審理法院：中級法院
案號：（2019）蘇05民終XXX號
案件類型：民事
審判日期：2020年02月XX日
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
上訴人訴稱
譚佳華、譚辰、胡潔明上訴請求：1.撤銷一審判決第二項，判令國銀公司賠償譚佳華、譚辰、胡潔明涼亭、步道缺失產(chǎn)生的賠償金167540元；2.撤銷一審判決第4項，判令國銀公司賠償其擅自開挖集水井等行為導(dǎo)致譚佳華、譚辰、胡潔明客觀上無法實際接收使用房屋期間產(chǎn)生的物業(yè)費（自2010年12月31日至國銀公司實際交付房屋之日止，具體按物業(yè)公司制定的收費標(biāo)準(zhǔn)計算）。事實和理由：一、關(guān)于涼亭、步道缺失的賠償金167540元。涉案商品房預(yù)售時國銀公司展示的樣板間設(shè)計有漂亮的涼亭、步道等配套景觀設(shè)施，是譚佳華、譚辰、胡潔明決定購買房屋的重要原因。涼亭、步道的造價與選材等具體施工內(nèi)容密切相關(guān)，在雙方簽訂的商品房購銷合同中無具體約定。譚佳華、譚辰、胡潔明主張參考（2014）蘇中民終字第02513號民事判決書的裁判意見，酌情考慮2014年至今建材物價等建造成本上漲因素，按合同約定的建筑面積乘以每平方米500元予以賠償。二、關(guān)于物業(yè)費。1.國銀公司書面通知交房后，未經(jīng)譚佳華、譚辰、胡潔明同意，于2011年3月在屬于譚佳華、譚辰、胡潔明權(quán)益的下沉式私家花園內(nèi)開挖公共集水設(shè)施。公共集水井深數(shù)幾米，體積達(dá)數(shù)個立方，并附屬有泵、管道和配電設(shè)施，帶電運行有嚴(yán)重安全隱患。該侵權(quán)行為一直延續(xù)至譚佳華、譚辰、胡潔明訴至一審法院。2.在一審訴訟期間國銀公司才對上述集水井進(jìn)行簡單填埋，但對相關(guān)綠化仍未恢復(fù)原狀。同時公共集水井的缺失進(jìn)一步侵害了譚佳華、譚辰、胡潔明作為業(yè)主享有的安全使用房屋的權(quán)利。3.國銀公司擬交付的房屋還存在花園面積短少、涼亭及步道等景觀設(shè)施缺失、房屋墻面開裂滲水漏水、地基沉降、室內(nèi)外高低不平造成裂紋、管線明拉亂鋪等質(zhì)量問題。譚佳華、譚辰、胡潔明未實際收房使用期間產(chǎn)生的物業(yè)費應(yīng)由國銀公司承擔(dān)。
被上訴人辯稱
國銀公司辯稱，1.國銀公司在一審中舉證證明涼亭、步道的造價按照2019年的標(biāo)準(zhǔn)測算為35884.49元，譚佳華、譚辰、胡潔明上訴也稱該項損失應(yīng)參考當(dāng)時造價成本測算，但未要求對該價格進(jìn)行審價或舉證。在國銀公司舉證證明了造價成本情況下，本案不應(yīng)再適用（2014）蘇中民終字第02513號案件的酌定意見。2.物業(yè)費的收費主體并非國銀公司，譚佳華、譚辰、胡潔明至今未產(chǎn)生物業(yè)費的損失，且其未付清房款、收取房屋，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大?，F(xiàn)有排水設(shè)施已通過規(guī)劃驗收，符合要求?；▓@的西北角目前不存在集水井，根據(jù)一審判決及法院實地勘查所做的筆錄可知，當(dāng)時花園西北角的地下僅為一處水池，沒有任何泵、管線及電力設(shè)施。譚佳華、譚辰、胡潔明不能以此為由不收房。
上訴人訴稱
國銀公司上訴請求：撤銷一審判決第三項，依法改判。事實和理由：一、一審判決第三項超出譚佳華、譚辰、胡潔明訴請的賠償標(biāo)準(zhǔn)，違反不告不理原則。譚佳華、譚辰、胡潔明主張花園面積短缺的損失均是以花園短缺面積32平方米為基準(zhǔn)，按5940元/平方米為計算單價。譚佳華、譚辰、胡潔明主張花園面積短缺32平方米缺乏法律依據(jù)。國銀公司主張的花園短缺面積20.56平方米與被撤回的鑒定結(jié)果數(shù)據(jù)一致，一審法院也予以認(rèn)定。由此倒推一審法院認(rèn)定的花園短缺面積單價高達(dá)8754.86元/平方米，遠(yuǎn)超譚佳華、譚辰、胡潔明訴請金額。