審理法院：四川省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）川民終199號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-06-12
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人鐘曉霞因與被上訴人樂山鴻德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鴻德公司）及原審第三人楊淑容破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛一案，不服四川省樂山市中級(jí)人民法院（2019）川11民初44號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年4月30日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人鐘曉霞及其委托訴訟代理人胡明勇，被上訴人鴻德公司的委托訴訟代理人張鵬禮，原審第三人楊淑容的委托訴訟代理人肖斌、畢佳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
鐘曉霞上訴請(qǐng)求：1.撤銷四川省樂山市中級(jí)人民法院（2019）川11民初44號(hào)民事判決；2.改判確認(rèn)鐘曉霞與鴻德公司簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號(hào)068801）有效；3.判令鴻德公司向鐘曉霞交付《商品房買賣合同》（合同編號(hào)068801）項(xiàng)下的住房并協(xié)助將該房屋過戶登記至鐘曉霞名下；4.本案全部訴訟費(fèi)用由鴻德公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、2012年5月18日，鐘曉霞與鴻德公司簽訂了案涉《商品房買賣合同》。同日，該合同在樂山市住房保障和房地產(chǎn)管理局辦理了《商品房買賣合同》登記備案，鐘曉霞以銀行轉(zhuǎn)賬的方式付清了包括案涉房屋在內(nèi)的三套房屋的款項(xiàng)。鴻德公司向鐘曉霞出具了《收款收據(jù)》《委托付款書》，上述行為均系鐘曉霞與鴻德公司的真實(shí)意思表示，屬合法有效。鑒于該合同已辦理了備案登記，該房屋買賣行為已得到公示，具有對(duì)抗第三人的效力，鐘曉霞也取得了期待鴻德公司交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的權(quán)利。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條以及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，因鴻德公司自身原因至今未能給鐘曉霞辦理房產(chǎn)過戶登記，且鐘曉霞無任何過錯(cuò)，為維護(hù)無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人的合法權(quán)益，鐘曉霞應(yīng)當(dāng)取得涉案房屋的所有權(quán)。二、楊淑容對(duì)涉案房屋不屬于合法、善意占有。（一）鴻德公司與楊淑容簽訂的《土地合作開發(fā)協(xié)議》中未涉及對(duì)案涉房屋的約定，其與楊淑容之間系土地轉(zhuǎn)讓而形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并無真實(shí)的商品房買賣關(guān)系。鴻德公司與楊淑容也始終沒有提交證明案涉房屋歸楊淑容的有關(guān)資金往來、賬務(wù)結(jié)算、房屋交付手續(xù)等事實(shí)方面的證據(jù)。（二）鴻德公司和楊淑容提交了一份《楊淑容還房一覽表》和一份其法定代表人武鴻源在2014年1月6日出具的《關(guān)于還房給原土地使用權(quán)人的聲明》。但《楊淑容還房一覽表》上有明顯涂改，且涂改的情況，鴻德公司和楊淑容均不能作出合理解釋。該份證據(jù)不能與案涉《土地合作開發(fā)協(xié)議》相印證，依法不能采信。楊淑容提交其實(shí)際占有案涉房屋的證據(jù)中顯示其未繳納水費(fèi)，這不符于生活常理，楊淑容所述其占有、居住涉案房屋的真實(shí)性存疑。（三）楊淑容的確在鴻德公司處領(lǐng)取過利息，該事實(shí)可在樂山眾信會(huì)計(jì)師事務(wù)所處得到查證。但楊淑容不能舉證證明其與鴻德公司存在其他債權(quán)債務(wù)的情況下，楊淑容領(lǐng)取利息的事實(shí)足以證實(shí)其并未與鴻德公司達(dá)成以案涉房屋抵償其土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款的協(xié)議。（四）楊淑容與鴻德公司之間并未訂立房屋買賣合同，雙方之間也沒有形成以案涉房屋抵償債務(wù)的結(jié)算協(xié)議，也沒有任何賬務(wù)記載或財(cái)務(wù)憑證可以作證。因此，楊淑容在未與鴻德公司簽訂《商品房買賣合同》，購房款項(xiàng)未支付給鴻德公司的情況下非法占用了案涉房屋，不具有善意，未合法取得案涉房屋所有權(quán)。三、一審法院僅憑鴻德公司向鐘曉霞母親的轉(zhuǎn)款記錄認(rèn)定鴻德公司與鐘曉霞之間存在借貸關(guān)系，并認(rèn)定鐘曉霞與鴻德公司之間簽訂案涉《商品房買賣合同》系鴻德公司對(duì)其債務(wù)提供的讓與擔(dān)保。該認(rèn)定與客觀事實(shí)不符。事實(shí)上，盡管鐘曉霞與鴻德公司之間簽訂的《商品房買賣合同》可能有一定瑕疵，但該合同的內(nèi)容完整，且進(jìn)行了備案登記。即便鐘曉霞未向鴻德公司主張交付房屋，也不能由此否定其取得了案涉房屋的所有權(quán)。
