案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號 （2020）冀01民終8030號
上訴人東勝房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱東勝房地產(chǎn)公司）因與被上訴人楊洋商品房銷售合同糾紛一案，不服河北省石家莊市橋西區(qū)人民法院（2020）冀0104民初1305號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月18日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
東勝房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司上訴請求：一、請求撤銷一審判決，依法改判。二、請求被上訴人承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。上訴人不存在違約，不應(yīng)向被上訴人支付逾期交房違約金。上訴人未能如約交房是不可預(yù)見的重污染天氣以及按照政府強(qiáng)制停工要求導(dǎo)致，而該情況對上訴人來講完全是不可預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，屬于不可抗力，并非上訴人的過錯(cuò)導(dǎo)致。上訴人在極端天氣下以及按照政府強(qiáng)制要求停工符合國家整體利益，是為了保障大氣環(huán)境及全體民眾的切身利益，依據(jù)公平原則及法律關(guān)于不可抗力之規(guī)定上訴人不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。建筑工程施工許可證顯示開工時(shí)間為2013年11月15日，竣工日期為2016年5月31日，上訴人自2013年11月開始施工至2016年5月31日因重度污染天氣停止施工186天，因中高考、迎接中央環(huán)保組檢查、反法西斯紀(jì)念日等政府強(qiáng)制要求停止施工59天，共計(jì)停工245天。以上停止施工作業(yè)均是按照政府的強(qiáng)制要求，并且屬于不可抗力。被上訴人主張逾期233天，未超過245天停工時(shí)間，因此對被上訴人逾期交房違約金的主張應(yīng)不予支持。建筑工程施工許可證證明所涉樓盤的整體竣工時(shí)間為2016年5月31日，上訴人按照施工許可證于2016年5月31日前交房是符合政府許可的。上訴人不存在違約，不應(yīng)向被上訴人支付逾期交房違約金。二、即使被上訴人逾期交房違約金的主張成立，其也已部分超過訴訟時(shí)效。一審法院認(rèn)定訴訟時(shí)效應(yīng)從實(shí)際交房日起算，屬于適用法律錯(cuò)誤。三、一審法院認(rèn)為被上訴人提交的視頻產(chǎn)生導(dǎo)致訴訟時(shí)效中斷的效力屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。四、即使認(rèn)可該視頻的效力，距被上訴人一審立案也已超過3年訴訟時(shí)效。
楊洋答辯稱，東勝房地產(chǎn)公司的上訴請求缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請求駁回上訴、維持原判。
楊洋向一審法院起訴請求：2014年11月27日，原被告簽訂《商品房買賣合同》，原告購買了被告開發(fā)的位于石家莊市橋西區(qū)工農(nóng)路733號東勝紫御府（嘉苑）1號樓2單元1202室房產(chǎn)一套，總價(jià)款875657元。雙方約定被告應(yīng)于2016年3月31日前交付原告所購房屋。但被告卻于2016年11月20日交房，逾期233天。根據(jù)該買賣合同第十一條約定，逾期超過90日的，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款萬分之一的違約金。請求人民法院依法判令被告給付原告逾期交房的違約金20402.81元，案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年11月27日，原被告簽訂《石家莊市商品房買賣合同》，合同約定，原告購買東勝房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于石家莊市橋西區(qū)工農(nóng)路733號東勝紫御府嘉苑4-01號住宅樓02單元1202室房屋一套，建筑面積118.67平方米，單價(jià)為每平方米7378.92元，總價(jià)款875657元。合同第十條約定，出賣人應(yīng)在2016年3月31日前向買受人交付該商品房,但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：……因國家、省、市政府有關(guān)政策調(diào)整造成的。合同第十一條約定，除本合同第十條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過90日，自本合同第十條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同?！I受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第十條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金。2014年6月7日支付定金10000元，2014年6月12日支付房款261782元，2014年11月9日支付房款603875元，共計(jì)支付房款875657元。2016年11月20日，被告向原告交付了涉案房屋。
