審理法院：佳木斯市郊區(qū)人民法院
案號：（2015）郊民初字第23號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-04-21
代理權限：代為承認訴訟請求，提起反訴、上訴，代收法律文書。
原告董某某與被告佳木斯某房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱某公司）、翟某某房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2015年1月9日立案后，依法于2015年3月31日公開開庭進行了審理，原告董某某及委托代理人吳某某、被告某公司委托代理人李某某、被告翟某某委托代理人李某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱：2011年6月15日，原告與被告某公司簽訂《房屋征收與補償合同》，合同約定，某公司對原告進行拆遷補償與回遷安置。安置方式為產權調換，安置地點為原址安置，哈羅公路北、坐北朝南。安置面積1365.22平方米，安置時間2011年12月30日。同時約定，被告某公司以每平方米每月30元的補償款給原告，拆遷前由某公司先付原告六個月的補償費220000元整。如六個月內因某公司沒能使原告回遷，某公司繼續(xù)為原告支付超期的補償費，按前面六個月的補償費220000元整的比例支付，直至回遷為止。6月22日前原告按合同規(guī)定完成搬遷，可是某公司并沒有遵守合同，先付款后拆遷的約定，單方擅自拆遷，一邊說給轉款一邊拆遷，后經原告制止才停止拆遷。直到8月11日某公司才說給補償款，當天付款220000元。在某公司違約的情況下，原告要求某公司對以后的補償款有個承諾，某公司法定代表人劉毅親手寫下了《拆遷補充協議》。該協議對原協議進行了補充約定，即某公司以后按比例按月向原告支付補償款，逾期超過三天不按時支付，某公司按比例雙倍補償原告。同時注明了比例是每月36670元，即前面已付給6個月的220000元每月是36670元，且由被告翟某某作為連帶擔保人。2012年至今日，被告某公司既未對原告進行產權調換安置，也未給付原告補償費，經原告多次向被告某公司討要亦未果，原告的商用房當時正處于紅火營業(yè)中，拆遷現已歷時三年多，因此給原告帶來了難以彌補的經濟損失。原告請求法院依法判令被告按照《房屋征收與補償合同》中的約定，向原告交付蓮江壹號產權調換房（位置哈羅公路北，坐北朝南，面積1365.22平方米），位置為蓮江壹號的7號樓的102、103、104、105房、8號樓的101、102號房；被告某公司向原告支付拆遷補償費2640000元（自2012年1月1日至2014年12月30日），并繼續(xù)支付2015年1月1日起至向原告交付產權調換房之日為止的拆遷補償費，被告翟某某承擔連帶責任；訴訟費由被告承擔。
被告辯稱
被告某公司辯稱：原、被告實際爭議房屋為1049.4平方米，不是1365.22平方米，拆遷補償應該按實際面積計算，拆遷補充協議第四條明確標注每月為36670元，原告要求264萬補償費沒有明確依據。2014年10月30日已經辦理回遷入戶，原告不予以回遷，在2014年10月30日后的補償費被告公司不予承擔。
被告翟某某辯稱：原告與某公司于2011年6月15日簽訂《房屋征收與補償合同》，約定安置時間為2011年12月30日，2011年8月11日簽訂《拆遷補充協議》，從雙方約定的安置時間2011年12月30日起至2015年1月19日訴訟前，原告一直未向被告主張權利，現原告提起訴訟要求被告翟某某承擔保證責任已超過《擔保法》規(guī)定的保證時效六個月，保證人免除保證責任。請求法院駁回原告的訴訟請求。
原告為支持其訴訟主張向本院提供如下證據：
證據一、原告與被告某公司簽訂的房屋征收與補償合同。證明：原告作為被拆遷人，與被告達成書面的拆遷補償合同。雙方約定的拆遷面積包括安置面積均為1365.22平方米。安置地點為原址安置，其中約定是哈羅公路北坐北朝南的門市房。回遷時間為2011年12月30日，約定的拆遷補償費六個月總額為220000元。如果超期將按照前六個月220000元的比例支付直至回遷為止。
經庭審質證，被告某公司對此證據有異議，稱公章不是被告公司的，簽字的人也不是被告公司的職員。被告翟某某與被告某公司意見一致，并認為征收補償合同安置面積1365.22平方米與實際不符。
本院認為
本院經審查認為，被告認為此證據上的公章“黑龍江某房地產開發(fā)有限公司”不是被告某公司，但其提供的其認可的協議上的公章仍為“黑龍江某房地產開發(fā)有限公司”，某公司解釋是佳木斯政府要求其在佳木斯重新注冊個公司，所以現在公司名稱為“佳木斯某房地產開發(fā)有限公司”，故該協議上的公章能夠代表被告某公司。代表某公司簽字的吳樹財雖不是其職員，但其當庭認可吳樹財是負責拆遷的人員，某公司認可的協議上的簽名人仍是吳樹財，故吳樹財的簽字行為能夠代表被告某公司。被告某公司其后為原告支付的220000元補償款也是依據該合同。綜上，本院對該合同的真實性及效力予以采信。
