審理法院：扎魯特旗人民法院
案號：（2017）內(nèi)0526民初3848號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-12-07
審理經(jīng)過
原告鄭金龍訴被告天昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2017年10月25日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告鄭金龍及其委托訴訟代理人宗天賀、被告天昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司委托訴訟代理人段宇濤到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告鄭金龍向本院提出訴訟請求：1.要求被告立即為原告申請辦理如下不動產(chǎn)證書，并將不動產(chǎn)證書交予原告：天源綜合樓2號樓自西向東第1號一、二層商鋪、天源綜合樓2號樓自西向東第2號一、二層商鋪；2.本案的訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。事實與理由：原告系被告天昊公司開發(fā)建設(shè)的天源綜合樓工程項目中的回遷戶。2011年，雙方以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式簽訂《房屋出讓協(xié)議書》（回遷合同），經(jīng)雙方商定以包含于天源綜合樓2號樓第1、2號一、二層商鋪作為上述原告的回遷補(bǔ)償房。原告期待已久的回遷補(bǔ)償房終于在2015年11月份完工，2016年4月28日原告應(yīng)被告的要求，向其繳納了入住費(fèi)（包括產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用），由被告全程辦理產(chǎn)權(quán)證書，原告取得了房屋鑰匙、入住費(fèi)交款收據(jù)等。并對本房屋進(jìn)行了占有、使用，開設(shè)了店鋪。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同若干問題》第七條的規(guī)定，原告優(yōu)先取得上述房屋，其權(quán)利具有絕對的排他性，但被告一直未給原告向不動產(chǎn)管理部門辦理不動產(chǎn)證書，多次催促被告，被告總以各種理由搪塞。無奈，原告只好起訴至人民法院，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，請求人民法院為原告討回公道，作出公正的裁決。
被告辯稱
被告辯稱，被告不同意辦理不動產(chǎn)證書，特此提出如下答辯意見：1.原告應(yīng)當(dāng)依據(jù)《房屋出讓協(xié)議》的約定回遷，"多退少補(bǔ)"。目前現(xiàn)狀是房屋出現(xiàn)了多少不等的超平現(xiàn)象。按照《協(xié)議》，被告同意為原告辦理不動產(chǎn)登記，但是，前提是對原告占有的房屋按照實際測繪面積，原告根據(jù)約定價格【沒有約定的，參照竣工日市場價格】多退少補(bǔ)后，繳納辦理手續(xù)的相應(yīng)稅費(fèi)，被告才能給予辦理產(chǎn)權(quán)登記；2.訴狀中陳述的內(nèi)容失真，被告沒有收取原告繳納的產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、物業(yè)費(fèi)。綜合以上，原告要求辦理房屋權(quán)利證書，而卻不提及費(fèi)用的承擔(dān)和超過約定面積的費(fèi)用計算，顯然不合情理，也于法無據(jù)，所以不能支持這些不合理又沒有法律根據(jù)的請求。
原告圍繞訴訟請求提供如下證據(jù)：
房屋出讓協(xié)議書一份（回遷協(xié)議書）、入住費(fèi)收據(jù)四枚。證明：原告是被告天昊公司開發(fā)的天源綜合樓2號樓的回遷戶，該綜合樓自西向東第1、2號一、二層商鋪是原告的回遷補(bǔ)償房，2016年4月原告向被告繳納入住費(fèi)（包括產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、漲平費(fèi)等），原告作為回遷戶應(yīng)優(yōu)先取得上述房屋，被告作為樓房的開發(fā)商有責(zé)任全程為原告辦理不動產(chǎn)證書。被告質(zhì)證為，對以上證據(jù)的真實性沒有異議。但是不能證明產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)的交付。本院認(rèn)證為，原告與通遼市天源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年9月8日簽訂《房屋出讓協(xié)議書》（回遷協(xié)議書），用自己的房屋及土地使用權(quán)置換通遼市天源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的天源綜合樓商鋪兩間，商鋪寬4米，長17米；2016年5月9日原告向被告天昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司繳納2號樓1001、1002號（即原告主張的1、2號）一、二層的商鋪入住費(fèi)及超面積款后，原告的入住費(fèi)及超面積款全部付清的事實，確認(rèn)為有效證據(jù)予以采信。
根據(jù)原被告的陳述和答辯意見及對原告提供的證據(jù)進(jìn)行以上認(rèn)證，認(rèn)定如下事實：原告與通遼市天源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年9月8日簽訂《房屋出讓協(xié)議書》（回遷協(xié)議書），用自己的房屋及土地使用權(quán)置換通遼市天源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的天源綜合樓商鋪兩間，商鋪寬4米，長17米；2016年5月9日原告向被告天昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司繳納2號樓1001、1002號一、二層的商鋪入住費(fèi)及超面積款后，原告的入住費(fèi)及超面積款全部付清。2016年4月，被告將上述房屋交付給原告。
本院查明
另查明，原被告訴爭所涉及天源綜合樓項目至今未進(jìn)行測繪、未辦理房屋權(quán)屬的初始登記、未進(jìn)行竣工驗收。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，原告與通遼市天源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋出讓協(xié)議書》合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)全面履行協(xié)議中約定的義務(wù)。被告天昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司接收通遼市天源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的天源綜合樓項目后，應(yīng)繼續(xù)履行與原告于2011年9月8日簽訂的《房屋出讓協(xié)議書》。
原被告之間爭議的首先是原告應(yīng)否另行支付"漲平款"，被告以此為條件為原告辦理不動產(chǎn)權(quán)證。被告同意為原告辦理不動產(chǎn)權(quán)登記，但認(rèn)為原告應(yīng)先行交付被告"漲平款"及相應(yīng)稅費(fèi)，才能為原告辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。本案被告作為開發(fā)企業(yè)對于原告辦理不動產(chǎn)權(quán)證書具有協(xié)助義務(wù)。對于這一問題，在被告為原告出具的收據(jù)中載明了原告入住費(fèi)及超面積款全付清，因此，被告主張交付給原告的房屋需要另行繳納"漲平款"的辯解理由不能成立。另外，在原被告簽訂的協(xié)議中并未約定"漲平款"的給付是被告協(xié)助原告辦理不動產(chǎn)權(quán)登記的前提條件，故被告以此為理由拒絕協(xié)助原告辦理不動產(chǎn)權(quán)登記沒有事實基礎(chǔ)及法律依據(jù)。
其次，對于不動產(chǎn)權(quán)登記如何辦理問題。被告接收天源綜合樓項目后按照該協(xié)議書的約定向原告交付商鋪的鑰匙，原告使用至今，但該天源綜合樓未經(jīng)驗收，而工程竣工驗收是商品房交付強(qiáng)制性的法定條件，未經(jīng)竣工驗收的房屋不符合交付條件，故被告向原告交付房屋的行為不屬于合法交付。因此，被告回遷給原告的房屋應(yīng)在辦理了竣工驗收之后，由被告協(xié)助原告辦理不動產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下:
裁判結(jié)果
被告天昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于天源綜合樓竣工驗收合格后30日內(nèi)協(xié)助原告鄭金龍辦理天源綜合樓2號樓1001號商鋪（一、二層）、1002號商鋪（一、二層）不動產(chǎn)權(quán)證書。
案件受理費(fèi)100元，減半收取50元，由被告天昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于通遼市中級人民法院。
審判人員
審判員陳美麗
裁判日期
二〇一七年十二月七日
書記員
書記員阿拉坦呼
