審理法院：廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）桂民終264號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-06-05
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人廣西金旺角投資置業(yè)有限責(zé)任公司（下稱金旺角公司）、廣西富樂華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱富樂華公司）因與被上訴人吳某1商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣西壯族自治區(qū)防城港市中級(jí)人民法院（2019）桂06民初51號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年2月13日立案后，依法組成合議庭并公開開庭審理了本案。上訴人金旺角公司、富樂華公司的共同委托訴訟代理人李忱宸、盧詩雨以及被上訴人吳某1的委托訴訟代理人李偉春到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
金旺角公司、富樂華公司上訴請(qǐng)求：一、撤銷（2019）桂06民初51號(hào)民事判決；二、發(fā)回重審或依法改判：1.確認(rèn)《防城港市中央商務(wù)區(qū)CBD項(xiàng)目IV(4#))地塊職工市場(chǎng)合作建房合同書》(下稱《合作建房合同書》)和防城港市中央商務(wù)區(qū)CBD項(xiàng)目**4#）地）地塊職工市場(chǎng)合作建設(shè)車位合同書》稱《合作建設(shè)車位合同書》)因被上訴人違約已解除。2.判令吳某1向上訴人支付兩合同違約金共計(jì)159668元；三、判令吳某1承擔(dān)本案一審、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：一、一審法院遺漏上訴人與被上訴人已明確約定送達(dá)地址的重要事實(shí)，因此錯(cuò)誤認(rèn)定吳某1沒有出現(xiàn)違約行為，導(dǎo)致本案的責(zé)任認(rèn)定及分配出現(xiàn)根本性錯(cuò)誤。在《合作建設(shè)車位合同書》第十二條中已明確約定：“如在本協(xié)議履行過程中一方需向另一方寄送書面文件，則應(yīng)按對(duì)方在本協(xié)議中注明的地址（如有變動(dòng)，變動(dòng)方應(yīng)及時(shí)通知另一方）或經(jīng)書面通知變更后的地址寄出，如因改地址無法送達(dá)，則不利后果由受送達(dá)方承擔(dān)?！备鶕?jù)舉證原則，被上訴人主張其在簽訂合同后曾變更居住地址，則其應(yīng)向法院提交證據(jù)證明其變更地址，而非在未舉證的情況下由法院認(rèn)定其已變更居住地址。且即便被上訴人實(shí)際變動(dòng)了地址，但因未通知上訴人，其已違反合同約定，上訴人有權(quán)依照合同約定解除合同并要求被上訴人支付相應(yīng)違約金。二、一審錯(cuò)誤認(rèn)定吳某1不了解項(xiàng)目建設(shè)具體進(jìn)度，將吳某1未換簽及支付余款的后果全部歸責(zé)于上訴人。實(shí)際上從吳某1一審提交的證據(jù)及從常理推斷均能得出其一直了解涉案項(xiàng)目建設(shè)情況，且在明知項(xiàng)目已滿足換簽及支付余款的條件時(shí)，不僅拒收通知，也不主動(dòng)聯(lián)系上訴人履行合同義務(wù)，違反合同約定，上訴人有權(quán)解除合同。1.一審中，被上訴人曾向法院提交《吳某1授權(quán)陳沐昀全權(quán)處理本案房屋事宜的公證授權(quán)書》等材料，被上訴人最后一次繳納房款的時(shí)間為2014年9月12日，被上訴人授權(quán)陳沐昀全權(quán)處理本案房屋事宜的授權(quán)書公證日期為2015年6月29日，在被上訴人授權(quán)之后，陳沐昀在2015年至2017年多次在臺(tái)灣地區(qū)出入境。而上訴人向被上訴人發(fā)出換簽通知的日期為2016年6月21日，發(fā)出解除通知的日期為2016年9月20日，在報(bào)紙上公告解除的日期為2017年1月4日。上訴人向被上訴人發(fā)出通知的日期均在陳沐昀來往大陸的期間內(nèi)，故吳某1及其委托人了解涉案項(xiàng)目相關(guān)情況。2.上訴人取得《商品房預(yù)售許可證》的時(shí)間為2014年12月31日。根據(jù)《合作建房合同書》第二條的約定，自該日期起，換簽《商品房買賣合同》的條件已滿足，而被上訴人委托他人辦理涉案房屋事宜的時(shí)間為2015年，上訴人應(yīng)是知曉涉案房屋進(jìn)展情況。