二、一審法院酌定的花園短缺面積單價以及譚佳華、譚辰、胡潔明訴請的單價均畸高。1.一審法院認(rèn)定的花園短缺面積單價高于房屋單價，有悖常理。2.花園建造成本極低，僅為土地上鋪設(shè)草皮和零星綠植。譚佳華、譚辰、胡潔明訴請的賠償標(biāo)準(zhǔn)高達(dá)房屋單價的70%，顯失公平。3.國銀公司在一審中書面申請對涉案房屋土地價值進(jìn)行司法評估，法院未予采納。國銀公司提供了（2014）蘇中民終字第02513號案件中的土地司法審價報告，所評估的與涉案A128房屋同小區(qū)的A81房屋的土地價值為1222元/平方米，蘇州中院的終審判決也是圍繞上述評估價對花園缺損面積單價進(jìn)行認(rèn)定。A81房屋的占地規(guī)模為A128房屋的兩倍，A81房屋花園缺損面積占花園面積比例高達(dá)11%，而A128花園缺省面積占整個花園面積的比例低于5%，對譚佳華、譚辰、胡潔明正常使用并無實質(zhì)影響。花園減少面積的單價應(yīng)在同小區(qū)A81號房屋土地司法評估價1222元/平方米的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)減。三、譚佳華、譚辰、胡潔明拖延九年未付清房款，并在國銀公司催告后仍未付清房款及辦理收樓手續(xù)，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，應(yīng)由譚佳華、譚辰、胡潔明自行承擔(dān)損失。自2010年至2019年間，國銀公司多次發(fā)函催告譚佳華、譚辰、胡潔明付清房款并辦理收房手續(xù)，譚佳華、譚辰、胡潔明未提出異議，也未付清房款及辦理收樓。一審判決第三項援用的酌定價格沒有依據(jù)，混淆了可用于建設(shè)房屋的土地價值和僅鋪設(shè)草皮的土地價值。
被上訴人辯稱
譚佳華、譚辰、胡潔明辯稱，一、關(guān)于涉訴花園短少面積的認(rèn)定。對花園短少面積的計算公式雙方無異議，建筑基底面積的組成有同小區(qū)相似判例作為依據(jù)，花園短少面積應(yīng)為32平方米。二、關(guān)于花園短少面積的賠償單價。涉案房屋總價2851200元，按每平方米2000元左右建筑成本計算，地上建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施等價值約670160元，因此土地地價值為2181040元，每平方米土地價值為5940元。（2014）蘇中民終字第02513號案件中確定3500元/平方米的賠償標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮近年來土地價值上漲幅度較大的因素，一審法院酌定180000元的賠償總價并無不妥。三、國銀公司持續(xù)違約、侵權(quán)導(dǎo)致譚佳華、譚辰、胡潔明產(chǎn)生重大損失，且迄今未予賠償。譚佳華、譚辰、胡潔明已在合同約定期限內(nèi)全額支付房款?；▓@面積短少導(dǎo)致的損失與譚佳華、譚辰、胡潔明是否及時收房并無關(guān)聯(lián)。國銀公司對花園面積短少的違約賠償問題一直未給予明確答復(fù)，并非譚佳華、譚辰、胡潔明惡意放任損失擴(kuò)大。國銀公司擬交付房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。
一審原告訴稱
譚佳華、譚辰、胡潔明向一審法院起訴請求：1、國銀公司交付位于昆山市房屋并配合辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；2、判令國銀公司支付因未能按合同約定交付涼亭、步道等缺失所造成的房屋價值減損的賠償金167540元，計算標(biāo)準(zhǔn)以每平方米價值減損500元，住宅及儲存室面積共計335.08平方米為標(biāo)準(zhǔn)計算；3、判令國銀公司賠償因不符合合同約定花園面積短缺32平方米賠償金190080元，以每平方米5940元乘以32計算得出；4、判令國銀公司拆除擅自建在譚佳華、譚辰、胡潔明庭院內(nèi)的集水井及其附屬配電箱、管線等設(shè)施，對下沉式花園和路邊綠化帶工程恢復(fù)原狀；5、判令國銀公司建設(shè)符合國家規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的本涉案房屋給排水設(shè)施；6、判令國銀公司賠償譚佳華、譚辰、胡潔明物業(yè)費損失75000元；7、判令國銀公司承擔(dān)本案的全部訴訟費用。