審理法院：達州市中級人民法院
案號：（2014）達中民終字第309號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-05-07
審理經(jīng)過
上訴人達州市成建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被上訴人秦澤清房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服達州市達川區(qū)人民法院（2013）達達民初字第396號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2014年4月29日公開開庭審理了本案。上訴人達州市成建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人譚順紅、劉宗達，被上訴人秦澤清及其委托代理人吳星宇到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院查明，2007年1月10日，原告（反訴被告）與達州市新華建司簽訂了《拆遷安置協(xié)議書》約定：1、秦澤清將位于達縣XX小區(qū)的私有房屋交給達州市新華建司拆遷，該房屋建設(shè)總面積240平方米；2、原告（反訴被告）房屋拆遷后，安置門市壹個，建筑面積40平方米，門市為2號門市（從趙光元的樓房門市左手邊開始計算門號，除消防通道外正街面第二個門市），門市座東朝西，正街面，門市寬3.3米，門市帶夾層，夾層高不低于2.1米，夾層不補錢，門市為正通間門市；安置住房兩套，每套建筑面積100平方米，臨街，樓層為5樓1號和5樓2號；3、被告（反訴原告）為原告（反訴被告）安置房屋辦理房產(chǎn)證、土地證；4、門市在37平方米以下按每平方米市場價的2倍補償。5、安置門市移位，賠償住房一套，面積100平方米；6、安置還房期限18個月。2009年9月21日因項目主體變更，被告（反訴原告）與原告（反訴被告）簽訂了《拆遷安置還房確認書》，約定安置住房3套，住房變更為A-10-11號、A-13-11號、A-14-11號，每套面積79.86平方米，共計239.58平方米，雙方承諾，雙方拆遷安置其他事宜按原告與原達州市新華建司簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》之約定執(zhí)行。備注：簽訂正式合同時互補多余房款。按市場價執(zhí)行。待兩證交付時，辦清決算。2012年2月3日被告（反訴原告）與原告（反訴被告）簽訂了《拆遷安置合同》，約定：一、被拆除房屋現(xiàn)狀；二、產(chǎn)權(quán)證記載建筑面積174平方米（其中住房134平方米，門市40平方米）；三、安置房單元樓層房號及面積：1、經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，甲方安置乙方房屋3套，A幢1單元8樓11號、面積78.96平方米，A-11-11號、面積78.96平方米，A-12-11號、面積78.76平方米，總建筑面積236.88平方米，最終以房屋產(chǎn)權(quán)證為準，雙方協(xié)商應(yīng)還住房面積200㎡，對超出安置面積按照2600元的價格在簽訂該合同時進行多退少補；現(xiàn)安置住房面積236.88平方米。安置門市壹個，建筑面積40平方米，建筑面積不足或超出40平方米，雙方協(xié)商互補價款。交房時間2011年10月20日，如一方違約，由違約方按《合同法》規(guī)定承擔(dān)損失。2012年2月3日被告（反訴原告）收取原告（反訴被告）大修基金10659元；同日，原告（反訴被告）向被告（反訴原告）書立欠款承諾書一份，內(nèi)容為“本人于2012年2月3日與貴公司簽訂正式《拆遷安置合同》，并接房，由于本人實際經(jīng)濟困難，不得已欠貴公司房款96212元?！?013年4月2日在庭審中雙方申請鑒定，原告（反訴被告）申請對2號門市未修夾層進行評估，被告（反訴原告）申請對應(yīng)按置原告2號門市，現(xiàn)已安置9號門市，門市移位價差進行評估。2013年8月30日四川鵬源鑫房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司報告書中對2號門市評估總價值為36000.04元、9號門市總價款18000.89元、門市移位價差款為171500元，10月16日該公司報告書中認定該2號門市未修夾層價值為44200元。同時查明，《四川省住宅專項維修資金管理細則》第七條規(guī)定，拆遷安置房實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換和征地拆遷（農(nóng)轉(zhuǎn)非）安置的房屋，拆遷人在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)前，按第六條規(guī)定交存維修基金。拆遷人為被拆遷人交存的維修基金為被拆遷人所有。因2號門市另行安置他人，被告將9號門市安置給原告（反訴被告）構(gòu)成違約。故原告（反訴被告）與被告（反訴原告）訴訟來院。
一審法院認為
原審法院認為，原告（反訴被告）與被告（反訴原告）簽訂的拆遷安置協(xié)議和拆遷安置還房協(xié)議書、拆遷安置合同等是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違背相關(guān)法律規(guī)定，合法有效。因被告安置給原告的門市移位，被告未按合同約定履行義務(wù)，把應(yīng)該安置給原告的2號門市移位安置到9號門市，事實上已違背合同約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)合同約定被告應(yīng)承擔(dān)賠償原告面積100平方米的住房一套，被告未賠償，原告要求被告賠償經(jīng)濟損失450000元的理由不充分，不予支持；應(yīng)根據(jù)2012年2月3日雙方簽訂的《拆遷安置合同》的約定按照住房每平方米2600元價格計算，共計為260000元予以賠償。因?qū)嶋H安置門市位移存在差價，鑒定部門評估位置價差為171500元，被告應(yīng)予補償給原告。大修基金10659元，根據(jù)四川省住宅專項維修基金管理細則的規(guī)定，被拆遷人不應(yīng)當(dāng)交納大修基金，被告不應(yīng)該收取原告的大修基金。原告要求被告給付房屋拆遷安置過渡費10000元沒有事實依據(jù)，不予支持。本案在審理過程中，原告撤回對被告因沒有修夾層要求賠償120000元的訴訟請求，予以準許。被告應(yīng)協(xié)助原告辦理住房和門市的房產(chǎn)手續(xù)和土地手續(xù)。被告反訴的原告應(yīng)欠房屋補償款的理由成立，予以支持。反訴原告給付利息因未約定、交通費1000元無證據(jù)證明，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《四川省城市房屋拆遷安置管理條例》第二十三條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定判決：一、原告（反訴被告）秦澤清與被告（反訴原告）達州市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》、《拆遷安置還房確認書》、《拆遷安置合同》有效；二、被告（反訴原告）達州市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告（反訴被告）秦澤清應(yīng)安置2號門市的位移損失260000元及安置門市面積差價損失171500元；被告（反訴原告）返還原告（反訴被告）已交繳的大修基金10659元。