王某訴北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京某融資擔(dān)保有限公司濫用市場支配地位糾紛案-房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場濫用市場支配地位的認(rèn)定
人民法院案例庫 入庫編號：2023-13-2-184-007
關(guān)鍵詞
民事/濫用市場支配地位/存量住房/買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)/相關(guān)市場/市場份額
基本案情
王某訴稱：2016年，其通過北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱某經(jīng)紀(jì)公司）購買了位于北京市某區(qū)的二手房屋一套（以下簡稱涉案房屋）。實際簽訂合同時，某經(jīng)紀(jì)公司要求王某同時簽訂涉案居間合同和交易保障合同，其中，居間合同的簽訂主體為某經(jīng)紀(jì)公司，費用為房屋總價的2.2%，交易保障合同中列明的服務(wù)方為北京某融資擔(dān)保有限公司（以下簡稱某擔(dān)保公司），費用為房屋總價的0.5%。王某認(rèn)為，某經(jīng)紀(jì)公司在2016年度北京市城六區(qū)存量住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場中具有市場支配地位，存在濫用行為，違反了2008年起施行的《反壟斷法》，損害了王某的合法權(quán)益。故請求判令：（1）某經(jīng)紀(jì)公司退還王某支付的居間代理費2250元及保障服務(wù)費9750元，并為王某出具發(fā)票。（2）某經(jīng)紀(jì)公司支付王某因維權(quán)產(chǎn)生的合理支出8000元。
某經(jīng)紀(jì)公司辯稱：本案相關(guān)市場應(yīng)為北京市新建房、存量房的買賣、租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)及存量房買賣自行成交市場。某經(jīng)紀(jì)公司在相關(guān)市場不具備市場支配地位，即使假設(shè)某經(jīng)紀(jì)公司在相關(guān)市場具有支配地位，某經(jīng)紀(jì)公司以交易房價2.2%的比率收取居間服務(wù)費的行為也不屬于“以不公平的高價銷售商品”。某經(jīng)紀(jì)公司在向王某提供房屋居間服務(wù)過程中也不存在搭售房屋交易保障服務(wù)的行為，其行為具有正當(dāng)理由，涉案交易保障合同將13項服務(wù)一并提供，不屬于搭售行為，符合行業(yè)慣例且具有正當(dāng)理由。某經(jīng)紀(jì)公司關(guān)于須于交易完成后開具中介費發(fā)票的規(guī)定不屬于“在交易時附加其他不合理的交易條件”，且具有正當(dāng)理由。
某擔(dān)保公司述稱：王某的訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù)，請求依法駁回王某全部訴訟請求，且同意某經(jīng)紀(jì)公司在本案中發(fā)表的相關(guān)意見。
法院經(jīng)審理查明：2016年2月，王某、某經(jīng)紀(jì)公司、案外人苗某共同簽訂涉案房屋買賣合同。同日，三方共同簽訂涉案居間合同，約定按照房屋交易總額的2.2%收取居間代理費，由王某承擔(dān)；還約定本次交易的后續(xù)手續(xù)由某擔(dān)保公司辦理，并另行簽署相關(guān)合同。同日，王某、某擔(dān)保公司、案外人苗某共同簽訂涉案交易保障合同，約定某擔(dān)保公司提供保管與交易相關(guān)的產(chǎn)權(quán)資料等13項交易保障服務(wù)，保障服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)為按房屋交易總額的0.5%收取，由王某承擔(dān)。簽訂合同當(dāng)日，王某向某經(jīng)紀(jì)公司支付56000元，并取得兩份收據(jù)，分別為某經(jīng)紀(jì)公司預(yù)收費專用收據(jù)，某擔(dān)保公司專用收據(jù)。