被上訴人辯稱
鴻德公司辯稱，一、根據(jù)鴻德公司財(cái)務(wù)資料和審計(jì)報(bào)告顯示，鐘曉霞轉(zhuǎn)賬的100萬元屬于借款，并不是購買包括案涉房屋在內(nèi)的三套房屋的購房款。鴻德公司與鐘曉霞簽訂的三份《商品房買賣合同》系其為100萬元借款所提供的擔(dān)保。二、案涉房屋在鐘曉霞與鴻德公司簽訂《商品房買賣合同》之前已出售給楊淑容，且楊淑容已合法占有使用案涉房屋。三、鴻德公司進(jìn)入破產(chǎn)程序之后，管理人分別依據(jù)鐘曉霞與楊淑容的債權(quán)申報(bào)，結(jié)合鴻德公司財(cái)務(wù)資料，依法分別進(jìn)行認(rèn)定。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回鐘曉霞的上訴請(qǐng)求。
楊淑容述稱，一、鐘曉霞與鴻德公司簽訂的案涉《商品房買賣合同》并非雙方真實(shí)意思表示。根據(jù)鴻德公司管理人出具的關(guān)于鐘曉霞與鴻德公司之間的原始財(cái)務(wù)憑證可以證實(shí)二者簽訂的案涉《商品房買賣合同》系鴻德公司為向鐘曉霞借款而提供的擔(dān)保。二、鐘曉霞在房管部門進(jìn)行的登記僅僅只是對(duì)《商品房買賣合同》的備案登記，并非《中華人民共和國物權(quán)法》所規(guī)定的房屋買賣預(yù)告登記，更不是房屋所有權(quán)變更登記。其《商品房買賣合同》備案登記不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。因此，即使鐘曉霞與鴻德公司簽訂的案涉《商品房買賣合同》有效，鐘曉霞仍無權(quán)要求將案涉房屋過戶至其名下。案涉房屋系鴻德公司受讓楊淑容轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)后，將其尚欠楊淑容的差價(jià)部分以其名下的該房屋與楊淑容進(jìn)行置換。因此，楊淑容已經(jīng)付清了全部房款，且鴻德公司在與鐘曉霞簽訂案涉《商品房買賣合同》之前已將案涉房屋交付給了楊淑容，楊淑容已經(jīng)合法占有、使用案涉房屋至今。此外，楊淑容對(duì)案涉房屋未辦理過戶登記手續(xù)并無過錯(cuò)。鴻德公司管理人亦明確表示愿意為楊淑容繼續(xù)履行辦理案涉房屋登記的義務(wù)。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回鐘曉霞的上訴請(qǐng)求。
一審原告訴稱
鐘曉霞向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)鐘曉霞與鴻德公司之間存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系；2.鴻德公司向鐘曉霞交付該合同項(xiàng)下的房產(chǎn)，并協(xié)助辦理該房屋過戶登記手續(xù)至鐘曉霞名下；3.鴻德公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2007年4月5日，楊淑容、楊成文（楊淑容之兄）取得樂城國用（2007）第75845號(hào)《國有土地使用證》，該證載明：用地坐落于四川省樂山市市中區(qū)，性質(zhì)為出讓，用途為綜合，面積為1443平方米。2009年9月16日，楊淑容、楊成文（甲方）與鴻德公司（乙方）簽訂《土地合作開發(fā)協(xié)議》，將前述土地使用權(quán)以400萬元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了鴻德公司。該協(xié)議載明：一、關(guān)于本協(xié)議地塊（一）雙方擬合作開發(fā)的地塊，宗地編號(hào)5-11-97號(hào)，《國有土地使用證》編號(hào)：樂城國用（2007）第75845號(hào)，面積1443平方米，用途為綜合（商業(yè)、住宅），使用期限到2051年5月7日止。二、關(guān)于土地價(jià)值與資金結(jié)算、給付（一）雙方商定本協(xié)議地塊1443平方米的稅后總價(jià)值為400萬元整（稅費(fèi)由乙方全部承擔(dān)）。乙方按照本協(xié)議約定向甲方的結(jié)算方式為：或向甲方支付部分現(xiàn)金，或在土地合作開發(fā)完成并負(fù)責(zé)交清全部稅費(fèi)后將總價(jià)值400萬元的剩余部分用分配房屋來支付。一審法院于2017年3月17日作出（2016）川11民初19號(hào)生效民事判決，其中認(rèn)定該《土地合作開發(fā)協(xié)議》合法有效。前述協(xié)議簽訂后，對(duì)于《土地合作開發(fā)協(xié)議》約定的土地轉(zhuǎn)讓款400萬元，楊淑容和楊成文約定二人各享有200萬元的權(quán)利。楊淑容、楊成文均認(rèn)可鴻德公司已向二人支付共計(jì)250萬元轉(zhuǎn)讓款，其中楊成文已取得200萬元轉(zhuǎn)讓款，《土地合作開發(fā)協(xié)議》約定的其余款項(xiàng)、房產(chǎn)、門市均歸楊淑容所有。