3.從常理推斷，買房是一筆重大的支出，特別是在上訴人已存在“逾期交房”的情況下，買受人應(yīng)更加關(guān)注房屋進(jìn)展情況。即便被上訴人未能接收到上訴人發(fā)出的換簽通知函，其作為買受人，也可以主動(dòng)向被上訴人換簽并支付剩余錢款。三、一審法院判決既認(rèn)定上訴人與被上訴人均不存在違約行為，又判決上訴人需向被上訴人返還全部款項(xiàng)并支付同期貸款利息，且既認(rèn)定被上訴人給上訴人造成損失，又駁回上訴人的全部訴請(qǐng)，存在適用法律錯(cuò)誤。1.《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條是關(guān)于違約責(zé)任的特別規(guī)定，在本案應(yīng)適用該規(guī)定，即被上訴人要求賠償損失的前提是上訴人違約，而非在任何情況下均可要求賠償。2.一審法院認(rèn)定上訴人在不能聯(lián)系被上訴人的情況下為挽回?fù)p失將房屋另售他人，表明一審法院認(rèn)同因被上訴人違約未及時(shí)換簽、付款的情況下給上訴人造成了損失，則既然一審在上訴人未給被上訴人造成損失的情況下判決上訴人向被上訴人賠償，那么在被上訴人給上訴人造成損失的情況下，更應(yīng)該判決被上訴人向上訴人支付賠償。二審中，上訴人補(bǔ)充認(rèn)為，根據(jù)吳某1一審提交的其在2015年6月29日委托陳沐昀代理案涉房產(chǎn)事宜的公證書，結(jié)合陳沐昀出入境簽章來看，金旺角公司在2016年6月至2017年1月發(fā)出換簽交款通知以及最后解除合同通知期間，陳沐昀在大陸本應(yīng)履行其代理人職責(zé)與公司聯(lián)系，配合換簽，但其從未與金旺角公司聯(lián)系換簽交款，吳某1也未將委托事宜告知金旺角公司，其未換簽成功的原因在于代理人未履職所導(dǎo)致，與金旺角公司無關(guān)。綜上，請(qǐng)二審法院判如所請(qǐng)。
被上訴人辯稱
吳某1答辯稱，一審法院程序合法、適用法律正確，請(qǐng)求法院駁回金旺角公司、富樂華公司的上訴請(qǐng)求。
一審原告訴稱
吳某1向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令解除吳某1與金旺角公司2012年12月28日簽訂的《合作建房合同書》；2.判令金旺角公司返還給吳某1已付購房款139668元，車位款20000元，其他費(fèi)用（轉(zhuǎn)讓費(fèi)）81473元，利息（自2012年12月28日至2018年8月31日，以后另計(jì)至實(shí)際返還之日止，按年息（6%）計(jì)82180.8元；3.判令金旺角公司向吳某1支付賠償款241141元；4.判令金旺角公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。以上共計(jì)：569285.62元。
金旺角公司向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)金旺角公司與吳某1簽訂的《合作建房合同書》和《合作建設(shè)車位合同書》因吳某1違約己被解除；2.判令吳某1向金旺角公司支付兩合同違約金合計(jì)159668元；3.判令吳某1承擔(dān)本訴和反訴全部訴訟費(fèi)用。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定以下事實(shí)：
2012年12月20日，富樂華公司委托金旺角公司代為簽訂中央商務(wù)區(qū)CBD項(xiàng)目四號(hào)地15棟2單元3101號(hào)及1-09-06號(hào)車位合同，代為催繳及收取該套房號(hào)的房款和車位款。2012年12月28日，吳某1作為乙方與金旺角公司作為甲方簽訂《合作建房合同書》和《合作建設(shè)車位合同書》。其中《合作建房合同書》約定吳某1購買防城港市中央商務(wù)區(qū)CBD項(xiàng)目IV號(hào)(4#）地）地塊****團(tuán)**第******作建房每平方米3440元，合同總價(jià)為400382元，約定吳某1須按下列方式分四次付款：第一次，簽訂合同當(dāng)日交清人民幣34917元；第二次，簽訂合同之日起90天內(nèi)交付34917元；第三次，在合同項(xiàng)目建設(shè)至正負(fù)零時(shí)，交付69834元；第四次，在簽訂《商品房買賣合同》后7日內(nèi)付清余款。合同約定開發(fā)商于2013年12月31日前完成合作建房預(yù)售許可證辦理。合同還約定，在開發(fā)商完成預(yù)售證辦理后，再由乙方與開發(fā)商進(jìn)行《商品房買賣合同》換簽手續(xù)?！