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實：2009年7月9日，譚佳華、譚辰、胡潔明與國銀公司簽訂了一份《昆山市商品房購銷合同》，約定國銀公司將位于昆山市別墅出售給譚佳華、譚辰、胡潔明，住宅和儲藏室單價均為8509.012元/平方米，房價總金額為2851200元。雙方約定若以建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理，產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人，絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，取得昆山市建設(shè)局核發(fā)的交付備案證書，并符合合同約定的商品房交付買受人使用。在合同的附件四中，雙方約定該物業(yè)的花園面積竣工后實際數(shù)據(jù)不得低于258平方米。合同簽訂后，譚佳華、譚辰、胡潔明支付了合同約定的房款，但面積補(bǔ)差款12764元未付。2010年12月29日，國銀公司取得了涉案房屋的商品房屋交付使用備案證書。在隨后的交房過程中，雙方因涼亭步道缺失、花園面積短少等問題產(chǎn)生糾紛，協(xié)商未果，訴引起本案糾紛。
另查明，在本案審理過程中，一審法院會同譚佳華、譚辰、胡潔明與國銀公司雙方于2018年10月26日赴涉案房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘驗，譚佳華、譚辰、胡潔明與國銀公司當(dāng)場協(xié)商一致，由國銀公司對涉案房屋花園西北角的地下水池進(jìn)行拆除并用泥土回填，現(xiàn)國銀公司已經(jīng)拆除、回填完畢。在庭審過程中，譚佳華、譚辰、胡潔明表示愿意支付房屋面積補(bǔ)差款12764元。
再查明，涉案房屋早已竣工，但缺失了涼亭、步道，花園的面積也有短缺。在本案審理過程中，雙方就花園短缺面積存在爭議，譚佳華、譚辰、胡潔明遂于2019年4月19日向一審法院提出鑒定申請，后一審法院將本次鑒定材料移送鑒定部門。2019年8月29日，因譚佳華、譚辰、胡潔明經(jīng)函告仍未繳納鑒定費，本次鑒定被退回。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，譚佳華、譚辰、胡潔明與國銀公司之間的《昆山市商品房購銷合同》系雙方真實意思表示，所約定的內(nèi)容并不違反法律規(guī)定，雙方之間的房屋買賣合同關(guān)系合法有效，雙方均應(yīng)依法履行各自義務(wù)?，F(xiàn)房屋已經(jīng)具備交房條件，雙方亦具有交房及收房意愿，且譚佳華、譚辰、胡潔明同意支付剩余房屋面積補(bǔ)差款12764元，故一審法院對譚佳華、譚辰、胡潔明訴請第一項予以支持，譚佳華、譚辰、胡潔明亦應(yīng)當(dāng)支付國銀公司房屋面積補(bǔ)差款12764元。關(guān)于涼亭步道缺失的損失，譚佳華、譚辰、胡潔明與國銀公司對該事實均無異議，國銀公司認(rèn)為該損失應(yīng)當(dāng)以涼亭步道的造價為準(zhǔn)，并認(rèn)可損失金額為35884.49元，而譚佳華、譚辰、胡潔明主張以其房屋總面積為基礎(chǔ)，每平方米損失500元計算，雙方的計算方式均無充分依據(jù)，一審法院根據(jù)涉案房屋的現(xiàn)狀，考慮到市場一般行情，酌定譚佳華、譚辰、胡潔明因涉案房屋涼亭步道缺失所造成的損失為50000元。關(guān)于花園面積短少的損失，雙方未能就花園短少的面積達(dá)成一致，譚佳華、譚辰、胡潔明申請鑒定后又拒絕交納鑒定費，且譚佳華、譚辰、胡潔明對其主張的短少面積為32平方米未提供充分證據(jù)，故一審法院對譚佳華、譚辰、胡潔明認(rèn)為花園面積短少32平方米的主張不予認(rèn)定。