審理法院：新疆維吾爾自治區(qū)伊犁哈薩克自治州阿勒泰地區(qū)中級人民法院
案號：（2015）阿中民二終字第62號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-07-28
審理經過
上訴人新疆潤德茗苑房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱潤德房產公司），上訴人王小紅、王玉峰因房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服阿勒泰市人民法院（2015）阿民二初字第42號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人潤德房產公司的委托代理人于建武，上訴人王小紅及王小紅、王玉峰的委托代理人宋繼忠，原審第三人國網(wǎng)新疆電力公司阿勒泰供電公司（以下簡稱阿勒泰供電公司）的委托代理人杜海燕、張雯雯到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
一審法院查明
原審法院查明，潤德房產公司為開發(fā)阿勒泰市“潤德茗苑”商住樓，需拆遷阿勒泰供電公司房屋，2011年5月18日與阿勒泰供電公司簽訂《關于新疆阿勒泰電力有限責任公司老辦公樓等房屋及土地評估范圍確認協(xié)議》，確認阿勒泰供電公司被拆遷房屋資產的產權和面積，其中包括王小紅、王玉峰居住的團結路1號區(qū)52棟住宅。之后，潤德房產公司與阿勒泰供電公司又簽訂了《新疆阿勒泰電力有限責任公司老辦公樓和電力賓館等資產拆遷補償安置協(xié)議書》，約定：阿勒泰供電公司所選擇的安置房，按原建筑面積6471.5平方米實行1：1.1置換，位于“潤德茗苑”商住樓負一屋至四層；9家磚混小二樓住戶搬遷、周轉住所及所需租金，由潤德房產公司承擔，住戶周轉房使用具體截止日期，由潤德房產公司與住戶協(xié)商；本協(xié)議在解決電力賓館兩個租賃承包戶和9戶磚混結構住戶搬遷事宜完畢后生效；本協(xié)議屬于雙方商業(yè)秘密，除向阿勒泰市房地產管理局備案提供，不得向第三方提供。王小紅、王玉峰即是9家磚混小二樓住戶中的一戶。阿勒泰供電公司將磚混小二樓分配給其9戶職工居住，未收取租金。為實施拆遷，2011年11月4日，潤德房產公司與王小紅簽訂了《拆遷安置協(xié)議書》，約定：團結路1號區(qū)二層磚混結構中被拆遷人王小紅房屋建筑面積67.29平方米，調換房屋建筑面積106.68平方米，樓層為4層；本協(xié)議簽訂之日起5日內王小紅應全部搬遷完畢；王小紅同意并愿意將置換的4樓房屋調換到C棟1701室，調換房屋建筑面積約為106.68平方米，調換后潤德房產公司擁有原置換的4樓房屋所有權，同時王小紅擁有C棟1701房屋所有權；如原告產權調換的房屋建筑面積大于或小于房屋建筑面積106.68平方米，雙方應按交房時的商品房市場價格互補差價；不論因任何原因導致本協(xié)議無效，雙方均不向對方承擔賠償責任、違約責任。協(xié)議簽訂后，王小紅、王玉峰按照約定搬遷，自行找房居住。潤德房產公司對9家磚混小二樓進行拆除，在該址上建設的“潤德茗苑”商住樓已竣工，并于2013年10月5日通知住戶入住。潤德房產公司按約定向阿勒泰供電公司交付了“潤德茗苑”商住樓中的房屋，但未給王小紅、王玉峰交付C棟1701房屋。另查明，阿勒泰供電公司未與王小紅、王玉峰協(xié)商拆遷補償和臨時安置補償事宜。潤德房產公司已將C棟1701房屋出賣給他人，并表示拒絕交付該房屋。王小紅、王玉峰在庭審中將要求交付房屋的訴訟請求變更為解除《拆遷安置協(xié)議書》和給付賠償款。王小紅、王玉峰系夫妻關系，王玉峰認可王小紅與潤德房產公司簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》是其與王小紅的共同意思表示。
一審法院認為
