福建省某物業(yè)管理有限公司訴福州市臺江區(qū)某業(yè)主委員會物業(yè)服務(wù)合同糾紛案-業(yè)主委員會的選舉結(jié)果未經(jīng)備案不影響其訴訟主體資格
人民法院案例庫 入庫編號：2023-07-2-121-003
關(guān)鍵詞
民事/物業(yè)服務(wù)合同/業(yè)主委員會/備案任期屆滿訴權(quán)
基本案情
原告福建省某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱某物業(yè)公司)訴稱：一、解除某物業(yè)公司與某業(yè)主委員會簽訂的《福州市物業(yè)服務(wù)合同》；二、判令返還保證金70萬元及利息（利息以70萬元為基數(shù)，從2018年1月15日起按人民銀行同期貸款利率計算至款項還清之日止）。訴訟中變更訴訟請求：一、確認《福州市物業(yè)服務(wù)合同》成立并生效；二、判令履行《福州市物業(yè)服務(wù)合同》，依法與某物業(yè)公司辦理圣某沙花園物業(yè)移交手續(xù)。
福州市臺江區(qū)某業(yè)主委員會(以下簡稱某業(yè)主委員會)辯稱：一、某物業(yè)公司于2018年1月24日與某業(yè)主委員會簽訂的《福州市物業(yè)服務(wù)合同》成立并生效；二、某物業(yè)公司要繼續(xù)履行合同應(yīng)當(dāng)通知某業(yè)主委員會，由某業(yè)主委員會按照約定向某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)用房，因某物業(yè)公司沒有提出要求，所以某業(yè)主委員會尚未向某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)用房，故某物業(yè)公司的第二項訴請沒有事實依據(jù)，請求法院予以駁回。
法院經(jīng)審理查明：2018年1月24日，某業(yè)主委員會為甲方，某物業(yè)公司為乙方，雙方簽訂《福州市物業(yè)服務(wù)合同》，由某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，合同約定:2018年1月24日起至2018年4月23日為交接期，合同為期叁年，從2018年4月24日起至2021年4月23日止。合同簽訂當(dāng)日，某業(yè)主委員會書面通知某物業(yè)公司于2018年4月23日前做好與福建海納物業(yè)管理服務(wù)公司的物業(yè)有關(guān)交接工作。交接當(dāng)天，因原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿退出導(dǎo)致無法正常移交。訴訟中雙方確認，導(dǎo)致合同無法正常履行的障礙是由于原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿退出該物業(yè)管理區(qū)域。
2020年3月16日，福建省福州市臺江區(qū)人民法院（以下簡稱臺江法院）作出（2019）閩0103民初3774號民事判決：1、確認《福州市物業(yè)服務(wù)合同》成立并生效；2、駁回某物業(yè)公司的其他訴訟請求。雙方均未提出上訴。
2020年6月2日，臺江法院作出（2020）閩0103民監(jiān)8號民事裁定，以（2019）閩0103民初3774號民事判決確有錯誤為由，再審本案。
2020年11月30日，臺江區(qū)人民法院作出（2020）閩0103民再13號民事裁定，以福州市臺江區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局出具的《業(yè)主委員會備案證明》載明的某業(yè)主委員會的任期于2018年1月25日已屆滿，被告主體不適格為由，裁定撤銷（2019）閩0103民初3774號民事判決，并駁回某物業(yè)公司的起訴。某物業(yè)公司提起上訴。2021年4月22日，福建省福州市中級人民法院作出（2021）閩01民再39號民事裁定，駁回上訴，維持原裁定。某物業(yè)公司向福建省高級人民法院申請再審，福建省高級人民法院于2022年8月4日作出（2021）閩民申3752號民事裁定，提審本案。福建省高級人民法院2022年9月26日作出（2022）閩民再304號再審裁定，撤銷一二審裁定，指令審理。
裁判理由
法院生效裁判認為，本案的審理涉及對兩個問題的判斷，一是業(yè)主委員會的權(quán)源及性質(zhì)，二是業(yè)主委員會備案的性質(zhì)及對業(yè)主委員會訴訟主體資格的影響。
第一，從業(yè)主委員會的權(quán)源及性質(zhì)看，首先，根據(jù)原《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條、《物業(yè)管理條例》第十一條、第十五條、第十八條的規(guī)定，業(yè)主委員會成員選任、更換、任期及選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，均由業(yè)主以業(yè)主大會的形式共同決定。據(jù)此而言，業(yè)主委員會成立及成員的選任體現(xiàn)的是全體業(yè)主的整體意志，是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果，也是對外代表全體業(yè)主、維護全體業(yè)主整體利益的載體、手段、形式，故業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條規(guī)定的可以作為民事訴訟當(dāng)事人的“其他組織”范疇，具有訴訟主體資格，包括作為原告起訴及作為被告應(yīng)訴。其次，在全體業(yè)主未經(jīng)法定程序更換業(yè)主委員會成員的情況下，即使業(yè)主委員會成員任期屆滿，但業(yè)主委員會這一載體、手段、形式仍然存在，且從全體業(yè)主共同利益維護、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)權(quán)利義務(wù)糾紛解決這一目的看，業(yè)主委員會及成員的存續(xù)之法律效力仍應(yīng)當(dāng)予以認可，否則，不利于全體業(yè)主整體利益之維護，也不利于物業(yè)管理秩序穩(wěn)定，勢必違背全體業(yè)主的根本利益。據(jù)此，不能僅以業(yè)主委員會任期屆滿為由，否定其訴訟主體資格。