逗献鹘ǚ亢贤瑫返诎藯l約定：乙方應(yīng)按合同第七條約定的時(shí)間按時(shí)繳納合作建房款，如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列以下方式處理：1、乙方超過規(guī)定時(shí)間三日仍不能按合同足額繳納購房款的，視為其中途違約，且乙方同意將其已交納的購房款作為違約金支付給甲方（即甲方無需退還乙方已繳納款），本合同自動(dòng)解除；2、乙方在本協(xié)議簽訂后，乙方不能以任何理由提出退房或拒絕簽訂《商品房買賣合同》，如提出的，已交房款作為違約金支付給甲方，本合同自動(dòng)解除?！逗献鹘ǚ亢贤瑫返诰艞l約定，金旺角公司應(yīng)于2014年12月31日前，經(jīng)建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察五方驗(yàn)收后向吳某1交房。第十條開發(fā)商的違約責(zé)任約定：除本合同第九條規(guī)定的特殊情況外，開發(fā)商如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付乙方使用，按下列方式處理：（1）逾期不超過90日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限屆滿之日至實(shí)際交付之日止，開發(fā)商按日向乙方支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之壹的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過90日后，乙方有權(quán)退房。乙方退房的，開發(fā)商須在乙方提出退房請(qǐng)求之日起90日內(nèi)將乙方已付款及按中國(guó)人民銀行同期活期存款利率計(jì)算的利息還給乙方，并按總價(jià)款的2%賠償乙方的損失。乙方應(yīng)配合開發(fā)商辦理退房的有關(guān)手續(xù)?！逗献鹘ㄔO(shè)車位合同書》約定：吳某1租賃防城港市中央商務(wù)區(qū)CBD項(xiàng)目IV號(hào)（4#)地塊一期一組團(tuán))地塊****團(tuán)****地下****車位20年共6萬元，約定該車位合作出資款的支付時(shí)間為：第一次，簽訂合同之日起三天內(nèi)交清人民幣5000元；第二次，簽訂合同之日起90天內(nèi)再交付15000元；第三次，在開發(fā)商完成本合同約定的車位所在組團(tuán)預(yù)售證辦理后，簽訂《車位租賃合同》時(shí)，付完余下車位合作出資款。合同簽訂后，吳某1分別于2012年12月28日支付金旺角公司購房款34917元、車位定金5000元，2013年4月1日支付購房款34917元、車位定金15000元，2014年9月12日支付購房款兩筆3萬元、39834元，總共付款159668元。房款余款260714元、車位余款4萬元其后未再支付。金旺角公司2016年6月21日向吳某1在南寧的地址寄送《換簽合同及交款通知函》，書面催促吳某1換簽合同和交納余款，但吳某1未收到該通知。金旺角公司于2016年9月20日,2017年1月4日向吳某1在南寧的地址寄送《解除合同通知書》，并于2017年1月5日在南國(guó)早報(bào)登報(bào)告知吳某1其已經(jīng)依約解除《合作建房合同書》及《合作建設(shè)車位合同書》，但以上寄送通知的郵件回單上未有吳某1簽字。
另查明，富樂華公司于2014年12月31日取得位于防城港市行政中心區(qū)金花茶大道與江山大道交匯處的中央商務(wù)區(qū)（ＣＢＤ）北部灣海港城15號(hào)樓264套住宅的《商品房預(yù)售許可證》（編號(hào)：防房預(yù)售證字XX號(hào)）。金旺角公司已經(jīng)于2017年5月將案涉房屋和車位另行出售給他人。
一審法院認(rèn)為
一審法院歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、本案是哪一方當(dāng)事人構(gòu)成違約；2、吳某1請(qǐng)求解除《合作建房合同書》是否應(yīng)得到支持；3、吳某1請(qǐng)求金旺角公司返還已付購房款、車位款、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、利息、賠償損失有無事實(shí)和法律依據(jù)；4、金旺角公司請(qǐng)求確認(rèn)《合作建房合同書》及《建設(shè)車位合同書》解除的效力是否應(yīng)得到支持；5、吳某1是否應(yīng)向金旺角公司支付違約金159668元。
一審法院認(rèn)為，因本案當(dāng)事人吳某1系臺(tái)灣地區(qū)居民，本案系涉外民事糾紛。根據(jù)《中華人民共和國(guó)涉外民事關(guān)系法律適用法》第四十一條“當(dāng)事人可以協(xié)議選擇合同適用的法律。當(dāng)事人沒有選擇的，適用履行義務(wù)最能體現(xiàn)該合同特征的一方當(dāng)事人經(jīng)常居所地法律或者其他與該合同有最密切聯(lián)系的法律”的規(guī)定，本案當(dāng)事人已明確選擇適用中華人民共和國(guó)法律，故本案實(shí)體處理應(yīng)適用中華人民共和國(guó)法律。
