審理法院：宿遷市中級人民法院
案號：（2015）宿中民再終字第00007號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2016-01-06
審理經(jīng)過
上訴人胡芳東因與上訴人沭陽縣懷文中學(xué)（以下簡稱懷文中學(xué)）、原審被告沭陽縣房屋征收辦公室（以下簡稱沭陽征收辦）、原審第三人沭陽縣懷文小學(xué)（以下簡稱懷文小學(xué)）房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛一案，均不服江蘇省沭陽縣人民法院（2014）沭再民初字第00013號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年2月5日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審原告訴稱
胡芳東原審訴稱：2003年6月14日，胡芳東與懷文中學(xué)簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，約定在青島路南側(cè)路邊建1號住宅樓，其中203室安置給胡芳東，過渡時間為一年。但至今協(xié)議中的1號樓也沒有蓋，2005年下半年懷文中學(xué)在青島路南側(cè)里排蓋一座5號樓（學(xué)?，F(xiàn)稱1號樓），胡芳東要求懷文中學(xué)給付安置房，但懷文中學(xué)不同意安置，后經(jīng)胡芳東多次交涉，才默認(rèn)胡芳東搬到5號樓602室作為過渡房居住。現(xiàn)請求判決：1、解除胡芳東與懷文中學(xué)、沭陽拆遷辦之間簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；2、懷文中學(xué)、沭陽拆遷辦依法給付100平方米的安置房款300000元；3、懷文中學(xué)、沭陽拆遷辦給付精神賠償與過渡安置費(fèi)14000元；4、懷文中學(xué)、沭陽拆遷辦給付房款利息375200元；5、懷文中學(xué)、沭陽拆遷辦承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
一審被告辯稱
懷文中學(xué)原審辯稱，2003年6月14日懷文中學(xué)與胡芳東簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議屬實(shí)，但懷文小學(xué)是拆遷安置權(quán)利義務(wù)的實(shí)際主體，且胡芳東已經(jīng)得到安置，故請求駁回胡芳東的訴訟請求。
沭陽拆遷辦原審辯稱，當(dāng)時訟爭地塊拆遷屬于毛地拆遷，安置問題由懷文中學(xué)負(fù)責(zé)解決，與沭陽拆遷辦無關(guān)，故不同意胡芳東的訴訟請求。
懷文小學(xué)原審辯稱，同懷文中學(xué)答辯意見一致，請求駁回胡芳東的訴訟請求。
一審法院查明
原審法院經(jīng)審理查明：懷文小學(xué)依托懷文中學(xué)辦學(xué)，雙方于2003年4月20日簽訂協(xié)議，約定懷文小學(xué)承擔(dān)新征的37.65畝土地劃撥費(fèi)、拆遷安置以及發(fā)生在此土地上所有債權(quán)債務(wù)和糾紛。在以后的拆遷安置事務(wù)中，懷文小學(xué)與拆遷安置戶直接對接。2003年6月14日，胡芳東與懷文中學(xué)簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定：胡芳東拆遷后，在青島路南側(cè)建1號樓，將胡芳東安置在1號樓603室（約100平方米），樓房面積待交付使用后按實(shí)計算。后因規(guī)劃調(diào)整，1號樓未建，2005年6月在青島路南側(cè)建設(shè)完成3號樓，原按拆遷協(xié)議應(yīng)安排在1號樓的拆遷戶大部分被安置在3號樓。經(jīng)雙方確認(rèn)，胡芳東于2005年9月入住3號樓4單元601室至今。
原審另查明：胡芳東現(xiàn)居住的3號樓4單元601室實(shí)際安置面積為99.36平方米，被拆遷面積為134.49平方米，拆遷賠償金額為71788.04元，安置房價款為41731.20元。雙方至今沒有進(jìn)行上房結(jié)算，如結(jié)算，胡芳東尚欠部分拆遷差價款未付。
一審法院認(rèn)為
原審法院認(rèn)為：因規(guī)劃調(diào)整，胡芳東與懷文中學(xué)簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定的1號樓未能實(shí)際建設(shè)，后經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)3號安置樓。與胡芳東相類似的本應(yīng)安置在1號樓的拆遷安置戶基本被安置在3號樓，經(jīng)懷文中學(xué)及懷文小學(xué)認(rèn)可，胡芳東于同年實(shí)際入住3號樓4單元601室，應(yīng)視為拆遷雙方在合同履行過程中對拆遷安置協(xié)議相關(guān)內(nèi)容的變更。