經(jīng)全部履行了合同約定的付款義務(wù)，不存在任何違約行為，是上訴人存在過錯，未及時(shí)辦理交房預(yù)告登記和產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)支付違約金。
一審原告訴稱
李海龍向一審法院起訴請求:1、判令被告向原告支付逾期交房的違約金12517元；2、判令被告向原告支付逾期辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記的違約金6519.51元；3、判令被告向原告支付逾期辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記的違約金7367元；4、判令被告向原告支付逾期通水、通電的違約金5574元；5、判令被告就涉案房屋降價(jià)10000元支付給原告。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：被告開發(fā)修建重慶市巴南區(qū)界石南城山水二期項(xiàng)目，其樓盤宣傳頁上方有紅色顯著字體標(biāo)注“買南城山水二期優(yōu)居讀魚洞二小南環(huán)校區(qū)”，下方有小字標(biāo)注“緊鄰項(xiàng)目有建設(shè)中的優(yōu)質(zhì)公立學(xué)校魚洞二小南環(huán)校區(qū)，家門口的主城名校，讓您的孩子成才更先人一步”。2018年10月12日，原、被告雙方簽訂了《重慶市商品房買賣合同》（該合同于當(dāng)日辦理了登記備案），合同約定：案涉房屋的交房時(shí)間是2019年6月30日前，將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付原告使用；如遇不可抗力，被告應(yīng)在發(fā)生之日起30日內(nèi)書面告知原告，被告可以據(jù)實(shí)延期交房；被告應(yīng)于確定交付日的七日前書面通知原告做好辦理交付手續(xù)的準(zhǔn)備；（1）逾期交房在60日（含）內(nèi)，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告支付已付房價(jià)款0.01%的違約金，并于商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向原告支付違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期交房超過60日，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告支付已付房價(jià)款0.01%的違約金，并于商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向原告支付違約金；預(yù)售商品房的，在本商品房實(shí)際交付使用之日起60日內(nèi)，辦理并取得當(dāng)?shù)胤课莸怯洐C(jī)構(gòu)出具的登記受理單，因被告原因未取得該受理單，則從約定應(yīng)取得該受理單開始至實(shí)際取得之日止，被告按日向原告支付已付房價(jià)款0.01%的違約金，并于被告實(shí)際取得該受理單之日起30日內(nèi)向原告支付違約金；在辦理登記備案后10日內(nèi)辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，若被告未按約辦理，則在約定期限屆滿后60日內(nèi)支付原告已付房款1%的違約金；應(yīng)于2019年6月30日前通水、電，如果被告在約定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，按日賠償原告已付房款的0.005%的違約金，等等。合同簽訂后，原告如約付清購房款651951元。被告于2018年11月7日辦理案涉房屋的預(yù)購商品房預(yù)告登記。
因被告未能按約定在2019年6月30日交付房屋，其于2019年9月30日作出書面承諾書，載明最遲于2019年11月30日前取得竣工備案證并立即交房，延期交房違約金按合同約定計(jì)算，取得竣工備案登記證交房后的半個(gè)月內(nèi)，違約金的50%抵扣物業(yè)費(fèi)，另50%以現(xiàn)金方式支付，若2019年11月30日未辦好竣工備案證，之后的違約金按月支付。
2019年10月18日，供水單位出具重慶渝江水務(wù)公司作出供水工程竣工驗(yàn)收合格證明，確認(rèn)涉案房屋工程合格、可通水運(yùn)行。重慶市電力公司南岸供電分公司作出無落款時(shí)間的供電工程驗(yàn)收合同證明，確認(rèn)驗(yàn)收合格已辦理資產(chǎn)移交。
2019年12月18日涉案房屋所在的南城山水二期（1-6#樓及車庫）工程項(xiàng)目取得竣工驗(yàn)收備案登記，被告遂于當(dāng)日通過微信群發(fā)的方式向購房者發(fā)布了接房通知，隨后原告接房。被告于2020年6月29日向行政主管部門提交申請辦理涉案房屋的不動產(chǎn)權(quán)利登記并于同日取得登記受理單。
另查明，2014年3月26日和2016年3月31日，重慶市巴南區(qū)魚洞第二小學(xué)校、被告天恩建司與重慶和發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《巴南區(qū)界石南環(huán)校區(qū)建設(shè)協(xié)議書》、《聯(lián)合辦學(xué)協(xié)議》，約定在兩公司開發(fā)的南城山水、南溪綠郡小區(qū)配套教育興辦班級18個(gè)，作為魚洞二小教育集團(tuán)的一個(gè)校區(qū)進(jìn)行管理，性質(zhì)為義務(wù)教育公辦小學(xué)。目前該學(xué)校尚未建成。
