某物業(yè)公司訴某銀行青島分行、某商業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案-建設(shè)單位訂立前期物業(yè)合同后，物業(yè)費(fèi)的計(jì)算應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況綜合認(rèn)定
人民法院案例庫(kù) 入庫(kù)編號(hào)：2023-07-2-121-001
關(guān)鍵詞
民事/物業(yè)服務(wù)合同/前期物業(yè)服務(wù)合同/物業(yè)費(fèi)計(jì)算
基本案情
2013年9月6日，A公司與某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定對(duì)案涉項(xiàng)目提供前期物業(yè)管理服務(wù)。2015年1月21日至24日，某商業(yè)公司與A公司簽訂《商品房預(yù)售合同》52份，購(gòu)買(mǎi)涉案項(xiàng)目中的52套房屋。合同載明“甲方已選聘某物業(yè)公司對(duì)該房屋進(jìn)行前期物業(yè)管理，并與其簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》（見(jiàn)附件五）。因該房屋規(guī)劃用途為商業(yè)用房，甲乙雙方已簽訂了《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約使用公約》（見(jiàn)附件五）。”合同補(bǔ)充條款關(guān)于物業(yè)管理的約定載明：“1.乙方確認(rèn)甲方已向其明示了《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》。同意甲方指定的前期物業(yè)管理公司對(duì)除乙方購(gòu)買(mǎi)范圍之外的區(qū)域進(jìn)行管理服務(wù)。2.甲方同意乙方在具體使用該房屋時(shí)有權(quán)指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)乙方購(gòu)買(mǎi)范圍內(nèi)的物業(yè)及附屬設(shè)施進(jìn)行管理和服務(wù)。甲方不能以此為理由延期交付或者延期辦理房產(chǎn)證。主合同約定的附件五不再執(zhí)行，雙方按本條款履行。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)的計(jì)算以建筑面積計(jì)算。4.乙方使用規(guī)劃用途為商業(yè)物業(yè)（辦公）的該房屋開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，必須符合甲方的整體商業(yè)（辦公）規(guī)劃。”2015年1月21日，某商業(yè)公司授權(quán)B公司辦理涉案項(xiàng)目房屋租賃事宜。2015年2月11日，B公司與某銀行青島分行簽訂《房屋租賃合同》，約定將項(xiàng)目?jī)?nèi)面積為15719平方米的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租賃給該青島分行使用，租賃期限自2015年4月1日至2025年12月31日。2017年9月29日，雙方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議（一）約定將位于項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)另外一部分房屋及附屬場(chǎng)地租賃給某銀行青島分行使用，租賃期限自2017年6月15日至2027年6月14日。
涉案項(xiàng)目物業(yè)交付后，某物業(yè)公司進(jìn)行了相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)。某銀行青島分行租賃某商業(yè)公司房屋并于2015年7月入駐，對(duì)涉案房屋相關(guān)區(qū)域的日常保安、保潔，及供水、供電、消防、電梯等附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，自行負(fù)責(zé)管理或采購(gòu)了其他單位的物業(yè)服務(wù)。2019年1月，某物業(yè)公司向某銀行青島分行催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)及逾期付款違約金。某物業(yè)公司與某銀行青島分行、某商業(yè)公司就物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納問(wèn)題形成糾紛。
某物業(yè)公司向法院起訴請(qǐng)求某銀行青島分行、某商業(yè)公司支付拖欠的綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)6883546.49元（2017年8月1日至2019年6月30日期間），并判令某銀行青島分行、某商業(yè)公司支付自合同約定應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)之日起至實(shí)際給付之日止的違約金（暫計(jì)算至2019年6月30日為7212460.30元）。
濟(jì)南鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院于2020年8月17日作出（2019）魯71民初87號(hào)民事判決：一、某銀行青島分行自本判決生效之日起十日內(nèi)向某物業(yè)公司支付2018年7月1日至2019年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)1111063元；二、某商業(yè)公司對(duì)本判決第一項(xiàng)確定的款項(xiàng)向某物業(yè)股份有限公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任；駁回某物業(yè)股份有限公司其他訴訟請(qǐng)求。某物業(yè)公司不服提出上訴，山東省高級(jí)人民法院于2021年2月3日作出（2020）魯民終2866號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。某物業(yè)公司不服向最高人民法院院申請(qǐng)?jiān)賹?，最高人民法院?022年3月15日作出（2021）最高法民申6280號(hào)民事裁定提審本案，并于2023年6月28日作出（2022）最高法民再223號(hào)民事判決：一、撤銷(xiāo)山東省高級(jí)人民法院（2020）魯民終2866號(hào)民事判決和山東省濟(jì)南鐵路運(yùn)輸中級(jí)人民法院（2019）魯71民初87號(hào)民事判決；二、某銀行青島分行向某物業(yè)公司支付2017年8月1日至2019年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)4387215.98元，支付以每月物業(yè)費(fèi)239055.61元為基礎(chǔ)，從應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)之日起至實(shí)際給付之日止，在2019年8月20日前按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)、自2019年8月20日起按中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金；三、某商業(yè)公司對(duì)判決第二項(xiàng)確定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)向某物業(yè)公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任；四、駁回某物業(yè)公司其他訴訟請(qǐng)求。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為：一、關(guān)于案涉《前期物業(yè)服務(wù)合同》的法律拘束力。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，在合同期內(nèi)，當(dāng)區(qū)分所有權(quán)建筑物的專(zhuān)有權(quán)在建設(shè)單位和業(yè)主之間發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系一并轉(zhuǎn)讓。社區(qū)內(nèi)建筑物樓座之間即使相對(duì)獨(dú)立，或者一定范圍內(nèi)具有營(yíng)造封閉空間的條件，但從社區(qū)環(huán)境以及社區(qū)建設(shè)以及水電、消防、排污等公共設(shè)施集中維護(hù)管理等因素考慮，不宜各行其是，多頭進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理。