根據(jù)實(shí)際情況，懷文中學(xué)及懷文小學(xué)已經(jīng)按照拆遷安置協(xié)議履行了義務(wù)，胡芳東要求解除該拆遷協(xié)議的訴訟請求，無事實(shí)和法律依據(jù)，其要求賠償安置房款并給付房款利息的訴訟請求，無事實(shí)基礎(chǔ)。胡芳東主張其現(xiàn)在居住的房屋是懷文小學(xué)安排的過渡房，沒有提供證據(jù)證實(shí)，故對該主張不予采納。胡芳東另要求賠償精神損失及過渡安置費(fèi)，也無事實(shí)和法律依據(jù)，故對該項訴訟請求亦不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第七十七條、《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條第一款、第二十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條之規(guī)定，判決：駁回胡芳東的訴訟請求。案件受理費(fèi)9572元，由胡芳東負(fù)擔(dān)。
2014年9月5日，原審法院作出（2014）沭民監(jiān)字第0008號民事裁定，以本案經(jīng)原審法院審判委員會討論認(rèn)為符合再審立案條件為由，決定予以再審。
再審申請人稱/抗訴機(jī)關(guān)稱
胡芳東再審訴稱：胡芳東與懷文中學(xué)簽訂的安置協(xié)議是在懷文中學(xué)與懷文小學(xué)分家后簽訂，安置主體應(yīng)為懷文小學(xué)，當(dāng)時懷文中學(xué)對此未予告知，存在欺詐。安置協(xié)議約定的1號樓并未實(shí)際建設(shè)，3號樓房屋至今不能辦理產(chǎn)權(quán)證書。當(dāng)時3號樓601室是作為過渡房屋使用，并非安置房屋?，F(xiàn)起訴要求解除與懷文中學(xué)簽訂的房屋拆遷安置協(xié)議，同時要求懷文中學(xué)返還原拆遷房（134.49平方米）造價30萬元及房款利息37.52萬元，并對原審中要求精神損失費(fèi)和房屋過渡費(fèi)的訴訟請求表示放棄。再審中，胡芳東另表示放棄對沭陽拆遷辦的訴訟請求，且明確不要求懷文小學(xué)承擔(dān)責(zé)任。
再審被申請人辯稱
懷文中學(xué)再審辯稱：一、懷文中學(xué)與胡芳東簽訂的房屋拆遷安置協(xié)議是雙方自愿行為，協(xié)議合法有效，如有欺詐行為，胡芳東應(yīng)在一年內(nèi)行使撤銷權(quán)。二、由于1號樓未建設(shè)，其他安置戶與胡芳東一起均安置在3號樓，安置的地點(diǎn)、面積、樓層沒有變化。三、涉案房屋已經(jīng)過單體驗收，懷文中學(xué)已經(jīng)交納辦理權(quán)屬證書需要交納的費(fèi)用。之前無法辦證的原因是小區(qū)未經(jīng)綜合驗收。經(jīng)懷文中學(xué)積極協(xié)調(diào)，安置房屋現(xiàn)已能夠辦理權(quán)屬證書。四、胡芳東已經(jīng)領(lǐng)取部分安置過渡費(fèi)和房屋拆遷款，扣除胡芳東因其他債務(wù)被法院劃款27000元后，胡芳東尚欠房款18740.37元。胡芳東要求解除安置協(xié)議沒有法律依據(jù)。綜上，請求駁回胡芳東的訴訟請求。
懷文小學(xué)再審述稱：一、規(guī)劃變更只是將1號樓變更為3號樓，其他事項均無變化。二、如結(jié)算，胡芳東尚欠房款18740.37元。三、因胡芳東已得到安置，故應(yīng)駁回胡芳東的訴訟請求。
本院查明
原審法院再審查明：2002年12月26日，懷文小學(xué)經(jīng)批準(zhǔn)成立。2004年，懷文小學(xué)具有獨(dú)立法人資格。懷文小學(xué)已向相關(guān)職能部門繳納了辦證費(fèi)用，因該小區(qū)整體配套設(shè)施不完善，至今未完成綜合驗收。案件在再審過程中，經(jīng)協(xié)調(diào)涉案房屋正在辦理權(quán)屬證書。
原審法院再審另查明：2014年與涉案房屋相同地段、相同類型房屋價格約每平方米4200元。原安置房屋胡芳東的房屋為1號樓603室，因該房屋未建，胡芳東曾入住3號樓4單元601室，該房屋面積為99.36平方米。
本院認(rèn)為
原審法院確定本案的爭議焦點(diǎn)是：一、房屋拆遷安置協(xié)議是否符合解除條件；二、如解除安置協(xié)議，胡芳東的損失應(yīng)如何計算；三、懷文中學(xué)應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任。
