審理法院：南京市鼓樓區(qū)人民法院
案號(hào)：（2015）鼓民初字第1635號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-06-08
審理經(jīng)過
原告張錫成訴被告南京市鼓樓區(qū)住房和建設(shè)局（以下簡稱鼓樓區(qū)住建局）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2015年3月9日立案受理，依法由代理審判員孫燕獨(dú)任審判，于2015年4月21日公開開庭進(jìn)行了審理。原告張錫成及被告鼓樓區(qū)住建局的委托代理人孫華武、湯莉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告張錫成訴稱：被告是原告房屋所在的南京市鼓樓區(qū)XX路04、05片的拆遷主體。2013年12月底，原告領(lǐng)取了金阜雅苑安置房屋鑰匙后發(fā)現(xiàn)，已建成的房屋與協(xié)議上的設(shè)計(jì)圖紙不同，主要有：原設(shè)計(jì)圖上一扇飄窗變成了平窗；原設(shè)計(jì)圖上一扇房門的位置因改變結(jié)構(gòu)改為承重墻；房屋缺少一個(gè)室外空調(diào)機(jī)位；戶型由三室二廳變成二室二廳。半年后，在業(yè)主的強(qiáng)烈要求下，開發(fā)商對(duì)部分房屋進(jìn)行改造成三室，由于原房門的位置現(xiàn)為承重墻，改造后的三室不僅影響了合理使用面積，也加大了裝修成本。由于案涉房屋是拆遷安置房，無法退換，原告只能入住。上述問題經(jīng)反映一直未獲解決。2014年12月開始辦理發(fā)放金阜雅苑安置房屋的產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，一些已領(lǐng)取所有權(quán)證的住戶發(fā)現(xiàn)，原協(xié)議上注明的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房”被改成了“中低價(jià)商品房”。原告認(rèn)為其目的就是為了今后的物業(yè)費(fèi)、維修基金和銷售價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，其行為損害了原告的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)予以更正。同時(shí)，拆遷部門利用辦理產(chǎn)權(quán)證的機(jī)會(huì)，要求業(yè)主與南京XX路蘇寧置業(yè)有限公司簽訂商品房現(xiàn)售合同，房屋單價(jià)為12200元／平方米，為何被告卻按17100元／平方米計(jì)價(jià)給原告。原告基于上述事實(shí)訴至法院，請(qǐng)求判令：1.被告根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，將房屋性質(zhì)更正為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房；2.被告向原告賠償因改變房屋結(jié)構(gòu)的損失192000元；3.被告將平窗改為飄窗，如不能改為飄窗，被告向原告賠償該項(xiàng)損失51300元（3平方米×17100元）；4.被告提供超過一定面積按17100元／平方米計(jì)價(jià)的依據(jù)，如不能提供依據(jù)，被告向原告退還88200元（18平方米×4900元／平方米）；5.被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
被告辯稱
被告鼓樓區(qū)住建局辯稱：原、被告簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議是雙方自愿簽訂的，系真實(shí)意思表示，被告已全面履行了義務(wù)。一、原告關(guān)于房屋性質(zhì)的訴訟請(qǐng)求不成立，根據(jù)協(xié)議約定，并沒有約定被告提供所謂產(chǎn)權(quán)調(diào)換性質(zhì)的房屋，僅約定了產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式，并對(duì)房屋的坐落位置、房屋面積等進(jìn)行了約定，原告現(xiàn)在取得的房屋即是合同約定的房屋，協(xié)議已經(jīng)履行完畢；二、原告關(guān)于交付房屋不符合合同約定主張賠償損失的問題。雙方在協(xié)議中備注了“以上套型以規(guī)劃部門審批為準(zhǔn)，面積為房產(chǎn)部門測量為準(zhǔn)”，經(jīng)過審核后，最終確定的戶型就是原告現(xiàn)在的房屋戶型，交付的房屋符合設(shè)計(jì)要求，故被告不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。三、原告關(guān)于改建飄窗的問題。原告的該主張沒有依據(jù)，原告所取得的房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格且交付，不存在原告陳述的不規(guī)范情形；四、原告關(guān)于超過優(yōu)惠部分的計(jì)價(jià)問題。雙方在拆遷補(bǔ)償協(xié)議中已經(jīng)明確約定，系雙方真實(shí)意思表示，故原告要求賠償88200元的訴訟請(qǐng)求，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，亦不應(yīng)予以支持。綜上，原告訴訟請(qǐng)求均不成立，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本院查明
