矯某訴某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司預(yù)約合同糾紛案-開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證與購房人簽訂購房合同性質(zhì)的認(rèn)定
（2020）黑民再472號
人民法院案例庫 入庫編號：2023-16-2-075-001
關(guān)鍵詞
民事/預(yù)約合同/商品房預(yù)約合同認(rèn)購書/合同效力審查/責(zé)任負(fù)擔(dān)
基本案情
原告矯某訴稱：確認(rèn)矯某與某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司簽訂的“認(rèn)購書”為無效合同，某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司返還已付購房款136783元，支付利息及已付房款一倍賠償金；某集團(tuán)公司對以上款項(xiàng)承擔(dān)連帶責(zé)任；訴訟費(fèi)用由某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司與某集團(tuán)公司承擔(dān)。
被告某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司辯稱：雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議書中僅寫明了房屋的坐落、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款，缺少《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的房屋交付使用條件及日期、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜、解決爭議的方法和違約責(zé)任等條款，不屬于《商品房買賣合同》，應(yīng)為預(yù)約合同，不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第九條“出賣人承擔(dān)購房款一倍的賠償責(zé)任”的規(guī)定。雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議書，是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。預(yù)約合同僅為簽訂本約合同而存在，即具備簽約條件時(shí)按照商定的條款繼續(xù)磋商本約《商品房買賣合同》，而本協(xié)議并未約定交房時(shí)間及簽訂本約時(shí)間，某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司也不拒絕在具備條件時(shí)與矯某簽約。預(yù)約合同不存在單獨(dú)的履行利益，某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司不應(yīng)當(dāng)賠償矯某可得利益損失。某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司既無“欺詐”故意，又無“欺詐”行為，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)欺詐的懲罰性后果。某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司亦不應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
法院經(jīng)審理查明：2014年6月19日，矯某與某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司簽訂“認(rèn)購書”一份，約定認(rèn)購面積、認(rèn)購樓號、認(rèn)購單價(jià)、認(rèn)購總價(jià)，同時(shí)約定乙方（矯某）承諾在簽署認(rèn)購書后3日內(nèi)交齊其購買房屋首付款或全款。如未按規(guī)定日期交款，甲方（某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司）有權(quán)將乙方已交付認(rèn)購金全部扣除，房屋另行出售。當(dāng)日矯某交納認(rèn)購金136783元，某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司為矯某出具收據(jù)一份。因雙方簽訂商品房“認(rèn)購書”時(shí)某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，故無法與矯某簽訂商品房買賣合同。另查明，某集團(tuán)公司作為某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司的股東，已經(jīng)履行出資義務(wù)。
黑龍江省大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院于2017年6月26日作出（2017）黑0691民初470號民事判決：一、解除矯某與某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司簽訂的《某集團(tuán)商品房認(rèn)購協(xié)議書》；二、某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還矯某購房款136783元及利息（以136783元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率，自2014年6月19日起計(jì)算至判決確定給付之日止）；三、駁回矯某的其他訴訟請求。宣判后，矯某不服，提起上訴。黑龍江省大慶市中級人民法院于2018年3月30日作出（2018）黑06民終18號民事判決：駁回上訴，維持原判。矯某仍不服，向檢察機(jī)關(guān)申訴。黑龍江省人民檢察院向黑龍江省高級人民法院提出抗訴。黑龍江省高級人民法院于2020年12月21日作出（2020）黑民再472號民事判決：一、撤銷黑龍江省大慶市中級人民法院（2018）黑06民終18號民事判決主文；二、變更黑龍江省大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2017）黑0691民初470號民事判決主文第一項(xiàng)為：矯某與某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司簽訂的《某集團(tuán)商品房認(rèn)購協(xié)議書》無效；三、維持黑龍江省大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2017）黑0691民初470號民事判決主文第二項(xiàng)，即某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還矯某購房款136783元及利息（以136783元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率，自2014年6月19日起計(jì)算至本判決確定給付之日止）；四、維持黑龍江省大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2017）黑0691民初470號民事判決主文第三項(xiàng)，即駁回矯某的其他訴訟請求。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，因司法解釋對商品房買賣預(yù)約合同、本約合同效力評判原則不同，故裁判本案爭議在于“認(rèn)購書”性質(zhì)、效力及有關(guān)責(zé)任負(fù)擔(dān)三個(gè)問題：