北京知識產(chǎn)權(quán)法院于2020年6月28日作出（2017）京73民初561號民事判決：駁回王某的全部訴訟請求。宣判后，王某不服，提起上訴，請求依法改判支持其一審全部訴訟請求，或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。最高人民法院于2022年12月14日作出（2020）最高法知民終1463號民事判決：駁回上訴，維持原判。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，市場份額是指特定企業(yè)的總產(chǎn)量、銷售量或者生產(chǎn)能力在相關(guān)市場中所占的比例，又稱為市場占有率。市場份額是判定一個企業(yè)是否具有市場支配地位的一個重要因素。因此，經(jīng)營者市場份額的確定以合理劃分相關(guān)市場為前提。經(jīng)營者在相關(guān)市場的市場份額，可以根據(jù)被訴壟斷行為發(fā)生時經(jīng)營者一定時期內(nèi)的相關(guān)商品交易金額、交易數(shù)量、生產(chǎn)能力或者其他指標(biāo)在相關(guān)市場中所占的比例確定。2008年施行的《反壟斷法》第19條規(guī)定了根據(jù)經(jīng)營者的市場份額可以推定經(jīng)營者具有市場支配地位的情形，其中第1款第1項規(guī)定，“一個經(jīng)營者在相關(guān)市場的市場份額達(dá)到二分之一的”，可以推定該經(jīng)營者具有市場支配地位；第3款規(guī)定：“被推定具有市場支配地位的經(jīng)營者，有證據(jù)證明不具有市場支配地位的，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其具有市場支配地位”。依據(jù)上述規(guī)定，如果原告能夠證明經(jīng)營者的市場份額達(dá)到二分之一，則可以推定經(jīng)營者具有市場支配地位，除非經(jīng)營者具有相反證據(jù)。
首先，本案相關(guān)市場應(yīng)當(dāng)為2016年北京市存量住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場。2016年，某經(jīng)紀(jì)公司等主要的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對于存量住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費比例均為房屋總價款的2.2%，顯然服務(wù)價格競爭對于經(jīng)營者市場支配力的影響不明顯。其次，由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的競爭一方面體現(xiàn)為房源的競爭，即爭奪賣方市場的競爭；另一方面體現(xiàn)為客源的競爭，即爭奪買方市場的競爭，而無論房源還是客源的競爭最終能夠體現(xiàn)市場主體競爭能力的系實際成交量。因此，在本案所涉及的存量住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場，市場成交量、房源、客源等是考量經(jīng)營者是否具有市場支配力較為恰當(dāng)?shù)闹笜?biāo)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)數(shù)量、經(jīng)紀(jì)人人數(shù)等指標(biāo)僅僅能夠反映經(jīng)營者自身的服務(wù)規(guī)模，不能直接反映經(jīng)營者房源、客源以及市場成交量，可作為經(jīng)營者財力和技術(shù)條件等的考量指標(biāo)。根據(jù)在案證據(jù)，某經(jīng)紀(jì)公司在2016年北京市存量住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)中按照成交量計算所占的市場份額為54.76%，且某經(jīng)紀(jì)公司未能提交證據(jù)證明其不具有市場支配地位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定某經(jīng)紀(jì)公司在本案相關(guān)市場具有市場支配地位。一審法院由于相關(guān)市場判斷錯誤，導(dǎo)致認(rèn)定某經(jīng)紀(jì)公司在本案相關(guān)市場不具有市場支配地位，屬于事實認(rèn)定錯誤。
