審理法院：重慶市第二中級人民法院
案號：（2014）渝二中法民終字第00061號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-03-30
審理經(jīng)過
上訴人重慶萬州博達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服重慶市萬州區(qū)人民法院（2013）萬法民初字第06778號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審查明：2008年1月5日，原告重慶萬州博達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱宏耀華珠公司）作為乙方與被告博達(dá)房產(chǎn)公司重慶萬州博達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱博達(dá)房產(chǎn)公司）作為甲方簽訂拆遷還房協(xié)議，該協(xié)議約定：被告博達(dá)房產(chǎn)公司拆遷宏耀華珠公司位于旅游局辦公室負(fù)一層173.48平方米的房屋（產(chǎn)權(quán)證301房地證2005字05703號），甲方就地在負(fù)一層按1：1.5比例還給乙方套內(nèi)面積260平方米，具體還房位置見附圖，附圖經(jīng)雙方簽字生效，房屋拆遷安置期間補(bǔ)償：甲方在建設(shè)期間，導(dǎo)致乙方原房屋和緊鄰房屋不能繼續(xù)經(jīng)營，甲方按乙方原租金2萬元／年的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償乙方，共計(jì)6萬元（2006年12月1日至2009年12月1日），簽約時(shí)一次性補(bǔ)償給乙方，若發(fā)生超期則按2萬元／年的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)按超期天數(shù)支付給乙方，在施工期間，乙方將其擁有的宿舍樓1單元303室交給甲方使用，乙方不得再以任何理由要求甲方另行補(bǔ)償和提出要求；并約定還房質(zhì)量要求：所還消防通道必須符合消防要求，室內(nèi)凈高不低于4.5米，室內(nèi)通道入口兩個(gè)，寬度不低于1.5米，排污水管和上下水管不得穿越所還房屋的室內(nèi)及室內(nèi)空間，沼氣池和化糞池不得設(shè)在所還房屋室內(nèi)及室內(nèi)空間，所還房屋在靠白巖路一側(cè)開1.2米×1.5米窗戶6個(gè)，靠太白賓館鍋爐房一側(cè)開3.9米×2米窗戶一個(gè)，必須保證相鄰房屋（外事辦綜合樓1單元103和303室）的正常通道不受影響；交房時(shí)間2009年12月31日前，不可抗力及政策性因素除外（過渡安置費(fèi)及經(jīng)營補(bǔ)償不受此條約束）；另特別約定：本協(xié)議第三條1、2、3、4、5、6條約定必須保證全部滿足達(dá)到。如其中任何一條達(dá)不到要求，雙方約定按一下方式處理，A、甲方可在白巖路縱向負(fù)一層還房給乙方建筑面積173.48平方米，但靠白巖路主公路方向的公路距離必須保證離開墻體80CM的間距。B、上條若不能滿足，乙方可選擇現(xiàn)金補(bǔ)償，甲方以乙方的原有建筑面積173.48平方米按1.5萬元／平方米的價(jià)格補(bǔ)償乙方，付款在甲方預(yù)售房開始時(shí)一次性付清給乙方。若一方違約，則應(yīng)支付另一方違約金20萬元（逾期交房除外）作為因訴訟引起的糾紛損失。協(xié)議簽訂后，被告支付原告過渡費(fèi)至2013年9月5日。
2012年10月31日，原、被告在還房位置（負(fù)二層）附圖上簽字，原告在附圖上批示：1雙方約定還房為紅線范圍。2、該還房套內(nèi)面積不少于270平方米。對于該批示，被告稱由于還房不符合協(xié)議約定，故經(jīng)雙方商議，增加10平方米。但原告稱不是被告所稱的理由，而是明確還房的位置和面積，對于其他的事項(xiàng)沒有約定。對于所還的負(fù)二層，原、被告一致認(rèn)可室內(nèi)高度低于協(xié)議約定的4.5米、室內(nèi)有排污管道通過、室外通道（連接103、303室）被占用。另負(fù)一層也有排污管道。
一審法院認(rèn)為
原審認(rèn)為，原、被告簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且被告經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)予以拆遷安置。故原、被告簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議合法有效，原、被告應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議履行各自的義務(wù)。本案由于被告修建的還房（負(fù)二層級負(fù)一層）未能按照原、被告拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的約定條件，對此原、被告均無異議。對于原告要求按現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)恼埱?，被告稱協(xié)議約定在負(fù)二層不能滿足原告的要求時(shí)，縱向上升一層，在負(fù)一層可以還房，對此，原告提出負(fù)一層的還房，也應(yīng)按照協(xié)議約定的執(zhí)行，被告也未能達(dá)到條件，故不同意還負(fù)一層房屋；被告則稱，協(xié)議沒有約定負(fù)一層的還房條件，僅僅在負(fù)二層約定還房的條件，如達(dá)不到時(shí)，就在負(fù)一層還173.48平方米的房屋，沒有約定其他條件，故堅(jiān)持在負(fù)一層還房。對此，從本案的實(shí)際情況看，原、被告就拆遷還房（負(fù)二層）約定1至6項(xiàng)條件，因被告未能達(dá)到要求，按照原、被告的特別約定，上升到負(fù)一層還173.48平方米，對于在負(fù)一層的具體位置，原告要求自然上升（上面是門面），被告則要求在靠白巖路的一側(cè)（不是門面），而負(fù)一層靠白巖路的還房室內(nèi)仍有管道等問題，故仍不能滿足原告的要求。