關(guān)于案涉《合作建房合同書》的定性問題。吳某1與金旺角公司簽訂的《合作建房合同書》，包含當(dāng)事人姓名、商品房基本情況、商品房總價(jià)、單價(jià)、付款方式及期限、違約責(zé)任等主要條款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收取購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”之規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！北景钢?，富樂華公司于2014年12月31日已經(jīng)取得該樓房的《商品房預(yù)售許可證》，故該《合作建房合同書》合法有效。
關(guān)于本案是哪一方當(dāng)事人構(gòu)成違約的問題。
一方面，合同簽訂后，吳某1按合同約定的時(shí)間支付第一、第二、第三期購房款，第四次付款時(shí)間為雙方換簽《商品房買賣合同》后7日內(nèi)支付，由于雙方尚未能成功換簽《商品房買賣合同》，故吳某1支付第四次付款時(shí)間尚處于未確定狀態(tài)，履行付款義務(wù)的條件尚未成就。雖然金旺角公司主張其已于2016年6月21日向吳某1在南寧的地址寄送《換簽合同及交款通知函》，但快遞單沒有顯示有吳某1簽名，由于雙方并未將吳某1在南寧的住址約定為送達(dá)書面文書的地址，故金旺角公司將文書送往吳某1在南寧的住址未經(jīng)吳某1簽收，金旺角公司也未能提供其他證據(jù)證明吳某1收到該通知后拒絕簽收的情況，不能視為金旺角公司的換簽通知送達(dá)到吳某1。因此，吳某1未支付第四次購房款未構(gòu)成違約。另一方面，吳某1作為臺(tái)灣地區(qū)公民，在簽訂《合作建房合同書》時(shí)預(yù)留的是南寧的住址，未留下臺(tái)灣地區(qū)的住址，此后，吳某1變更國(guó)內(nèi)居住地址，但未將新的居住地址通知金旺角公司，致使金旺角公司無法通知吳某1前來換簽《商品房買賣合同》及支付剩余購房款，在無法聯(lián)系上吳某1的情況下，金旺角公司為盡快資金回籠另行將涉案房產(chǎn)出售給他人，未構(gòu)成違約。
關(guān)于吳某1請(qǐng)求解除《合作建房合同書》是否應(yīng)得到支持的問題。由于金旺角公司已經(jīng)將涉案房產(chǎn)出售給他人，合同的目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條條二項(xiàng)“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)”之規(guī)定，吳某1請(qǐng)求解除雙方簽訂的合作建房合同理由成立，一審法院予以支持。
關(guān)于吳某1請(qǐng)求金旺角公司返還已付購房款、車位款、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、利息、賠償損失有無事實(shí)和法律依據(jù)的問題。由于雙方的合作建房合同已經(jīng)解除，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”之規(guī)定，吳某1有權(quán)請(qǐng)求金旺角公司返還已付購房款、車位款及利息，金旺角公司應(yīng)返還吳某1購房款、車位款159668元及利息，利息計(jì)算方式：以本金39917元為基數(shù)，自2012年12月28日起至2013年3月31日止，以本金86834元為基數(shù)，自2013年4月1日起至2014年9月11日止，以本金159668元為基數(shù)，自2014年9月12日起至2019年8月19日止，均按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款基準(zhǔn)利率分段計(jì)算，以本金159668元為基數(shù)，自2019年8月20日起按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至付清止。又由于金旺角公司是接受富樂華公司的委托實(shí)施的行為，富樂華公司與金旺角公司之間形成委托與被委托法律關(guān)系，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十四條第二款“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任”之規(guī)定，富樂華公司應(yīng)對(duì)金旺角公司的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任，富樂華公司應(yīng)返還吳某1已付購房款、車位款及利息。