關(guān)于某經(jīng)紀(jì)公司是否存在不公平高價行為。根據(jù)在案證據(jù)可以認(rèn)定某經(jīng)紀(jì)公司系基于該公司提供存量住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)的成本、服務(wù)質(zhì)量、交易條件、市場狀況等確定了按照涉案房屋交易價格2.2%的標(biāo)準(zhǔn)收取居間服務(wù)費，而不是基于該公司在北京市存量住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的市場支配地位所確定的費率。故，根據(jù)王某提交的現(xiàn)有證據(jù)不能證明某經(jīng)紀(jì)公司按照涉案房屋交易價格的2.2%收取居間服務(wù)費，構(gòu)成反壟斷法意義上的不公平高價行為。
關(guān)于某經(jīng)紀(jì)公司是否存在沒有正當(dāng)理由搭售商品的行為。本案中，一方面，根據(jù)在案證據(jù)，王某、案外人苗某及某經(jīng)紀(jì)公司系在自愿友好協(xié)商的前提下，簽訂涉案居間合同，且王某明確表示需要某擔(dān)保公司提供的協(xié)助辦理貸款手續(xù)等服務(wù)，并在順利完成涉案房屋的購買和過戶后，對某擔(dān)保公司提供的交易保障服務(wù)表示滿意和感謝。另一方面，某經(jīng)紀(jì)公司、某擔(dān)保公司提供了公證書等證據(jù)用以證明在相關(guān)市場中，提供居間服務(wù)的同時，委托第三方提供多項交易保障服務(wù)屬于行業(yè)慣例，且合作提供居間服務(wù)和交易保障服務(wù)不會明顯排除、限制市場競爭，反而能夠提高消費者福利。故，王某提交的現(xiàn)有證據(jù)不能證明某經(jīng)紀(jì)公司在提供居間服務(wù)的同時，與某擔(dān)保公司合作提供交易保障服務(wù)，構(gòu)成強(qiáng)迫交易，屬于《反壟斷法》第17條第1款第5項所禁止的搭售行為。
關(guān)于某經(jīng)紀(jì)公司是否存在沒有正當(dāng)理由附加不合理交易條件的行為。根據(jù)在案證據(jù)，某經(jīng)紀(jì)公司并沒有將不提供發(fā)票作為向存量住房買受人提供居間服務(wù)的前提條件。某經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)向客戶明示交易完成后出具發(fā)票的理由之一包括如果交易沒有完成及時向客戶退還服務(wù)費的承諾。在王某沒有提供相反證據(jù)的情況下，可以認(rèn)定某經(jīng)紀(jì)公司在交易完成后出具發(fā)票，具有正當(dāng)理由。
綜上，王某提交的現(xiàn)有證據(jù)不能證明某經(jīng)紀(jì)公司實施了《反壟斷法》第17條第1款所禁止的不公平價格、搭售和附加不合理交易條件的行為。
裁判要旨
基于在競爭主體、服務(wù)對象和內(nèi)容、傭金收取方式、行業(yè)規(guī)范要求等方面存在明顯不同，無論從需求替代還是從供給替代的角度分析，對于存量住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)相關(guān)市場而言，存量住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)、存量非住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)、新建住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)、存量房買賣自行成交等，一般對其不構(gòu)成緊密替代。
經(jīng)營者在相關(guān)市場的市場份額，可以根據(jù)被訴壟斷行為發(fā)生時經(jīng)營者一定時期內(nèi)的相關(guān)商品或者服務(wù)的交易金額、交易數(shù)量、生產(chǎn)能力或者其他指標(biāo)在相關(guān)市場中所占的比例確定。就中介服務(wù)市場而言，經(jīng)營者實際撮合交易的數(shù)量，及其所掌握的潛在交易者信息，一般是評價其市場力量的恰當(dāng)指標(biāo)。經(jīng)營者本身的機(jī)構(gòu)規(guī)模、雇員數(shù)量等僅僅能夠反映其服務(wù)規(guī)模，可以作為經(jīng)營者財力和技術(shù)條件等的考量指標(biāo)，但原則上不宜直接作為市場份額的評價指標(biāo)。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國反壟斷法》第15條、第22條、第24條（本案適用的是2008年8月1日施行的《中華人民共和國反壟斷法》第12條、第17條、第19條）
一審：北京知識產(chǎn)權(quán)法院（2017）京73民初561號民事判決（2020年6月28日）
二審：最高人民法院（2020）最高法知民終第1463號民事判決（2022年12月14日）
