案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號 （2020）冀10民終3911號
上訴人汪靜因與被上訴人永清孔雀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱永清孔雀城房地產(chǎn)公司）、廊坊市幸福基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱廊坊幸?；鶚I(yè)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省永清縣人民法院（2020）冀1023民初169號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月19日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
汪靜上訴請求：1、撤銷河北省永清縣人民法院（2020）冀1023民初169號民事判決;2、改判解除上訴人與被上訴人永清孔雀城房地產(chǎn)公司于2018年2月8日簽訂的商品房買賣合同;3、改判被上訴人連帶返還上訴人已交房款2259153元;4、改判被上訴人向上訴人支付利息（1.以100000元為本金，從2018年2月8日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實際給付之日；2.以644153元為本金，從2018年2月8日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實際給付之日；3.以225000元為本金，從2018年3月28日起按照銀行同期貸款利率支
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付利息至實際給付之日；4.以195000元為本金，從2018年6月26日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實際給付之日；5.以225000元為本金，從2018年9月26日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實際給付之日；6.以225000元為本金，從2018年12月26日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實際給付之日；7.以420000元為本金，從2018年12月28日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實際給付之日；8.以225000元為本金，從2019年9月29日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實際給付之日）;5、一、二審訴訟費由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：1、原審法院認定事實不清，適用法律錯誤。根據(jù)廊坊市人民政府辦公室（2017）61號文件第二條規(guī)定，非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊?dāng)?shù)?年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的限購1套房屋，補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房的有效憑證。此處規(guī)定非當(dāng)?shù)貞艏用窨上拶?套房屋的前提系在購房前已經(jīng)交滿3年社會保險或者納稅滿3年，而上訴人購房時間為2018年2月8月，客觀上無法提供實際購房日即2018年2月8日以前的三年社保繳納證明或者納稅證明。即使上訴人補繳了2015年2月至2018年2月的社保繳納證明或者是納稅證明，也違反了限購令中補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房的有效憑證。上訴人只有提供2018年2月8日之前3年以上的社會保險繳納證明或納稅證明才符合購房資格。2、上訴人戶籍所在地在武漢市，工作所在地在長春市，原社保在武漢市繳納，由于跨統(tǒng)籌地區(qū)就業(yè)，目前上訴人基本養(yǎng)老保險關(guān)系隨本人轉(zhuǎn)至長春市。上訴人不在永清縣就業(yè)，保險關(guān)系不可能轉(zhuǎn)移到永清縣，更不能違法在當(dāng)?shù)刂貜?fù)繳納社保，所以通過繳納三年以上社保，取得購房資格無法實現(xiàn)。上訴人為公職人員、國有企業(yè)管理人員、中共黨員，不可能違紀(jì)在當(dāng)?shù)丶媛毑⑷〉脠蟪?，故不能提供納稅證明，所以通過繳納三年及以上納稅證明取得購房資格也無法實現(xiàn)。一審判決要求上訴人在合同約定條件未成就前，應(yīng)當(dāng)積極履行合同約定，在約定期限內(nèi)取得購房資格。違反限購令的規(guī)定，不符合上訴人上訴人實際情況，上訴人無法繼續(xù)履行合同，無法取得購房資格，合同目的已無法實現(xiàn)。不能實現(xiàn)合同目的的原因，不能歸責(zé)于上訴人。請二審法院判令解除商品房買賣合同返還購房款及利息。3、原審法院認為上訴人購房行為是廊坊幸福基業(yè)公司銷售業(yè)務(wù)的推薦，與事實不符。上訴人從從未與該公司工作人員有過任何聯(lián)系。上訴人是將款匯入永清孔雀城房地產(chǎn)公司工作人員張星宇銀行賬戶，匯款時間為2018年2月8日，匯款地點為長春市渤海銀行長春分行營業(yè)部。以上可以說明優(yōu)惠確認單的簽