至于吳某1主張的返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)81473元，因該轉(zhuǎn)讓費(fèi)的收據(jù)上沒有金旺角公司的蓋章，金旺角公司亦未予認(rèn)可收到該筆款項(xiàng)，一審法院不予支持。因吳某1變更國(guó)內(nèi)地址后，未及時(shí)通知金旺角公司，也未將其在臺(tái)灣地區(qū)的居住地址告知金旺角公司，導(dǎo)致金旺角公司無法聯(lián)系吳某1，金旺角公司在不能聯(lián)系吳某1的情況下，為挽回?fù)p失而將涉案房產(chǎn)出售給他人不存在過錯(cuò)，也未構(gòu)成違約，因此，吳某1請(qǐng)求雙倍返還顏購房款理由不能成立，一審法院不予支持。
關(guān)于金旺角公司請(qǐng)求確認(rèn)《合作建房合同書》及《建設(shè)車位合同書》解除的效力是否應(yīng)得到支持的問題。因吳某1未構(gòu)成違約，且吳某1主張解除合同的通知未送達(dá)到吳某1，因此，金旺角公司請(qǐng)求確認(rèn)《合作建房合同書》及《建設(shè)車位合同書》自其送達(dá)解除通知之日起解除，理由不能成立，一審法院不予支持。
五、關(guān)于吳某1是否應(yīng)向金旺角公司支付違約金159668元的問題。正如上述第一爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題所論述，吳某1未支付第四次購房款未構(gòu)成違約，因此，金旺角公司主張吳某1構(gòu)成違約請(qǐng)求吳某1支付違約金理由不能成立，一審法院不予支持。
綜上所述，吳某1的本訴請(qǐng)求部分成立，金旺角公司的反訴請(qǐng)求不能成立。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十四條、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條，《中華人民共和國(guó)涉外民事關(guān)系法律適用法》第四十一條，《最高人民法院關(guān)于適用
本院查明
二審期間，金旺角公司、富樂華公司向本院提交三份證據(jù)。證據(jù)1.《授權(quán)書》；證據(jù)2.《廣西公證協(xié)議證明》，證據(jù)2和3擬共同證明吳某1于2015年6月29日授權(quán)陳沐昀作為代理人處理案涉房產(chǎn)事宜；富樂華公司于2014年12月31日取得商品房預(yù)售許可證，吳某1授權(quán)時(shí)辦理換簽合同和支付尾款的條件已經(jīng)成就，吳某1更換手機(jī)和地址未通知金旺角公司，致使金旺角公司無法聯(lián)系，亦未將代理人陳沐昀聯(lián)系方式告知金旺角公司，且陳沐昀未聯(lián)系金旺角公司進(jìn)行換簽合同；上述不作為應(yīng)視為吳某1拒絕換簽的默示意思表示。證據(jù)3.陳沐昀往返大陸簽證信息，簽證印章顯示陳沐昀2016年7月16日離開臺(tái)灣，2017年4月5日才入境臺(tái)灣。金旺角公司于2016年6月21日發(fā)送《換簽合同及交款通知函》、2016年9月20日及2017年1月4日兩次發(fā)出《解除合同通知書》、2017年1月5日在《南國(guó)早報(bào)》刊登解除公告。陳沐昀作為吳某1的代理人在上述通知發(fā)出期間均身處大陸境內(nèi)，應(yīng)當(dāng)履行代理人的職責(zé)而未履行。
吳某1對(duì)三份證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，對(duì)證明內(nèi)容有異議。事實(shí)上，該三份證據(jù)均為吳某1一審時(shí)提交，系為了證明陳沐昀作為受托人多次往來大陸了解涉案房屋，案涉房產(chǎn)合同約定是2014年底交房，但彼時(shí)案涉樓盤處于停工狀態(tài)，金旺角公司說手續(xù)有問題無法施工，此后至2018年每年都有來大陸追要房產(chǎn)，金旺角公司未告知房屋狀況以及刊登公告之事，在此期間吳某1沒有注意保留相關(guān)機(jī)票住宿證明以及相關(guān)談話錄音。直至2018年底得知案涉房屋已另賣他人，陳沐昀和吳某1才追金旺角公司退錢。
經(jīng)查，上訴人提交的三份證據(jù)系吳某1一審?fù)徍笱a(bǔ)充提交的證據(jù)，本院認(rèn)為，各方對(duì)證據(jù)的真實(shí)性、合法性沒有異議，本院對(duì)其真實(shí)性予以認(rèn)可。上述證據(jù)是否能證明雙方主張的待證事實(shí)，本院將結(jié)合全案證據(jù)進(jìn)行綜合判斷。