國銀公司認(rèn)可花園短少面積為20.56平方米，在此基礎(chǔ)上，一審法院根據(jù)涉案房屋現(xiàn)狀，參考附近同類型房屋價格，結(jié)合本地建筑市場一般行情，酌定譚佳華、譚辰、胡潔明因涉案房屋花園面積短少造成的損失為180000元。關(guān)于譚佳華、譚辰、胡潔明主張的拆除集水井、配電箱、管線等以及對綠化帶恢復(fù)原狀，因在本案審理過程中，國銀公司已經(jīng)將該集水井及相關(guān)附屬設(shè)施移除，且譚佳華、譚辰、胡潔明未能證明破壞綠化帶的主體系國銀公司，故一審法院對譚佳華、譚辰、胡潔明該項訴請依法不予支持。關(guān)于譚佳華、譚辰、胡潔明要求國銀公司修建符合國家標(biāo)準(zhǔn)的給排水設(shè)施的訴請，涉案房屋經(jīng)相關(guān)部門驗收已經(jīng)取得了商品房屋交付使用備案證書，譚佳華、譚辰、胡潔明未能證明現(xiàn)有給排水設(shè)施不符合國家規(guī)范以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，故一審法院對譚佳華、譚辰、胡潔明該項訴請亦不予支持。關(guān)于譚佳華、譚辰、胡潔明主張的物業(yè)費損失，國銀公司并非收取物業(yè)費的主體，譚佳華、譚辰、胡潔明也未證明該損失已經(jīng)實際發(fā)生，一審法院對譚佳華、譚辰、胡潔明該項訴請不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百三十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：一、譚佳華、譚辰、胡潔明應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)支付昆山國銀置業(yè)有限公司房屋面積補(bǔ)差款12764元，昆山國銀置業(yè)有限公司應(yīng)當(dāng)在收到上述款項后十日內(nèi)將位于昆山市別墅交付給譚佳華、譚辰、胡潔明，并配合譚佳華、譚辰、胡潔明辦理該房屋的不動產(chǎn)登記手續(xù)。二、昆山國銀置業(yè)有限公司應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)賠償譚佳華、譚辰、胡潔明涼亭步道缺失的損失50000元。三、昆山國銀置業(yè)有限公司應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)賠償譚佳華、譚辰、胡潔明花園面積短少的損失180000元。四、駁回譚佳華、譚辰、胡潔明其他訴訟請求。案件受理費29610元，由譚佳華、譚辰、胡潔明負(fù)擔(dān)9610元，昆山國銀置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)20000元。
本院查明
二審經(jīng)審理查明的事實與一審查明事實相一致。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：譚佳華、譚辰、胡潔明與國銀公司簽訂的商品房購銷合同系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。
本案二審爭議焦點之一是涼亭、步道缺失的賠償標(biāo)準(zhǔn)問題。譚佳華、譚辰、胡潔明主張應(yīng)參考（2014）蘇中民終字第02513號民事判決書的裁判意見，酌情考慮2014年至今建材物價等建造成本上漲因素，按合同約定的建筑面積乘以每平方米500元予以賠償。國銀公司主張應(yīng)以涼亭、步道的造價為準(zhǔn)。本院認(rèn)為，涼亭、步道在雙方訂立合同時對商品房價格確定有影響，國銀公司變更了房屋規(guī)劃，取消了涼亭的設(shè)置，涼亭、步道缺失對房屋的影響不應(yīng)僅限于涼亭、步道的建造成本。國銀公司2010年通知交房時涼亭、步道缺失的情況即已存在，譚佳華、譚辰、胡潔明主張應(yīng)考慮從2014年至今建材物價上漲因素確定賠償金額也沒有依據(jù)。根據(jù)房屋的具體情況，一審法院酌定房屋涼亭、步道的損失為50000元偏低，本院認(rèn)定國銀公司對該項損失依據(jù)合同約定的建筑面積按每平方米200元予以賠償，故國銀公司應(yīng)賠償涼亭、步道的損失67016元（200×335.08）。
