案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀10民終3910號(hào)
上訴人李玥因與被上訴人永清孔雀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱永清孔雀城房地產(chǎn)公司）、廊坊市幸?；鶚I(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱廊坊幸?；鶚I(yè)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省永清縣人民法院（2020）冀1023民初168號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月19日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李玥上訴請求：1、撤銷河北省永清縣人民法院（2020）冀1023民初168號(hào)民事判決;2、改判解除上訴人與被上訴人永清孔雀城房地產(chǎn)公司于2018年2月3日簽訂的商品房買賣合同;3、改判被上訴人連帶返還原告已交房款2679153元；4、改判被上訴人向上訴人支付利息（1.以100000元為本金，從2018年2月3日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實(shí)際給付之日；2.以644153元為本金，從2018年2月3日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實(shí)際給付之日；3.以225
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000元為本金，從2018年3月28日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實(shí)際給付之日；4.以420000元為本金，從2018年6月28日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實(shí)際給付之日；5.以1065000元為本金，從2018年12月24日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實(shí)際給付之日；6.以225000元為本金，從2018年12月27日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實(shí)際給付之日）；5、一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1、原審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)廊坊市人民政府辦公室（2017）61號(hào)文件第二條規(guī)定，非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊?dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的限購1套房屋，補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)或納稅證明不得作為購房的有效憑證。此處規(guī)定非當(dāng)?shù)貞艏用窨上拶?套房屋的前提系在購房前已經(jīng)交滿3年社會(huì)保險(xiǎn)或者納稅滿3年，而上訴人購房時(shí)間為2018年2月3月，客觀上無法提供實(shí)際購房日即2018年2月3日以前的三年社保繳納證明或者納稅證明。即使上訴人補(bǔ)繳了2015年2月至2018年2月的社保繳納證明或者是納稅證明，也違反了限購令中補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)或納稅證明不得作為購房的有效憑證。上訴人只有提供2018年2月3日之前3年以上的社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明才符合購房資格。2、上訴人戶籍所在地在武漢市，工作所在地在天津市，社保在武漢市繳納，由于跨統(tǒng)籌地區(qū)就業(yè)，目前上訴人基本養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系仍由集團(tuán)所屬武漢分公司在戶籍地繳納。上訴人不在永清縣就業(yè)，保險(xiǎn)關(guān)系不可能轉(zhuǎn)移到永清縣，更不能違法在當(dāng)?shù)刂貜?fù)繳納社保，所以通過繳納三年以上社保，取得購房資格無法實(shí)現(xiàn)。上訴人為公職人員、國有企業(yè)管理人員、中共黨員，不可能違紀(jì)在當(dāng)?shù)丶媛毑⑷〉脠?bào)酬，故不能提供納稅證明，所以通過繳納三年及以上納稅證明取得購房資格也無法實(shí)現(xiàn)。一審判決要求上訴人在合同約定條件未成就前，應(yīng)當(dāng)積極履行合同約定，在約定期限內(nèi)取得購房資格。違反限購令的規(guī)定，不符合上訴人上訴人實(shí)際情況，上訴人無法繼續(xù)履行合同，無法取得購房資格，合同目的已無法實(shí)現(xiàn)。不能實(shí)現(xiàn)合同目的的原因，不能歸責(zé)于上訴人。請二審法院判令解除商品房買賣合同返還購房款及利息。3、原審法院認(rèn)為上訴人購房行為是廊坊幸?；鶚I(yè)公司銷售業(yè)務(wù)的推薦，與事實(shí)不符。上訴人從從未與該公司工作人員有過任何聯(lián)系，從未去過廊坊幸?；鶚I(yè)公司。優(yōu)惠確認(rèn)單并第二條約定，客戶未成功認(rèn)購的可將此款返還給上訴人。如果上訴人與永清孔雀城房地產(chǎn)公司商品房買賣合同
