審理法院：寧波高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院
案號：（2019）浙0291民初2033號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-04-20
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
原告方敏波與被告寧波意創(chuàng)建設(shè)開發(fā)有限公司（以下簡稱意創(chuàng)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2019年8月13日立案后，依法適用簡易程序，于2019年10月9日公開開庭進(jìn)行了審理。本院經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)案件有不宜適用簡易程序的情形，裁定轉(zhuǎn)為普通程序，于2020年4月17日公開開庭進(jìn)行了審理。第一次庭審原告方敏波的委托訴訟代理人董遠(yuǎn)航，被告意創(chuàng)公司的委托訴訟代理人鄭克、張寧人到庭參加訴訟。第二次庭審原告方敏波的委托訴訟代理人董遠(yuǎn)航，被告意創(chuàng)公司的委托訴訟代理人張寧人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告方敏波向本院提出訴訟請求（變更后）：判令被告支付原告逾期交房違約金340950.73元、逾期交證違約金53017.25元。事實(shí)和理由：2017年3月9日，原、被告簽訂編號為2017001900105《商品房買賣合同》。合同約定原告向被告購買印創(chuàng)廣場5號樓6-4號房，房屋總價款為1464565元。合同簽訂后，原告按約支付相應(yīng)購房款，但被告未在約定時間內(nèi)交付房屋及土地、房屋權(quán)屬證書，已構(gòu)成違約。原告認(rèn)為雙方簽訂的合同真實(shí)有效，對于雙方均有拘束力，被告違約后應(yīng)按照合同約定支付原告各項(xiàng)違約金。
被告辯稱
被告意創(chuàng)公司辯稱：一、符合交房條件后，被告通知原告交房，但原告未在被告通知的交房時間辦理交房手續(xù)；在取得不動產(chǎn)權(quán)證書后，被告已通知原告辦理權(quán)屬證書的交付手續(xù)。二、規(guī)劃政策變化和總包單位要求免除逾期竣工違約責(zé)任是案涉項(xiàng)目逾期的重要原因，不可歸責(zé)于被告。三、被告同意承擔(dān)逾期交房和逾期辦證的違約責(zé)任，但合同約定的逾期交房違約金過高，請求法院綜合考慮導(dǎo)致逾期的重要原因不可歸責(zé)于被告、逾期交房期間房價上漲、被告企業(yè)極度困難、類似案件判決、原告損失等情況減少逾期交房違約金，按同期同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的1.3倍或同期銀行貸款基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)確定被告的逾期交房違約責(zé)任。同時，逾期交房和逾期辦證均系未取得房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明這一違約行為造成，對同一違約行為不能苛以兩次違約責(zé)任，故兩者重疊期間違約金不能雙重計(jì)算，只能擇一確定違約責(zé)任。即使可以雙重計(jì)算，合同約定的逾期交房和逾期辦證違約金兩者相加明顯過高，應(yīng)予以減少，合計(jì)不應(yīng)超過造成損失的30%。
本院查明
經(jīng)審理，本院認(rèn)定如下事實(shí)：2017年3月9日，原、被告簽訂編號為2017001900105《商品房買賣合同》，約定：原告向被告購買印創(chuàng)廣場5號樓6-4號房，總價款1464565元，原告于合同簽訂當(dāng)日支付800000元，余款664565元于2017年3月18日前付清；被告應(yīng)當(dāng)在2018年9月30日前將符合約定條件的商品房交付原告使用，因政策的改變，被告可據(jù)實(shí)延期交付；被告逾期交房超過60日且原告要求繼續(xù)履行合同的，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告支付已付房價款萬分之八的違約金；被告承諾于2019年3月30日前取得土地、房屋權(quán)屬證書交付給原告；被告不能在約定期限內(nèi)交付權(quán)屬證書，約定日期起90日內(nèi)交付的，被告按已付房價款的萬分之二承擔(dān)違約責(zé)任，約定日期起90日以后仍不能交付且原告不退房的，被告自約定日期至實(shí)際交付權(quán)屬證書或登記證明之日止，按日向原告支付已付房價款萬分之二的違約金。原告分別于2017年3月9日、2017年3月14日向被告支付購房款800000元、664565元。2019年7月17日，原告收到被告郵寄的交房通知書，通知原告于2019年7月18日辦理房屋交付手續(xù)。2019年9月23日，被告完成不動產(chǎn)權(quán)初始登記。2019年9月27日，原告收到被告郵寄的通知書，通知原告于2019年9月27日辦理房屋權(quán)屬證書交付手續(xù)。
另查明，本案審理過程中原告向本院申請對被告的財(cái)產(chǎn)予以保全，支出財(cái)產(chǎn)保全申請費(fèi)2424元。
以上事實(shí)由原告提供的商品房買賣合同、個人轉(zhuǎn)賬匯款業(yè)務(wù)受理回單，被告提供的交房通知書、交付房屋初始產(chǎn)權(quán)證的通知書、EMS郵寄面單、郵件查詢截圖、不動產(chǎn)權(quán)證書，以及原、被告方的陳述予以證明。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，原、被告之間存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系。雙方均應(yīng)按約履行各自的義務(wù)。被告未按照合同約定的期限交付房屋及權(quán)屬證書，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對于被告辯稱因規(guī)劃政策變化耽誤交房四個半月，其應(yīng)予免責(zé)的意見，本院認(rèn)為，被告抗辯所依據(jù)的政策于2014年變更，而原、被告之間的合同簽訂于2017年，被告以此為據(jù)要求免責(zé)，于約不符，本院難以采納。被告辯稱因總包單位原因?qū)е掠馄诙罐q免責(zé)，亦于法無據(jù)，本院不予采納。關(guān)于違約金，根據(jù)合同法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。涉案《商品房買賣合同》明確約定了具體的交房日期和交證日期，并分別約定了相應(yīng)的違約金。被告超過交證日期遲延交房，雖然在合同約定的交證日期與被告通知的交房日之間只存在一個期間，但是在該期間內(nèi)，被告既存在逾期交房的違約行為，也存在逾期交證的違約行為，應(yīng)分別承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被告辯稱逾期交房和逾期交證的違約金不能雙重計(jì)算，于法無據(jù)，本院不予采納。綜合本案案情，本院酌定逾期交房與逾期交證的違約金分別按房價款的日萬分之二點(diǎn)四、日萬分之零點(diǎn)六計(jì)算。經(jīng)本院核算，被告逾期交房291天，逾期交證181天。綜上，本院認(rèn)定逾期交房違約金為102285.22元（1464565元X0.00024X291）、逾期交證違約金為15905.18元（1464565元X0.00006X181）。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十六條、第一百三十八條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告寧波意創(chuàng)建設(shè)開發(fā)有限公司支付原告方敏波逾期交房違約金102285.22元、逾期交證違約金15905.18元，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢；
二、駁回原告方敏波的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)7210元，由原告方敏波負(fù)擔(dān)5047元（已預(yù)交），被告寧波意創(chuàng)建設(shè)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2163元，于本判決生效之日起七日內(nèi)交納本院。財(cái)產(chǎn)保全申請費(fèi)2424元，由原告方敏波負(fù)擔(dān)1672元（已預(yù)交），被告寧波意創(chuàng)建設(shè)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)752元，于本判決生效之日起十日內(nèi)直接支付給原告方敏波。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省寧波市中級人民法院。
審判人員
審 判 長 謝國斌
人民陪審員 吳 斌
人民陪審員 皮 英
二〇二〇年四月二十日
法官助理李韋華
代書 記員 杜嫦艷
