某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴張某確認(rèn)合同無效糾紛案-商品房預(yù)約合同和本約合同的區(qū)分
人民法院案例庫 入庫編號：2023-08-2-076-002
關(guān)鍵詞
民事/確認(rèn)合同無效/預(yù)約合同/本約合同/意思自治/補(bǔ)充性規(guī)范
基本案情
原告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴稱：2014年5月10日，其公司與張某簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》，協(xié)議約定張某購買其公司開發(fā)的位于洪河大道西段的某處房屋，總房款為433104元，待出賣人取得商品房預(yù)售許可證后簽訂《商品房買賣合同》。因該協(xié)議書具備了雙方當(dāng)事人的基本情況、商品房的基本情況等商品房買賣合同的主要內(nèi)容，該認(rèn)購協(xié)議書書名為預(yù)約實(shí)為本約，該認(rèn)購協(xié)議書應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無效。請求法院判令：一、依法確認(rèn)原告與被告簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議書》無效。二、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
張某辯稱：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司請求確認(rèn)雙方于2014年5月10日簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議書無效缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。雙方2014年5月10日簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人約定在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同。該認(rèn)購協(xié)議書屬于預(yù)約合同,尚不屬于商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同,不應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同司法解釋》第二條的規(guī)定。
法院經(jīng)審理查明：2014年5月10日，（買受人）張某與（出賣人）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》，約定：第一條 基本情況：（一）買受人所購買的商品房為出賣人所開發(fā)的位于洪河大道西段xx項(xiàng)目中的第x幢x單元x層x號房；（二）該商品房的用途為：住宅，房屋建筑面積約119.05平方米……；第二條 價(jià)款與付款方式：（一）該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為3638.00元/ m2，總房款為433104元；（二）出賣人同意買受人按照工程分期付款，買受人應(yīng)支付總房款的50%（含認(rèn)購金），計(jì)220000元人民幣；第三條 商品房買賣合同簽訂：待出賣人取得《商品房預(yù)售許可證》后，自出賣人通知之日起7日內(nèi)，乙方應(yīng)攜帶身份證件前往售樓處繳納余款，簽訂《商品房買賣合同》，并繳納相關(guān)部門規(guī)定的費(fèi)用；第四條 逾期違約責(zé)任：買受人未在第三條約定的期限內(nèi)與出賣人簽訂《商品房買賣合同》的，出賣人有權(quán)解除本協(xié)議書。出賣人解除本協(xié)議書，扣除買受人所認(rèn)購房屋總房款的10%作為違約金，出賣人有權(quán)將該房另行出售給第三方……；第六條 交房時(shí)間約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在買受人簽訂本協(xié)議書之日起30個(gè)月，將本協(xié)議約定的房屋交付買受人使用；但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除本協(xié)議或變更協(xié)議外，出賣人可以據(jù)實(shí)予以延期：遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的……；第八條 雙方簽訂《商品房買賣合同》后，本協(xié)議自動(dòng)終止，本協(xié)議終止后按雙方簽訂的《商品房買賣合同》繼續(xù)履行……。協(xié)議簽訂后，張某依約支付房款220000元。雙方簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》時(shí)，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未取得商品房預(yù)售許可證，后案涉房屋所在土地經(jīng)競拍被他人拍得。
駐馬店市驛城區(qū)人民法院于2022年8月18日作出（2022）豫1702民初8071號民事判決，確認(rèn)原告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告張某于2014年5月10日簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議書》無效。宣判后，張某提出上訴。駐馬店市中級人民法院于2023年2月10日作出（2022）豫17民終4584號民事判決，判決：一、撤銷駐馬店市驛城區(qū)人民法院（2022）豫1702民初8071號民事判決；二、駁回某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與張某簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議書》對房屋位置、價(jià)款、付款方式、交房時(shí)間等進(jìn)行了約定，具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，但《房屋認(rèn)購協(xié)議書》第三條約定：待出賣人取得《商品房預(yù)售許可證》后，自出賣人通知之日起7日內(nèi)，乙方應(yīng)攜帶身份證前往售樓處繳納余款，簽訂《商品房買賣合同》，并繳納相關(guān)部門規(guī)定的費(fèi)用。第八條約定：雙方簽訂《商品房買賣合同》后，本協(xié)議自動(dòng)終止。本協(xié)議終止后按雙方簽訂的《商品房買賣合同》繼續(xù)履行權(quán)利義務(wù)。從雙方的上述約定來看，雙方有明確將來訂立本約的約定，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，即案涉《房屋認(rèn)購協(xié)議書》屬于預(yù)約合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定的《商品房預(yù)售合同》屬于本約合同。本案不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定?！斗课菡J(rèn)購協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。綜上，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以未取得商品房預(yù)售許可證為由請求確認(rèn)案涉《房屋認(rèn)購協(xié)議書》無效沒有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求。
裁判要旨
1.判斷商品房認(rèn)購協(xié)議是預(yù)約合同還是本約合同，最根本的標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)事人的意思表示，如當(dāng)事人明確約定合同為預(yù)約合同，將來還要訂立本約合同，即使預(yù)約合同內(nèi)容具備本約合同的內(nèi)容，也應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。
2.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條應(yīng)理解為補(bǔ)充性規(guī)范，在當(dāng)事人對合同性質(zhì)約定不明且存在爭議時(shí)，可以依據(jù)該條的規(guī)定作出認(rèn)定。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第495條
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第5條
一審：駐馬店市驛城區(qū)人民法院（2022）豫1702民初8071號民事判決（2022年8月18日）
二審：駐馬店市中級人民法院（2022）豫17民終4584號民事判決（2023年2月10日）