2010年4月，鴻德公司對(duì)包括前述土地在內(nèi)的土地進(jìn)行開工建設(shè)，工程名稱為“城市雅居”，并于2010年6月29日取得了該項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》。2011年4月20日，鴻德公司工作人員到樂山市市中區(qū)門牌號(hào)碼事宜，提交了《單位、住宅小區(qū)內(nèi)住戶和街路巷兩側(cè)住戶門牌號(hào)碼統(tǒng)計(jì)表》，其中載明：城市雅居1幢2單元3樓1號(hào)和1幢2單元3樓2號(hào)的業(yè)主姓名均為楊淑容。鴻德公司向楊淑容出具《楊淑容還房一覽表》，載明：還房位置為1-1-1-1門市、1-2-3-1住宅、1-2-3-2住宅，該表加蓋有鴻德公司印章、法定代表人武鴻源簽名，日期為2011年7月3日（存在修改痕跡2010年3月3日）和2011年7月26日。2011年11月22日，“城市雅居”項(xiàng)目經(jīng)建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)論為本工程質(zhì)量驗(yàn)收合格，但至今未辦理竣工驗(yàn)收備案。2012年5月，鴻德公司將“城市雅居”1-2-3-2號(hào)住房交付楊淑容。楊淑容持有“城市雅居”1-2-3-2《樂山市城市燃?xì)庥脩糇C》，載明：姓名為楊淑容，發(fā)證日期為2012年5月8日。2012年7月10日楊淑容與自來水公司簽訂了《城市供用自來水合同》，還持有該套房屋的自來水繳費(fèi)卡、國家電網(wǎng)四川省電力公司購電卡、《數(shù)字電視用戶證》。
2012年5月18日，鐘曉霞與鴻德公司簽訂《商品房買賣合同》（合同編號(hào)068801），主要約定：1.鴻德公司將“城市雅居”1-2-3-2號(hào)住房出售給鐘曉霞，套內(nèi)建筑面積為100.87平方米，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算單價(jià)為3469.81元／平方米，總價(jià)為35萬元；2.付款方式為一次性付款，具體付款方式及期限的約定見附件五（附件五付款方式及期限的約定為空白）；3.交房時(shí)間為2011年12月30日；4.鴻德公司選聘的物業(yè)管理企業(yè)為樂山市宏利管理有限公司，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格為見附件7（本附件內(nèi)容與出賣人和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同一致）；5.本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。鐘曉霞未與鴻德公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，亦未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。同日，鴻德公司向鐘曉霞出具的《委托付款書》載明：本公司因管理需要，委托鐘曉霞于2012年5月18日將鐘曉霞在本司的購房款打入下列銀行賬戶，由此產(chǎn)生的資金風(fēng)險(xiǎn)概由本公司承擔(dān)。姓名：武鴻源，開戶行：中國銀行樂山市支行；賬號(hào)（卡號(hào)）：6013823100105082184。武鴻源在該委托書上簽名并加蓋鴻德公司印章。鴻德公司在未收到案涉房屋價(jià)款的情形下，于簽訂合同當(dāng)日向鐘曉霞出具“今收到鐘曉霞交來購房款（1-1-6-3、1-2-3-1、1-2-3-2）人民幣壹佰萬元整”的《收款收據(jù)》一份，并將該合同進(jìn)行了合同備案登記。鐘曉霞于2012年5月19日、2012年5月21日通過其中國銀行賬號(hào)12XXX49向鴻德公司的法定代表人武鴻源分別轉(zhuǎn)賬60萬元、40萬元，共計(jì)100萬元。
2014年1月21日，一審法院作出（2014）樂民破預(yù)字第1-1號(hào)民事裁定：受理四川仁壽華南建筑有限公司對(duì)鴻德公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)。同日，一審法院作出（2014）樂民破字第1-1號(hào)決定書，指定四川高貿(mào)律師事務(wù)所擔(dān)任鴻德公司管理人。
2014年4月9日，楊淑容向管理人提交《債權(quán)申報(bào)表》，載明：“楊淑容于2009年6月16日將位于龍游路的土地（樂城國用（2007）第75845號(hào)《國有土地使用證》）以400萬元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給鴻德公司。該公司在支付250萬元后，雙方協(xié)商其余150萬元以換購該公司住房2套、門市1間的形式?jīng)_抵。該公司于2011年10月交付了換購的門市，于2012年5月交付了1-2-3-1號(hào)、1-2-3-2住房2套。楊淑容于2012年8月29日將1-2-3-1住房轉(zhuǎn)讓給范開勇，并由范開勇與鴻德公司直接簽訂了《商品房買賣合同》。楊淑容實(shí)際使用購買了1間門市和1套住房。楊淑容多次要求辦理房屋的產(chǎn)權(quán)登記，但至今未能辦理”。
