案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀04民終3782號(hào)
上訴人邯鄲泰勒城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱泰勒房地產(chǎn)公司）因與被上訴人楊園因商品房買賣合同糾紛一案，不服河北省邯鄲市叢臺(tái)區(qū)人民法院（2019）冀0403民初4937號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，不開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
泰勒房地產(chǎn)公司上訴請求：1請求二審法院撤銷一審邯鄲市叢臺(tái)區(qū)人民法院（2019）冀0403民初4937號(hào)民事判決書；2、改判上訴人不向被上訴人支付違約金103224元及購房款利息：（爭議金額103224元）；3本案的一審、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院判決上訴人支付被上訴人違約金及利息是錯(cuò)誤的。被上訴人與上訴人于2017年9月29日簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議，約定被上訴人購買上訴人開發(fā)建設(shè)的位于邯鄲。合同簽訂后，上訴人積極履行合同義務(wù)，加快交房的進(jìn)展，因?yàn)楹惖拇髿馕廴局卫碚叩某雠_(tái)，導(dǎo)致上訴人限工限時(shí)。雖然施工進(jìn)度放慢，上訴人依然堅(jiān)持履行合同，積極實(shí)現(xiàn)合同目的，現(xiàn)已具備交付條件。上訴人從未收到被上訴人的解除合同通知，一審法院認(rèn)定“楊園有理由解除雙方商品房買賣合同，而且由于已向勒泰房地產(chǎn)公司發(fā)出解除合同通知書”的事實(shí)，與真實(shí)情況相悖，被上訴人與上訴人的合同依法有效，不具備解除合同的條件，一審法院認(rèn)定雙方解除合同的事實(shí)，并判決上訴人支付違約金103224元及利息是錯(cuò)誤的。
楊園答辯稱，一審法院依照雙方簽訂的商品房買賣合同中約定了違約金支付的標(biāo)準(zhǔn)判決并無不當(dāng)。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請求駁回上訴、維持原判。
楊園向一審法院起訴請求：1、請求判令被告退還購房款2106614元、支付違約金103224元、支付利息170114元，并支付自2019年10月3日起至全部房款退還完畢之日止按照年利率4.9%計(jì)算的利息；2、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：1、2017年9月29日，原、被告雙方簽訂了一份商品房認(rèn)購協(xié)議。約定，楊園購買勒泰房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的位于邯鄲；房屋價(jià)款為2106614元。2、商品房認(rèn)購協(xié)議簽訂后，楊園分別于2017年9月29日、2017年10月12日、2017年11月30日、2018年5月31日、2018年6月28日支付購房款430000元、626615元、36525元、100000元、913474元，共計(jì)2106614元。3、楊園全部支付購房款后，原、被告雙方于2018年6月29日簽訂了一份商品房買賣合同（預(yù)售）。約定，房屋總價(jià)款為2106614元；出賣人應(yīng)當(dāng)于2018年12月31日前向買受人交付該商品房；認(rèn)購人有違約情形的，出賣人有權(quán)解除本協(xié)議且不承擔(dān)任何違約責(zé)任。4、由于勒泰房地產(chǎn)公司未按期向楊園交付房屋，楊園于2019年9月28日勒泰房地產(chǎn)公司發(fā)出了一份解除合同通知書。5、本案涉案房屋至今未取得商品房預(yù)售許可證。
一審法院認(rèn)為，從楊園舉證的原、被告雙方簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議、勒泰房地產(chǎn)公司開具的收款收據(jù)、銀行流水清單及POS機(jī)刷卡單、支付寶截圖分析，楊園于2017年9月29日第一次支付購房款時(shí)，雙方于當(dāng)日簽訂了商品房認(rèn)購協(xié)議。楊園共五次向勒泰房地產(chǎn)公司全部支付了購房款2106614元后，原、被告雙方簽訂了商品房買賣合同（預(yù)售）。