原審法院再審認(rèn)為：一、房屋拆遷安置協(xié)議符合解除條件。理由是：首先，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格，方可交付使用。本案中涉案房屋未經(jīng)過驗收合格，不符合交付使用的條件。其次，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定，商品房買賣合同約定或《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。以及依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。本案中安置房屋應(yīng)自交付使用90日起辦理所有權(quán)證。因此，懷文中學(xué)未能在法定期限內(nèi)給胡芳東辦理房屋所有權(quán)證，胡芳東要求解除房屋拆遷安置協(xié)議符合法律規(guī)定。二、如解除房屋安置協(xié)議，因胡芳東已按照上述房屋面積領(lǐng)取了拆遷安置過渡費(fèi)，故胡芳東的損失應(yīng)從確定解除協(xié)議之日起，參照2014年相同地段、相同類型房屋每平方米價格4200元，按99.36平方米計算損失。胡芳東要求按照被拆遷房屋的面積134.49平方米、造價為300000元以及房款利息375200元的標(biāo)準(zhǔn)予以賠償，無事實(shí)與法律依據(jù)，不予支持。三、懷文中學(xué)為拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議相對方，由于其原因造成合同解除，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。
再審中，胡芳東要求撤回精神損失費(fèi)及過渡費(fèi)的訴訟請求，并放棄對沭陽拆遷辦的訴訟請求，且不要求懷文小學(xué)承擔(dān)責(zé)任，是其對自己訴訟權(quán)利的處分，不違反法律規(guī)定，依法予以準(zhǔn)許。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯誤，應(yīng)予糾正。本案經(jīng)原審法院審判委員會討論決定，依照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十五條、第二百零七條之規(guī)定，判決：撤銷沭陽縣人民法院（2011）沭民初字第2675號民事判決；二、解除2003年6月14日胡芳東與懷文中學(xué)簽訂的沭陽縣城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；三、懷文中學(xué)賠償胡芳東損失合計42萬元；四、駁回胡芳東的其他訴訟請求。
再審裁判結(jié)果
再審宣判后，胡芳東不服再審判決向本院提起上訴，其主要上訴理由是：一、懷文中學(xué)應(yīng)承擔(dān)房屋利息款。因懷文中學(xué)原因?qū)е潞紪|未能取得房屋權(quán)屬證書，懷文中學(xué)應(yīng)按已付購房款總額參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約責(zé)任。二、因胡芳東就涉案房屋長期奔波，由此產(chǎn)生的差旅費(fèi)、誤工費(fèi)均應(yīng)由懷文中學(xué)賠償。三、懷文中學(xué)應(yīng)給付胡芳東一倍的賠償罰款責(zé)任。綜上，請求維持再審判決第一、二項，增判懷文中學(xué)給付胡芳東原房款利息。
針對胡芳東的上訴請求，懷文中學(xué)及懷文小學(xué)共同答辯稱：一、胡芳東的上訴請求中主張的誤工費(fèi)、差旅費(fèi)以及一倍賠償責(zé)任已超出原審的訴訟請求，不屬于再審及二審審查范圍，對其超出請求部分應(yīng)不予審理。二、胡芳東訴請的標(biāo)的物是原房屋140平方米，而原審查明及再審查明均認(rèn)定胡芳東已得到安置，故應(yīng)當(dāng)圍繞安置房屋計算損失，如按原有房屋計算損失有誤。此外，再審判決確定的賠償損失數(shù)額42萬元也已超出胡芳東原審主張的30萬元范圍。三、懷文中學(xué)反對解除安置協(xié)議，如支持房屋利息，其性質(zhì)屬于逾期辦證違約責(zé)任，胡芳東不能既要求解除安置協(xié)議又要求承擔(dān)安置協(xié)議違約責(zé)任，兩項請求相互矛盾。
原審宣判后，懷文中學(xué)不服再審判決向本院提起上訴，其主要上訴理由是：一、房屋拆遷安置協(xié)議不具備解除條件。1．再審判決依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定判決解除房屋拆遷安置協(xié)議屬適用法律錯誤。該規(guī)定系國家為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交房行為作出的規(guī)定，并非當(dāng)事人解除合同的條件。2．再審判決依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定，認(rèn)為懷文中學(xué)未能在法定期限內(nèi)給胡芳東辦理所有權(quán)證書，并據(jù)此判決解除房屋拆遷安置協(xié)議屬適用法律錯誤。根據(jù)該條規(guī)定，買受人享有合同解除權(quán)的前提是“由于出賣人的原因”。但本案中，胡芳東無法辦理所有權(quán)證并非懷文中學(xué)的原因，而是胡芳東自身原因。具體理由為：①胡芳東未付清房款，懷文中學(xué)有權(quán)拒絕其辦證要求。胡芳東付清房款義務(wù)在先，出賣人協(xié)助辦證義務(wù)在后，至今胡芳東尚欠房款18740.37元，故懷文中學(xué)享有后履行抗辯權(quán)。