金旺角公司、富樂華公司對(duì)一審判決認(rèn)定的事實(shí)提出以下異議：1.一審判決第11頁第3行“吳某1未收到該通知、寄送通知的郵件回單上未有吳某1簽字”之表述不準(zhǔn)確，應(yīng)是多次電聯(lián)吳某1，無人接聽而沒有送達(dá)。2.一審遺漏查明涉案《合作建房合同書》、《合作建設(shè)車位合同書》均約定了通訊地址。3.一審遺漏查明在《合作建設(shè)車位合同書》第十二條約定了送達(dá)條款。4.一審遺漏查明《合作建房合同書》第十條第1項(xiàng)第2款約定，如開發(fā)商逾期交房超過90日，吳某1有權(quán)退房，且約定了逾期違約金的計(jì)算方式。5.一審遺漏查明吳某1委托陳沐昀代理處理涉案房屋一切事宜。
吳某1對(duì)一審查明的事實(shí)沒有異議或補(bǔ)充。
針對(duì)二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：1.根據(jù)金旺角公司在一審中提交的EMS寄件單，可以證明金旺角公司按照吳某1在合同書載明的南寧住所地址寄送了《換簽合同及交款通知函》、《解除合同通知書》，但寄件單上沒有簽收情況，至于吳某1是否收到上述通知，需結(jié)合二審查明的事實(shí)綜合認(rèn)定。2.關(guān)于遺漏事實(shí)的主張，一審判決已經(jīng)查明開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，上訴人該項(xiàng)異議主張不能成立；吳某1在涉案《合作建房合同書》、《合作建設(shè)車位合同書》的首部均確認(rèn)有其南寧地址，在《合作建設(shè)車位合同書》第十二條又將該地址約定為送達(dá)地址，本院予以補(bǔ)充查明；因吳某1并未將委托陳沐昀處理涉案房屋事宜的公證書交給金旺角公司，公證書等證據(jù)亦未在一審舉證期限內(nèi)提交，一審未認(rèn)定相關(guān)事實(shí)并無不當(dāng)。經(jīng)審查，一審判決查明的其他事實(shí)清楚、證據(jù)充分，本院予以確認(rèn)。
本院另查明，涉案《合作建房合同書》、《合作建設(shè)車位合同書》系同時(shí)簽訂，上述合同的首部均載明吳某1的地址為“南寧聯(lián)盟新城12棟2單806”，并注明聯(lián)系電話?！逗献鹘ㄔO(shè)車位合同書》第十二條約定“如在本協(xié)議履行過程中一方需向另一方寄送書面文件，則應(yīng)按對(duì)方在本協(xié)議中注明的地址（如有變動(dòng)，變動(dòng)方應(yīng)及時(shí)通知另一方）或經(jīng)書面通知變更后的地址寄出，如因該地址無法送達(dá)，則不利后果由受送達(dá)人承擔(dān)”。
《合作建設(shè)車位合同書》主文開頭載明“鑒于甲方（金旺角公司）與富樂華公司（本項(xiàng)目開發(fā)商）于2010年11月23日簽訂的《合作建房協(xié)議》……”，第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)“甲方為改善職工住房條件，甲方和開發(fā)商經(jīng)友好協(xié)商，本著互惠互利、誠(chéng)信合作的原則，甲方和開發(fā)商將采取市場(chǎng)運(yùn)作方式，在廣西防城港市江山大道與金花茶大道交匯處合作建設(shè)防城港市中央商務(wù)區(qū)地塊進(jìn)行合作建房”，第八條第1點(diǎn)約定“乙方（吳某1）超過規(guī)定時(shí)間三日仍不能按合同足額繳納車位合作出資款的，或乙方不按約定簽訂《車位租賃合同》，視為其中途違約，且乙方同意將其已繳納的車位合作出資款作為違約金支付給甲方（即甲方無需退還乙方已繳納的車位合作出資款），本合同自動(dòng)解除”。
2015年6月29日，吳某1授權(quán)陳沐昀處理涉案房產(chǎn)出售、更名換證等一切相關(guān)事宜，授權(quán)期間為2015年6月29日至授權(quán)事項(xiàng)辦妥為止，上述授權(quán)有廣西公證協(xié)議予以證明，但并無證據(jù)證明吳某1已將授權(quán)陳沐昀處理涉案房屋相關(guān)事宜告知金旺角公司、富樂華公司。
吳某1在二審?fù)徶惺龇Q，南寧聯(lián)盟新城12棟2單806是其租住的物業(yè)，其于2014年年底離開南寧搬至浙江溫州，2015年初回臺(tái)灣，其承認(rèn)并未將地址變動(dòng)及臺(tái)灣住所情況告知金旺角公司、富樂華公司。吳某1還稱，其雖然多次親自或由陳沐昀就案涉房產(chǎn)事宜找金旺角公司，但在金旺角公司逾期交房的情況下，并沒有主張過退房。