物業(yè)服務(wù)區(qū)域的安保不能替代銀行的安保系統(tǒng)，銀行另行采購(gòu)的安保服務(wù)也不是排除物業(yè)服務(wù)、拒絕交納物業(yè)費(fèi)的合理事由。商品房預(yù)售合同中開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的約定不能約束物業(yè)服務(wù)人。建設(shè)單位與業(yè)主在明知前期物業(yè)服務(wù)合同的情況下，擬在商品房預(yù)售合同中排除物業(yè)公司在前期物業(yè)合同中的權(quán)益不妥。建設(shè)單位作為前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂者，又在商品房預(yù)售合同中同意買(mǎi)受人在具體使用該房屋時(shí)有權(quán)指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)購(gòu)買(mǎi)范圍內(nèi)的物業(yè)及附屬設(shè)施進(jìn)行管理和服務(wù)，有違誠(chéng)信原則。同時(shí)，依合同相對(duì)性原則，上述條款不能約束某物業(yè)公司，業(yè)主依然應(yīng)受到前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。某銀行青島分行等單個(gè)業(yè)主，自行采購(gòu)保潔等外包服務(wù)，不能產(chǎn)生選聘新物業(yè)服務(wù)人和解聘前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)人的法律效果。
二、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的確定。前期物業(yè)服務(wù)合同系建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，與業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在合同簽訂主體、價(jià)格協(xié)商的競(jìng)爭(zhēng)性、公開(kāi)性、社會(huì)公眾認(rèn)知、業(yè)主接受度、合同終止等方面仍有不同。故在承認(rèn)前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主的約束力的基礎(chǔ)上，考慮到法律規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同的終止取決于業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的生效，而業(yè)主大會(huì)“召開(kāi)難”、業(yè)主委員會(huì)“成立難”導(dǎo)致選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人難，前期物業(yè)服務(wù)合同可能成為事實(shí)上的無(wú)期限合同，在單個(gè)業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體均沒(méi)有機(jī)會(huì)參與前期物業(yè)服務(wù)合同的磋商談判的情況下，絕對(duì)以合同單價(jià)為準(zhǔn)可能導(dǎo)致利益失衡。綜合某銀行青島分行在承租區(qū)域自行購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、相應(yīng)減輕了物業(yè)服務(wù)的成本，綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算的成本單價(jià)，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)測(cè)價(jià)格，周邊物業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素，從有利于雙方未來(lái)形成較為穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)關(guān)系出發(fā)，涉案物業(yè)費(fèi)計(jì)算應(yīng)以前期物業(yè)合同物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額為基數(shù)，酌定扣減20%。
三、關(guān)于違約金數(shù)額。涉案前期物業(yè)服務(wù)合同約定的日千分之三的違約金過(guò)高，并且本案法律關(guān)系具有一定特殊性和專(zhuān)業(yè)性，某商業(yè)公司、某銀行青島分行并非故意長(zhǎng)期拖欠，在原審判決確認(rèn)其應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)后，某銀行青島分行也已及時(shí)向某物業(yè)公司支付了部分物業(yè)費(fèi)，為促使業(yè)主及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，并防范將來(lái)的違約行為產(chǎn)生，違約金從應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)之日起至實(shí)際給付之日止，在2019年8月20日前按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)、自2019年8月20日起按中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
裁判要旨
個(gè)別業(yè)主與建設(shè)單位在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定排除前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不發(fā)生效力，業(yè)主依然應(yīng)受到前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。
在承認(rèn)前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力的基礎(chǔ)上，考慮到前期物業(yè)服務(wù)合同系建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，與業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同相比，在合同簽訂主體、價(jià)格協(xié)商的競(jìng)爭(zhēng)性、公開(kāi)性、社會(huì)公眾認(rèn)知、業(yè)主接受度、合同終止等方面仍有不同，在單個(gè)業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體均沒(méi)有機(jī)會(huì)參與前期物業(yè)服務(wù)合同的磋商談判的情況下，絕對(duì)以合同單價(jià)為準(zhǔn)可能導(dǎo)致利益失衡，物業(yè)費(fèi)計(jì)算應(yīng)以前期物業(yè)合同物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額為基數(shù)，根據(jù)實(shí)際情況綜合認(rèn)定。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國(guó)民法典》第585條
《中華人民共和國(guó)民法典》第273條（本案適用的是2007年《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第72條）
《中華人民共和國(guó)民法典》第284條（本案適用的是2007年《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第81條）
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第7條（本案適用的是2009年《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第7條）
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條
一審：濟(jì)南鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院（2019）魯71民初87號(hào)民事判決（2020年8月17日）
二審：山東省高級(jí)人民法院（2020）魯民終2866號(hào)民事判決（2021年2月3日）
再審：最高人民法院（2022）最高法民再223號(hào)民事判決（2023年6月28日）