關(guān)于楊園主張的退還2106614元購房款問題，從原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同（預(yù)售）分析，該合同中明確約定，出賣人應(yīng)當(dāng)于2018年12月31日前向買受人交付該商品房。庭審中，勒泰房地產(chǎn)公司委托訴訟代理人稱，涉案房屋已具備交付條件。時(shí)至今日，勒泰房地產(chǎn)公司未向本院提交具備房屋交付條件的相關(guān)證據(jù)，應(yīng)認(rèn)定勒泰房地產(chǎn)公司仍不具備房屋交付條件。勒泰房地產(chǎn)公司逾期未交付房屋的行為已構(gòu)成違約，楊園有理由解除雙方商品房買賣合同，而且由于已向勒泰房地產(chǎn)公司發(fā)出解除合同通知書。認(rèn)購協(xié)議和商品房買賣合同（預(yù)售）系當(dāng)事人之間真實(shí)意思表示，不違反公平原則和誠實(shí)信用原則，合同當(dāng)事人應(yīng)自覺遵守合同約定的義務(wù)。我國《合同法》第六十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！惫世仗┓康禺a(chǎn)公司應(yīng)向楊園返還購房款2106614元。
關(guān)于楊園主張的違約金問題，違約金是指根據(jù)當(dāng)事人約定或者法律規(guī)定，一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц兜慕疱X賠償。我國《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！钡谝话僖皇臈l第一款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”雙方在商品房買賣合同（預(yù)售）中明確約定，逾期交房超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款，并按照全部房價(jià)款的4.9%向買受人支付違約金。故勒泰房地產(chǎn)公司應(yīng)向楊園支付違約金103224元。
關(guān)于楊園主張的利息問題，原、被告雙方在商品房買賣合同（預(yù)售）中明確約定，逾期交房超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款，并自買受人付款之日起，按照4.9%計(jì)算給付利息。故勒泰房地產(chǎn)公司應(yīng)按年利率4.9%的標(biāo)準(zhǔn)，以購房款2106614元為基數(shù)向楊園支付該款自2018年6月28日（最后一次支付購房款）起至全部購房款付清之日止的利息，在本案執(zhí)行程序中另行計(jì)算。判決：一、邯鄲勒泰城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還楊園交納的購房款2106614元。于本判決生效之日起10日內(nèi)付清。二、邯鄲勒泰城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向楊園支付違約金103224元。于本判決生效之日起10日內(nèi)付清。三、邯鄲勒泰城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按年4.9%利率的標(biāo)準(zhǔn)，以購房款2106614元為基數(shù)向楊園支付該款自2018年6月28日（最后一次支付購房款）起至全部購房款付清之日止的利息，在本案執(zhí)行程序中另行計(jì)算。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)，本院查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，雙方簽訂了商品房買賣合同（預(yù)售），該商品房買賣合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反相關(guān)法律規(guī)定，該商品房買賣合同合法有效。楊園共五次向勒泰房地產(chǎn)公司全部支付了購房款2106614元。至今勒泰房地產(chǎn)公司未向法院提交具備房屋交付條件的相關(guān)證據(jù)，應(yīng)認(rèn)定勒泰房地產(chǎn)公司仍不具備房屋交付條件。勒泰房地產(chǎn)公司逾期未交付房屋的行為已構(gòu)成違約，楊園已向勒泰房地產(chǎn)公司發(fā)出解除合同通知書，勒泰房地產(chǎn)公司對此未提出異議，應(yīng)視為雙方簽訂的已經(jīng)解除。雙方當(dāng)事人在商品房買賣合同（預(yù)售）中約定，逾期交房超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款，并按照全部房價(jià)款的4.9%向買受人支付違約金。該商品房買賣合同（預(yù)售）中約定，逾期交房超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款，并自買受人付款之日起，按照4.9%計(jì)算給付利息。故一審法院判決勒泰房地產(chǎn)公司應(yīng)向楊園支付違約金103224元及購房款利息并無不當(dāng)。綜上所述，邯鄲泰勒城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求不能成立，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2364元，由上訴人邯鄲勒泰城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 聶洪文
審 判 員 潘新莉
審 判 員 謝 珂
二〇二〇年九月十八日
法官助理 趙 鵬
書 記 員 王 渴