2014年4月25日，一審法院作出（2014）樂民破字第1-1號(hào)民事裁定：宣告鴻德公司破產(chǎn)。2014年6月24日，鐘曉霞向管理人提交《債權(quán)申報(bào)表》，載明：“債權(quán)發(fā)生及欠款情況：2012年5月18日，本人與鴻德公司簽訂《商品房買賣合同》并購買‘城市雅居’1幢2單元3樓1號(hào)、1幢2單元3樓2號(hào)、1幢2單元6樓3號(hào)房屋。合同簽訂后，本人通過一次性方式支付完畢全部房款，入住該房屋，但鴻德公司未完善交房手續(xù)，本人未向鴻德公司交納維修基金、契稅等辦理權(quán)屬證書所需費(fèi)用。房屋交付后，小區(qū)出現(xiàn)屋頂漏水，違規(guī)搭建等瑕疵，且實(shí)測(cè)房屋面積小于合同約定面積。現(xiàn)合同約定辦理房屋權(quán)屬證書的期限屆滿，鴻德公司至今未為本人辦理該房屋權(quán)屬證書。本人申報(bào)要求鴻德公司為本人辦理該房屋的權(quán)屬證書。”
2017年11月，鴻德公司管理人向楊淑容出具《債權(quán)審核表》，載明：“申報(bào)情況：主張對(duì)城市雅居1-1-1-1號(hào)、1-2-3-2號(hào)的房屋所有權(quán)；管理人認(rèn)定情況：同意辦證；管理人審查理由：“城市雅居”項(xiàng)目的拆遷換房戶，且實(shí)際占用該房屋?！蓖?，管理人向鐘曉霞出具《債權(quán)審核表》，認(rèn)定：鐘曉霞申報(bào)的城市雅居1-1-6-3號(hào)、1-2-3-1號(hào)、1-2-3-2號(hào)房屋屬于對(duì)借款100萬元的擔(dān)保，且前述房產(chǎn)已經(jīng)實(shí)際銷售給楊淑容、范開勇、葛雪梅，該三人已實(shí)際占有房產(chǎn)，故認(rèn)定鐘曉霞主張的債權(quán)性質(zhì)為借款100萬元，屬普通債權(quán)。
2014年5月30日，樂山眾信會(huì)計(jì)師事務(wù)所根據(jù)鴻德公司內(nèi)部原始財(cái)務(wù)資料，在其《樂山鴻德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)審計(jì)報(bào)告》〔眾信會(huì)師審字(2014)167號(hào)〕中載明“拆借個(gè)人資金類：鐘曉霞100萬元”。鴻德公司內(nèi)部原始財(cái)務(wù)資料留存有：1.《收款憑證》，載明：“2012年5月19日，鐘曉霞交來借款壹佰萬整，主管：武鴻源，經(jīng)手人：辜秀平”；2.《記賬憑證》(2012年5月31日)，載明：“拆借鐘霞資金100萬元”；3.鴻德公司于2012年5月31日、7月31日、8月31日、9月30日、10月31日的5份《記賬憑證》均載明：付鐘曉霞利息4萬元；4.《其他應(yīng)付款明細(xì)賬》(2009年1月1日至2013年11月30日)，載明：“拆借鐘曉霞資金100萬元”。以上原始財(cái)務(wù)資料均無鐘曉霞的簽名。
2012年7月18日起至2013年6月，鴻德公司的法定代表人武鴻源或者武鴻源之妻辜秀平通過“無折現(xiàn)金存款”“無折轉(zhuǎn)客戶賬”或者“網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬匯款”的方式，每月向鐘曉霞的母親李宗錚的中國銀行賬號(hào)12XXX27支付4萬元，共計(jì)44萬元。2012年12月12日、2013年2月26日李宗錚的銀行賬號(hào)12XXX27分別向鐘曉霞的中國銀行賬號(hào)12XXX49轉(zhuǎn)賬235599元、40000元，共計(jì)275599元。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，一審法院于2014年1月21日裁定受理四川仁壽華南建筑有限公司對(duì)鴻德公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)，并指定四川高貿(mào)律師事務(wù)所擔(dān)任鴻德公司管理人。楊淑容、鐘曉霞先后向管理人申報(bào)債權(quán)，要求管理人辦理房屋權(quán)屬證書。一審法院于2014年4月25日裁定宣告鴻德公司破產(chǎn)后，鴻德公司管理人于2017年11月向鐘曉霞出具《債權(quán)審核表》，認(rèn)定鐘曉霞申報(bào)的城市雅居1-1-6-3號(hào)、1-2-3-1號(hào)、1-2-3-2號(hào)房屋屬于對(duì)借款100萬元的擔(dān)保，其主張的債權(quán)性質(zhì)為借款100萬元，屬普通債權(quán)。鐘曉霞不服該認(rèn)定，提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)其與鴻德公司存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系，并要求鴻德公司履行辦證義務(wù)。根據(jù)鐘曉霞的訴訟請(qǐng)求和《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第四十八條第一款關(guān)于“債權(quán)人應(yīng)當(dāng)在人民法院確定的債權(quán)申報(bào)期限內(nèi)向管理人申報(bào)債權(quán)”、第五十八條第三款關(guān)于“債務(wù)人、債權(quán)人對(duì)債權(quán)表記載的債權(quán)有異議的，可以向受理破產(chǎn)申請(qǐng)的人民法院提起訴訟”之規(guī)定，本案系破產(chǎn)衍生訴訟，案由應(yīng)確定為破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛。
一、關(guān)于鐘曉霞與鴻德公司之間就案涉房屋形成的是商品房買賣合同關(guān)系，還是民間借貸讓與擔(dān)保關(guān)系的認(rèn)定。