②胡芳東至今并未向房屋登記部門提出辦證申請。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條、《房屋登記辦法》第十一條的規(guī)定，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)人是購買人，購買人應(yīng)當(dāng)向房屋登記部門提出辦證申請，購買人僅負(fù)有協(xié)助義務(wù)。原審判決認(rèn)為懷文中學(xué)應(yīng)當(dāng)在法定期限內(nèi)為胡芳東辦理所有權(quán)證是錯誤的。③懷文小學(xué)3號樓前期不能辦證的原因是原來土地用途為教育用地，因土地用途發(fā)生變化未通過綜合驗收，并非再審判決所稱的整體配套設(shè)施不完善，該原因不屬于懷文中學(xué)原因。④再審判決已經(jīng)查明，懷文小學(xué)已經(jīng)向相關(guān)部門繳納了辦證費(fèi)用，已經(jīng)完成了辦證協(xié)助義務(wù)，且目前涉案房屋已經(jīng)可以辦證，胡芳東完全可以通過辦證實(shí)現(xiàn)合同目的。二、即使解除合同，再審判決對胡芳東的損失計算也有誤。1、再審認(rèn)為涉案房屋相同地段、相同類型房屋價格每平方米4200元沒有依據(jù)，嚴(yán)重脫離實(shí)際。①再審類比的書香名邸50號樓并非相同地段、相同類型房屋。該房屋地處沭陽中學(xué)、懷文中學(xué)、豪園小區(qū)、書香名邸小區(qū)十字路口，屬交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)的繁華路段，而涉案房屋處在懷文小學(xué)后面民房包圍之中。且書香名邸50號樓系高層單身公寓，有電梯等配套設(shè)施。涉案房屋系六層住宅樓，胡芳東的房屋系頂層，無法稱得上“相同類型的房屋”。②房屋價格不屬于人民法院調(diào)查收集證據(jù)的范圍。③房屋價格應(yīng)當(dāng)通過鑒定，不能僅靠談話筆錄確定，因為房屋的價格評估極具專業(yè)性。④確定房屋價格應(yīng)當(dāng)以涉案房屋即安置給胡芳東的3號樓4單元601室為準(zhǔn)。再審判決以逾期辦證為由解除拆遷安置協(xié)議，對此只要將安置給胡芳東的3號樓3單元601室房屋按照有證的條件鑒定，就是最接近解除合同后的損失。2．如解除合同賠償損失，應(yīng)扣除胡芳東所欠房款18740.37元及利息，利息應(yīng)當(dāng)自2005年9月起，以18740.37元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算至解除合同之日止。三、即使解除合同，賠償損失的義務(wù)人應(yīng)當(dāng)是懷文小學(xué)，而不應(yīng)是懷文中學(xué)。拆遷地是懷文小學(xué)用的，安置樓是懷文小學(xué)建的，所有拆遷戶的上房結(jié)算都是與懷文小學(xué)結(jié)算的，一切涉及到拆遷人的權(quán)利義務(wù)均是由懷文小學(xué)享有和承擔(dān)，因此，賠償損失的義務(wù)人應(yīng)當(dāng)是懷文小學(xué)，而不是懷文中學(xué)。綜上，請求撤銷原判，改判駁回胡芳東的訴訟請求。
針對懷文中學(xué)的上訴請求，胡芳東答辯稱：一、胡芳東與懷文中學(xué)于2003年6月14日簽訂拆遷安置協(xié)議。當(dāng)時胡芳東不欠懷文中學(xué)房款，后因胡芳東離婚，沭陽縣人民法院從胡芳東房款中支付2萬元，懷文中學(xué)在胡芳東不同意的情況下，擅自讓法院從合同房款中執(zhí)行2萬元，所造成的后果應(yīng)由懷文中學(xué)承擔(dān)。二、懷文中學(xué)與懷文小學(xué)于2003年4月20日簽訂協(xié)議分家，懷文中學(xué)是沭陽中學(xué)初中部，懷文小學(xué)是伍肆個人辦學(xué)。胡芳東與懷文中學(xué)簽訂的拆遷安置協(xié)議系加蓋懷文中學(xué)公章，合同約定的房屋至今未建，而原審中懷文小學(xué)懷文小學(xué)以合同變更為由于2005年建3號安置樓。該安置房于2011年胡芳東起訴時因未通過房屋合格驗收，無法辦理房屋權(quán)屬證書。后該安置房于2014年11月份再審開庭時雖能辦理房屋權(quán)屬證書，但房屋仍未經(jīng)過竣工驗收，故再審判決解除拆遷安置合同正確。三、房屋損失賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按市場價確定。
針對懷文中學(xué)的上訴請求，懷文小學(xué)答辯稱：一、原拆遷安置協(xié)議已得到實(shí)際履行，不能解除。二、沭陽縣人民法院兩次執(zhí)行標(biāo)的均為胡芳東的拆遷安置補(bǔ)償款，且相關(guān)執(zhí)行文書明確載明系拆遷安置補(bǔ)償款。三、胡芳東于2005年9月撬開涉案房屋房門，履行了原拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，上述行為系胡芳東真實(shí)意思表示。四、胡芳東主張涉案房屋無法辦理房產(chǎn)證不是事實(shí)，上訴前已通知胡芳東辦理產(chǎn)權(quán)證。涉案房屋未能辦證的原因是胡芳東本人至今尚未結(jié)清房款，故不具備辦證條件。