庭審中，原告陳述其在實(shí)際收房之前和實(shí)際收房之日均向被告主張過賠償逾期交房違約金，并提交了業(yè)主于實(shí)際收房之前集體向被告主張賠償逾期交房違約金的視頻，證明包括原告在內(nèi)的業(yè)主主張過逾期交房違約金。
另查明，根據(jù)石家莊市人民政府石政發(fā)（2013）34號文件規(guī)定，石家莊市出現(xiàn)重度污染天氣時(shí)施工單位應(yīng)停止施工。2013年石家莊市重污染天數(shù)自11月15日起至12月31日止為23天，2014年度重度污染天數(shù)為105天，2015年度重度污染天數(shù)為48天。其中，2014年石家莊空氣質(zhì)量指數(shù)歷史數(shù)據(jù)顯示11月27日至12月31日的重度以上污染天數(shù)為11天，2015年石家莊空氣質(zhì)量指數(shù)歷史數(shù)據(jù)顯示1月至3月的重度以上污染天數(shù)為13天、8天、4天，4月至10月的重度以上污染天數(shù)均為0天，11月、12月的重度以上污染天數(shù)分別為8天、15天。2016年1月、2月、3月的重度以上污染天數(shù)分別為3天、3天、4天。2016年8月19日，石家莊市橋西區(qū)苑東街道辦事處出具四份證明，證實(shí)該轄區(qū)內(nèi)東勝房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的紫御府項(xiàng)目，在2013年11月1日至2013年12月31日期間、2014年度、2015年度、2016年1月1日至2016年3月31日期間重度污染以上等級天氣里，按照該辦事處相關(guān)通知要求在建工程停止施工作業(yè)。
2013年11月11日，石家莊市橋西區(qū)苑東街道辦事處出具通知，證實(shí)為爭創(chuàng)一級天，轄區(qū)內(nèi)在建工程于2013年11月11日、12日一律停止施工。2015年3月25日，石家莊市橋西區(qū)苑東街道辦事處出具通知，證實(shí)根據(jù)上級緊急通知要求，決定3月25日、3月26日兩天爭創(chuàng)一級天，所有工地一律停止施工。
石家莊橋西區(qū)苑東街道辦事處分別于2014年6月4日、2015年6月4日及2014年6月18日、2015年6月18日出具通知，證實(shí)根據(jù)上級通知，6月4日-6月8日高考期間、6月18日-6月22日中考期間，相關(guān)單位一律停止工程機(jī)械施工等產(chǎn)生噪音的施工行為。
2015年8月27日，石家莊市橋西區(qū)苑東街道辦事處出具“苑東街道辦事處關(guān)于建設(shè)工程工地全面停工的通知”，為作好中國抗日戰(zhàn)爭暨世界反法西斯戰(zhàn)爭勝利70周年紀(jì)念活動空氣質(zhì)量保障工作，該轄區(qū)所有建設(shè)工程于2015年8月28日0時(shí)至9月4日24時(shí)（共8天）期間，全面啟動施工工地停工和其他重點(diǎn)控制措施，以及除重大民生搶險(xiǎn)工程外，土方挖掘、拆除工程、渣土清運(yùn)及市政道路工程等一律停止施工作業(yè)。
2016年1月6日，石家莊市橋西區(qū)苑東街道辦事處出具《苑東街道辦事處關(guān)于迎接中央環(huán)保督察組檢查的通知》，該轄區(qū)各項(xiàng)目建設(shè)、施工、監(jiān)理單位在中央環(huán)保督查組自2016年1月6日至2016年2月1日檢查期間，一律停止施工。
2014年11月27日原被告簽訂合同后至原被告雙方約定交房日期2016年3月31日期間因重度污染天氣及考試、檢查等原因被要求停止施工作業(yè)天數(shù)共計(jì)116天。
再查明，2015年4月14日，河北東麗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司更名為東勝房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司。
以上事實(shí)，有原告提交的商品房買賣合同、收據(jù)及被告提交的2014年、2015年、2016年石家莊空氣質(zhì)量指數(shù)歷史數(shù)據(jù)等證據(jù)予以證實(shí)。
一審法院認(rèn)為，原告、被告簽訂的《商品房買賣合同》是當(dāng)事人真實(shí)意思表示且未違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效，原告、被告應(yīng)按照合同約定享受權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。原告按合同約定履行了向被告支付購房款的義務(wù)，被告應(yīng)按合同約定在2016年3月31日前交付房屋，但被告于2016年11月20日將涉案房屋交付原告，被告屬于逾期交房。被告主張2013年11月15日起至原被告雙方約定交房日期期間因重度污染天氣及中高考、檢查等原因被政府要求停止施工作業(yè)天數(shù)共計(jì)245天。上述停工原因?qū)儆谝驀摇⑹?、市政府政策調(diào)整造成的逾期，是被告不能預(yù)見、不能避免、也是不能克服的，應(yīng)予扣除。原被告簽訂的《商品房買賣合同》日期是2014年11月27日，因此，被告主張應(yīng)扣除2014年11月27日簽約前的霧霾天氣等天數(shù)，該天數(shù)不在雙方簽訂的合同履行期間內(nèi)，不應(yīng)扣除，故被告該主張不予支持，不能成立。2014年11月27日之后至原被告雙方約定交房日期2016年3月31日期間重度污染天氣及考試、檢查等原因被要求停止施工作業(yè)天數(shù)共計(jì)116天，雖不屬于合同約定的不可抗力，但該停止施工行為符合國家整體利益，也是為保障大氣環(huán)境及民眾的切身利益而為，因此停工天數(shù)應(yīng)予免責(zé)扣除。