證據二、拆遷補充協議。證明：基于被告某公司沒有履行房屋征收與補償合同關于拆遷補償款的支付約定，三方形成的補充協議；某公司向原告支付220000元的拆遷補償款；同時約定之后如未能按照約定繼續(xù)支付，某公司將按照每月36670元標準雙倍補償原告；補充協議第五條約定該協議的效力與房屋征收補償合同有同等法律效力；某公司法定代表人劉毅簽字并按手印。
經庭審質證，被告某公司對此證據有異議，認為公章不是被告公司的。被告翟某某有異議，認為該補充協議翟某某做的擔保不是對該協議的擔保，是對另一份合同做的擔保。
本院經審查認為，被告某公司認可劉毅是其法定代表人，劉毅在該協議上簽名，能夠代表被告某公司，故對此證據本院予以采信。該協議于2011年8月11日簽訂，約定某公司向原告支付220000元的六個月拆遷補償款，原告收到補償款后交出房屋，由某公司拆遷。六個月后被告某公司按月支付補償款，逾期超過三天不按時支付，被告某公司按每月36670元雙倍補償原告。協議的擔保人為被告翟某某，經手人為吳樹財。
證據三、佳木斯市郊區(qū)法院民事裁定書。證明：根據原告的申請，郊區(qū)法院作出民事裁定，將蓮江壹號住宅小區(qū)部分門市房予以查封并送達產權機關。同時證明該建設項目為本案被告某公司的。該裁定送達后，某公司沒有對查封提出任何異議。
經庭審質證，被告某公司對此證據有異議，認為原告查封房屋在早期有的已經給回遷戶回遷，有的已經賣出去了。被告翟某某對證據的真實性無異議。
本院經審查認為，此證據系本院依原告申請所作出的財產保全裁定，對此證據本院予以采信。
被告為主張其權利向法院提供如下證據：
證據一、原告回遷安置情況說明。證明：原告被征收房屋面積為1049.4平方米，回遷時間是2014年10月30日，某公司提供坐落于蓮花路北7號樓101、102號臨街商服，合計面積1262.62平方米，但原告未回遷。
經庭審質證，原告對證據的真實性無異議，對證明內容有異議，認為該份說明再次明確某公司違反了協議約定的回遷時間，于2014年10月30日組織回遷，違約行為明顯。該份說明僅能證明在2014年10月30日后原、被告就回遷事宜進行協商，但因協商內容與雙方協議內容分歧過大未能達成一致意見。該份說明沒有證明某公司主張的1049.4平方米的事實存在。該份證據材料不能對訴訟主張形成有效的抗辯。被告翟某某對此證據無異議。
本院經審查認為，該證據是佳木斯市郊區(qū)蓮江口鎮(zhèn)政府出具的說明，對其真實性本院予以采信。該證據證實原告與被告某公司在蓮江口鎮(zhèn)政府的組織下，對回遷事宜進行過商談，被告翟某某也參加了商談。被告某公司提供蓮花路北7號樓101、102號臨街商服，合計面積1286.62平方米，余下面積以小區(qū)院內車庫補齊，但因回遷位置、面積及結構差價等原因，雙方未達成一致意見。
證據二、房屋所有權證存根三份。證明：房屋實際面積沒有1365.22平方米。
經庭審質證，原告認為三份系無法與原件核對的復印件，每頁有手工涂改，證據真實性有異議，對于雙方主張的面積在拆遷補充合同中已經明確約定，直至2014年10月30日幾方進行協商，被告沒有就面積問題提出異議，不應得到支持。法律規(guī)定的撤銷權在一年內行使，被告已經喪失撤銷權利。被告翟某某對此證據無異議。
本院經審查認為，此證據無法與原件核對，本院不予采信。雙方在2011年6月15日簽訂的房屋征收與補償合同中已經明確了安置面積為1365.22平方米，即使原告房屋的實際面積如被告某公司所述，超過的面積也視為某公司的認可，故對被告某公司證明的問題本院不予采信。
證據三、房屋征收、補償安置協議書。證明：被告某公司認可的回遷安置協議，回遷面積為1049.4平方米。
經庭審質證，原告認為該份協議未見過，上面沒有原告的簽字，原告不知情。被告翟某某無異議。
本院經審查認為，此證據上沒有原告的簽名，且原告對此不予認可，故本院對此證據不予采信。
根據雙方當事人的當庭陳述、舉證、質證及辯論，可以認定以下基本事實：原告與被告某公司于2011年6月15日簽訂房屋征收與補償合同，約定由被告某公司拆遷原告位于蓮江口鎮(zhèn)的商服營業(yè)房屋，建筑面積1365.22平方米。安置地點原址安置（哈羅公路北、坐北朝南），安置時間2011年12月30日，安置面積1365.22平方米（門市房一、二樓對等兩層）。搬遷補償費為每平方米每月30元，拆遷前由某公司先付原告六個月的補償費220000元，如六個月內某公司沒能使原告回遷，某公司繼續(xù)為原告支付超期補償費，按前面六個月的補償費220000元的比例支付，直至回遷為止。雙方又于2011年8月11日簽訂拆遷補充協議，約定某公司向原告支付220000元的六個月拆遷補償款，原告收到補償款后交出房屋，由某公司拆遷。