針對胡芳東及懷文中學(xué)的上訴請求，沭陽拆遷辦共同答辯稱：一、胡芳東與懷文中學(xué)是雙方協(xié)商拆遷，補(bǔ)償和安置工作由懷文中學(xué)解決，與沭陽拆遷辦無關(guān)。二、再審時胡芳東已放棄對沭陽拆遷辦的訴訟請求，且已得到再審法院的準(zhǔn)許。
二審查明事實(shí)與原審判決及再審判決認(rèn)定事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
本案二審中的爭議焦點(diǎn)是：1．房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是否具備解除條件；2．如應(yīng)解除，胡芳東的損失數(shù)額如何確定；3．懷文中學(xué)應(yīng)否對胡芳東的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
二審中，懷文中學(xué)、懷文小學(xué)為證明自己的主張，向本院提供如下證據(jù)：1．懷文小學(xué)拆遷安置樓2#4單元601室房屋銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票一份。旨在證明胡芳東尚欠房款18740.37元，涉案房屋已經(jīng)具備辦證條件，以及本案責(zé)任主體是懷文小學(xué)；2．江蘇省土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、江蘇省土地管理收費(fèi)收據(jù)各一份。旨在證明3號安置樓繳納土地出讓金的時間及金額，在土地用途變更前無法辦理產(chǎn)權(quán)證；3．2014年7月31日沭陽縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、沭陽縣國土資源局出具的關(guān)于懷文小學(xué)安置樓業(yè)主反映無法辦證問題的情況匯報一份。旨在證明逾期無法辦證不是出賣人的原因，是土地用途及規(guī)劃沒有變化，導(dǎo)致無法綜合驗收，從而導(dǎo)致無法辦證，并非原審判決及再審判決認(rèn)定的配套設(shè)置不完善。
胡芳東對上述證據(jù)質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)1的真實(shí)性不發(fā)表意見，與本案無關(guān)。對證據(jù)2、3的真實(shí)性均不持異議，能夠證明涉案房屋是非法安置房。
沭陽拆遷辦對上述證據(jù)質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)1-3的真實(shí)性均無異議，但對關(guān)聯(lián)性不發(fā)表意見。
本院對上述證據(jù)認(rèn)證如下：證據(jù)1系復(fù)印件，且懷文中學(xué)、懷文小學(xué)未能提供原件供核對，故對證據(jù)1的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予確認(rèn)。鑒于各方當(dāng)事人對證據(jù)2、3的真實(shí)性均無異議，本院對此予以確認(rèn)。證據(jù)2能證明土地出讓金的繳納情況，但不足以作為認(rèn)定無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。證據(jù)3能夠證明沭陽縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、沭陽縣國土資源局認(rèn)定涉案房屋不具備辦理“兩證”基本條件的原因是土地用途已發(fā)生變化且未通過規(guī)劃、綜合驗收。
關(guān)于第1爭議焦點(diǎn)。本院認(rèn)為，2003年6月14日胡芳東與懷文中學(xué)簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是懷文中學(xué)作為委托拆遷單位與被拆遷人胡芳東針對拆遷胡芳東房屋的補(bǔ)償方式、補(bǔ)償安置房屋的位置和面積、搬遷過渡安置費(fèi)等事項訂立的協(xié)議，且該協(xié)議明確約定懷文中學(xué)以位置、用途特定的房屋對胡芳東進(jìn)行補(bǔ)償安置，故該協(xié)議的性質(zhì)屬于懷文中學(xué)與胡芳東以所有權(quán)調(diào)換形式訂立的房屋拆遷安置補(bǔ)償合同。該協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故依法具有法律效力。