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名并非上訴人本人簽名。確認單顯示的日期，上訴人在長春市，從未去過廊坊幸?；鶚I(yè)公司。優(yōu)惠確認單并非上訴人本人簽字，不能以此確認的內(nèi)容約束上訴人。根據(jù)確認單第二條約定，客戶未成功認購的可將此款返還給上訴人。如果上訴人與永清孔雀城房地產(chǎn)公司商品房買賣合同解除即可視為未成功認購，上訴人交納的10萬元應(yīng)由二被上訴人連帶返還。
永清孔雀城房地產(chǎn)公司辯稱，1、在簽訂《商品房買賣合同》及相關(guān)附件時，雙方對于上訴人不具有本地的購房資格均明知。為保證合同能夠順利履行，雙方對合同的履行方式進行了約定，包括自行辦理社保，以達到當(dāng)?shù)卣?guī)定的購房資格要求，也包括了由其指定一名具備網(wǎng)簽條件的受讓人，我公司配合其將本合同及相關(guān)附件項下的權(quán)利義務(wù)對該受讓人進行轉(zhuǎn)讓。上述兩種方式均是雙方知悉上訴人暫時不具有當(dāng)?shù)刭彿抠Y格的前提下，為保障合同能夠順利履行所作出的對履行方式的約定。結(jié)合上訴人按照合同約定向我公司支付了部分房款，也可以看出合同及相關(guān)約定是其真實意思表示。在未窮盡雙方約定的合同履行方式的前提下，上訴人至今已經(jīng)有部分房款逾期未付，違反了合同約定，應(yīng)視為違約。2、在合同履行過程中，當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)政策也發(fā)生了重大變化，廊坊市人民政府于2020年4月16日發(fā)布了《關(guān)于進一步深化戶籍制度改革的意見（試行）》，其中規(guī)定：永清縣……人民政府駐地鎮(zhèn)及其他建制鎮(zhèn)，具有合法穩(wěn)定住所和合法穩(wěn)定職業(yè)且參加6個月以上城鎮(zhèn)社會保險或依法納稅6個月以上的人員，本人及其配偶、子女、夫妻雙方父母可以辦理當(dāng)?shù)爻Ｗ艨?。全面放開人才落戶條件?？梢钥闯隼确皇姓畬τ谑休爡^(qū)縣的落戶條件相應(yīng)放開，對于合同履行起到了積極的促進作用。上訴人作為房屋買受人，是合同能否履行的關(guān)鍵，應(yīng)當(dāng)本著誠信原則，與我公司共同繼續(xù)履行。3、上訴人將交付給廊坊幸?；鶚I(yè)公司的10萬元團購服務(wù)費，當(dāng)做房款要求我公司返還，超出了其與廊坊幸福基業(yè)公司之間的合同相對性。
廊坊幸?；鶚I(yè)公司辯稱，一審法院認定廊坊幸福基業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任，事實清楚，適用法律正確。1、本案案由為商品房預(yù)售合同糾紛，上訴人與廊坊幸?；鶚I(yè)公司之間系居間合同關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)糾紛應(yīng)另案解決，不屬于本案審理范圍。2、廊坊幸?；鶚I(yè)公司與上訴人簽訂的團購優(yōu)惠單是雙方的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。且上訴人已經(jīng)依照團購優(yōu)惠單約定支付了服務(wù)費，并在廊坊幸?；鶚I(yè)公司向其出具的收據(jù)中予以簽字確認。故上訴人對于其交付的款項、名稱、金額、用途、收款人等事項是明知且
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認可的。3、上訴人已經(jīng)成功與永清孔雀城房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，并享受了房款減免的優(yōu)惠服務(wù)。廊坊幸福基業(yè)公司已依約履行完畢居間義務(wù)。即使《商品房買賣合同》解除，也不影響團購優(yōu)惠單的效力及廊坊幸?；鶚I(yè)公司完成居間服務(wù)的事實，上訴人無權(quán)要求我公司向其返還服務(wù)費及支付利息。除上述團購服務(wù)費外，其他款項均非廊坊幸?；鶚I(yè)公司收取，我公司沒有返還義務(wù)。