審理中，原、被告雙方均認(rèn)可本案原告接房時(shí)間為2019年12月29日，逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金的計(jì)算時(shí)間段為2020年4月15日至2020年6月29日。因原告堅(jiān)持其全部訴訟請求而被告不同意，故雙方分歧較大，一審法院調(diào)解未果。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的購房合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效，依法應(yīng)受法律保護(hù)，雙方應(yīng)按合同約定全面履行各自義務(wù)。原告已按約支付購房款，被告天恩公司未按約定時(shí)間交付已具備建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的涉案房屋，也未按約定時(shí)間辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記及產(chǎn)權(quán)登記已構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔(dān)逾期交房、逾期辦證、逾期預(yù)告登記的違約責(zé)任。結(jié)合原告訴請，一審法院依照合同約定以及雙方認(rèn)可的接房時(shí)間和逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金的計(jì)算時(shí)間段，確認(rèn)被告天恩公司應(yīng)當(dāng)以原告已支付購房款651951元為基數(shù)，按0.01%/日向原告支付2019年7月1日至實(shí)際滿足交房條件日2019年12月29日期間共計(jì)182日的逾期交房違約金11865.51元（651951元×0.01%/日×182日）。被告天恩公司按0.01%/日向原告支付2020年4月15日至取得登記受理單之日2020年6月29日期間共計(jì)76日的逾期辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記違約金4954.83元（651951元×0.01%/日×76日），以及逾期辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記違約金6519.51元（651951元×0.01）。
關(guān)于原告要求被告支付逾期開通水、電違約金的請求，一審法院認(rèn)為合同約定交房時(shí)間和通水電時(shí)間為同一日期，即開發(fā)商在交付房屋之日也一并完成水電的接通，根據(jù)分別就逾期交房、逾期通水電的違約金進(jìn)行的約定，應(yīng)當(dāng)是針對交房時(shí)不能接通水電的情況下被告承擔(dān)違約責(zé)任，但是本案中實(shí)際交付房屋時(shí)水電已經(jīng)接通，不影響原告正常使用水、電，原告就未能在約定時(shí)間通水電的損失也被逾期交房損失吸收吞并，原告并不因被告未在約定時(shí)間通水電而產(chǎn)生新的損失，因此原告主張被告承擔(dān)逾期交房違約金的同時(shí)不宜再重復(fù)主張逾期通水電的違約金。故對原告的該項(xiàng)訴訟請求，一審法院不予支持。
關(guān)于原告要求被告就案涉房屋降價(jià)10000元的請求，一審法院認(rèn)為原告理由為虛假宣傳和質(zhì)量問題，宣傳中提到就讀學(xué)校但無就讀時(shí)間，雙方合同也無此約定，且被告也確實(shí)在雙方涉案房屋買賣合同之前已經(jīng)與學(xué)校簽訂了聯(lián)合辦學(xué)的協(xié)議，學(xué)校尚未建成使用不屬于被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的合同責(zé)任，故一審法院對該項(xiàng)請求不予支持。遂判決：一、被告重慶天恩建設(shè)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告李海龍逾期交房違約金11865.51元；二、被告重慶天恩建設(shè)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告李海龍逾期辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記違約金6519.51元；三、被告重慶天恩建設(shè)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告李海龍逾期辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記違約金4954.83元；四、駁回原告李海龍的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)640元，減半收取計(jì)320元，由被告重慶天恩建設(shè)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)200元（此款由原告李海龍自愿墊付，被告重慶天恩建設(shè)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)一并支付原告，一審法院預(yù)收的案件受理費(fèi)不作清退），由原告李海龍負(fù)擔(dān)120元。
本院查明
二審中，上訴人舉示《借款抵押合同》一份，擬證明上訴人在被上訴人辦理完借款抵押合同之后，十日內(nèi)辦理了預(yù)告登記，上訴人積極為被上訴人辦理了預(yù)告登記，也沒有給被上訴人造成損失，被上訴人主張支持逾期預(yù)告登記的損失不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。?jīng)庭審質(zhì)證，被上訴人的質(zhì)證意見為，對該證據(jù)真實(shí)性無異議，但不能達(dá)到上訴人證明目的。上訴人未在約定的時(shí)間內(nèi)辦理預(yù)告登記，關(guān)于損失的問題，應(yīng)當(dāng)由上訴人承擔(dān)違約金約定過高的舉證責(zé)任。本院認(rèn)為，上訴人舉示的《借款抵押合同》客觀真實(shí)、來源合法，雖被上訴人對該證據(jù)真實(shí)性予以認(rèn)可，但對該證據(jù)證明目的不予認(rèn)可，上訴人亦未舉示其他佐證以達(dá)到其證明目的，故本院依法不予采信。
