揭陽某銀行訴陳某、高某、某房地產(chǎn)公司金融借款合同糾紛案-金融借款合同中抵押權(quán)的認定與保證責(zé)任承擔(dān)
人民法院案例庫 入庫編號：2023-16-2-103-018
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民事/金融借款合同/抵押權(quán)預(yù)告登記/連帶保證責(zé)任
基本案情
原告揭陽某銀行訴稱：揭陽某銀行與被告陳某、高某、某房地產(chǎn)公司簽訂《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》，約定：陳某、高某向揭陽某銀行貸款440000元，并以該個人住房提供抵押擔(dān)保；某房地產(chǎn)公司為該債務(wù)提供連帶責(zé)任保證。合同簽訂后，雙方辦理了預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，揭陽某銀行依約發(fā)放貸款，但陳某、高某未依約履行還款義務(wù)。故請求判令：一、陳某、高某立即清償尚欠揭陽某銀行的貸款本金418793.27元及暫計至2021年10月14日利息、罰息共25164.93元；二、陳某、高某立即付還揭陽某銀行支付的律師費16605元；三、某房地產(chǎn)公司對上述第1、2項債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；四、揭陽某銀行對陳某、高某名下的案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)；五、本案的訴訟費用全部由三被告承擔(dān)。
一審期間，三被告均未應(yīng)訴。
經(jīng)審理查明：2018年12月21日，原告揭陽某銀行與被告陳某、高某、某房地產(chǎn)公司簽訂《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》，約定：陳某、高某向揭陽某銀行貸款440000元，借款期限為2018年12月21日起至2038年12月21日，貸款利率為基準利率水平上上浮30%，逾期罰息利率為貸款利率上浮50%，并以案涉房屋提供抵押擔(dān)保；某房地產(chǎn)公司為該債務(wù)提供連帶責(zé)任保證，保證期間為該合同保證條款生效之日起至抵押登記已辦妥且抵押財產(chǎn)的他項權(quán)利證書等交由貸款人核對無誤、收執(zhí)之日止。合同簽訂后，雙方辦理了預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，揭陽某銀行依約發(fā)放貸款，但陳某、高某未依約履行還款義務(wù)。截至2021年10月14日，陳某、高某已償還借款本金21206.73元、利息50252.73元，尚欠揭陽某銀行借款本金418793.27元、利息、罰息25164.93元。陳某與高某于2012年2月登記結(jié)婚，2021年1月離婚，雙方約定案涉房屋歸陳某所有，案涉房屋所涉貸款尚欠借款本息由陳某負責(zé)清償。因陳某與高某的違約行為，揭陽某銀行委托廣東某律所進行訴訟，并支出了16605元律師費。
再審另查明，案涉房屋已于2019年10月17日由某房地產(chǎn)公司辦理了建筑物所有權(quán)首次登記，并于2020年7月20日辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書（權(quán)利人為陳某、高某）。某房地產(chǎn)公司已經(jīng)于2020年7月28日將該不動產(chǎn)權(quán)證原件交給了揭陽某銀行。本案原審期間，陳某、高某、某房地產(chǎn)公司均沒有提出答辯和舉證，經(jīng)原審法院傳票傳喚，均沒有到庭參加訴訟。
廣東省揭陽市榕城區(qū)人民法院于2022年8月24日作出（2022）粵5202民初1925號民事判決：一、陳某、高某應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)共同償還揭陽某銀行借款本金418793.27元及利息、罰息（截至2021年10月14日，利息、罰息為25164.93元，自2021年10月15日起至還清之日止的利息、罰息，按《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》約定計）；二、陳某、高某應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)共同付還揭陽某銀行應(yīng)付的律師費16605元；三、某房地產(chǎn)公司對上述一、二項確定的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，某房地產(chǎn)公司承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向陳某、高某追償；四、駁回揭陽某銀行的其他訴訟請求。該判決作出后，各方當事人均沒有提起上訴，原審判決已生效并執(zhí)行完畢。后某房地產(chǎn)公司以原審法院認定涉案房產(chǎn)沒有辦理建筑物所有權(quán)首次登記系事實認定錯誤，某房地產(chǎn)公司對涉案債務(wù)承擔(dān)保證后有追償權(quán)并享有優(yōu)先權(quán)，揭陽某銀行起訴時已超過保證期限，某房地產(chǎn)公司依法不再承擔(dān)連帶保證責(zé)任等為由向廣東省揭陽市中級人民法院申請再審。廣東省揭陽市中級人民法院于2023年5月22日作出（2023）粵52民申8號民事裁定，提審本案。廣東省揭陽市中級人民法院于2023年10月27日作出（2023）粵52民再6號民事判決：一、維持廣東省揭陽市榕城區(qū)人民法院（2022）粵5202民初1925號民事判決第一、二項；二、撤銷廣東省揭陽市榕城區(qū)人民法院（2022）粵5202民初1925號民事判決第三、四項；三、駁回揭陽某銀行的其他訴訟請求；四、駁回某房地產(chǎn)公司的其他再審請求。
裁判理由