經(jīng)審理查明，原坐落于南京市鼓樓區(qū)XX橋31號(hào)102室房屋（建筑面積為65.68平方米，以下簡稱102室房屋）登記的所有權(quán)人為原告張錫成。因102室房屋拆遷，原告張錫成（乙方）與被告鼓樓區(qū)住建局（原南京市鼓樓區(qū)建設(shè)局，甲方）于2012年11月27日簽訂了《南京市城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議（產(chǎn)權(quán)調(diào)換專用）》，協(xié)議約定：甲方經(jīng)寧拆許字（2010）第027號(hào)《房屋拆遷許可證》批準(zhǔn)，于2010年8月11日至2012年12月31日，在鼓樓區(qū)XX路05地塊，委托鼓房拆遷公司，實(shí)施XX路05地塊項(xiàng)目的房屋拆遷；被拆遷房屋為乙方所有的102室房屋；甲方應(yīng)當(dāng)支付被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額為996169元；甲方應(yīng)當(dāng)以雙方約定的劃撥方式支付補(bǔ)助費(fèi)用247073元；乙方同意于2013年1月10日，將被拆遷房屋騰空，交由甲方拆除；乙方選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補(bǔ)償方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓樓區(qū)鐘阜路29號(hào)5幢708室，建筑面積為114.3平方米，交付日期為2013年12月31日，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；甲方保證調(diào)換房屋符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)清晰且無權(quán)利限制，并承諾協(xié)助乙方辦理房屋及土地權(quán)屬登記手續(xù)；乙方選擇的過渡方式為自行過渡，過渡期限自2012年11月27日至2013年12月31日；附件4中約定了調(diào)換房屋的基本情況，結(jié)構(gòu)為鋼混，用途為住宅，該房屋為期房，協(xié)議中的套型平面圖顯示房屋為三室二廳，其中10.54平方米的臥室有一飄窗，且該臥室門與衛(wèi)生間相鄰，套型平面圖備注以上套型以規(guī)劃部門審批為準(zhǔn)，面積以房產(chǎn)部門測量為準(zhǔn)；附件補(bǔ)充協(xié)議約定乙方自愿選擇鐘阜路29號(hào)5幢708室114.3平方米的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房；乙方的房屋拆遷補(bǔ)償款，不能支取，不計(jì)利息，用于調(diào)換鐘阜路29號(hào)5幢708室的房屋，價(jià)值相等不結(jié)算差價(jià)等等。
2013年12月底，案涉安置房屋交付給原告張錫成，交付房屋的實(shí)際門牌號(hào)為南京市鼓樓區(qū)XX路30號(hào)3幢2單元708室。安置房屋交付后，原告張錫成發(fā)現(xiàn)安置房屋的套型為二室二廳，而非協(xié)議約定的三室二廳；原10.54平方米的臥室和另一臥室的位置現(xiàn)合為一間臥室，原10.54平方米的臥室的窗戶現(xiàn)為普通窗戶，臥室門位置現(xiàn)為承重墻。
現(xiàn)該小區(qū)其他部分被拆遷人已經(jīng)領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)證記載的房屋性質(zhì)為中低價(jià)商品房。
另查明，2011年10月22日，南京市國土資源局發(fā)布南京市國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告（2011年第15號(hào)），該公告中載明鼓樓區(qū)鐘阜路以東地塊（即安置房屋所在地塊）的項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房項(xiàng)目，住宅房屋建筑面積結(jié)算單價(jià)為12200元／平方米。
2013年2月7日，鐘阜路29號(hào)地塊取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
《新版房屋權(quán)屬證書、登記證明填寫規(guī)定》第一條第（八）項(xiàng)規(guī)定，房屋性質(zhì)：分別填寫經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、集資合作建房等由政府提供相關(guān)政策支持建設(shè)，對(duì)購買、租賃對(duì)象以及轉(zhuǎn)讓有限制的房屋；其他類型房屋不填此項(xiàng)。
審理中，被告鼓樓區(qū)住建局陳述，根據(jù)被拆遷房屋的面積乘以1.3倍得到應(yīng)置換的房屋面積，根據(jù)房源情況選擇面積最接近的安置房屋；由于拆遷后期沒有與應(yīng)置換面積相接近的房源，拆遷部門同意在現(xiàn)有房源中選擇最為接近的安置房屋，但由于面積差較大，被拆遷人須按要求補(bǔ)交房款，即被拆遷房屋的面積乘以1.3倍后與原房面積相比，5平方米內(nèi)不收取費(fèi)用，5-10平方米按5000元／平方米計(jì)收費(fèi)用，超過10平方米按17100元／平方米計(jì)收費(fèi)用。原告認(rèn)可被告工作人員向其告知該項(xiàng)拆遷政策。
經(jīng)現(xiàn)場勘驗(yàn)，案涉房屋已裝修，北側(cè)大房間被隔成二間，隔墻中部有一房門。
因雙方分歧較大，致調(diào)解不成。
以上事實(shí)，有原、被告陳述、原告張錫成的南京市城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議（產(chǎn)權(quán)調(diào)換專用）、南京市商品房現(xiàn)售合同、房產(chǎn)分層分戶平面圖、房屋所有權(quán)證、公告、圖紙、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及本院勘驗(yàn)筆錄等證據(jù)為證，予以證實(shí)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的南京市城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議依法成立并有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。