二審查明的事實(shí)與一審法院查明事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)上訴人的上訴請求、事實(shí)和理由并結(jié)合被上訴人的答辯意見，本院歸納本案爭議焦點(diǎn)為：1.一審判決對逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定是否恰當(dāng)；2.一審判決對逾期辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記違約金標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定是否恰當(dāng)；3.被上訴人主張的逾期辦理商品房預(yù)告登記違約金是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。針對上述爭議焦點(diǎn)，現(xiàn)分別評判如下：
一、關(guān)于一審判決對逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定是否恰當(dāng)?shù)膯栴}
雙方當(dāng)事人簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效，依法應(yīng)受法律保護(hù)，雙方應(yīng)按合同約定全面履行各自義務(wù)。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照協(xié)議約定履行各自義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。本案中，上訴人對其逾期交房的事實(shí)予以認(rèn)可，但認(rèn)為逾期交房并非其主觀惡意而系客觀原因所致，故應(yīng)當(dāng)考慮客觀情況予以降低違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。但根據(jù)雙方簽訂案涉合同可知，雙方當(dāng)事人關(guān)于案涉房屋逾期交房違約金約定為“按日向被上訴人支付已支付房價(jià)款0.01%/日的違約金”系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且案涉合同并未就逾期交房違約金應(yīng)予調(diào)整進(jìn)行具體約定，上訴人亦未能證明逾期交房違約金存在過高情形，故一審法院根據(jù)合同中逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)作為計(jì)算上訴人支付被上訴人逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)并無不當(dāng)。上訴人認(rèn)為逾期交房違約金應(yīng)予調(diào)低的主張，無事實(shí)及合同依據(jù)，本院不予支持。
二、關(guān)于一審判決對逾期辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記違約金標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定是否恰當(dāng)?shù)膯栴}
上訴人雖主張系因新冠疫情影響而致使上訴人未能依約辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記，但因案涉合同對逾期辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定，上訴人為案涉商品房逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的事實(shí)亦客觀屬實(shí)，并且被上訴人在主張上訴人逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任時(shí)，已經(jīng)就新冠疫情帶來的影響給予了適當(dāng)考慮，在逾期天數(shù)中免除了上訴人一定的違約責(zé)任，故一審主張的逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任是恰當(dāng)?shù)?。上訴人未舉證證實(shí)逾期辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記的違約金存在約定過高情形，本院對上訴人提出應(yīng)調(diào)低逾期辦證違約金的主張，不予支持。
三、關(guān)于被上訴人主張的逾期辦理商品房預(yù)告登記違約金是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С值膯栴}
根據(jù)案涉《重慶市商品房買賣合同》對逾期辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記違約金條款“在辦理登記備案后10日內(nèi)辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，若天恩公司未按約辦理，則在約定期限屆滿后60日內(nèi)支付被上訴人已付房款1%的違約金”的約定，因上訴人未依約辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記，故一審根據(jù)前述約定條款判決上訴人支付被上訴人逾期辦理商品房預(yù)告登記違約金系認(rèn)定事實(shí)清楚，本院依法予以維持；上訴人雖主張其并未給被上訴人造成損害，不應(yīng)當(dāng)支付被上訴人逾期辦理商品房預(yù)告登記違約金，但上訴人該項(xiàng)主張與合同約定不符，本院依法不予支持。
綜上，天恩公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)640元，由上訴人重慶天恩建設(shè)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 肖 飛
審判員 吳 杰
審判員 錢昳心
二〇二〇年十二月二日
書記員 雷 梅