關(guān)于胡芳東與懷文中學(xué)簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)否解除的問題。雙方簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定以所有權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償安置給胡芳東的房屋為懷文中學(xué)青島路南側(cè)1號樓603室（約100平方米），但該約定安置房并未實(shí)際建造，后懷文小學(xué)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后實(shí)際建造的是3號拆遷安置樓，與協(xié)議約定并不相符。胡芳東雖曾入住3號樓4單元601室房屋，因該房屋未通過綜合驗收合格，故不具備交付條件。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工、經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”，從維護(hù)公共安全及利益的角度看，該規(guī)定確立了商品房交付的前置性、強(qiáng)制性條件。本案涉訴房屋因尚未辦理竣工驗收手續(xù)，不具備交付的要件，在此情形下，胡芳東因無法實(shí)現(xiàn)合同目的要求解除合同理由成立，原審法院據(jù)此解除雙方簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議亦無不妥。
關(guān)于第2爭議焦點(diǎn)。本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！北景钢?，由于雙方簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的性質(zhì)是以所有權(quán)調(diào)換形式訂立房屋拆遷安置補(bǔ)償合同，因胡芳東未能按約取得安置房屋，故懷文中學(xué)應(yīng)當(dāng)根據(jù)解除協(xié)議時涉案房屋的市場價值給付胡芳東房屋安置補(bǔ)償款。
關(guān)于房屋安置補(bǔ)償價款的確定問題。原審法院為確定解除房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時涉案房屋的市場價格，從沭陽縣房地產(chǎn)管理處調(diào)取沭陽縣2014年1-12月商品房平均銷售備案價格表，并向宿遷市方元房地產(chǎn)評估咨詢有限公司業(yè)務(wù)經(jīng)理咨詢2014年度同地段、同類型房屋市場銷售價，上述證據(jù)均經(jīng)雙方當(dāng)事人質(zhì)證，能夠作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)使用。懷文中學(xué)雖對原審法院確定的市場單價提出異議，但并未能提供足以反駁的證據(jù)或理由，故本院對其異議理由不予采納。原審法院以產(chǎn)權(quán)置換面積99.36平方米參照2014年度同地段、同類型房屋單價4200元確定胡芳東的損失數(shù)額較為適宜，本院予以維持。
關(guān)于第3爭議焦點(diǎn)。本院認(rèn)為，房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是胡芳東與懷文中學(xué)簽訂，胡芳東要求懷文中學(xué)承擔(dān)賠償責(zé)任亦是依據(jù)雙方簽訂的該份房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。依據(jù)該份協(xié)議，懷文中學(xué)負(fù)有向胡芳東交付約定安置房屋的合同義務(wù)，在其無法完成交付合同約定房屋的義務(wù)時，亦負(fù)有給付相應(yīng)房屋對價的義務(wù)。懷文中學(xué)雖主張賠償責(zé)任應(yīng)由懷文小學(xué)承擔(dān)，但房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中并沒有對懷文小學(xué)的權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行約定。懷文小學(xué)雖實(shí)際建造3號拆遷安置樓，但其并不是房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的合同相對人，故懷文中學(xué)要求懷文小學(xué)承擔(dān)賠償責(zé)任，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，上訴人胡芳東及懷文中學(xué)的上訴理由均不能成立，本院對其上訴請求均不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)19144元（分別由上訴人胡芳東、沭陽縣懷文中學(xué)預(yù)交9572元），由上訴人胡芳東負(fù)擔(dān)9572元（已免交），由上訴人沭陽縣懷文中學(xué)負(fù)擔(dān)9572元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長孫芳遠(yuǎn)
代理審判員王冬冬
代理審判員孫權(quán)
裁判日期
二〇一六年一月六日
書記員
書記員王南淳