原審法院認為，阿勒泰供電公司對被拆遷的團結路1號區(qū)52棟住宅享有所有權，并在房屋管理部門進行了權屬登記，其中包括了王小紅、王玉峰居住的被拆遷房屋。王小紅、王玉峰訴稱：“其居住的被拆遷房屋已被供電公司出賣給王玉峰，供電公司同意該房產權歸王玉峰所有?！钡跣〖t、王玉峰無證據(jù)證明該意見成立，且供電公司不同意該意見。對王小紅、王玉峰認為其享有居住的被拆遷房屋所有權的意見不予采信。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第七條、第八條的規(guī)定，當事人訂立合同，只要意思不與強制性規(guī)范、社會公共利益和社會公德相抵觸，合同具有法律效力；依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。本案中王小紅、王玉峰與潤德房產公司訂立的《拆遷安置協(xié)議書》不違反法律禁止性規(guī)定，所簽訂的協(xié)議合法有效。潤德房產公司在訂立《拆遷安置協(xié)議書》時明知王小紅、王玉峰對居住的被拆遷房屋不具有所有權，但依然通過簽訂協(xié)議形成拆遷安置的權利義務關系，潤德房產公司也未在法定期間內要求撤銷該協(xié)議書，即表明雙方同意受該協(xié)議約束。現(xiàn)潤德房產公司提出王小紅、王玉峰不具有被拆遷房屋的所有權，雙方簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》無效的理由不成立，對潤德房產公司的該意見不予采信。潤德房產公司與王小紅、王玉峰簽訂《拆遷安置協(xié)議書》，明確約定置換給王小紅、王玉峰的房屋為C棟1701室，卻將該房屋出賣給他人，導致王小紅、王玉峰在事實上不能取得該房屋，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條的規(guī)定，潤德房產公司系惡意違約。對王小紅、王玉峰請求解除《拆遷安置協(xié)議書》的訴訟請求予以支持；因雙方達成的是置換協(xié)議，王小紅、王玉峰房屋交付給潤德房產公司拆遷，對王小紅、王玉峰請求潤德房產公司將被拆遷房屋按折價價款賠償?shù)恼埱笥枰灾С?，但《拆遷安置協(xié)議書》解除后，未履行部分不再履行，王小紅、王玉峰請求按照約定置換房屋的106.68平方米折價進行賠償不妥當，應以被拆遷房屋面積67.29平方米為基礎，參照加依那古麗·胡馬爾別克與潤德房產公司協(xié)商的面積差額補償標準每平方米3520元的價格計算，潤德房產公司應當賠償房款236860.80元；潤德房產公司惡意違約需承擔不超過折價房款一倍的賠償責任，考慮到王小紅、王玉峰所遭受的損失和惡意違約賠償?shù)膽土P功能，王小紅、王玉峰主張一倍的賠償過高，支持折價房款30%的惡意違約賠償款71058.24元（236860.80元×30%）。王小紅、王玉峰居住的房屋被拆遷系潤德房產公司因商業(yè)開發(fā)引起，并不是因國家征收造成，不適用征收補償?shù)姆煞ㄒ?guī)，雙方簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》未約定潤德房產公司需給王小紅、王玉峰支付臨時安置補助費，對王小紅、王玉峰提出支付臨時安置補助費的訴訟請求不予支持。阿勒泰供電公司在本案中不承擔民事責任。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、第九十七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、解除王小紅與潤德房產公司簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》；二、潤德房產公司于本判決生效后十日內賠償王小紅、王玉峰307919.04元；二、駁回王小紅、王玉峰支付臨時安置補助費的訴訟請求。本案案件受理費12216元，減半收取6013元，由潤德房產公司負擔2252元，王小紅、王玉峰負擔3761元。
上訴人訴稱
宣判后，潤德房產公司、王小紅、王玉峰均不服該判決，提起上訴。