關(guān)于被告主張?jiān)嫫鹪V已超過訴訟時(shí)效之抗辯，原告陳述其在實(shí)際收房之前和實(shí)際收房之日均向被告主張過賠償逾期交房違約金，并提交了業(yè)主于實(shí)際收房之前集體向被告主張賠償逾期交房違約金的視頻，證明包括原告在內(nèi)的業(yè)主主張過逾期交房違約金。且原、被告雙方均對涉案房屋的實(shí)際交房日期2016年11月20日無異議，故訴訟時(shí)效期間應(yīng)從訴訟時(shí)效中斷之日（實(shí)際交房日）2016年11月20日重新計(jì)算，至原告2019年11月1日起訴時(shí)，未超過《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條規(guī)定三年的訴訟時(shí)效。
被告交房逾期天數(shù)為233天，應(yīng)扣除霧霾等天數(shù)為116天，被告實(shí)際逾期交房117天。被告應(yīng)向原告支付的違約金為875657*0.0001*117=10245.19元。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條、第一百九十五條之規(guī)定，判決如下：
一、被告東勝房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告楊洋支付逾期交房違約金10245.19元。
二、駁回原告楊洋的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)310元，由被告東勝房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)156元，原告楊洋負(fù)擔(dān)154元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。并于上訴期屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)310元（收款單位：河北省石家莊市中級人民法院，賬號：62×××47，開戶行：河北銀行華興支行）逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。
本院二審期間，二審查明事實(shí)同一審查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人雙方所簽訂的《石家莊市商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效，故雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自義務(wù)。根據(jù)上訴人的上訴請求、理由及被上訴人的答辯意見，本案主要的爭議焦點(diǎn)為：一、上訴人是否應(yīng)向被上訴人支付逾期交房違約金。二、被上訴人的主張是否超過訴訟時(shí)效。
關(guān)于第一個(gè)焦點(diǎn)，上訴人東勝房地產(chǎn)公司在履行合同過程中，因重污染天氣、環(huán)境檢查、中高考等原因被政府禁止施工，停工行為符合國家整體利益及人民群眾切身利益。故因無法預(yù)見、不能避免、不能克服造成的逾期并非上訴人原因，上訴人對此亦無過錯(cuò)，故應(yīng)扣除。但對于上訴人與被上訴人合同簽訂之前的停工天數(shù)，因相應(yīng)的因素在合同簽訂之前已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，上訴人對此是明知的，不能成為上訴人逾期交房的免責(zé)事由，故一審判決認(rèn)定“不在雙方簽訂的合同履行期間內(nèi)，不應(yīng)扣除”并無不當(dāng)，對于上訴人不支付逾期違約金的主張本院不予支持。
關(guān)于第二個(gè)焦點(diǎn)問題。被上訴人提交了業(yè)主代表于收房之前向上訴人主張賠償逾期交房違約金的視頻，該視頻顯示了業(yè)主對逾期交房行為的不滿，且該光盤記載的內(nèi)容是小區(qū)業(yè)主代表對延期交房進(jìn)行維權(quán)的事實(shí)，上訴人派人員出面和業(yè)主商討解決的方案，但直至實(shí)際交房之日，當(dāng)事人雙方并未達(dá)成一致的解決方案，一審法院認(rèn)定訴訟時(shí)效中斷，應(yīng)從實(shí)際交房之日計(jì)算并無不妥。因該違約行為處于持續(xù)狀態(tài)，是連續(xù)的行為，故上訴人主張部分訴訟請求超過訴訟時(shí)效的主張，不予支持。
綜上所述，東勝房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司的上訴請求不能成立，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)310元，由東勝房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 周玉杰
審 判 員 聶瑞強(qiáng)
審 判 員 張 楠
二〇二〇年九月三十日
法官助理 任曉剛
書 記 員 馮日欣