金旺角公司、富樂華公司在二審中明確，簽訂涉案合同期間未將兩公司簽訂的《授權(quán)委托書》給吳某1查看，但金旺角公司主張?jiān)阡N售過程已口頭告知吳某1授權(quán)委托事宜。直至二審?fù)徑Y(jié)束，上訴人也未提交證據(jù)證明案涉房屋所在15號(hào)樓已經(jīng)符合交房條件。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案是商品房預(yù)售合同糾紛。吳某1為臺(tái)灣地區(qū)居民，本案是涉臺(tái)民事糾紛。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)與大陸為一國(guó)之內(nèi)不同法域，其法律適用問題應(yīng)參照適用我國(guó)涉外法律的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)涉外民事關(guān)系法律適用法》第三條關(guān)于“當(dāng)事人依照法律規(guī)定可以明示選擇涉外民事關(guān)系適用的法律”規(guī)定，本案當(dāng)事人在一審時(shí)均已明確選擇適用大陸法律，故本案實(shí)體處理應(yīng)適用大陸法律。
綜合當(dāng)事人雙方的訴辯主張，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、涉案《合作建房合同書》、《合作建設(shè)車位合同書》的解除時(shí)間；二、吳某1是否構(gòu)成違約？吳某1應(yīng)否承擔(dān)違約金？如應(yīng)承擔(dān)數(shù)額是多少？
關(guān)于涉案《合作建房合同書》、《合作建設(shè)車位合同書》解除時(shí)間的問題
吳某1與金旺角公司簽訂的《合作建房合同書》、《合作建設(shè)車位合同書》是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)禁止性的規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。經(jīng)審查，吳某1在涉案兩份合同預(yù)留的地址均為南寧聯(lián)盟新城12棟2單806?！逗献鹘ㄔO(shè)車位合同書》第十二條將上述南寧住址約定為送達(dá)地址，同時(shí)明確地址變動(dòng)告知義務(wù)。雖《合作建房合同書》未明確約定送達(dá)地址，但基于《合作建房合同書》、《合作建設(shè)車位合同書》是同時(shí)簽訂，合同標(biāo)的屬于同一房地產(chǎn)項(xiàng)目，均涉及到取得預(yù)售許可證后通知換簽合同，故該地址可以視為兩合同相關(guān)文書的送達(dá)地址。一審認(rèn)定雙方未將吳某1的南寧住址約定為送達(dá)地址存在錯(cuò)誤，本院予以糾正。
本案中，吳某1于2014年9月12日前已支付購房款、車位款共計(jì)159668元。按照合同約定，涉案剩余款項(xiàng)應(yīng)于吳某1與富樂華公司換簽《商品房買賣合同》及《車位租賃合同》后付清。
金旺角公司于2016年6月21日向吳某1的南寧住址寄送《換簽合同及交款通知函》要求其在2016年7月10日前換簽合同并繳納余款。此時(shí)，金旺角公司已經(jīng)逾期交房超過一年，然吳某1并沒有主張解除《合作建房合同書》、《合作建設(shè)車位合同書》，應(yīng)視為其選擇繼續(xù)履行合同。因雙方已約定送達(dá)地址且本案并無證據(jù)證明吳某1已將地址變動(dòng)情況或其已授權(quán)陳沐昀處理涉案房產(chǎn)的信息告知金旺角公司、富樂華公司，故吳某1、陳沐昀是否真實(shí)收到上述通知，皆不影響送達(dá)后果，吳某1未按要求在期限內(nèi)換簽合同并繳納余款，根據(jù)《合作建房合同書》第八條第1點(diǎn)及《合作建設(shè)車位合同書》第八條第1點(diǎn)的規(guī)定，涉案合同自動(dòng)解除?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍未履行；……”第九十六條規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。”金旺角公司于2016年9月20日和2017年1月4日分別就《合作建房合同書》和《合作建設(shè)車位合同書》向吳某1發(fā)出《解除合同通知書》符合法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定金旺角公司已履行通知義務(wù)，本院根據(jù)郵寄慣例酌定寄出后第五日作為送達(dá)吳某1的時(shí)間，故本院確認(rèn)案涉《合作建房合同書》于2016年9月25日解除，案涉《合作建設(shè)車位合同書》于2017年1月9日解除。一審因?qū)﹄p方約定送達(dá)地址的事實(shí)未予查明，導(dǎo)致認(rèn)定合同解除的時(shí)間節(jié)點(diǎn)存在不當(dāng)，本院予以糾正，上訴人的該項(xiàng)上訴理由成立。