潤德房產公司的上訴理由是，原審判決認定事實不清，適用法律錯誤，顯失公平。王小紅、王玉峰居住的阿勒泰供電公司團結路1號區(qū)52棟小二樓在拆遷范圍內，阿勒泰供電公司要求潤德房產公司與王小紅、王玉峰簽訂拆遷安置協(xié)議書，承諾所遺留問題由阿勒泰供電公司解決。2011年11月14日阿勒泰供電公司、潤德房產公司與王小紅、王玉峰簽訂拆遷安置協(xié)議書。潤德茗苑商住樓竣工后，因阿勒泰供電公司單位領導調整，其否認負責解決王小紅、王玉峰住房的承諾，并強行將負一層至四層安置房屋占有使用，導致潤德房產公司無法履行與王小紅、王玉峰的拆遷安置協(xié)議。王小紅、王玉峰被拆遷的房屋所有權屬阿勒泰供電公司，系企業(yè)內部房屋產權改制問題，應由阿勒泰供電公司解決。潤德房產公司已經按照拆遷協(xié)議向阿勒泰供電公司交付了全部安置房屋，再承擔向王小紅、王玉峰交付房屋的責任，顯然不公平。因被拆遷房屋屬于阿勒泰供電公司所有，潤德房產公司與王小紅、王玉峰簽訂的拆遷安置協(xié)議依法不能成立。請求：撤銷原審判決，駁回王小紅、王玉峰的訴訟請求。
被上訴人辯稱
王小紅、王玉峰答辯稱，王小紅、王玉峰與潤德房產公司簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，阿勒泰供電公司對該協(xié)議認可和默認，潤德房產公司也未在法定期限內行使撤銷權，該協(xié)議合法有效。請求駁回潤德房產公司的上訴請求。
阿勒泰供電公司答辯稱，王小紅、王玉峰與潤德房產公司簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。潤德房產公司明知王小紅不是被拆遷房屋所有權人，仍自愿與王小紅簽訂協(xié)議，其實現(xiàn)商業(yè)利益后，惡意違約，應當向王小紅承擔違約賠償責任。
王小紅、王玉峰的上訴理由是，原審判決認定事實不清。一、王小紅、王玉峰與潤德房產公司簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》約定的補償方式為產權調換，調換房屋面積為106.68平方米，應當按106.68平方米計算賠償款項。王小紅、王玉峰訴請的一倍賠償責任是法定違約賠償金，并非約定賠償金，庭審中潤德房產公司也未申請酌減，原審法院不應當酌減。二、根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》及新疆維吾爾自治區(qū)實施《城市房屋拆遷管理條例》細則的規(guī)定，應由拆遷人付給搬家補助費。在規(guī)定的過渡期限內被拆除房屋使用人自行安排住處的，拆遷人應當給付臨時安置補助費。因拆遷人的責任延長過渡期的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，雙倍支付臨時安置補助費。王小紅、王玉峰主張的臨時安置補助費和雙倍臨時安置補助費是潤德公司應履行的法定給付義務。請求：一、撤銷原審判決第二、三項，改判潤德房產公司承擔雙倍賠償款751027.20元，支付臨時安置補償費71000元。二、由潤德房產公司承擔一、二審訴訟費用。
潤德房產公司答辯稱，王小紅、王玉峰的上訴理由中隱瞞了相關事實，根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，雙方存在兩次房屋產權調換。由于王小紅未交付四層房屋，潤德房產公司也無法交付C棟1701室。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條的規(guī)定不適用本案，本案中王小紅不具有被拆遷房屋的所有權，未支付購房款，潤德房產公司不存在承擔已付購房款一倍的賠償責任。王小紅不應得到臨時拆遷安置補償費用，其臨時拆遷安置補償費用應由阿勒泰供電公司解決。請求駁回王小紅、王玉峰的訴訟請求。
阿勒泰供電公司答辯稱，潤德房產公司取得房屋處分權后，另行與王小紅、王玉峰簽訂《拆遷安置協(xié)議書》合法有效，未違反法律強制性規(guī)定，應當?shù)玫椒杀Ｗo。
二審中，各方當事人未提供新證據(jù)，對原審中的證據(jù)無新的意見。
本院查明
經二審審理查明的事實與原審判決認定的事實一致，予以確認。
本院認為
本案爭議焦點是，王小紅、王玉峰與潤德房產公司2011年11月4日簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》效力如何；潤德房產公司是否違約，應否承擔賠償款及臨時安置補助費，數(shù)額如何確定。