第二，關(guān)于備案的性質(zhì)問題?！段飿I(yè)管理條例》第十六條規(guī)定“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案”，根據(jù)本案原二審查明的事實，某業(yè)主委員會任期至2018年1月25日屆滿。但是，從《物業(yè)管理條例》條文體系看，首先，該條例第六章“法律責(zé)任”部分并未對未備案的情形予以規(guī)制，按通常理解，應(yīng)當(dāng)將《物業(yè)管理條例》第十六條中的備案理解為程序性要求，是業(yè)主委員會成立后便于行政機關(guān)監(jiān)督管理的一項措施，對業(yè)主委員會的合法性或成立不應(yīng)直接產(chǎn)生法律后果；從另一個角度看，行政權(quán)通常具有主動性，而在《物業(yè)管理條例》未規(guī)定不備案不利法律后果的情形下，應(yīng)當(dāng)將行政主管部門單純接受備案的行為，理解為是行政主管部門履行職責(zé)的行為，不是行使權(quán)力的行為。由上邏輯，可以得出即使《業(yè)主委員會備案證明》載明業(yè)主委員會任期已屆滿，并不能當(dāng)然認為業(yè)主委員會不具有訴訟主體資格的結(jié)論。其次，從產(chǎn)權(quán)視角看，商品房銷售、交付后，專屬部分商品房及項下分割的土地使用權(quán)歸建筑物區(qū)分所有權(quán)人所有，共用設(shè)施及設(shè)備部分分割的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主所有。因所有權(quán)核心權(quán)能是基于真實意思表示的處分權(quán)，除非法律、行政法規(guī)有強制性規(guī)定，否則應(yīng)尊重所有權(quán)人基于整體利益而為的團體意思表示，從這個角度論，在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)未就備案進行強制性規(guī)定的情形下，備案也不應(yīng)對業(yè)主委員會的成立及合法性產(chǎn)生影響。
據(jù)此論述，一、二審法院裁定駁回某業(yè)主委員會的起訴，認定事實及適用法律均有誤。需要指出的是，某物業(yè)公司一審訴訟請求是確認某物業(yè)公司與某業(yè)主委員會于2018年1月24日簽訂的《福州市物業(yè)服務(wù)合同》成立并生效，但從原一、二審查明的事實看，本案物業(yè)服務(wù)合同糾紛存在事實上不能履行的情形，且本案先后經(jīng)歷四次審理，從雙方糾紛實質(zhì)化解、集約使用司法資源角度看，單純確認合同效力并不具有實質(zhì)性意義，故福建省福州市臺江區(qū)人民法院在審理本案時應(yīng)進一步查明新的業(yè)委會成員是否已選出，合同能否履行，在具備履行條件的情況下應(yīng)引導(dǎo)當(dāng)事人進一步明確訴訟請求；在履行不能的情況下，因合同之存在對于雙方并無實質(zhì)意義，故應(yīng)向當(dāng)事人釋明是否變更訴訟請求，如果當(dāng)事人主張解除合同，則對于解除之后果應(yīng)一并解決。
裁判要旨
1.業(yè)主委員會成立及成員的選任是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果，是對外代表全體業(yè)主、維護全體業(yè)主整體利益的手段、形式、載體。因所有權(quán)核心權(quán)能是基于真實意思表示的處分權(quán)，除非法律、行政法規(guī)有強制性規(guī)定，否則應(yīng)尊重所有權(quán)人基于整體利益而為的團體意思表示，即業(yè)主委員會不因任期屆滿而喪失訴訟主體資格。
2.《物業(yè)管理條例》第十六條規(guī)定了業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，該條中的備案為程序性要求，屬行政主管部門單純接受備案的行為，未備案對于業(yè)主委員會的訴訟主體資格并不產(chǎn)生影響。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國民事訴訟法》第51條（本案適用的是2017年7月1日施行的《中華人民共和國民事訴訟法》第48條）
《中華人民共和國民法典》第278條（本案適用的是2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第76條）
《物業(yè)管理條例》第11條、第15條、第16條、第18條
一審：福建省福州市臺江區(qū)人民法院（2019）閩0103民初3774號民事判決（2020年3月16日）
申訴：福建省福州市臺江區(qū)人民法院（2020）閩0103民監(jiān)8號民事裁定（2020年6月2日）
再一審：福建省福州市臺江區(qū)人民法院（2020）閩0103民再13號民事裁定（2020年11月30日）
再二審：福建省福州市中級人民法院（2021）閩01民再39號民事裁定（2021年4月22日）
再審審查：福建省高級人民法院（2021）閩民申3752號民事裁定（2022年8月4日）
再審：福建省高級人民法院（2022）閩民再304號民事裁定（2022年9月26日）