鐘曉霞以其與鴻德公司簽訂了《商品房買賣合同》，辦理了合同備案登記，支付了全部房款為由，主張雙方形成合法有效的商品房買賣合同關(guān)系。鴻德公司管理人根據(jù)鴻德公司財(cái)務(wù)資料和審計(jì)報(bào)告，以每個(gè)月支付鐘曉霞4萬元利息為由，主張雙方形成的是100萬元民間借貸關(guān)系，雙方簽訂《商品房買賣合同》的目的是為100萬元借款提供擔(dān)保。關(guān)于雙方之間就案涉房屋形成的民事法律關(guān)系，鐘曉霞、鴻德公司主張不一，但均認(rèn)可各自所主張的法律關(guān)系，屬于非此即彼的情形，故對(duì)雙方就案涉房屋形成何種法律關(guān)系，將在商品房買賣合同關(guān)系、民間借貸讓與擔(dān)保關(guān)系二者之間進(jìn)行審查判斷。
商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。民間借貸讓與擔(dān)保是指當(dāng)事人之間在簽訂民間借貸合同之前或者之后，為保證民間借貸合同的履行又簽訂了包括商品房在內(nèi)的買賣合同，雙方約定當(dāng)作為債務(wù)人的借款人不能清償債務(wù)時(shí)，需將擔(dān)保標(biāo)的物——商品房或者其他標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給作為債權(quán)人的出借人，雙方簽訂買賣合同的真實(shí)目的是為了給民間借貸合同提供擔(dān)保。當(dāng)雙方當(dāng)事人對(duì)案涉房屋存在的法律關(guān)系發(fā)生重大分歧時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)以雙方簽訂的書面合同為基礎(chǔ)，并結(jié)合履行情況、目的、習(xí)慣和日常經(jīng)驗(yàn)法則等，合理排除疑點(diǎn)后，確定雙方的真實(shí)意思表示。
各方當(dāng)事人在庭審中均認(rèn)可，在通常情形下，購房者在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，尤為關(guān)注的合同條款包括房屋的價(jià)款、面積、位置、交房時(shí)間、付款時(shí)間和付款方式。根據(jù)各方當(dāng)事人認(rèn)可的商品房買賣交易習(xí)慣和查明的事實(shí)，本案主要存在以下疑點(diǎn)：
1.鐘曉霞、鴻德公司約定的交房時(shí)間早于締約時(shí)間。
“城市雅居”項(xiàng)目工程質(zhì)量于2011年11月22日竣工驗(yàn)收合格，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款關(guān)于“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”之規(guī)定，訟爭(zhēng)商品房于2011年11月22日已經(jīng)具備法律意義上的交付條件。鐘曉霞、鴻德公司于2012年5月18日簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，案涉房屋屬于經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的現(xiàn)房，而非預(yù)售商品房，但雙方約定的交房時(shí)間卻為2011年12月30日前，而非締約當(dāng)日或者之后。
2.鐘曉霞、鴻德公司在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，并未簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》等商品房買賣的配套附件或者協(xié)議。
根據(jù)雙方在《商品房買賣合同》中“具體付款方式及期限的約定見附件五”、“本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力”等約定，反映出雙方在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，鐘曉霞還應(yīng)當(dāng)與鴻德公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》等商品房買賣的配套附件或者協(xié)議，用以補(bǔ)充完善雙方在《商品房買賣合同》未約定或者約定不明的內(nèi)容，但雙方并未簽訂。比如，《商品房買賣合同》中約定了付款方式為一次性付款，但雙方并未以簽訂附件或者《補(bǔ)充協(xié)議》的方式明確約定付款時(shí)間。
3.鐘曉霞實(shí)際付款方式、時(shí)間與鴻德公司于2012年5月18日出具的《收款收據(jù)》內(nèi)容不符。
鴻德公司于2012年5月18日出具的《收款收據(jù)》，載明：“今收到鐘曉霞交來購房款（1-1-6-3、1-2-3-1、1-2-3-2）人民幣壹佰萬元整?！辩姇韵加?012年5月19日、2012年5月21日向鴻德公司的法定代表人武鴻源分別轉(zhuǎn)賬60萬元、40萬元，共計(jì)100萬元。鐘曉霞實(shí)際的付款方式為分期付款，而非一次性付款，且其付款時(shí)間均在雙方簽訂《商品房買賣合同》并辦理合同備案登記之后。