本院認為，潤德房產公司與阿勒泰供電公司簽訂房屋拆遷補償協(xié)議后，其明知王小紅沒有被拆遷房屋所有權，仍與王小紅另行簽訂房屋拆遷安置協(xié)議，應視為對其權利的自愿處分行為。該協(xié)議系當事人真實意思表示，內容明確具體，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，且王小紅已按協(xié)議履行了搬遷義務。潤德房產公司關于王小紅無房屋所有權、拆遷協(xié)議不成立的理由不予采信。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條的規(guī)定，拆遷人將拆遷安置房屋另行賣給他人，被拆遷人享有要求解除合同、返還購房款、并承擔不超過已付購房款一倍賠償責任的權利。潤德房產公司已將協(xié)議約定的拆遷安置房屋出賣給他人，導致合同不能履行，存在違約行為，拆遷協(xié)議應當解除，潤德房產公司應當返還王小紅已付購房款，并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。已付購房款的數(shù)額根據(jù)拆遷協(xié)議約定確定，協(xié)議約定將王小紅居住的67.29平方米置換成面積106.68平方米的房屋，合同無法履行后，王小紅應當獲得相當于房屋面積106.68平方米的利益。房屋單價，原審法院參照潤德房產公司與加依娜古麗·胡馬爾別克簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》約定補償房屋差價款每平方米3520元計算，并不無當，予以支持。王小紅已付購房款為106.68×3520=375513.60元，應由潤德房產公司返還王小紅、王玉峰。潤德房產公司應承擔的賠償金數(shù)額，原審法院按30%的比例計算，已綜合考慮了王小紅、王玉峰遭受的損失大小及潤德房產公司惡意違約應得到的懲罰等因素，依據(jù)該比例計算適當，潤德房產公司應承擔的賠償金為375513.60×30%=112654.08元。王小紅、王玉峰主張的臨時安置補助費，因雙方在拆遷安置協(xié)議中未約定，不予支持。潤德房產公司認為與王小紅簽訂的拆遷協(xié)議中有相互履行的義務而拒絕交房的上訴理由，不符合合同約定，王小紅不存在違約行為，該上訴理由不成立，不予采信。潤德房產公司認為本案屬于企業(yè)內部房屋產權改制問題，應由阿勒泰供電公司解決，因本案審理的是王小紅與潤德房產公司之間的拆遷安置合同糾紛，阿勒泰供電公司并非合同相對方，潤德房產公司的該上訴理由無事實和法律依據(jù)，亦不屬于本案審理范圍，不予采信。綜上，原審判決認定基本事實清楚，適用法律正確，但對王小紅、王玉峰應當獲得賠償金數(shù)額計算有誤，應予糾正。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、第九十七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
一、維持阿勒泰市人民法院（2015）阿民二初字第42號民事判決第一項、第三項，即：一、解除王小紅與新疆潤德茗苑房地產開發(fā)有限責任公司簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》；三、駁回王小紅、王玉峰要求支付臨時安置補助費的訴訟請求；
二、撤銷阿勒泰市人民法院（2015）阿民二初字第42號民事判決第二項，即：二、新疆潤德茗苑房地產開發(fā)有限責任公司于本判決生效后十日內賠償王小紅、王玉峰307919.04元；
三、上訴人新疆潤德茗苑房地產開發(fā)有限責任公司于本判決生效后十日內賠償上訴人王小紅、王玉峰488167.68元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費6013元，二審案件受理費14860元，共計20873元，由上訴人新疆潤德茗苑房地產開發(fā)有限責任公司負擔12395元，由上訴人王小紅、王玉峰負擔8478元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長郝建軍
審判員胥彩霞
審判員巴合蘭·巴拉提
裁判日期
二〇一五年七月二十八日
書記員
書記員胡忠強
