某物業(yè)公司訴某銀行青島分行、某商業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案-建設(shè)單位訂立前期物業(yè)合同后，物業(yè)費的計算應(yīng)根據(jù)實際情況綜合認定
人民法院案例庫 入庫編號：2023-07-2-121-001
關(guān)鍵詞
民事/物業(yè)服務(wù)合同/前期物業(yè)服務(wù)合同/物業(yè)費計算
基本案情
2013年9月6日，A公司與某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定對案涉項目提供前期物業(yè)管理服務(wù)。2015年1月21日至24日，某商業(yè)公司與A公司簽訂《商品房預(yù)售合同》52份，購買涉案項目中的52套房屋。合同載明“甲方已選聘某物業(yè)公司對該房屋進行前期物業(yè)管理，并與其簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》（見附件五）。因該房屋規(guī)劃用途為商業(yè)用房，甲乙雙方已簽訂了《業(yè)主臨時管理規(guī)約使用公約》（見附件五）?！焙贤a充條款關(guān)于物業(yè)管理的約定載明：“1.乙方確認甲方已向其明示了《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《業(yè)主臨時管理規(guī)約》。同意甲方指定的前期物業(yè)管理公司對除乙方購買范圍之外的區(qū)域進行管理服務(wù)。2.甲方同意乙方在具體使用該房屋時有權(quán)指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對乙方購買范圍內(nèi)的物業(yè)及附屬設(shè)施進行管理和服務(wù)。甲方不能以此為理由延期交付或者延期辦理房產(chǎn)證。主合同約定的附件五不再執(zhí)行，雙方按本條款履行。3.物業(yè)服務(wù)費、電梯運行費的計算以建筑面積計算。4.乙方使用規(guī)劃用途為商業(yè)物業(yè)（辦公）的該房屋開展經(jīng)營活動時，必須符合甲方的整體商業(yè)（辦公）規(guī)劃。”2015年1月21日，某商業(yè)公司授權(quán)B公司辦理涉案項目房屋租賃事宜。2015年2月11日，B公司與某銀行青島分行簽訂《房屋租賃合同》，約定將項目內(nèi)面積為15719平方米的商業(yè)網(wǎng)點租賃給該青島分行使用，租賃期限自2015年4月1日至2025年12月31日。2017年9月29日，雙方又簽訂補充協(xié)議（一）約定將位于項目網(wǎng)點另外一部分房屋及附屬場地租賃給某銀行青島分行使用，租賃期限自2017年6月15日至2027年6月14日。
涉案項目物業(yè)交付后，某物業(yè)公司進行了相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)。某銀行青島分行租賃某商業(yè)公司房屋并于2015年7月入駐，對涉案房屋相關(guān)區(qū)域的日常保安、保潔，及供水、供電、消防、電梯等附屬設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)，自行負責管理或采購了其他單位的物業(yè)服務(wù)。2019年1月，某物業(yè)公司向某銀行青島分行催繳物業(yè)服務(wù)費及逾期付款違約金。某物業(yè)公司與某銀行青島分行、某商業(yè)公司就物業(yè)服務(wù)費的交納問題形成糾紛。
某物業(yè)公司向法院起訴請求某銀行青島分行、某商業(yè)公司支付拖欠的綜合物業(yè)服務(wù)費6883546.49元（2017年8月1日至2019年6月30日期間），并判令某銀行青島分行、某商業(yè)公司支付自合同約定應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費之日起至實際給付之日止的違約金（暫計算至2019年6月30日為7212460.30元）。
濟南鐵路運輸中級法院于2020年8月17日作出（2019）魯71民初87號民事判決：一、某銀行青島分行自本判決生效之日起十日內(nèi)向某物業(yè)公司支付2018年7月1日至2019年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費1111063元；二、某商業(yè)公司對本判決第一項確定的款項向某物業(yè)股份有限公司承擔連帶清償責任；駁回某物業(yè)股份有限公司其他訴訟請求。某物業(yè)公司不服提出上訴，山東省高級人民法院于2021年2月3日作出（2020）魯民終2866號民事判決：駁回上訴，維持原判。某物業(yè)公司不服向最高人民法院院申請再審，最高人民法院于2022年3月15日作出（2021）最高法民申6280號民事裁定提審本案，并于2023年6月28日作出（2022）最高法民再223號民事判決：一、撤銷山東省高級人民法院（2020）魯民終2866號民事判決和山東省濟南鐵路運輸中級人民法院（2019）魯71民初87號民事判決；二、某銀行青島分行向某物業(yè)公司支付2017年8月1日至2019年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費4387215.98元，支付以每月物業(yè)費239055.61元為基礎(chǔ)，從應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費之日起至實際給付之日止，在2019年8月20日前按中國人民銀行同期同類貸款利率為標準、自2019年8月20日起按中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率（LPR）為標準計算的違約金；三、某商業(yè)公司對判決第二項確定的物業(yè)服務(wù)費向某物業(yè)公司承擔連帶清償責任；四、駁回某物業(yè)公司其他訴訟請求。
裁判理由