（一）關(guān)于“認(rèn)購書”的性質(zhì)。依民法原理，預(yù)約合同系與本約合同相對而言，為當(dāng)事人之間約定將來再行磋商訂立一定合同的合同，而本約合同則是當(dāng)事人對相互之間權(quán)利義務(wù)所作較為明確約定的合同。評判有關(guān)商品房買賣的合同為預(yù)約合同還是本約合同，關(guān)鍵在于辨析合同是否還存在法律或事實(shí)上的障礙，導(dǎo)致合同部分條款缺失或不確定的情形。如存在此類情形，一般應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同；如果不存在此類情形，無論合同名稱為何，則均應(yīng)視為本約合同。本案中，矯某與某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司于2014年6月19日簽訂的“認(rèn)購書”，雖已對雙方所交易房屋的坐落、面積、單價(jià)和房屋總價(jià)等作出了明確約定，且“認(rèn)購書”訂立后矯某即已交納認(rèn)購金13萬余元，但其名稱既含有再行協(xié)商簽訂正式合同的意思表示，合同內(nèi)容也欠缺房屋交付時(shí)間、交付條件、權(quán)屬登記辦理時(shí)間等對商品房買賣較為重要的條款，且依通常交易習(xí)慣還需更換正式的商品房買賣合同，在房產(chǎn)管理部門聯(lián)機(jī)備案，故一審、二審判決認(rèn)定案涉“認(rèn)購書”性質(zhì)為商品房買賣預(yù)約合同并無不當(dāng)，依法應(yīng)予維持。
（二）關(guān)于“認(rèn)購書”的效力。合同是否成立屬事實(shí)判斷，合同是否生效則屬法律判斷。毋庸贅言，案涉“認(rèn)購書”雙方意思表示真實(shí)，已告成立。因案涉“認(rèn)購書”性質(zhì)為預(yù)約合同，故某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司訂立時(shí)雖未取得商品房預(yù)售許可，不能依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條關(guān)于“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”規(guī)定，認(rèn)定“認(rèn)購書”無效。但案涉“認(rèn)購書”簽訂時(shí)，某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司不僅尚未取得商品房預(yù)售許可證，而且小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、施工等所有手續(xù)均未經(jīng)審批。在此情形下，某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司即面向社會(huì)，以簽訂“認(rèn)購書”形式對外銷售房屋、收取房款，從保障交易安全、維護(hù)社會(huì)公眾利益原則，案涉“認(rèn)購書”依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。原審判決認(rèn)定“認(rèn)購書”有效，與國家關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、對外銷售融資方面規(guī)定原則相悖，再審予以糾正。因合同無效不存在解除問題，故對原審判決主文相應(yīng)作以調(diào)整、變更。
（三）某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。如前述，案涉“認(rèn)購書”系屬無效，且導(dǎo)致無效與矯某無關(guān)，全系某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司單方所致。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條關(guān)于“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司依法除應(yīng)返還矯某交納的認(rèn)購金外，還應(yīng)賠償矯某因締結(jié)“認(rèn)購書”所遭受的損失。經(jīng)查本案訟爭以來大慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，特別是案涉房屋所涉金融中心二期項(xiàng)目銷售具體情況，“認(rèn)購書”簽訂后，與矯某類似地段、類似情形的房屋并未出現(xiàn)價(jià)格上漲，即檢察機(jī)關(guān)抗訴提出的“所失利益”實(shí)質(zhì)并未發(fā)生。在此情形下，一審、二審判決某集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司按中國人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)賠償矯某損失，符合本案實(shí)際情況，亦有相應(yīng)的事實(shí)及法律依據(jù)。
裁判要旨
評判有關(guān)商品房買賣的合同為預(yù)約合同還是本約合同，關(guān)鍵在于辨析合同是否還存在法律或事實(shí)上的障礙，導(dǎo)致合同部分條款缺失或不確定的情形。如存在此類情形，一般應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同；如果不存在此類情形，無論合同名稱為何，則均應(yīng)視為本約合同。預(yù)約合同有效除出賣人應(yīng)在一審辯論終結(jié)前取得商品房預(yù)售許可證外，還應(yīng)符合國家關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、對外銷售融資方面的規(guī)定。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第157條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第58條）
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條（本案適用的是2003年6月1日施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條）
一審：黑龍江省大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2017）黑0691民初470號民事判決（2017年6月26日）
二審：黑龍江省大慶市中級人民法院（2018）黑06民終18號民事判決（2018年3月30日）
再審：黑龍江省高級人民法院（2020）黑民再472號民事判決（2020年12月21日）