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解除即可視為未成功認(rèn)購，上訴人交納的10萬元應(yīng)由二被上訴人連帶返還。
永清孔雀城房地產(chǎn)公司辯稱，1、在簽訂《商品房買賣合同》及相關(guān)附件時(shí)，雙方對于上訴人不具有本地的購房資格均明知。為保證合同能夠順利履行，雙方對合同的履行方式進(jìn)行了約定，包括自行辦理社保，以達(dá)到當(dāng)?shù)卣?guī)定的購房資格要求，也包括了由其指定一名具備網(wǎng)簽條件的受讓人，我公司配合其將本合同及相關(guān)附件項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)對該受讓人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。上述兩種方式均是雙方知悉上訴人暫時(shí)不具有當(dāng)?shù)刭彿抠Y格的前提下，為保障合同能夠順利履行所作出的對履行方式的約定。結(jié)合上訴人按照合同約定向我公司支付了部分房款，也可以看出合同及相關(guān)約定是其真實(shí)意思表示。在未窮盡雙方約定的合同履行方式的前提下，上訴人至今已經(jīng)有部分房款逾期未付，違反了合同約定，應(yīng)視為違約。2、在合同履行過程中，當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)政策也發(fā)生了重大變化，廊坊市人民政府于2020年4月16日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的意見（試行）》，其中規(guī)定：永清縣……人民政府駐地鎮(zhèn)及其他建制鎮(zhèn)，具有合法穩(wěn)定住所和合法穩(wěn)定職業(yè)且參加6個(gè)月以上城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)或依法納稅6個(gè)月以上的人員，本人及其配偶、子女、夫妻雙方父母可以辦理當(dāng)?shù)爻Ｗ艨?。全面放開人才落戶條件?？梢钥闯隼确皇姓畬τ谑休爡^(qū)縣的落戶條件相應(yīng)放開，對于合同履行起到了積極的促進(jìn)作用。上訴人作為房屋買受人，是合同能否履行的關(guān)鍵，應(yīng)當(dāng)本著誠信原則，與我公司共同繼續(xù)履行。3、上訴人將交付給廊坊幸?；鶚I(yè)公司的10萬元團(tuán)購服務(wù)費(fèi)，當(dāng)做房款要求我公司返還，超出了其與廊坊幸?；鶚I(yè)公司之間的合同相對性。
廊坊幸?；鶚I(yè)公司辯稱，一審法院認(rèn)定廊坊幸?；鶚I(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任，事實(shí)清楚，適用法律正確。1、本案案由為商品房預(yù)售合同糾紛，上訴人與廊坊幸福基業(yè)公司之間系居間合同關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)糾紛應(yīng)另案解決，不屬于本案審理范圍。2、廊坊幸?；鶚I(yè)公司與上訴人簽訂的團(tuán)購優(yōu)惠單是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。且上訴人已經(jīng)依照團(tuán)購優(yōu)惠單約定支付了服務(wù)費(fèi)，并在廊坊幸福基業(yè)公司向其出具的收據(jù)中予以簽字確認(rèn)。故上訴人對于其交付的款項(xiàng)、名稱、金額、用途、收款人等事項(xiàng)是明知且認(rèn)可的。3、上訴人已經(jīng)成功與永清孔雀城房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，并享受了房款減免的優(yōu)惠服務(wù)。廊坊幸?；鶚I(yè)公司已依
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約履行完畢居間義務(wù)。即使《商品房買賣合同》解除，也不影響團(tuán)購優(yōu)惠單的效力及廊坊幸?；鶚I(yè)公司完成居間服務(wù)的事實(shí)，上訴人無權(quán)要求我公司向其返還服務(wù)費(fèi)及支付利息。除上述團(tuán)購服務(wù)費(fèi)外，其他款項(xiàng)均非廊坊幸?；鶚I(yè)公司收取，我公司沒有返還義務(wù)。