4.鐘曉霞于2012年5月21日支付全部房款后，并未及時(shí)要求鴻德公司交付案涉房屋，直至2014年6月24日才向管理人提交《債權(quán)申報(bào)表》，要求鴻德公司為其辦理房屋權(quán)屬證書。案涉房屋所在小區(qū)工程質(zhì)量于2011年11月22日竣工驗(yàn)收合格，在鐘曉霞于2012年5月21日支付全部房款時(shí)，案涉房屋實(shí)際上已經(jīng)具備法律意義上的交付條件，鐘曉霞主張鴻德公司應(yīng)當(dāng)在其支付完畢房款的次日即2012年5月22日就應(yīng)履行交付案涉房屋的義務(wù)，但鐘曉霞并未及時(shí)要求鴻德公司交房。直至一審法院于2014年4月25日裁定宣告鴻德公司破產(chǎn)后，鐘曉霞才于2014年6月24日向管理人提交《債權(quán)申報(bào)表》，要求鴻德公司為其辦理房屋權(quán)屬證書，該申報(bào)表未載明要求鴻德公司交付房屋。從雙方于2012年5月18日簽訂《商品房買賣合同》至鐘曉霞于2014年6月24日申報(bào)債權(quán)期間，鐘曉霞并未提供有效證據(jù)證明其在該期間內(nèi)曾要求鴻德公司交付案涉房屋。
5.鴻德公司的法定代表人武鴻源或者武鴻源之妻辜秀平從2012年7月18日起至2013年6月期間，每月向鐘曉霞的母親李宗錚銀行賬戶轉(zhuǎn)賬4萬元，共計(jì)44萬元。2012年12月12日、2013年2月26日，從李宗錚的銀行賬戶分別向鐘曉霞的銀行賬戶轉(zhuǎn)賬235599元、40000元，共計(jì)275599元。
針對(duì)以上存在不符合商品房買賣交易習(xí)慣的疑點(diǎn)，鐘曉霞的委托訴訟代理人以無法確定、不清楚等為由未作出合理解釋。為此，一審法院曾先后兩次要求鐘曉霞的委托訴訟代理人通知鐘曉霞本人到庭接受詢問，并明確告知若無正當(dāng)理由未到庭，應(yīng)自行承擔(dān)不利法律后果，但鐘曉霞以在外地、有事為由，均未到庭，致一審法院無法合理排除前述疑點(diǎn)。鑒于前述情形，并結(jié)合鴻德公司在未收到任何款項(xiàng)的情形下即出具《收款收據(jù)》并辦理《商品房買賣合同》備案登記、鐘曉霞在《商品房買賣合同》備案登記完成后才付款、鐘曉霞在申報(bào)債權(quán)時(shí)僅要求鴻德公司辦理房屋權(quán)屬登記、鐘曉霞提起本案訴訟時(shí)才要求鴻德公司交房、鴻德公司的法定代表人武鴻源先后十一次每月向鐘曉霞的母親李宗錚轉(zhuǎn)賬4萬元、鐘曉霞與其母親李宗錚存在27萬余元的銀行流水往來和破產(chǎn)審計(jì)報(bào)告，以及鴻德公司內(nèi)部留存的原始財(cái)務(wù)資料等事實(shí)，依照《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第一百零八條第一款關(guān)于“對(duì)負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，確信待證事實(shí)的存在具有高度可能性的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在”之規(guī)定，一審法院認(rèn)定鐘曉霞、鴻德公司簽訂《商品房買賣合同》并不以交付房屋為真實(shí)目的，鐘曉霞更注重取得案涉房屋權(quán)屬證書，旨在保障其轉(zhuǎn)賬給鴻德公司100萬元的資金安全，即雙方就案涉房屋形成的法律關(guān)系為民間借貸的讓與擔(dān)保。鐘曉霞要求確認(rèn)其與鴻德公司存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系的訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。
二、關(guān)于楊淑容是否合法占有案涉房屋的認(rèn)定。
根據(jù)查明的事實(shí)，基于《土地合作開發(fā)協(xié)議》《楊淑容還房一覽表》，鴻德公司于2012年5月將案涉房屋交付楊淑容。楊淑容于2012年5月8日辦理了該房屋的《樂山市城市燃?xì)庥脩糇C》，于2012年7月10日與自來水公司簽訂了《城市供用自來水合同》，并持有該房屋的自來水繳費(fèi)卡、國家電網(wǎng)四川省電力公司購電卡、四川數(shù)字電視用戶智能卡。由此，一審法院認(rèn)定楊淑容基于合法有效的《土地合作開發(fā)協(xié)議》，占有使用案涉房屋，屬于合法占有。
三、關(guān)于鐘曉霞要求鴻德公司交付案涉房屋并辦理房屋權(quán)屬登記的訴訟請(qǐng)求是否支持的認(rèn)定。
由于鐘曉霞主張的法律關(guān)系與一審法院查明的法律關(guān)系不一致，經(jīng)一審法院釋明告知其可以變更訴訟請(qǐng)求后，鐘曉霞明確表示不愿意變更訴訟請(qǐng)求。鐘曉霞以與鴻德公司存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系為由，要求鴻德公司履行交付案涉房屋并辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)依據(jù)，一審法院不予支持。
綜上所述，鴻德公司管理人認(rèn)定鐘曉霞申報(bào)主張的債權(quán)性質(zhì)為借款100萬元，屬普通債權(quán)，一審法院予以確認(rèn)。鐘曉霞的訴訟請(qǐng)求不能成立，予以駁回。依照《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第五十八條第三款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、第一百零八條第一款規(guī)定，判決：駁回鐘曉霞的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)6550元，由鐘曉霞負(fù)擔(dān)。