因此，被告應(yīng)當(dāng)按照特別約定的B項(xiàng)，進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償，被告要求在負(fù)一層還173.48平方米的房屋，本院不予采信。由于原告對于主張的房價(jià)上漲要求每平方米增加5000元、可得利益損失36萬元和房屋租金14萬元另行主張，故本院不予調(diào)整。本案因被告未能按期交房及還房不符合協(xié)議約定，屬被告違約，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議承擔(dān)違約責(zé)任。故原告要求被告給違約金20萬元及建筑面積173.48平方米按1.5萬元每平方米進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償，符合法律規(guī)定，予以支持。原、被告協(xié)議約定現(xiàn)金補(bǔ)償在被告預(yù)售房開始時(shí)一次性支付，該房屋被告雖因其他原因未能及時(shí)辦理預(yù)售房許可，但被告已經(jīng)實(shí)際銷售且交付購房戶房屋，鑒于該房屋目前已修建完成，具備交房條件，符合被告支付現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)臈l件。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條第一款之規(guī)定，判決：一、被告博達(dá)房產(chǎn)公司在判決生效后五日內(nèi)支付原告宏耀華珠公司房屋款2602200元（173.48平方米×1.5萬元／平方米）；二、被告博達(dá)房產(chǎn)公司在判決生效后五日內(nèi)給付原告宏耀華珠公司違約金20萬元。案件受理費(fèi)40156元，減半收取20078元，由被告博達(dá)房產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。前述費(fèi)用已由原告預(yù)交，被告應(yīng)逕付原告，本院不予清退。
上訴人訴稱
宣判后，博達(dá)房產(chǎn)公司不服一審判決，向本院提起上訴稱，一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，雙方在2012年10月31日對不能完全滿足拆遷安置補(bǔ)償合同約定事宜達(dá)成了補(bǔ)充協(xié)議，一審法院還錯(cuò)誤理解合同的第六條，對A款的約定擴(kuò)大解釋，并且就算是最后前面的還房均不能履行，執(zhí)行最后一款現(xiàn)金補(bǔ)償，也不構(gòu)成支付違約金20萬的條件，且一審程序違法，被上訴人撤回一審變更了訴請沒有通知上訴人，請求二審法院予以改判。
被上訴人辯稱
宏耀華珠公司答辯稱一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。庭審中被上訴人自愿撤回訴訟請求的一個(gè)訴請，不是變更，也不是放棄，只需要得到人民法院的允許，沒有程序違法。被上訴人和上訴人雖然在2012年10月31日對面積有新的約定，但負(fù)二層是該幢樓房的公共設(shè)備用房，業(yè)主改變其用途顯然是違反建設(shè)法規(guī)的，雙方的協(xié)議顯然不是法律意義上的協(xié)議。另外，第六條A款也應(yīng)當(dāng)按照第三條的1、2項(xiàng)約定的室內(nèi)還房條件還房，這才是雙方締約的真實(shí)意思表示。上訴人逾期交房長達(dá)四年，交房也不符合要求，也不執(zhí)行現(xiàn)金補(bǔ)償，違約成立。請求二審法院維持。
二審中宏耀華珠公司向本院提供重慶市萬州區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)對該公司的回函一份，該回函中稱博達(dá)·香榭酈晶項(xiàng)目負(fù)二層涉及功能用途為核心筒和發(fā)電機(jī)房、消防水池、工具間等設(shè)備用房，證明負(fù)二樓不是商業(yè)用房，不能作為還房。上訴人稱負(fù)二層可以辦證，但不能保證用途為商業(yè)用房，本院對該證據(jù)予以采信。二審中本院對還房進(jìn)行了實(shí)地考察，上訴人指定的還房區(qū)域中下水、通風(fēng)管道密布，致使可使用面積的層高嚴(yán)重縮水，并且無窗戶。其他事實(shí)同一審法院查明。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，上訴人和被上訴人簽訂的拆遷還房協(xié)議不違反法律法規(guī)，該協(xié)議合法有效。雙方約定的香榭酈晶項(xiàng)目整體負(fù)二層因個(gè)別條件如有管道等不能滿足還房條件，雙方在2012年10月31日達(dá)成新的協(xié)議，由原來的面積260平方米變更為270平方米，但根據(jù)重慶市萬州區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的對被上訴人的答復(fù)，該負(fù)二樓的功能是香榭酈晶項(xiàng)目的設(shè)備用房，不能作為商業(yè)用房，達(dá)不到還房的目的，負(fù)二層不能作為對被上訴人的還房，雙方約定的還房協(xié)議的第三條不能履行，上訴人稱雙方有新協(xié)議應(yīng)按照新協(xié)議來執(zhí)行的理由不成立。雙方還約定，第三條不能履行時(shí)，執(zhí)行第六條特別約定，其中A條約定在負(fù)一層還房，雖然該條款中沒有層高以及管道、窗戶的約定，但通過本院的實(shí)地考察，該指定區(qū)域由于管道等原因，層高、通風(fēng)情況都不能達(dá)到商業(yè)使用的條件，上訴人稱執(zhí)行A方案的理由不能成立。由于前面兩個(gè)條件均不能達(dá)到，被上訴人要求執(zhí)行第六條B方案的請求應(yīng)予支持。上訴人不履行貨幣還房是違約行為，雙方約定中明確：若一方違約，則應(yīng)支付另一方違約金20萬元（逾期交房除外），作為因訴訟引起的糾紛損失，因此，上訴人明確拒絕貨幣還房后，被上訴人起訴要求支付違約金應(yīng)予支持。
綜上，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)29218元，由上訴人重慶萬州博達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長姜長城
審判員劉麗蘋
代理審判員毋向娟
裁判日期
二〇一四年三月三十日
書記員
書記員姜霞