汪靜向一審法院起訴請求：1、請求判令解除原告與被告永清孔雀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2018年2月8日簽訂的商品房買賣合同;2、請求判令被告連帶返還原告已交房款2259153元;3、請求判令被告向原告支付利息（1.以100000元為本金，從2018年2月8日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實際給付之日；2.以644153元為本金，從2018年2月8日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實際給付之日；3.以225000元為本金，從2018年3月28日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實際給付之日；4.以195000元為本金，從2018年6月26日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實際給付之日；5.以225000元為本金，從2018年9月26日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實際給付之日；6.以225000元為本金，從2018年12月26日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實際給付之日；7.以420000元為本金，從2018年12月28日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實際給付之日；8.以225000元為本金，從2019年9月29日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實際給付之日）；4、請求判令本案訴訟費由被告承擔(dān)。
一審法院認定事實：經(jīng)廊坊幸福基業(yè)公司銷售推介，原告欲購買永清孔雀城房地產(chǎn)公司開發(fā)的永清孔雀城錦園一期第0031幢1單元0102號商品房一套，2018年2月8日被告廊坊幸?；鶚I(yè)公司向原告出具《森林新都孔雀城項目團購優(yōu)惠確認單》一份，載明：團購優(yōu)惠確認單是推薦客戶購買房屋優(yōu)惠權(quán)并預(yù)訂房屋的憑證，在簽署優(yōu)惠確認單的同時，被推薦人需預(yù)存團購服務(wù)費100000元，被推薦人持此單可享受所購錦園一期0031010102房屋在開發(fā)商對外公布的銷售價格基礎(chǔ)上總價減免200000元；提供團購組織和信息服務(wù)，與開發(fā)商不存在任何代理關(guān)系，本次收取的團購服務(wù)費并非客戶購買本優(yōu)惠確認單約定產(chǎn)品價款的一部分等內(nèi)容。后原告通過銷售經(jīng)理張星宇向廊坊幸?；鶚I(yè)公司財務(wù)繳納100000元團購服務(wù)費，廊坊幸?；鶚I(yè)公司向原告出具收據(jù)一份。同日，永清孔雀城房地產(chǎn)公司向原告出具認購協(xié)議一份，載明：原告認購永清孔雀城房地產(chǎn)公司開發(fā)的永清孔雀城錦
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園項目一期第0031棟01單元0031010102號房屋，房屋單價18930.02元/平方米，建筑面積約179.30平方米，房屋總價款3394153元；簽署協(xié)議時需支付定金5000元，定金自雙方簽署商品房買賣合同及補充協(xié)議時自動轉(zhuǎn)為購房款，后原告交納購房定金5000元并交付購房首付款639153元。同時，原告向永清孔雀城房地產(chǎn)公司出具申請書，在申請書中原告承認當(dāng)時無當(dāng)?shù)刭彿抠Y格，承諾在2021年3月3日前達到當(dāng)?shù)卣?guī)定的購房資格要求并與永清孔雀城房地產(chǎn)公司通過政府網(wǎng)簽系統(tǒng)簽署商品房買賣合同，否則，永清孔雀城房地產(chǎn)公司有權(quán)解除與原告簽署的線下版買賣合同。2018年2月8日，原告與永清孔雀城房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》及兩份補充協(xié)議，約定原告購買永清孔雀城錦園項目一期第0031幢01單元0102號房屋，房屋單價17814.57元/平方米，房屋總價款3194153元，于2018年2月3日前支付商品房總價款的20.17%計644153元；余款至2020年12月31日前分期支付；出賣人應(yīng)當(dāng)在2021年1月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備符合商品房經(jīng)驗收合格，并符合合同約定的商品房交付買受人使用。