三、被告（反訴原告）達州市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在判決書生效后九十日內(nèi)為原告（反訴被告）秦澤清安置的住房和門市辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)和土地使用手續(xù)。四、原告（反訴被告）秦澤清應(yīng)付被告（反訴原告）達州市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋面積補差款96212元。上述二、四項雙方應(yīng)支付的數(shù)額品出后，被告（反訴原告）達州市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)支付原告（反訴被告）秦澤清345947元。五、駁回原告（反訴被告）秦澤清和被告（反訴原告）達州市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。本訴案件受理費6000元，由被告（反訴原告）達州市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)；反訴案件受理費1115元，由原告（反訴被告）秦澤清承擔(dān)；財產(chǎn)保全費4020元、鑒定費5500元，由被告（反訴原告）達州市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
上訴人訴稱
宣判后，達州市成建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服，向本院提起上訴稱：1、原審法院判決賠償損失260000元高于實際損失，顯示公平；2、上訴人應(yīng)為被上訴人安置門市面積不能超過40平方米，原審法院判決安置門市面積為46.3平方米，導(dǎo)致上訴人多承擔(dān)安置面積6.03平方米。請求撤銷原判，依法改判。
被上訴人辯稱
被上訴人秦澤清答辯稱：原審法院認定事實清楚，適用法律正確。請求駁回上訴，維持原判。
本院查明
二審查明的案件事實與一審相同，本院予以確認。
本院認為
本院認為，2007年1月10日，被上訴人秦澤清與達州市新華建司簽訂《拆遷安置協(xié)議書》，2009年9月21日，達州市成建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司怡鑫苑項目部與秦澤清簽訂《拆遷安置還房確認書》，2012年2月3日，達州市成建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與秦澤清簽訂《拆遷安置合同》。以上三份協(xié)議均系當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效。上訴人達州市成建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和被上訴人秦澤清對已安置的住房沒有異議，本案爭議僅為門市的安置是否符合合同約定。2012年2月3日的《拆遷安置合同》未約定門市安置位置和門市安置單價，屬約定不明。根據(jù)2009年9月21日《拆遷安置還房確認書》第二條“雙方拆遷安置其他事宜按原《拆遷安置協(xié)議書》執(zhí)行”的約定，當(dāng)事人雙方對門市的安置應(yīng)當(dāng)按照2007年1月10日的《拆遷安置協(xié)議書》的約定執(zhí)行。根據(jù)該《拆遷安置協(xié)議書》第二條“安置乙方門市壹個，建筑面積40平方米。門市為二號門市?！焙偷诹鶙l“甲方所還乙方的門市如果移了位，甲方賠償乙方住房一套，面積100平方米?！钡募s定，上訴人達州市成建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給被上訴人秦澤清安置9號門市違反了合同約定，原審法院按照合同單價2600元／平方米判決上訴人達州市成建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償被上訴人秦澤清門市位移損失260000元正確，本院予以支持。該《拆遷安置協(xié)議書》第五條約定：“甲方所還乙方的門市在37平方米至40平方米之間，按每平方米市場價，甲方補償給乙方所差平方米的價款；在37平方米以下的，按每平方米市場價的2倍補償給乙方所差平方米的價款；…”，被上訴人秦澤清實際安置的9號門市面積為31.54平方米，比合同約定面積減少8.46平方米，上訴人達州市成建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定賠償被上訴人秦澤清門市面積損失（7830元×2）×8.46平方米＝132483元。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條（二）款的規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
一、撤銷四川省達州市達川區(qū)人民法院（2013）達達民初字第396號民事判決；
二、上訴人達州市成建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償被上訴人秦澤清門市位移損失260000元；
三、上訴人達州市成建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償被上訴人秦澤清門市面積損失132483元；
四、上訴人達州市成建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還被上訴人秦澤清大修基金10659元；
五、被上訴人秦澤清給付上訴人達州市成建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房款96212元；
上述二、三、四、五項品迭后，上訴人達州市成建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決送達后十日內(nèi)給付被上訴人秦澤清人民幣306930元。
六、上訴人達州市成建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決送達后九十日內(nèi)為被上訴人秦澤清安置的住房和門市辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)和土地使用手續(xù)。
二審案件受理費7115元，由上訴人達州市成建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)6315元，由被上訴人秦澤清負擔(dān)800元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長侯必明
審判員郭力
審判員彭軍
裁判日期
二〇一四年五月七日
書記員
書記員廖玉成