關(guān)于房屋性質(zhì)的問題。原告認(rèn)為根據(jù)協(xié)議約定房屋性質(zhì)應(yīng)為產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房，而不應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)房屋所有權(quán)證上載明的中低價(jià)商品房。被告則認(rèn)為協(xié)議只約定了產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式，并未約定房屋性質(zhì)。對(duì)此，本院認(rèn)為，房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議中多次出現(xiàn)“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”字樣，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，產(chǎn)權(quán)調(diào)換指的是本次拆遷所采用的拆遷補(bǔ)償方式。南京市國土資源局的公告中載明“該項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房項(xiàng)目”，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房是指該項(xiàng)目所涉房屋是用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，并非對(duì)房屋性質(zhì)的規(guī)定，同時(shí)合同亦未排除中低價(jià)商品房可用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。房屋登記部門依據(jù)《新版房屋權(quán)屬證書、登記證明填寫規(guī)定》第一條第（八）項(xiàng)之規(guī)定，在房屋所有權(quán)證上記載了房屋性質(zhì)為中低價(jià)商品房?，F(xiàn)原告請(qǐng)求根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，將房屋性質(zhì)更正為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房，該請(qǐng)求不屬于人民法院民事案件受理范圍，應(yīng)當(dāng)予以駁回。
關(guān)于交付房屋不符合合同約定的損失賠償問題。原告認(rèn)為被告交付房屋的套型不符合協(xié)議約定，應(yīng)當(dāng)賠償損失，但被告則認(rèn)為套型系經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)，且協(xié)議中已注明套型以規(guī)劃部門核準(zhǔn)為準(zhǔn)，現(xiàn)交付的房屋符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)當(dāng)賠償損失。對(duì)此，本院認(rèn)為，雙方在房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的套型為三室二廳，協(xié)議房源圖上注明“以上套型以規(guī)劃部門審批為準(zhǔn)”，后經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的套型為二室二廳，現(xiàn)被告交付的套型為二室二廳，所交付的房屋套型符合約定，并無不當(dāng)，故原告因套型不符主張賠償損失的訴訟請(qǐng)求無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于將平窗改建成飄窗的問題。原告認(rèn)為交付的窗戶不符合合同約定，應(yīng)將平窗改建成飄窗，如不能改為飄窗，被告向原告賠償該項(xiàng)損失51300元。對(duì)此，本院認(rèn)為，雙方簽訂的房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中的房源圖上注明“以上套型以規(guī)劃部門審批為準(zhǔn)”，由于現(xiàn)交付房屋符合經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖，原告要求將平窗改建成飄窗與經(jīng)核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖不符，故該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求本院不予支持。
關(guān)于超出應(yīng)置換面積的計(jì)收費(fèi)用問題。原告要求被告提供超過一定面積按17100元／平方米計(jì)價(jià)的依據(jù)，該請(qǐng)求不屬于人民法院民事案件受理范圍，應(yīng)當(dāng)予以駁回。原、被告之間簽訂的南京市城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，協(xié)議中明確了原告的房屋拆遷補(bǔ)償款用于調(diào)換案涉房屋，價(jià)值相等不結(jié)算差價(jià)，且原告認(rèn)可被告曾向其告知XX路項(xiàng)目的拆遷政策，即被拆遷房屋的面積乘以1.3倍后與原房面積相比，5平方米內(nèi)不收取費(fèi)用，5-10平方米按5000元／平方米計(jì)收費(fèi)用，超過10平方米按17100元／平方米計(jì)收費(fèi)用?，F(xiàn)原告主張被告退還88200元，與約定不符，本院不予支持。
綜上，為維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回原告張錫成的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)4140元，減半收取2070元，由原告張錫成負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省南京市中級(jí)人民法院。
審判人員
代理審判員孫燕
裁判日期
二〇一五年六月八日
書記員
見習(xí)書記員王進(jìn)