二、關(guān)于吳某1是否構(gòu)成違約的問題
第一，關(guān)于違約主體的問題。如前所述，吳某1在《換簽合同及交款通知函》送達(dá)其南寧住址后，未在期限內(nèi)換簽合同并繳納余款，致使合同未能繼續(xù)履行，已構(gòu)成違約，對(duì)本案合同解除承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。一審認(rèn)定吳某1未支付第四次購房款未構(gòu)成違約屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，本院予以糾正。對(duì)于上訴人一方來說，雙方合同約定2013年12月31日前取得《商品房預(yù)售許可證》，2014年12月31日前交付案涉房屋和車位，但富樂華公司實(shí)際取得《商品房預(yù)售許可證》的時(shí)間為2014年12月31日，且至今未能提交證據(jù)證明符合交房條件，對(duì)合同的履行亦存在違約事實(shí)。
第二，關(guān)于責(zé)任承擔(dān)的問題。首先，因富樂華公司與金旺角公司并未舉證證明吳某1在簽訂案涉合同時(shí)已經(jīng)明知兩公司之間的委托授權(quán)關(guān)系，故一審認(rèn)定金旺角公司系接受富樂華公司的委托銷售房屋，進(jìn)而根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第六十四條由被代理人金旺角公司承擔(dān)民事責(zé)任，屬于認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤。從案涉兩份合作開發(fā)合同的內(nèi)容可知，金旺角公司是合同簽訂主體，富樂華公司是涉案商品房項(xiàng)目的開發(fā)商，且與金旺角公司之間系合作開發(fā)建房的關(guān)系，故富樂華公司應(yīng)與金旺角公司承擔(dān)連帶責(zé)任。其次，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”和《最高人民法院關(guān)于適用
綜上，金旺角公司、富樂華公司部分上訴理由成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、九十六條、九十七條、《最高人民法院關(guān)于適用
裁判結(jié)果
撤銷廣西壯族自治區(qū)防城港市中級(jí)人民法院（2019）桂06民初51號(hào)民事判決；
確認(rèn)廣西金旺角投資置業(yè)有限責(zé)任公司與吳某12012年12月20日簽訂的《合作建房合同書》于2016年9月25日解除，《合作建設(shè)車位合同書》于2017年1月9日解除；
廣西金旺角投資置業(yè)有限責(zé)任公司、廣西富樂華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同返還吳某1購房款、車位款159668元；
駁回吳某1的其他訴訟請(qǐng)求；
駁回廣西金旺角投資置業(yè)有限責(zé)任公司的其他訴訟請(qǐng)求
一審案件本訴受理費(fèi)12500元，由一審本訴原告吳某1負(fù)擔(dān)10000元，一審本訴被告廣西金旺角投資置業(yè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)2500元。反訴受理費(fèi)1746.68元，由反訴原告廣西金旺角投資置業(yè)有限責(zé)任公司承擔(dān)。二審案件受理費(fèi)14246.68元（廣西富樂華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已預(yù)交），由廣西金旺角投資置業(yè)有限責(zé)任公司、廣西富樂華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同負(fù)擔(dān)4246.68元，吳某1負(fù)擔(dān)10000元。
本案?jìng)鶆?wù)，義務(wù)人應(yīng)于本判決送達(dá)之日起10日內(nèi)履行完畢，逾期則應(yīng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。債權(quán)人可在本判決規(guī)定的履行期限的最后一日起二年內(nèi)向一審人民法院或者與一審人民法院同級(jí)的被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)所在地人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 莫宗艷
審判員 李萍萍
審判員 王華妍
二〇二〇年六月五日
法官助理 龐 藝
書記員 盧 曦