本院查明
二審中，各方當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。
各方當(dāng)事人對(duì)一審法院認(rèn)定的案件事實(shí)均無異議，本院依法予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)各方當(dāng)事人的訴辯主張及理由，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、鐘曉霞與鴻德公司之間就案涉房屋形成的是商品房買賣合同關(guān)系，還是民間借貸讓與擔(dān)保關(guān)系；二、楊淑容是否合法占有案涉房屋；三、鐘曉霞要求鴻德公司交付案涉房屋并辦理房屋權(quán)屬登記的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)予以支持。
一、關(guān)于鐘曉霞與鴻德公司之間就案涉房屋形成的是商品房買賣合同關(guān)系，還是民間借貸讓與擔(dān)保關(guān)系的問題。
本案中，鐘曉霞主張其與鴻德公司之間建立了合法有效的商品房買賣合同關(guān)系。鴻德公司則抗辯主張鐘曉霞支付的100萬元屬于借款，并非購買包括案涉房屋在內(nèi)的三套房屋的購房款，雙方簽訂的《商品房買賣合同》實(shí)際是為100萬元借款所提供的讓與擔(dān)保。本案中，鐘曉霞與鴻德公司之間簽訂了案涉《商品房買賣合同》并辦理了該合同的備案登記系客觀事實(shí)。但在因借貸關(guān)系而形成讓與擔(dān)保關(guān)系的情形下，雙方圍繞讓與擔(dān)保關(guān)系的訂約、履約行為會(huì)產(chǎn)生與普通的商品房買賣行為競(jìng)合的情形。因此，只有在確認(rèn)雙方之間真實(shí)意思表示的基礎(chǔ)上，才能對(duì)雙方之間法律關(guān)系性質(zhì)做出準(zhǔn)確判斷。
首先，鐘曉霞與鴻德公司雖然于2012年5月18日簽訂《商品房買賣合同》并辦理備案，同日鴻德公司也向鐘曉霞出具《收款收據(jù)》，但鐘曉霞向鴻德公司實(shí)際付款時(shí)間為2012年5月19日、2012年5月21日。鴻德公司作為商品房出賣人，在未收取任何款項(xiàng)的情況下即向買受人開具全部房款的收款收據(jù)，明顯與普通商品房銷售方式不同，雙方之間的該種交易方式顯然不符合常理。
其次，案涉房屋所在“城市雅居”項(xiàng)目工程質(zhì)量于2011年11月22日經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，故鐘曉霞與鴻德公司簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，案涉房屋已具備交付條件。但是，現(xiàn)有證據(jù)表明鐘曉霞在2012年5月21日支付案涉100萬元款項(xiàng)之后的逾兩年時(shí)間都未要求鴻德公司交付案涉房屋，而是直到2014年6月24日才向鴻德公司管理人提交《債權(quán)申報(bào)表》，要求鴻德公司為其辦理房屋權(quán)屬證書。作為房屋買受人，在交付全部購房款后，鐘曉霞在房屋具備交付條件兩年時(shí)間內(nèi)未通過任何有效途徑向鴻德公司主張交付房屋，顯然亦不符合常理。
再次，根據(jù)鴻德公司管理人提交的鴻德公司原始財(cái)務(wù)資料及審計(jì)報(bào)告顯示，鴻德公司將收取鐘曉霞的100萬元款項(xiàng)記載為借款，且記載向鐘曉霞支付利息。同時(shí)，鴻德公司的法定代表人武鴻源與其配偶辜秀平從2012年7月18日起至2013年6月期間，每月向鐘曉霞的母親李宗錚銀行賬戶支付款項(xiàng)4萬元，共計(jì)44萬元。在該期間內(nèi)，李宗錚該賬戶內(nèi)的大部分款項(xiàng)又被轉(zhuǎn)賬至鐘曉霞賬戶。上述事實(shí)，與前述鐘曉霞“購房”過程中的不合常理行為形成對(duì)比，印證了鐘曉霞與鴻德公司之間就案涉100萬元形成借貸法律關(guān)系具有高度可能性。訴訟中，鐘曉霞雖提交了一份落款人為“程正”的《借條》用以證明武鴻源與其配偶辜秀平向李宗錚轉(zhuǎn)款是基于與李宗錚之間的借款關(guān)系，并不是向鐘曉霞支付案涉100萬元款項(xiàng)的利息，但該份書證中落款的借款人為“程正”而非武鴻源本人，所載明的武鴻源通過程正向李宗錚借款60萬元經(jīng)過的內(nèi)容，系間接證據(jù)而非直接證據(jù)，在沒有其他證據(jù)予以佐證的情況下，并不能達(dá)到其證明目的，應(yīng)不予采信。同時(shí)，對(duì)于鐘曉霞上訴主張鴻德公司內(nèi)部財(cái)務(wù)資料不足以認(rèn)定雙方之間實(shí)為借款關(guān)系的問題。本院認(rèn)為，鴻德公司管理人提交的鴻德公司原始財(cái)務(wù)資料雖為內(nèi)部記賬憑證，并無鐘曉霞簽名，但由于鴻德公司原始財(cái)務(wù)資料均形成于鴻德公司破產(chǎn)申請(qǐng)受理之前，且所記載金額均能夠與。相關(guān)付款情況相互印證，其真實(shí)性能夠認(rèn)定。