李玥向一審法院起訴請求：1、請求判令解除原告與被告永清孔雀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2018年2月3日簽訂的商品房買賣合同；2、請求判令被告連帶返還原告已交房款2679153元；3、請求判令被告向原告支付利息（1.以100000元為本金，從2018年2月3日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實(shí)際給付之日；2.以644153元為本金，從2018年2月3日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實(shí)際給付之日；3.以225000元為本金，從2018年3月28日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實(shí)際給付之日；4.以420000元為本金，從2018年6月28日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實(shí)際給付之日；5.以1065000元為本金，從2018年12月24日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實(shí)際給付之日；6.以225000元為本金，從2018年12月27日起按照銀行同期貸款利率支付利息至實(shí)際給付之日）；4、請求判令本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：經(jīng)廊坊幸?；鶚I(yè)公司銷售推介，原告欲購買永清孔雀城房地產(chǎn)公司開發(fā)的永清孔雀城錦園一期第0031幢1單元0105號(hào)商品房一套，2018年2月3日原告與廊坊幸?；鶚I(yè)公司簽訂《森林新都孔雀城項(xiàng)目團(tuán)購優(yōu)惠確認(rèn)單》一份，載明：團(tuán)購優(yōu)惠確認(rèn)單是推薦客戶購買房屋優(yōu)惠權(quán)并預(yù)訂房屋的憑證，在簽署優(yōu)惠確認(rèn)單的同時(shí)，被推薦人需預(yù)存團(tuán)購服務(wù)費(fèi)100000元，被推薦人持此單可享受所購錦園一期0031010105房屋在開發(fā)商對外公布的銷售價(jià)格基礎(chǔ)上總價(jià)減免200000元；提供團(tuán)購組織和信息服務(wù)，與開發(fā)商不存在任何代理關(guān)系，本次收取的團(tuán)購服務(wù)費(fèi)并非客戶購買本優(yōu)惠確認(rèn)單約定產(chǎn)品價(jià)款的一部分等內(nèi)容。原告在簽署團(tuán)購優(yōu)惠確認(rèn)單后向廊坊幸福基業(yè)公司財(cái)務(wù)繳納100000元團(tuán)購服務(wù)費(fèi)，廊坊幸福基業(yè)公司向原告出具收據(jù)一份。同日，原告與永清孔雀城房地產(chǎn)公司簽訂認(rèn)購協(xié)議一份，載明：原告認(rèn)購永清孔雀城房地產(chǎn)公司開發(fā)的永清孔雀城錦園項(xiàng)目一期第0031棟01單元0031010105號(hào)房屋，房屋單價(jià)18930.02元/平方米，建筑面積約179.30平方米，房屋總價(jià)款3394153元；簽署協(xié)議時(shí)需支付定金5000元，定金自雙方簽署商品房買賣合同及補(bǔ)
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充協(xié)議時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為購房款，后原告交納購房定金5000元并交付購房首付款639153元。同時(shí)，原告向永清孔雀城房地產(chǎn)公司出具申請書，在申請書中原告承認(rèn)當(dāng)時(shí)無當(dāng)?shù)刭彿抠Y格，承諾在2021年3月3日前達(dá)到當(dāng)?shù)卣?guī)定的購房資格要求并與永清孔雀城房地產(chǎn)公司通過政府網(wǎng)簽系統(tǒng)簽署商品房買賣合同，否則，永清孔雀城房地產(chǎn)公司有權(quán)解除與原告簽署的線下版買賣合同。2018年2月8日，原告與永清孔雀城房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》及兩份補(bǔ)充協(xié)議，約定原告購買永清孔雀城錦園項(xiàng)目一期第0031幢01單元0105號(hào)房屋，房屋單價(jià)17814.57元/平方米，房屋總價(jià)款3194153元，于2018年2月3日前支付商品房總價(jià)款的20.17%計(jì)644153元；余款至2020年12月31日前分期支付；出賣人應(yīng)當(dāng)在2021年1月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，并符合合同約定的商品房交付買受人使用。