補充協(xié)議一約定，買受人自愿購買出賣人開發(fā)建設(shè)的孔雀城錦園一期項目第0031幢01單元0102號房屋，并與出賣人簽訂了《商品房買賣合同》；買賣雙方已注意并接受了協(xié)議中渉及的免責(zé)或限制各方權(quán)利、違約后果、行權(quán)期限等重要條款；買賣合同及本協(xié)議為確定雙方權(quán)利義務(wù)的最終依據(jù)，買賣合同及本協(xié)議簽署前，買賣雙方通過口頭、書面（包括預(yù)訂單或認購協(xié)議等）、實物及其他形式所表達和提供的信息以及任何一方私自錄音資料等不作為買賣雙方權(quán)利義務(wù)確定的依據(jù)，對買賣合同訂立以及商品房價格有重大影響的因素，出賣人已向買受人充分提示，買受人知曉；出賣人或雇員、部門或銷售代理機構(gòu)等對買受人作出的承諾，必須加蓋出賣人的公章方為有效，未經(jīng)出賣人書面授權(quán)，前述人員、部門和代理機構(gòu)等無權(quán)對買受人擅自作出任何允諾，亦無權(quán)擅自向買受人收取錢款；買受人知悉國家及商品房所在地的房地產(chǎn)限購及貸款等政策，承諾其向出賣人所提供的戶籍、住房、貸款等信息均是完整準(zhǔn)確的，并承諾承擔(dān)因自身原因?qū)е沦I賣合同及本協(xié)議無法履行給出賣人造成的一切損失，等等。補充協(xié)議二約定，甲乙雙方簽署了《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》（尚未辦理網(wǎng)簽備案，簡稱草簽合同），乙方購買甲方開發(fā)的永清孔雀城一期31號樓1單元102號房屋，雙方經(jīng)過友好協(xié)商,乙方可以享受免費更名一次的權(quán)利；更名期限:自草簽合同后2個月期滿之日起至草簽合同約定的房屋交付期限之日的1個
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月前止；其他約定：1.如在草簽合同簽訂后因政府政策/個人資質(zhì)等原因,乙方已具備本補充協(xié)議第一條所述房屋網(wǎng)簽條件的,乙方更名截止時間調(diào)整為符合網(wǎng)簽條件之日起三個月內(nèi),如到期未辦理更名，乙方應(yīng)于更名截止期限屆滿之日起一周內(nèi)配合甲完成合同網(wǎng)簽及按揭手續(xù)辦理等相關(guān)購房事宜。2.如更名有效期內(nèi)乙方不辦理,或者無法完成更名,更名截止期限屆滿時因政策/個人資質(zhì)等原因乙方仍然不具備合同網(wǎng)簽條件的,甲方有權(quán)解除草簽合同,乙方已付購房款及相關(guān)稅費(如有)無息退款。3.因乙方行使更名權(quán)的行為,造成甲方的稅費負擔(dān)或者其他合理支出,由乙方負擔(dān)；若乙方不交納上述費用,甲方有權(quán)不辦理更名,且不視為違約。本補充協(xié)議未約定之事項按照草簽合同執(zhí)行，與草簽合同不一致之處,以本補充議為準(zhǔn)。合同及補充協(xié)議簽訂后，原告陸續(xù)共計向被告永清孔雀城房地產(chǎn)公司交付購房款2159153元（含定金5000元）。后原告以被告廊坊幸?；鶚I(yè)地產(chǎn)公司銷售業(yè)務(wù)人員及永清孔雀城房地產(chǎn)公司未能給其解決購房資質(zhì)，履行辦理涉案房屋網(wǎng)簽承諾為由，拒絕履行繼續(xù)支付房款義務(wù)，雙方協(xié)商未果后原告向一審法院提起訴訟。另查，涉案樓幢于2017年7月4日取得商品房預(yù)售許可證。
一審法院認為，原告與被告永清孔雀城房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，是雙方的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，此合同合法有效，對雙方具有約束力，原被告均應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。雙方簽訂合同的目的是商品房買賣，雙方對原告身份受當(dāng)?shù)叵拶徴呦拗?，不具有在?dāng)?shù)刭彿抠Y格是明知的，雙方就此作出了特別約定。原告作為非當(dāng)?shù)鼐用?，自愿通過在當(dāng)?shù)乩U納社會保險或納稅等方式達到購房資格要求，促成合同的履行，不違反限購政策的規(guī)定，屬于附條件的民事法律行為，該合同條款有效，在合同約定的條件未成就之前，原告應(yīng)當(dāng)積極履行合同約定，在約定期限內(nèi)取得購房資格。原告雖否認《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》、確認單、申請書等為其本人簽署，但對與永清孔雀城房地產(chǎn)公司間存在房屋買賣合同關(guān)系未予以否認，根據(jù)一審法院已查明的事實及日常生活經(jīng)驗法則，應(yīng)視為原告對合同內(nèi)容及補充協(xié)議內(nèi)容完全知曉。原告主張被告銷售人員口頭承諾辦理購房資格事宜，系被告違約沒有為原告辦理購房資格而導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，原告的主張與補充協(xié)議一第一條項下“未經(jīng)出賣人書面授權(quán)，前述人員、部門和代理機構(gòu)等無權(quán)對買受人擅自作出任何允諾”約定內(nèi)容不符，原告作為具有完全民事行為能力的成年人，在進行房屋買賣交易時應(yīng)