綜上，結(jié)合鴻德公司在尚未收到款項(xiàng)的情況下即出具《收款收據(jù)》、鐘曉霞在《商品房買賣合同》備案之后才支付相應(yīng)款項(xiàng)、鴻德公司法定代表人武鴻源先后十一次每月向鐘曉霞之母李宗錚支付款項(xiàng)4萬元及期間李宗錚將大部分款項(xiàng)轉(zhuǎn)賬支付給鐘曉霞的事實(shí)，以及鴻德公司的原始財(cái)務(wù)資料中將收取鐘曉霞的案涉100萬元款項(xiàng)記載為借款、將向李宗錚支付的款項(xiàng)記載為支付鐘曉霞利息的事實(shí)，依照《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第九十一條第一項(xiàng)關(guān)于“人民法院應(yīng)當(dāng)依照下列原則確定舉證證明責(zé)任的承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外：（一）主張法律關(guān)系存在的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)生該法律關(guān)系的基本事實(shí)承擔(dān)舉證證明責(zé)任”以及第一百零八條第一款關(guān)于“對(duì)負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，確信待證事實(shí)的存在具有高度可能性的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在”之規(guī)定，本案認(rèn)定鐘曉霞與鴻德公司簽訂《商品房買賣合同》并非建立真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，而是民間借貸關(guān)系背景下對(duì)借款債務(wù)設(shè)立的讓與擔(dān)保，具有更高的合理性。鐘曉霞上訴請(qǐng)求確認(rèn)其與鴻德公司之間存在合法有效的商品房買賣關(guān)系，無事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。
此外，關(guān)于鐘曉霞上訴主張案涉《商品房買賣合同》進(jìn)行了備案登記，已產(chǎn)生公示效力，其對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)的問題。本院認(rèn)為，鐘曉霞與鴻德公司僅對(duì)案涉《商品房買賣合同》辦理備案登記。該合同備案登記并非《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第一款關(guān)于“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”之規(guī)定中所規(guī)定的預(yù)告登記。而且，如前所述，鐘曉霞與鴻德公司之間簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)意思并非建立真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，而是為鴻德公司向鐘曉霞借款100萬元提供的讓與擔(dān)保，鐘曉霞并不能基于該《商品房買賣合同》而要求鴻德公司履行房屋買賣合同。因此，鐘曉霞的該項(xiàng)上訴主張亦不能成立，依法不予支持。
二、關(guān)于楊淑容是否合法占有案涉房屋的問題。
根據(jù)查明的事實(shí)，楊淑容基于其與鴻德公司簽訂的《土地合作開發(fā)協(xié)議》而與之形成了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。后經(jīng)雙方協(xié)商，鴻德公司以該公司案涉住房2套、門市1間的形式?jīng)_抵其欠負(fù)楊淑容的剩余150萬元債務(wù)。該公司于2012年5月交付了案涉住房。雙方雖未另行簽訂《商品房買賣合同》，但雙方之間建立了真實(shí)有效的以房抵債法律關(guān)系的事實(shí)還可由案涉《楊淑容還房一覽表》予以佐證。此外，楊淑容在收到案涉房屋之后，分別辦理了該套房屋的《樂山市城市燃?xì)庥脩糇C》《數(shù)字電視用戶證》，與自來水公司簽訂了《城市供用自來水合同》，由此，一審判決認(rèn)定楊淑容已合法占有使用案涉房屋，有相應(yīng)的事實(shí)依據(jù)，本院依法予以確認(rèn)。
三、關(guān)于鐘曉霞要求鴻德公司交付案涉房屋并辦理房屋權(quán)屬登記的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)予支持的問題。
根據(jù)前述分析認(rèn)定，鐘曉霞與鴻德公司簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)意思是為了給鐘曉霞向鴻德公司出借100萬元款項(xiàng)提供擔(dān)保，雙方之間所形成的法律關(guān)系是讓與擔(dān)保關(guān)系，而非房屋買賣合同關(guān)系。故鐘曉霞以其與鴻德公司存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系為由，要求鴻德公司履行交付案涉房屋并辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。
綜上所述，鐘曉霞的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)6550元，由鐘曉霞負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 周述蓉
審判員 朱文京
審判員 蘭 娟
二〇二〇年六月十二日
法官助理 李悅韜
書記員 易 躍