補(bǔ)充協(xié)議一約定，買受人自愿購買出賣人開發(fā)建設(shè)的孔雀城錦園一期項(xiàng)目第0031幢01單元0105號(hào)房屋，并與出賣人簽訂了《商品房買賣合同》；買賣雙方已注意并接受了協(xié)議中渉及的免責(zé)或限制各方權(quán)利、違約后果、行權(quán)期限等重要條款；買賣合同及本協(xié)議為確定雙方權(quán)利義務(wù)的最終依據(jù)，買賣合同及本協(xié)議簽署前，買賣雙方通過口頭、書面（包括預(yù)訂單或認(rèn)購協(xié)議等）、實(shí)物及其他形式所表達(dá)和提供的信息以及任何一方私自錄音資料等不作為買賣雙方權(quán)利義務(wù)確定的依據(jù)，對買賣合同訂立以及商品房價(jià)格有重大影響的因素，出賣人已向買受人充分提示，買受人知曉；出賣人或雇員、部門或銷售代理機(jī)構(gòu)等對買受人作出的承諾，必須加蓋出賣人的公章方為有效，未經(jīng)出賣人書面授權(quán)，前述人員、部門和代理機(jī)構(gòu)等無權(quán)對買受人擅自作出任何允諾，亦無權(quán)擅自向買受人收取錢款；買受人知悉國家及商品房所在地的房地產(chǎn)限購及貸款等政策，承諾其向出賣人所提供的戶籍、住房、貸款等信息均是完整準(zhǔn)確的，并承諾承擔(dān)因自身原因?qū)е沦I賣合同及本協(xié)議無法履行給出賣人造成的一切損失，等等。補(bǔ)充協(xié)議二約定，甲乙雙方簽署了《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》（尚未辦理網(wǎng)簽備案，簡稱草簽合同），乙方購買甲方開發(fā)的永清孔雀城一期31號(hào)樓1單元105號(hào)房屋，雙方經(jīng)過友好協(xié)商,乙方可以享受免費(fèi)更名一次的權(quán)利；更名期限:自草簽合同后2個(gè)月期滿之日起至草簽合同約定的房屋交付期限之日的1個(gè)月前止；其他約定：1.如在草簽合同簽訂后因政府政策/個(gè)人資質(zhì)等原因,乙方已具備
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本補(bǔ)充協(xié)議第一條所述房屋網(wǎng)簽條件的,乙方更名截止時(shí)間調(diào)整為符合網(wǎng)簽條件之日起三個(gè)月內(nèi),如到期未辦理更名，乙方應(yīng)于更名截止期限屆滿之日起一周內(nèi)配合甲方完成合同網(wǎng)簽及按揭手續(xù)辦理等相關(guān)購房事宜；2.如更名有效期內(nèi)乙方不辦理,或者無法完成更名,更名截止期限屆滿時(shí)因政策/個(gè)人資質(zhì)等原因乙方仍然不具備合同網(wǎng)簽條件的,甲方有權(quán)解除草簽合同,乙方已付購房款及相關(guān)稅費(fèi)(如有)無息退款；3.因乙方行使更名權(quán)的行為,造成甲方的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)或者其他合理支出,由乙方負(fù)擔(dān)；若乙方不交納上述費(fèi)用,甲方有權(quán)不辦理更名,且不視為違約。本補(bǔ)充協(xié)議未約定事項(xiàng)按照草簽合同執(zhí)行，與草簽合同不一致之處,以本補(bǔ)充議為準(zhǔn)。合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，原告陸續(xù)共計(jì)向被告永清孔雀城房地產(chǎn)公司交付購房款2579153元（含定金5000元）。后原告以被告廊坊幸?；鶚I(yè)地產(chǎn)公司銷售業(yè)務(wù)人員及永清孔雀城房地產(chǎn)公司未能給其解決購房資質(zhì)，履行辦理涉案房屋網(wǎng)簽承諾為由，拒絕履行繼續(xù)支付房款義務(wù)，雙方協(xié)商未果后原告向一審法院提起訴訟。另查，涉案樓幢于2017年7月4日取得商品房預(yù)售許可證。
一審法院認(rèn)為，原告與被告永清孔雀城房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，此合同合法有效，對雙方具有約束力，原被告均應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。雙方簽訂合同的目的是商品房買賣，雙方對原告身份受當(dāng)?shù)叵拶徴呦拗疲痪哂性诋?dāng)?shù)刭彿抠Y格是明知的，雙方就此作出了特別約定。原告作為非當(dāng)?shù)鼐用?，自愿通過在當(dāng)?shù)乩U納社會(huì)保險(xiǎn)或納稅等方式達(dá)到購房資格要求，促成合同的履行，不違反限購政策的規(guī)定，屬于附條件的民事法律行為，該合同條款有效，在合同約定的條件未成就之前，原告應(yīng)當(dāng)積極履行合同約定，在約定期限內(nèi)取得購房資格。原告主張被告銷售人員口頭承諾辦理購房資格事宜，系被告違約沒有為原告辦理購房資格而導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，原告的主張與補(bǔ)充協(xié)議一第一條項(xiàng)下“未經(jīng)出賣人書面授權(quán)，前述人員、部門和代理機(jī)構(gòu)等無權(quán)對買受人擅自作出任何允諾”約定內(nèi)容不符，原告作為具有完全民事行為能力的成年人，在進(jìn)行房屋買賣交易時(shí)應(yīng)仔細(xì)審核合同內(nèi)容，原告不能證明銷售人員的口頭允諾系經(jīng)被告永清孔雀城房地產(chǎn)公司授權(quán)履行職務(wù)的情形，故對原告的該主張一審法院不予采信。原告請求解除與被告永清孔雀城房地產(chǎn)公司之間的商品房買賣合同的請求不符合合同約定和法律規(guī)定情