六個月后被告某公司按月支付補償款，逾期超過三天不按時支付，被告某公司按每月36670元雙倍補償原告。某公司的法定代表人劉毅在該協議上簽字，被告翟某某作為擔保人，吳樹財作為經手人同時在協議上簽字。被告某公司直至2014年10月30日才開始正式辦理回遷入戶手續(xù)。原告與被告某公司在蓮江口鎮(zhèn)政府的組織下，對回遷事宜進行過商談，被告翟某某也參加了商談。被告某公司同意提供蓮花路北7號樓101、102號臨街商服，合計面積1286.62平方米，余下面積以小區(qū)院內車庫補齊，但因回遷位置、面積及結構差價等原因，雙方未達成一致意見。另查明，被告某公司于2014年5月12日在佳木斯市工商行政部門核準登記，之前以黑龍江某房地產開發(fā)有限公司的名義運營。
本院認為：被告某公司是佳木斯市郊區(qū)蓮江壹號工程的開發(fā)商，雖其當庭否認原告與其于2011年6月15日簽訂的房屋征收與補償合同的真實性，但從被告某公司提供的證據及其之后的履行行為看，該合同系被告某公司的真實意思表示，具有合同效力。被告某公司應按照合同約定為原告安置房屋，故對原告要求被告某公司安置蓮江壹號1365.22平方米門市房屋（哈羅公路北、坐北朝南）的訴訟請求，本院予以支持。原告與被告某公司于2011年8月11日簽訂的拆遷補充協議，同樣是雙方真實意思表示，具有合同效力，被告某公司應按照協議約定履行。協議中關于違約金的約定數額系按照每平方米每月30元的臨遷補償費標準計算的，被告某公司若逾期安置，雙倍給付臨遷補償費的約定，符合我市拆遷安置辦法的規(guī)定，亦不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，該約定具有法律效力。被告某公司沒有按照約定的時間于2011年12月30日完成安置，構成違約，應按照拆遷補充協議的約定雙倍支付2012年1月1日至2014年12月30日期間的補償款2640000元（36670元×36月×2），并繼續(xù)按月支付2015年1月1日起至回遷安置完成日的拆遷補償費（每月36670元，若逾期超過三天，則每月73340元）。被告某公司辯稱2014年10月30日已經辦理回遷入戶，原告不予回遷，在2014年10月30日后的補償費某公司不應承擔。因雙方合同約定回遷的房屋為門市，而被告某公司提出的回遷安置辦法欲用小區(qū)院內車庫補齊面積，不符合合同約定，故不能回遷的責任在于被告某公司，對其抗辯理由本院不予支持。被告翟某某作為擔保人在原告與某公司簽訂的補充協議上簽字，其應對某公司履行拆遷補償費承擔保證責任。翟某某辯稱原告起訴已超過了保證期間六個月，其不應承擔保證責任。擔保法規(guī)定的保證期間自主債務履行期屆滿之日起計算六個月，該協議雖約定了按月履行，但同時也約定了超期履行的雙倍補償，被告翟某某亦應對延遲履行承擔保證責任，因此拆遷補充協議約定的債務尚未履行完畢，被告翟某某應承擔保證責任，故對原告請求被告翟某某承擔拆遷補償費連帶給付責任的訴訟請求，本院予以支持。原告訴請原址回遷，要求按照本院（2015）郊民初字第23號民事裁定中保全的房屋回遷，因合同中并未明確具體的房屋，本院對此項請求不予支持，原告可在執(zhí)行過程中對其保全房屋提出優(yōu)先受償。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國擔保法》第二十六條之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
被告佳木斯某房地產開發(fā)有限公司于判決生效后立即為原告董某某安置其開發(fā)的位于佳木斯市郊區(qū)蓮江口鎮(zhèn)蓮江壹號的1365.22平方米一、二樓對等兩層門市房屋（哈羅公路北、坐北朝南）；
被告佳木斯某房地產開發(fā)有限公司于判決生效后立即給付原告董某某2012年1月1日至2014年12月30日期間的補償款2640000元，被告翟某某承擔連帶給付責任；
被告佳木斯某房地產開發(fā)有限公司于判決生效后立即給付原告董某某2015年1月1日起至回遷安置完成日的拆遷補償費（每月36670元，若逾期超過三天，則每月73340元），被告翟某某承擔連帶給付責任。
駁回原告其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費27920元、保全費5000元由被告佳木斯某房地產開發(fā)有限公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，交納上訴費，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。
審判人員
審判長董磊
人民陪審員孫倩人民陪審員任瑜
裁判日期
二〇一五年四月二十一日
書記員
書記員李姝凝