法院生效裁判認為：一、關(guān)于案涉《前期物業(yè)服務(wù)合同》的法律拘束力。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，在合同期內(nèi)，當區(qū)分所有權(quán)建筑物的專有權(quán)在建設(shè)單位和業(yè)主之間發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系一并轉(zhuǎn)讓。社區(qū)內(nèi)建筑物樓座之間即使相對獨立，或者一定范圍內(nèi)具有營造封閉空間的條件，但從社區(qū)環(huán)境以及社區(qū)建設(shè)以及水電、消防、排污等公共設(shè)施集中維護管理等因素考慮，不宜各行其是，多頭進行物業(yè)服務(wù)管理。物業(yè)服務(wù)區(qū)域的安保不能替代銀行的安保系統(tǒng)，銀行另行采購的安保服務(wù)也不是排除物業(yè)服務(wù)、拒絕交納物業(yè)費的合理事由。商品房預(yù)售合同中開發(fā)商與業(yè)主的約定不能約束物業(yè)服務(wù)人。建設(shè)單位與業(yè)主在明知前期物業(yè)服務(wù)合同的情況下，擬在商品房預(yù)售合同中排除物業(yè)公司在前期物業(yè)合同中的權(quán)益不妥。建設(shè)單位作為前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂者，又在商品房預(yù)售合同中同意買受人在具體使用該房屋時有權(quán)指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對購買范圍內(nèi)的物業(yè)及附屬設(shè)施進行管理和服務(wù)，有違誠信原則。同時，依合同相對性原則，上述條款不能約束某物業(yè)公司，業(yè)主依然應(yīng)受到前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。某銀行青島分行等單個業(yè)主，自行采購保潔等外包服務(wù)，不能產(chǎn)生選聘新物業(yè)服務(wù)人和解聘前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)人的法律效果。
二、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的確定。前期物業(yè)服務(wù)合同系建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，與業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在合同簽訂主體、價格協(xié)商的競爭性、公開性、社會公眾認知、業(yè)主接受度、合同終止等方面仍有不同。故在承認前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主的約束力的基礎(chǔ)上，考慮到法律規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同的終止取決于業(yè)主委員會或業(yè)主大會與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的生效，而業(yè)主大會“召開難”、業(yè)主委員會“成立難”導致選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人難，前期物業(yè)服務(wù)合同可能成為事實上的無期限合同，在單個業(yè)主和業(yè)主團體均沒有機會參與前期物業(yè)服務(wù)合同的磋商談判的情況下，絕對以合同單價為準可能導致利益失衡。綜合某銀行青島分行在承租區(qū)域自行購買服務(wù)、相應(yīng)減輕了物業(yè)服務(wù)的成本，綜合物業(yè)服務(wù)費測算的成本單價，物業(yè)費收費標準實測價格，周邊物業(yè)取費標準等因素，從有利于雙方未來形成較為穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)關(guān)系出發(fā)，涉案物業(yè)費計算應(yīng)以前期物業(yè)合同物業(yè)費標準計算的數(shù)額為基數(shù)，酌定扣減20%。
三、關(guān)于違約金數(shù)額。涉案前期物業(yè)服務(wù)合同約定的日千分之三的違約金過高，并且本案法律關(guān)系具有一定特殊性和專業(yè)性，某商業(yè)公司、某銀行青島分行并非故意長期拖欠，在原審判決確認其應(yīng)支付物業(yè)費后，某銀行青島分行也已及時向某物業(yè)公司支付了部分物業(yè)費，為促使業(yè)主及時繳納物業(yè)費，并防范將來的違約行為產(chǎn)生，違約金從應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費之日起至實際給付之日止，在2019年8月20日前按中國人民銀行同期同類貸款利率為標準、自2019年8月20日起按中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率（LPR）為標準計算。
裁判要旨
個別業(yè)主與建設(shè)單位在商品房買賣合同中約定排除前期物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不發(fā)生效力，業(yè)主依然應(yīng)受到前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。
在承認前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力的基礎(chǔ)上，考慮到前期物業(yè)服務(wù)合同系建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，與業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同相比，在合同簽訂主體、價格協(xié)商的競爭性、公開性、社會公眾認知、業(yè)主接受度、合同終止等方面仍有不同，在單個業(yè)主和業(yè)主團體均沒有機會參與前期物業(yè)服務(wù)合同的磋商談判的情況下，絕對以合同單價為準可能導致利益失衡，物業(yè)費計算應(yīng)以前期物業(yè)合同物業(yè)費標準計算的數(shù)額為基數(shù)，根據(jù)實際情況綜合認定。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第585條
《中華人民共和國民法典》第273條（本案適用的是2007年《中華人民共和國物權(quán)法》第72條）
《中華人民共和國民法典》第284條（本案適用的是2007年《中華人民共和國物權(quán)法》第81條）
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第7條（本案適用的是2009年《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第7條）
《物業(yè)管理條例》第24條
一審：濟南鐵路運輸中級法院（2019）魯71民初87號民事判決（2020年8月17日）
二審：山東省高級人民法院（2020）魯民終2866號民事判決（2021年2月3日）
再審：最高人民法院（2022）最高法民再223號民事判決（2023年6月28日）