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形，一審法院不予支持。原告基于解除合同提出的請求退還房款并支付利息的訴訟主張，一審法院亦不予支持。被告廊坊幸?；鶚I(yè)公司通過以團(tuán)購方式向被告永清孔雀城房地產(chǎn)公司推薦客戶，促使購房者以較優(yōu)惠的價(jià)格與房地產(chǎn)開發(fā)商完成交易，推薦團(tuán)購客戶的本質(zhì)是一種居間服務(wù)，該經(jīng)營行為不為法律和行政法規(guī)明文禁止。根據(jù)團(tuán)購優(yōu)惠確認(rèn)單的約定，團(tuán)購服務(wù)費(fèi)并不構(gòu)成房屋價(jià)款的一部分，只要購房者按團(tuán)購條件成功認(rèn)購了意向房源，所交納的團(tuán)購費(fèi)就不應(yīng)退還。本案中，通過被告廊坊幸?；鶚I(yè)公司銷售業(yè)務(wù)的推薦，原告已與被告永清孔雀城房地產(chǎn)公司間簽訂房屋買賣合同，并在房屋買賣交易中已實(shí)際享受房屋總價(jià)款優(yōu)惠，被告廊坊幸?；鶚I(yè)公司所提供的團(tuán)購服務(wù)已經(jīng)完成，原告將已交納的團(tuán)購服務(wù)費(fèi)作為房屋價(jià)款的一部分并主張退還的訴請，理據(jù)不足，一審法院亦不予支持。綜上，原告要求解除《商品房買賣合同》的請求理據(jù)不足，應(yīng)予駁回，原告基于解除合同所提出的其他訴訟請求，一并予以駁回。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、四十五條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決：駁回原告李玥的全部訴訟請求。案件受理費(fèi)28234元，減半收取計(jì)14117元，由原告李玥負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，上訴人工作證明、委托繳納社保證明、武漢市繳納社保證明、納稅證明，擬證明上訴人為中共黨員，為渤海銀行股份有限公司托管業(yè)務(wù)部職工，訴訟時(shí)工作地點(diǎn)為長春，現(xiàn)工作地點(diǎn)為天津，在武漢市參加社會(huì)保險(xiǎn)，在長春及天津市納稅。作為國家工作人員，無法在永清繳納社?；蚣{稅。永清孔雀城房地產(chǎn)公司質(zhì)證意見，對證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，但不能證明其證明目的，現(xiàn)戶籍政策放寬了條件，上訴人的家屬符合條件也可以為上訴人及其家屬辦理戶口轉(zhuǎn)移，該證據(jù)不能成為阻卻合同履行的理由。廊坊幸福基業(yè)公司質(zhì)證意見，該證據(jù)與我公司無關(guān)，我公司與上訴人系居間合同關(guān)系，服務(wù)的內(nèi)容為保障上訴人享有20萬房款的減免，已履行完畢居間服務(wù)，有權(quán)收取上訴人的服務(wù)費(fèi)。本院審查認(rèn)為，對證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，但該證據(jù)不能證實(shí)案涉合同無法履行。本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不能擅自變更或者解除合同。本案中，
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上訴人與被上訴人永清孔雀城房地產(chǎn)公司在簽訂《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、優(yōu)惠確認(rèn)單、申請書等文件時(shí)，雙方對上訴人不符合限購政策、不具有在當(dāng)?shù)刭彿抠Y格是明知的，并就此作出了特別約定。而上訴人作為非當(dāng)?shù)貞艏用?，自愿通過在當(dāng)?shù)乩U納社會(huì)保險(xiǎn)等方式取得購房資格，并不違反法律、行政法規(guī)以及限購政策的規(guī)定，故本案情形屬于附條件的民事法律行為，在合同約定的條件未成就之前，雙方應(yīng)依照約定繼續(xù)履行。一審法院判決駁回上訴人李玥要求解除合同并返還購房款、服務(wù)費(fèi)及利息的訴訟請求，并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。
綜上所述，李玥的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)28234元，由李玥負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 楊 帆
審判員 汪鐵剛
審判員 丁德松
二〇二〇年十月二十一日
書記員 周 雪