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仔細審核合同內(nèi)容，原告不能證明銷售人員的口頭允諾系經(jīng)被告永清孔雀城房地產(chǎn)公司授權(quán)履行職務(wù)的情形，故對原告的該主張一審法院不予采信。原告請求解除與被告永清孔雀城房地產(chǎn)公司之間的商品房買賣合同的請求不符合合同約定和法律規(guī)定情形，一審法院不予支持。原告基于解除合同提出的請求退還房款并支付利息的訴訟主張，一審法院亦不予支持。被告廊坊幸?；鶚I(yè)公司通過以團購方式向被告永清孔雀城房地產(chǎn)公司推薦客戶，促使購房者以較優(yōu)惠的價格與房地產(chǎn)開發(fā)商完成交易，推薦團購客戶的本質(zhì)是一種居間服務(wù)，該經(jīng)營行為不為法律和行政法規(guī)明文禁止。根據(jù)團購優(yōu)惠確認單的約定，團購服務(wù)費并不構(gòu)成房屋價款的一部分，只要購房者按團購條件成功認購了意向房源，所交納的團購費就不應(yīng)退還。本案中，通過被告廊坊幸福基業(yè)公司銷售業(yè)務(wù)的推薦，原告已與被告永清孔雀城房地產(chǎn)公司間簽訂房屋買賣合同，并在房屋買賣交易中已實際享受房屋總價款優(yōu)惠，被告廊坊幸?；鶚I(yè)公司所提供的團購服務(wù)已經(jīng)完成，原告將已交納的團購服務(wù)費作為房屋價款的一部分并主張退還的訴請，理據(jù)不足，一審法院亦不予支持。綜上，原告要求解除《商品房買賣合同》的請求理據(jù)不足，應(yīng)予駁回，原告基于解除合同所提出的其他訴訟請求，一并予以駁回。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、四十五條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、第九十三條第一款第（四）項規(guī)定，判決：駁回原告汪靜的全部訴訟請求。案件受理費24874元，減半收取計12437元，由原告汪靜負擔(dān)。
本院二審期間，上訴人提交工作證明、個人參保證明、納稅證明，擬證明上訴人是中共黨員，系渤海銀行股份有限公司長春分行職工，2017年-2020年一直在長春市繳納社保、納稅，作為國家工作人員，無法在永清繳納社?；蚣{稅。永清孔雀城房地產(chǎn)公司質(zhì)證意見，對證據(jù)的真實性沒有異議，但不能證明其證明目的，現(xiàn)戶籍政策放寬了條件，上訴人的家屬符合條件也可以為上訴人及其家屬辦理戶口轉(zhuǎn)移，該證據(jù)不能成為阻卻合同履行的理由。廊坊幸?；鶚I(yè)公司質(zhì)證意見，該證據(jù)與我公司無關(guān)，我公司與上訴人系居間合同關(guān)系，服務(wù)的內(nèi)容為保障上訴人享有20萬房款的減免，已履行完畢居間服務(wù)，有權(quán)收取上訴人的服務(wù)費。本院審查認為，對證據(jù)的真實性予以確認，但該證據(jù)不能證實案涉合同無法履行。本院經(jīng)審理查明的事實與一審查明的事實一致。
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本院認為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不能擅自變更或者解除合同。本案中，上訴人與被上訴人永清孔雀城房地產(chǎn)公司在簽訂《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》、優(yōu)惠確認單、申請書等文件時，雙方對上訴人不符合限購政策、不具有在當(dāng)?shù)刭彿抠Y格是明知的，并就此作出了特別約定。而上訴人作為非當(dāng)?shù)貞艏用?，自愿通過在當(dāng)?shù)乩U納社會保險等方式取得購房資格，并不違反法律、行政法規(guī)以及限購政策的規(guī)定，故本案情形屬于附條件的民事法律行為，在合同約定的條件未成就之前，雙方應(yīng)依照約定繼續(xù)履行。一審法院判決駁回上訴人汪靜要求解除合同并返還購房款、服務(wù)費及利息的訴訟請求，并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。上訴人主張優(yōu)惠確認單并非本人簽字，但對與永清孔雀城房地產(chǎn)公司間存在房屋買賣合同關(guān)系未予以否認，且已實際履行優(yōu)惠確認單的內(nèi)容，應(yīng)視為其對優(yōu)惠確認單內(nèi)容認可。
綜上所述，汪靜的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費24874元，由汪靜負擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 楊 帆
審判員 汪鐵剛
審判員 丁德松
二〇二〇年十月二十一日
書記員 周 雪
