審理法院：長沙市芙蓉區(qū)人民法院
案號：（2013）芙民初字第3527號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-06-17
審理經(jīng)過
原告陳長順因與被告長沙市芙蓉城市建設投資有限責任公司（以下簡稱芙蓉城建公司）發(fā)生房屋拆遷安置補償合同糾紛，于2013年12月9日向本院提起訴訟。本院受理后，根據(jù)被告芙蓉城建公司的申請，通知與本案的處理結(jié)果有法律上利害關(guān)系的長沙凱通置業(yè)有限公司（以下簡稱長沙凱通公司）、上海凱通置業(yè)有限公司（以下簡稱上海凱通公司）作為第三人參加訴訟.本案依法適用普通程序，由審判員楊宜擔任審判長，與人民陪審員左回云、鄧曉陽于2014年3月25日公開開庭進行了審理。原告陳長順及其委托代理人閔士銘，被告芙蓉城建公司的委托代理人熊文輝、賀文華，第三人長沙凱通公司和上海凱通公司的共同委托代理人徐冰清等到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告陳長順訴稱：陳長順與芙蓉城建公司于2007年7月7日簽訂了《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》，其中補充條款約定，芙蓉城建公司將安置房屋交付陳長順使用后，房屋產(chǎn)權(quán)證在18個月內(nèi)辦理到位。2010年11月16日，芙蓉城建公司在長沙晚報刊登公告通知交房，并于2010年11月30日停止發(fā)放過渡費，陳長順辦理了收房手續(xù)并交清了所有費用。截至2012年5月31日，所約定的18個月期限已經(jīng)超過，芙蓉城建公司仍未履行辦理房產(chǎn)證到位的約定，也不依法作出任何說明，應承擔違約責任。為維護合法權(quán)益，請求法院判決：一、確認芙蓉城建公司未按《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》約定的期限辦理房屋產(chǎn)權(quán)證屬違約；二、芙蓉城建公司賠償陳長順違約損失14910元（從2012年6月1日起至2013年11月30日，暫計548天，至實際辦理房屋產(chǎn)權(quán)證到位之日止）。三、芙蓉城建公司承擔本案訴訟費用。
被告辯稱
被告芙蓉城建公司辯稱：芙蓉城建公司嚴格履行了《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》約定的義務。延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證有拆遷安置房舊產(chǎn)權(quán)證未全部注銷、未全部收回的原因，也有辦證機構(gòu)撤并延誤辦證時間的原因，開發(fā)建設單位長沙凱通公司和上海凱通公司未依約提供辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料則是最重要的原因?！冻鞘蟹课莶疬w補償安置協(xié)議》沒有約定未在約定時間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責任，且延期辦證也沒有給陳長順造成任何損失。陳長順的房屋是拆遷安置房，安置房價格顯著低于市場價格，具有福利性和社會保障性質(zhì)，而不是商品房，本案屬于房屋拆遷安置補償合同糾紛，因此不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，否則會對芙蓉城建公司顯失公平。綜上，陳長順起訴要求芙蓉城建公司賠償逾期辦證違約損失沒有任何依據(jù)，請求法院予以駁回。
本院查明
第三人長沙凱通公司、上海凱通公司述稱：長沙凱通公司和上海凱通公司都不是本案《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》中的合同當事人，與本案無關(guān)，均不應承擔任何責任。芙蓉城建公司嚴格履行了《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》，延期辦證是因為舊房屋產(chǎn)權(quán)證未全部回收以及政府強拆等客觀不可抗力，長沙凱通公司和上海凱通公司及芙蓉城建公司沒有任何違約行為。本案房屋明顯不屬于商品房，不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，陳長順要求給付違約金的訴訟請求沒有依據(jù)，根本不能成立。綜上，陳長順起訴要求芙蓉城建公司賠償逾期辦證違約損失既無事實依據(jù)又無法律依據(jù)，請求法院予以駁回。
經(jīng)審理查明：芙蓉城建公司與陳長順于2007年7月9日簽訂了《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》，約定由芙蓉城建公司采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式拆遷陳長順所有的芙蓉區(qū)朝陽二村61棟509號房屋，芙蓉城建公司提供芙蓉區(qū)朝陽二村改建項目第4棟2單元1903號房作為陳長順的安置房；芙蓉城建公司將安置房交付陳長順使用后，房屋產(chǎn)權(quán)證在十八個月內(nèi)辦理到位。2010年11月16日，長沙市芙蓉區(qū)朝陽二村改造建設指揮部在《長沙晚報》刊登公告，陳長順安置房所在的朝陽二村安置房第4棟第19層于2010年11月28日交付，安置房過渡費發(fā)放到2010年11月30日止。陳長順按公告時間受領(lǐng)了安置房，并交納了安置房維修基金和物業(yè)管理費。但至起訴時，陳長順尚未取得房屋所有權(quán)證。
另查明，芙蓉城建公司交付給陳長順的朝陽二村安置房是上海凱通公司與芙蓉城建公司進行項目合作開發(fā)建設的房屋，具體開發(fā)建設工作由上海凱通公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)長沙凱通公司實施。芙蓉城建公司與上海凱通公司簽訂《朝陽二村改造建設項目合作合同書》，就安置房產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理等事宜約定了雙方的權(quán)利和義務。
上述事實，有雙方當事人的陳述、《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》、《長沙晚報》、《湖南省長沙市往來結(jié)算統(tǒng)一憑據(jù)》、《收據(jù)》、《朝陽二村改造建設項目合作合同書》等經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)證實，本院予以認定。
本院認為
本院認為：芙蓉城建公司主張未能按期辦理房產(chǎn)證是因為其他個別拆遷戶舊房屋產(chǎn)權(quán)證未能按期收回所致的理由，既沒有充分的證據(jù)證實，而且根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十一條的規(guī)定，即使芙蓉城建公司是因為第三人原因造成對陳長順違約，也不影響芙蓉城建公司依法應對陳長順承擔違約責任；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》所針對的是商品房買賣，本案所涉及的房屋是拆遷安置房，帶有一定的政策因素和改善被拆遷戶用房的目的，與以營利為目的的商品房買賣有著本質(zhì)性的差異，作為拆遷安置人的芙蓉城建公司是微利甚至無利經(jīng)營，所以，本案不能直接適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》審理；在雙方合同沒有約定違約金，陳長順又未向本院提供證據(jù)證實其因為延遲辦證所造成實際損失額的情況下，基于本案所涉房屋系拆遷安置房的客觀事實，本院酌情確定由芙蓉城建公司賠償陳長順的違約損失1000元。長沙凱通公司、上海凱通公司在本案中均不是《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》的合同當事人，根據(jù)合同相對性原理，不應因芙蓉城建公司的行為而在本案中承擔民事責任。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十三條、第一百一十四條第一款、第一百二十一條的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、長沙市芙蓉城市建設投資有限責任公司未按雙方所簽訂的《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》約定的時間為陳長順辦理好房產(chǎn)證構(gòu)成違約；
二、長沙市芙蓉城市建設投資有限責任公司賠償陳長順違約損失1000元，自本判決生效之日起十日內(nèi)支付給陳長順；
三、長沙凱通置業(yè)有限公司在本案中不承擔民事責任；
四、上海凱通置業(yè)有限公司在本案中不承擔民事責任；
五、駁回陳長順的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案受理費173元，由長沙市芙蓉城市建設投資有限責任公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖南省長沙市中級人民法院。
審判人員
審判長楊宜
人民陪審員左回云
人民陪審員鄧曉陽
裁判日期
二〇一四年六月十七日
書記員
書記員鐘海燕