本案二審爭議焦點之二在于花園面積減少的賠償問題。首先，對于花園短少面積的認(rèn)定，國銀公司主張按照土地使用權(quán)面積減去建筑基底面積確定，花園實際面積為237.44平方米，比合同約定少20.56平方米。譚佳華、譚辰、胡潔明就花園短缺面積申請鑒定后，未繳納鑒定費。一審法院按照20.56平方米確定花園短少面積并無不當(dāng)。其次，對于面積短缺問題的違約責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)以業(yè)主購買房屋時合同約定的價格為基礎(chǔ)。涉案合同未單獨約定花園的購買總價及單價，但綜合涉案房屋的建筑面積、建筑構(gòu)造、房屋價款以及花園面積減少對房產(chǎn)價值的影響，一審法院酌定國銀公司因花園面積短少20.56平方米向譚佳華、譚辰、胡潔明賠償180000元過高。本院酌定國銀公司以3500元/平方米單價向譚佳華、譚辰、胡潔明進(jìn)行賠償，應(yīng)賠償花園面積短缺款71960元（3500×20.56）。
本案二審爭議焦點之三為譚佳華、譚辰、胡潔明要求國銀公司賠償物業(yè)費損失應(yīng)否支持。譚佳華、譚辰、胡潔明主張國銀公司在其花園內(nèi)開挖公共集水井，且房屋存在花園面積短少、涼亭及步道等景觀設(shè)施缺失、房屋墻面開裂滲水漏水、地基沉降等質(zhì)量問題，國銀公司應(yīng)承擔(dān)未實際收房使用期間產(chǎn)生的物業(yè)費。本院就此認(rèn)為，國銀公司已取得商品房交付使用備案證書并按約通知譚佳華、譚辰、胡潔明收房。譚佳華、譚辰、胡潔明主張國銀公司交付的房屋存在花園面積短少、景觀設(shè)施缺失或其他質(zhì)量問題，應(yīng)可要求國銀公司賠償損失或承擔(dān)保修義務(wù)。譚佳華、譚辰、胡潔明認(rèn)為國銀公司在通知交房后在其花園內(nèi)開挖集水井，對其使用房屋造成影響，應(yīng)依據(jù)相應(yīng)證據(jù)就該項損失提出賠償。譚佳華、譚辰、胡潔明直接要求國銀公司賠償其未實際收房使用期間的物業(yè)費并無依據(jù)，且譚佳華、譚辰、胡潔明也未證明該損失已實際發(fā)生，對該訴請本院不予支持。
綜上，譚佳華、譚辰、胡潔明與國銀公司的上訴請求部分成立。一審法院對損失認(rèn)定不當(dāng)。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、維持江蘇省昆山市人民法院（2018）蘇0583民初16914號民事判決第一項；
二、撤銷江蘇省昆山市人民法院（2018）蘇0583民初16914號民事判決第二、三、四項及案件受理費負(fù)擔(dān)部分；
三、昆山國銀置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償譚佳華、譚辰、胡潔明涼亭步道缺失的損失67016元；
四、昆山國銀置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償譚佳華、譚辰、胡潔明花園面積短少的損失71960元；
五、駁回譚佳華、譚辰、胡潔明其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費29610元，由譚佳華、譚辰、胡潔明負(fù)擔(dān)5286元，昆山國銀置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)24324元。二審案件受理費7550元，由上訴人譚佳華、譚辰、胡潔明負(fù)擔(dān)4531元，昆山國銀置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)3019元。
本判決為終審判決。