法院生效裁判認為，本案主要的爭議焦點有兩個。包括：一是關(guān)于揭陽某銀行對案涉房產(chǎn)是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問題；二是關(guān)于某房地產(chǎn)公司的保證人責(zé)任問題。
一、關(guān)于揭陽某銀行對案涉房產(chǎn)是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問題。陳某、高某以案涉房屋為借款合同項下借款向揭陽某銀行提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記。本案再審期間，某房地產(chǎn)公司舉證證明案涉房產(chǎn)已于2019年10月17日辦理建筑物所有權(quán)首次登記，案涉房產(chǎn)也于2020年7月20日辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書（權(quán)利人為陳某、高某），某房地產(chǎn)公司已經(jīng)于2020年7月28日將該不動產(chǎn)權(quán)證原件交給了揭陽某銀行，案涉房產(chǎn)已能夠進行抵押登記，按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款 “民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，根據(jù)當時施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，揭陽某銀行作為約定的抵押權(quán)人應(yīng)該在收到案涉不動產(chǎn)權(quán)證原件后三個月內(nèi)申請辦理抵押登記手續(xù)，并有權(quán)要求約定的抵押人陳某、高某配合，但案涉房產(chǎn)沒有在三個月內(nèi)申請辦理抵押登記，案涉房產(chǎn)辦理的預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記已失效，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件，因此，某房地產(chǎn)公司再審請求改判揭陽某銀行對案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，理由不成立，不予支持。
關(guān)于某房地產(chǎn)公司的保證人責(zé)任問題。本案中，某房地產(chǎn)公司為案涉合同項下的債務(wù)向揭陽某銀行提供連帶責(zé)任保證，雖然案涉合同約定，保證期間為本合同保證條款生效之日起至抵押登記已辦妥且抵押財產(chǎn)的他項權(quán)利證書、抵押登記證明文件正本及其他權(quán)利證書交由貸款人核對無誤、收執(zhí)之日止。但2018年12月28日案涉房產(chǎn)已辦理了預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，某房地產(chǎn)公司對案涉房產(chǎn)于2019年10月17日辦理建筑物所有權(quán)首次登記，也于2020年7月20日辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書（權(quán)利人為陳某、高某），并已于2020年7月28日將該不動產(chǎn)權(quán)證原件交給了揭陽某銀行，已履行了其義務(wù)。辦理抵押登記手續(xù)是抵押權(quán)人揭陽某銀行和抵押人陳某、高某應(yīng)當完成的義務(wù)，揭陽某銀行沒有在預(yù)告登記有效期內(nèi)申請辦理，怠于行使其權(quán)利，造成預(yù)告登記失效，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。因此，某房地產(chǎn)公司的保證期間應(yīng)截至案涉房產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記有效期，預(yù)告登記失效后，不再承擔(dān)保證責(zé)任。某房地產(chǎn)公司主張揭陽某銀行起訴時，已經(jīng)超過保證期限，其依法不再承擔(dān)連帶保證責(zé)任，該主張理由成立，應(yīng)予支持。
因某房地產(chǎn)公司在本案原審時沒有答辯及舉證，揭陽某銀行也沒有盡到舉證責(zé)任，導(dǎo)致本案再審，故均應(yīng)負擔(dān)本案部分再審受理費。
裁判要旨
在商品房按揭貸款交易中，辦理抵押登記手續(xù)是抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當完成的義務(wù)，開發(fā)商已辦理建筑物所有權(quán)首次登記及案涉房屋不動產(chǎn)權(quán)證書并及時將該不動產(chǎn)權(quán)證原件交給了抵押權(quán)人即已履行其義務(wù)，此時辦理抵押登記手續(xù)的條件也已成就。因抵押權(quán)人與抵押人怠于辦理抵押登記手續(xù)致使抵押權(quán)不成立的，抵押權(quán)人與抵押人怠于履行的法律后果應(yīng)由其自行承擔(dān)，不應(yīng)再由開發(fā)商承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，否則可能導(dǎo)致往后開發(fā)商不積極辦理建筑物所有權(quán)登記及不動產(chǎn)權(quán)證書，不利于維護良好的房地產(chǎn)交易秩序。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第401條（本案適用的是2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第20條）
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第1條
一審：廣東省揭陽市榕城區(qū)人民法院（2022）粵5202民初1925號民事判決（2022年8月24日）
再審：廣東省揭陽市中級人民法院（2023）粵52民申8號民事裁定（2023年5月22日）
再審：廣東省揭陽市中級人民法院（2023）粵52民再6號民事判決（2023年10月27日）
